Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 15.02.2016
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей
Донцова П.В.,
Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960):
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452):
от общества с ограниченной ответственностью "Геовип" (ОГРН 1034637019383, ИНН 4632030046)
- Барбашина Р.И., представителя по доверенности от 09.02.2016 б/н;
- представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 по делу N А35-4549/2015 (судья Морозова М.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960) о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) и обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Геовип" (ОГРН 1034637019383, ИНН 4632030046),
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофин" (далее - ООО "Агрофин", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-762 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" незаконным; о признании решения Управления Росреестра по Курской области от 05.05.2015 г. N 46/001/039/2015-761 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" незаконным; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок; об обязании Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (далее - третье лицо, ООО "Геовип").
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 заявление ООО "АгроФин" удовлетворено.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление Росреестра по Курской области указывает, что суд области удовлетворил требования ООО "АгроФин" без указания в резолютивной части судебного акта на обязанность Управления Росреестра по Курской области перенести ипотеку или прекратить ее, регистрирующий орган не имеет на то полномочий и правовых оснований выполнить это самостоятельно, поскольку это спор о праве.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "АгроФин" доводы апелляционной жалобы не признал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по Курской области и третье лицо в судебное заседание апелляционной инстанции явку полномочных представителей не обеспечили, ослушании дела извещены надлежащим образом.
Конкурсный управляющий ООО "Геовип" ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного заседания судом установлено следующее:
ООО "Агрофин" зарегистрировано в качестве юридического лица 21.05.2013 ИФНС по г. Белгороду, ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960, зарегистрировано по адресу: 308000, Белгородская область, г. Белгород, пр-т Богдана Хмельницкого, д. 58 А, офис 305.
ООО "АгроФин" и ООО "Геовип" обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями от 18.03.2015 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 980.4 кв. м и земельный участок площадью 678 кв. м с кадастровым номером 46:29:102255:99, расположенные по адресу: Российская Федерация, Курская область, г. Курск, ул. Красной армии, д. 42-44 (далее - недвижимое имущество).
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителями были представлены: договор купли-продажи от 23.12.2013; дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи N б/н от 23.12.2013 от 23.12.2013; акт приема-передачи от 23.12.2013 к договору купли-продажи б/н от 23.12.2013, что подтверждается распиской от 18.03.2015.
По результатам правовой экспертизы представленных 18.03.2015 ООО "Агрофин" и ООО "Геовип" документов государственным регистратором 31.03.2015 было принято решение о приостановлении государственной регистрации согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на срок до 01.05.2015.
По истечении срока приостановления государственной регистрации 05.05.2015 государственным регистратором самостоятельно были приняты решения об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (сообщения об отказе в государственной регистрации от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-761 и N 46/001/039/2015-762).
Посчитав отказ в государственной регистрации недвижимого имущества не законным, ООО "АгроФин" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявление ООО "АгроФин", арбитражный суд области исходил из того, что после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзаца 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и нежилое здание указано, что на государственную регистрацию права не представлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на земельный участок, внесенный в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.05.2011 N 013/01/2011 (л.д. 45-46, т. 1).
Судом установлено, что на государственную регистрацию объектов недвижимости в Управление Росреестра по Курской области заявителем представлены документы: Договор купли-продажи от 23.12.2013 года; Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.12.2013 года; Платежное поручение от 06.02.2014 года N 20; Акт приема-передачи от 23.12.2013 года; Платежное поручение от 06.02.2014 года N 40; Платежное поручение от 07.03.2015 года N 1 (22 000 руб.); Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 21.05.2013 года; Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2 от 09.12.2013 года; Порядок и условия проведения открытых торгов от 17.10.2013 года; Определение суда от 16.10.2013 N А08-421/2013; Протокол заседания комитета кредиторов ООО "Геовип" от 17.10.2013 года; Определение суда от 15.12.2014 N А08-421/2013; Решение суда от 27.02.2013 N А08-421/2013; Протокол собрания учредителей от 12.04.2013; Приказ от 12.08.2011 года; Решение единственного учредителя от 30.06.2011 года; Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 21.05.2013 года; Свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 21.05.2013 года; Устав от 12.04.2013 года; Заявление о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца закладной от 18.03.2015 N 46/001/039/2015-761.
Данное обстоятельство подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 18.03.2015 (л.д. 47-48, т. 1).
Судом установлено, что среди представленных на государственную регистрацию документов имеется определение Арбитражного суда Белгородской области от 16.10.2013 года по делу N А08-421/2013, которым была утверждена начальная цена продажи нежилого здания общей площадью 980,4 кв. м, кадастровый номер 46:29:01:00:042-44:0:000:4, литер В, в. Этажность - 2, подземная этажность - 1, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии в размере 7 344 812 рублей, без учета НДС; земельного участка, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, площадью 678 кв. м, кадастровый номер 46:29:102255:99 в размере 1 572 960 рублей, без учета НДС. В данном определении указано следующее: "Определением Арбитражного суда Белгородской области от 02.07.2013 требования ОАО АКБ "Связь-Банк" в размере 26 443 565,25 руб. признаны подлежащими удовлетворению в порядке пункта 4 статьи 142 Закона о банкротстве, имеющего преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет средств, оставшихся от реализации предмета залога".
Согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, находятся в залоге у Межрегионального коммерческого банка развития и информатики (ОАО АКБ "Связь-Банк" на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011.
Определением Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-421/2013 от 27.02.2013 ООО "Геовип" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производства, конкурсным управляющим утвержден Меженцев Михаил Алексеевич.
Следовательно, имущество должника, а именно нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 подлежат продаже на публичных торгах по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон N 127-ФЗ).
При этом материалы дела свидетельствуют, что у Управления Росреестра по Курской области были данные о продаже с вышеуказанного недвижимого имущества с торгов и о включении ОАО АКБ "Связь-Банк" в реестр требований кредиторов ООО "Геовип".
Более того, документы, подтверждающие продажу данного имущества с соблюдением требований Закона о банкротстве, были предоставлены в Управление Росреестра по Курской области по расписке N 46/001/039/2015-761 от 18.03.2015.
В соответствии со статьей 126 Закона N 127-ФЗ последствия признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства заключаются в снятии ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.
Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона N 127-ФЗ).
Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
Тот факт, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества 23.12.2013 отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона N 127-ФЗ.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Таким образом, после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены.
Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО "АгроФин" на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
Таким образом, переход права собственности на имущество не может быть поставлен в зависимость от наличия в реестре записи об ипотеке, тем более, что ипотека прекращена в силу закона.
Данные выводы соответствуют правовой позиции ФАС Центрального округа, изложенной в постановлении от 09.04.2012 по делу N А14-2365-2011.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, также не усмотрел нарушения единообразия применения норм права при аналогичных обстоятельствах (определение от 04.06.2009 N ВАС-6066/09).
Таким образом, анализ установленных обстоятельств по делу, в совокупности с указанными нормами права, позволяет апелляционной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Курской области в совершении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по причине того, что Управление Росреестра по Курской области не располагает информацией об отчуждении объекта в целях удовлетворения требований залогодержателя - Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество); документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011, в Управление Росреестра по Курской области не представлены, не соответствует выше перечисленным нормам действующего законодательства, сложившейся судебной практики.
Указанное в свою очередь нарушает права заявителя, поскольку одним из участников сделки является предприятие-банкрот, которое в силу норм действующего законодательства о банкротстве имеет сроки проведения процедуры.
При таких обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы Общества.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра по Курской области и наличии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 по делу N А35-4549/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 19АП-272/2016 ПО ДЕЛУ N А35-4549/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу N А35-4549/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 15.02.2016
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей
Донцова П.В.,
Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960):
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452):
от общества с ограниченной ответственностью "Геовип" (ОГРН 1034637019383, ИНН 4632030046)
- Барбашина Р.И., представителя по доверенности от 09.02.2016 б/н;
- представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 по делу N А35-4549/2015 (судья Морозова М.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960) о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) и обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Геовип" (ОГРН 1034637019383, ИНН 4632030046),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофин" (далее - ООО "Агрофин", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-762 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" незаконным; о признании решения Управления Росреестра по Курской области от 05.05.2015 г. N 46/001/039/2015-761 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" незаконным; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок; об обязании Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (далее - третье лицо, ООО "Геовип").
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 заявление ООО "АгроФин" удовлетворено.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление Росреестра по Курской области указывает, что суд области удовлетворил требования ООО "АгроФин" без указания в резолютивной части судебного акта на обязанность Управления Росреестра по Курской области перенести ипотеку или прекратить ее, регистрирующий орган не имеет на то полномочий и правовых оснований выполнить это самостоятельно, поскольку это спор о праве.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "АгроФин" доводы апелляционной жалобы не признал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по Курской области и третье лицо в судебное заседание апелляционной инстанции явку полномочных представителей не обеспечили, ослушании дела извещены надлежащим образом.
Конкурсный управляющий ООО "Геовип" ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного заседания судом установлено следующее:
ООО "Агрофин" зарегистрировано в качестве юридического лица 21.05.2013 ИФНС по г. Белгороду, ОГРН 1133123009205, ИНН 3123323960, зарегистрировано по адресу: 308000, Белгородская область, г. Белгород, пр-т Богдана Хмельницкого, д. 58 А, офис 305.
ООО "АгроФин" и ООО "Геовип" обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями от 18.03.2015 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 980.4 кв. м и земельный участок площадью 678 кв. м с кадастровым номером 46:29:102255:99, расположенные по адресу: Российская Федерация, Курская область, г. Курск, ул. Красной армии, д. 42-44 (далее - недвижимое имущество).
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителями были представлены: договор купли-продажи от 23.12.2013; дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи N б/н от 23.12.2013 от 23.12.2013; акт приема-передачи от 23.12.2013 к договору купли-продажи б/н от 23.12.2013, что подтверждается распиской от 18.03.2015.
По результатам правовой экспертизы представленных 18.03.2015 ООО "Агрофин" и ООО "Геовип" документов государственным регистратором 31.03.2015 было принято решение о приостановлении государственной регистрации согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на срок до 01.05.2015.
По истечении срока приостановления государственной регистрации 05.05.2015 государственным регистратором самостоятельно были приняты решения об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (сообщения об отказе в государственной регистрации от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-761 и N 46/001/039/2015-762).
Посчитав отказ в государственной регистрации недвижимого имущества не законным, ООО "АгроФин" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявление ООО "АгроФин", арбитражный суд области исходил из того, что после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзаца 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и нежилое здание указано, что на государственную регистрацию права не представлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на земельный участок, внесенный в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.05.2011 N 013/01/2011 (л.д. 45-46, т. 1).
Судом установлено, что на государственную регистрацию объектов недвижимости в Управление Росреестра по Курской области заявителем представлены документы: Договор купли-продажи от 23.12.2013 года; Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.12.2013 года; Платежное поручение от 06.02.2014 года N 20; Акт приема-передачи от 23.12.2013 года; Платежное поручение от 06.02.2014 года N 40; Платежное поручение от 07.03.2015 года N 1 (22 000 руб.); Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 21.05.2013 года; Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2 от 09.12.2013 года; Порядок и условия проведения открытых торгов от 17.10.2013 года; Определение суда от 16.10.2013 N А08-421/2013; Протокол заседания комитета кредиторов ООО "Геовип" от 17.10.2013 года; Определение суда от 15.12.2014 N А08-421/2013; Решение суда от 27.02.2013 N А08-421/2013; Протокол собрания учредителей от 12.04.2013; Приказ от 12.08.2011 года; Решение единственного учредителя от 30.06.2011 года; Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 21.05.2013 года; Свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 21.05.2013 года; Устав от 12.04.2013 года; Заявление о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца закладной от 18.03.2015 N 46/001/039/2015-761.
Данное обстоятельство подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 18.03.2015 (л.д. 47-48, т. 1).
Судом установлено, что среди представленных на государственную регистрацию документов имеется определение Арбитражного суда Белгородской области от 16.10.2013 года по делу N А08-421/2013, которым была утверждена начальная цена продажи нежилого здания общей площадью 980,4 кв. м, кадастровый номер 46:29:01:00:042-44:0:000:4, литер В, в. Этажность - 2, подземная этажность - 1, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии в размере 7 344 812 рублей, без учета НДС; земельного участка, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, площадью 678 кв. м, кадастровый номер 46:29:102255:99 в размере 1 572 960 рублей, без учета НДС. В данном определении указано следующее: "Определением Арбитражного суда Белгородской области от 02.07.2013 требования ОАО АКБ "Связь-Банк" в размере 26 443 565,25 руб. признаны подлежащими удовлетворению в порядке пункта 4 статьи 142 Закона о банкротстве, имеющего преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет средств, оставшихся от реализации предмета залога".
Согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44, находятся в залоге у Межрегионального коммерческого банка развития и информатики (ОАО АКБ "Связь-Банк" на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011.
Определением Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-421/2013 от 27.02.2013 ООО "Геовип" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производства, конкурсным управляющим утвержден Меженцев Михаил Алексеевич.
Следовательно, имущество должника, а именно нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 подлежат продаже на публичных торгах по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон N 127-ФЗ).
При этом материалы дела свидетельствуют, что у Управления Росреестра по Курской области были данные о продаже с вышеуказанного недвижимого имущества с торгов и о включении ОАО АКБ "Связь-Банк" в реестр требований кредиторов ООО "Геовип".
Более того, документы, подтверждающие продажу данного имущества с соблюдением требований Закона о банкротстве, были предоставлены в Управление Росреестра по Курской области по расписке N 46/001/039/2015-761 от 18.03.2015.
В соответствии со статьей 126 Закона N 127-ФЗ последствия признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства заключаются в снятии ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.
Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона N 127-ФЗ).
Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
Тот факт, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества 23.12.2013 отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона N 127-ФЗ.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Таким образом, после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены.
Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО "АгроФин" на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
Таким образом, переход права собственности на имущество не может быть поставлен в зависимость от наличия в реестре записи об ипотеке, тем более, что ипотека прекращена в силу закона.
Данные выводы соответствуют правовой позиции ФАС Центрального округа, изложенной в постановлении от 09.04.2012 по делу N А14-2365-2011.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, также не усмотрел нарушения единообразия применения норм права при аналогичных обстоятельствах (определение от 04.06.2009 N ВАС-6066/09).
Таким образом, анализ установленных обстоятельств по делу, в совокупности с указанными нормами права, позволяет апелляционной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Курской области в совершении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по причине того, что Управление Росреестра по Курской области не располагает информацией об отчуждении объекта в целях удовлетворения требований залогодержателя - Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество); документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011, в Управление Росреестра по Курской области не представлены, не соответствует выше перечисленным нормам действующего законодательства, сложившейся судебной практики.
Указанное в свою очередь нарушает права заявителя, поскольку одним из участников сделки является предприятие-банкрот, которое в силу норм действующего законодательства о банкротстве имеет сроки проведения процедуры.
При таких обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы Общества.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра по Курской области и наличии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2015 по делу N А35-4549/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)