Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ВЕЩНЫЕ ПРАВА И СПОСОБЫ ИХ ЗАЩИТЫ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
1. Орган, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, вправе обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд к обществу с иском об истребовании из незаконного владения последнего земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. По мнению судов, администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, так как она не обладает каким-либо вещным правом на спорные земельные участки и, соответственно, не является лицом, которое может обратиться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов. Предусмотренное Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> право на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к вещным правам не относится и право на предъявление виндикационного иска не предоставляет.
--------------------------------
<1> Далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты, признав данные выводы судов неверными.
В соответствии со ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации <2> государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами.
--------------------------------
<2> Далее - ЗК РФ.
Согласно п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (действовал до 01.03.2015) <3> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
--------------------------------
<3> Пункт 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ утратил силу в соответствии с подп. "к" п. 1 ст. 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (введена в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, городского поселения, муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, городского поселения, сельского поселения, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.
Поскольку администрация обратилась в суд с требованием о возврате из чужого незаконного владения государственного имущества, права на которое не разграничены, то она правомерно выступила в защиту права на это имущество в силу п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 135-ФЗ. Вывод судов об отсутствии у нее вещного права, препятствующего такому обращению, признан судом кассационной инстанции ошибочным, так как вещное право (только право собственности в данном случае) и не могло у нее возникнуть, поскольку речь идет о неразграниченных землях. Иное означало бы, что земли, право государственной собственности на которые не разграничено, были бы лишены средств правовой защиты.
2. Лицо, заявляющее иск о признании права собственности отсутствующим, должно доказать нарушение своих прав зарегистрированным правом ответчика и тот факт, что удовлетворение иска их восстановит.
Администрация города обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению Росимущества о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на такой объект, как временная автостоянка, в том числе сторожка, замощение, забор и пр.
Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <4> заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
--------------------------------
<4> Далее - АПК РФ.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Возможность оспаривания зарегистрированного права путем предъявления иска о признании права отсутствующим предусмотрена в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <5>. Такой иск может быть заявлен в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <6> нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
--------------------------------
<5> Далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22.
<6> Далее - ЕГРП.
Из содержания абз. 4 п. 52 указанного постановления следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим применяется в исключительных случаях, когда право лица не может быть защищено путем признания права или виндикации. Кроме того, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10, от 04.09.2012 N 3809/2012, от 24.01.2012 N 12576/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений ч. 1 ст. 4 АПК РФ докажет, что удовлетворение такого иска восстановит его нарушенные права.
Установив, что поводом для обращения в суд с рассматриваемым иском явилось намерение администрации изъять земельные участки, на которых расположены спорные объекты, для муниципальных нужд в целях строительства на них автодороги, при этом каких-либо притязаний материально-правового характера на спорные объекты или на земельные участки, на которых они расположены, администрация не заявляла, суды в удовлетворении исковых требований отказали, поскольку удовлетворение иска о признании отсутствующим права на спорные объекты не приведет к прекращению права Российской Федерации на земельные участки, где они расположены, и не повлечет за собой реализацию интереса администрации, который заключается в намерении изъять для муниципальных нужд земельные участки.
По иному делу общество обратилось в арбитражный суд с иском к заводу о признании отсутствующим права собственности на асфальтовые дороги и площадки.
Земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен по договору в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора обществу, как собственнику строения площадью 34 кв. м, и заводу, как собственнику производственного имущественного комплекса, в том числе асфальтовых дорог и площадок застроенной площадью 12 823,8 кв. м и 9 906,2 кв. м, построенных в 1964 г., право собственности на которые зарегистрировано за заводом в 2006 г. на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим собственником имущества, приобретенного в результате приватизации.
Общество, ссылаясь на то, что спорные дороги и площадки не являются объектами недвижимости, права на них не подлежали регистрации, наличие такой регистрации препятствует ему в пользовании арендованным земельным участком, в том числе проходу/проезду по участку, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Поскольку истец, не являясь собственником земельного участка, не наделен правом обращаться в суд за защитой нарушенных (оспариваемых) прав третьих лиц, учитывая, что спорные асфальтовые дороги и площадки не нарушают его права и законные интересы как арендатора земельного участка, истец не обладает каким-либо правом на спорные объекты недвижимости, не владеет ими и не заявляет прав в отношении их, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований истца не приведет к восстановлению его прав.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом суд апелляционной инстанции установил, что спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, не могут быть признаны объектами недвижимого имущества, созданы исключительно в целях улучшения качества использования земли, являются элементом благоустройства земельного участка и призваны обслуживать земельный участок, на котором расположены. В связи с отсутствием у спорных объектов качеств самостоятельных объектов недвижимости право собственности на них не подлежит регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов.
Суд кассационной инстанции, руководствуясь ст. 11, 12, 130, 131, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации <7>, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 43, 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", разъяснениями, приведенными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, отменил постановление суда апелляционной инстанции, решение суда оставил в силе, поскольку пришел к выводу о том, что признание отсутствующим права собственности завода на спорные объекты не приведет к восстановлению тех прав общества, которые оно считает нарушенными.
--------------------------------
<7> Далее - ГК РФ.
Общество не является собственником ни спорных объектов, ни земельного участка, на котором они расположены, а также не претендует на них, аннулирование в ЕГРП записи о регистрации права собственности завода на указанное имущество не повлечет освобождение земельного участка от расположенных на нем объектов.
То, что общество является одним из арендаторов участка, предоставленного в том числе для эксплуатации объекта недвижимости площадью 34 кв. м, не дает ему права требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности завода на другие находящиеся на участке площадью 737 259 кв. м объекты. Общество вправе воспользоваться иным способом защиты права, в том числе установлением сервитута для проезда к его объекту по одной из дорог, принадлежащих ответчику.
3. С 01.03.2015 отношения по безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципальных образований прямо урегулированы положениями главы V.5 ЗК РФ. Положения Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ к данным правоотношениям применению не подлежат.
Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения управления Росимущества об отсутствии оснований и невозможности передачи в муниципальную собственность городского округа земельного участка. В качестве правовых оснований для такой передачи администрация ссылалась на положения подп. 1 п. 1 ст. 39.30 ЗК РФ.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Как указали суды, администрацией не были представлены доказательства соблюдения порядка передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в муниципальную собственность, который установлен Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 39.30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 2 ст. 39.30 ЗК РФ, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 данного Кодекса лиц в собственность поселений, городских округов, утвердивших генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов.
Согласно п. 3 ст. 39.30 ЗК РФ в случае, если в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены иные основания и (или) иной порядок их передачи в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации, передача земельных участков из федеральной собственности в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном соответствующим федеральным законом.
Главой V.5 ЗК РФ установлен перечень оснований безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации, определены виды земельных участков, передача которых не допускается, а также предусмотрены порядок передачи земельных участков и основания для отказа в такой передаче.
Таким образом, отношения по безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципальных образований прямо урегулированы положениями ЗК РФ.
Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ, на который ссылались суды, не регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, не устанавливает иных оснований и (или) иного порядка передачи земель в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации. Положения названного Закона не подлежат применению к правоотношениям, связанным с безвозмездной передачей земельных участков из федеральной собственности в муниципальную.
Нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, на что указывал суд апелляционной инстанции, не является основанием для отказа в передаче земельного участка в муниципальную собственность в соответствии с положениями п. 7 ст. 39.31 ЗК РФ. Передача земельного участка от одного публичного собственника к другому не нарушает прав граждан, объекты недвижимости которых расположены на таком участке, в том числе права на его приватизацию.
4. При разрешении спора об установлении сервитута исходя из баланса интересов сторон суд при наличии имеющихся разногласий не лишен возможности самостоятельно определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужими объектами, поскольку конечной целью, которую преследуют стороны при обращении в суд, является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом и ответчиком своего имущества.
Порядок пользования должен определяться путем указания конкретных условий, на которых собственник недвижимого имущества вправе пользоваться чужими объектами. При этом суду следует учитывать специфику и особенности производственной деятельности лица, чье имущество обременяется сервитутом.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к птицефабрике об установлении частного сервитута на земельный участок в целях обеспечения прохода и проезда к зданию, принадлежащему ему на праве собственности и расположенному на одной территории с птицефабрикой.
Птицефабрика, не возражая против установления сервитута, при рассмотрении дела указывала на необходимость определить конкретные условия, на которых общество вправе пользоваться ее земельным участком, с учетом того, что на данном земельном участке расположено птицеводческое предприятие закрытого типа (птицефабрика), деятельность которого регламентируется Ветеринарными правилами содержания птиц на птицеводческих предприятиях закрытого типа (птицефабриках), утвержденными Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 03.04.2006 N 104.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций установили границы сервитута, не определив при этом ограничительные условия пользования, на которых настаивала птицефабрика, поскольку условия, касающиеся порядка организации пропускного режима с учетом осуществления ответчиком его вида деятельности, непосредственно не связаны с сервитутом, а при возникновении нарушений собственник не лишен права в дальнейшем подать иск об устранении всяких нарушений его права в соответствии со ст. 304 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Между сторонами спора возникли разногласия относительно порядка пользования обществом земельным участком, принадлежащим птицефабрике, так как по существу общество просило установить для него право неограниченного пользования объектами ответчика без установления каких-либо условий для него самого.
Суд кассационной инстанции, установив, что Ветеринарные правила предусматривают требования к содержанию птиц в организациях, осуществляющих выращивание или разведение птицы, в целях недопущения распространения заразных болезней птиц, пришел к выводу, что установление права неограниченного пользования земельным участком и объектами недвижимости без установления каких-либо условий для истца влечет нарушение баланса законных интересов истца и ответчика, и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного суда, исковые требования удовлетворены. Установлен бессрочный частный сервитут на земельный участок и на объекты капитального строительства для обеспечения прохода и проезда общества к принадлежащему ему объекту недвижимости.
Суды установили, что на территорию птицефабрики истец попадает только через те ворота и здание, где проводятся мероприятия, рекомендованные как обязательные для птицеводческих хозяйств. Следовательно, пренебрежение истцом такими мерами только потому, что им не осуществляется деятельность по производству птицы, может привести к невосполнимым потерям, а его нежелание соблюдать пропускной, охранный и санитарный режимы и мероприятия, установленные на птицефабрике, ставит под угрозу деятельность сельхозпроизводителя и безопасность здоровья населения.
В связи с этим суды признали доводы ответчика о необходимости включения в условия сервитута обязанности соблюдения владельцем сервитута, включая его сотрудников и посетителей, ветеринарно-санитарных норм и правил, а также пропускного и охранного режимов разумными, а обязанности по соблюдению истцом указанных правил и режимов - подлежащими включению в условия сервитута независимо от того, что общество осуществляет иной вид деятельности, который не связан с производством птицы.
5. Требование, направленное на устранение препятствий в доступе истцов к своему зданию посредством использования чужого земельного участка, представляет собой требование об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ), которое не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 ГК РФ.
Истцы, являясь собственниками помещений в здании торгово-делового комплекса <8> и земельного участка, на котором оно расположено, обратились в арбитражный суд с иском к товариществу собственников жилья <9> об обязании устранить препятствия в их доступе к внутреннему двору ТДК, путем установления часов прохода и проезда во внутренний двор здания с 09:00 до 20:00 ежедневно, поскольку ТСЖ установлены металлические ворота с замком, перекрывающие проезд к внутреннему двору ТДК (жилой дом и здание ТДК имеют общие проход и проезд во внутренний двор, выходы на который имеются как из подъездов жилого дома, так и из нежилого здания, принадлежащего истцам).
--------------------------------
<8> Далее - ТДК.
<9> Далее - ТСЖ.
Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований правомерно отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права.
В силу ст. 304 и 305 ГК РФ собственник или лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторный иск является универсальным средством защиты, направленным на восстановление нормального и естественного владения и пользования собственником его вещью либо его вещным правом, а также на пресечение помех и стеснений в сфере исключительных полномочий собственника. Сфера применения негаторного иска касается только разрешения споров об устранении незаконных фактических помех и стеснений во владении и пользовании спорной вещью. Предметом негаторного иска является требование истца об устранении длящихся нарушений (противоправного состояния), не связанных с лишением владения, приводящих к угнетению или стеснению правомочий пользования вещью.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Суды, установив, что истцы просят установить определенный порядок пользования чужим (не принадлежащим истцам) имуществом - смежным земельным участком, в удовлетворении иска отказали, поскольку требование истцов об обеспечении им ограниченного во времени доступа к объекту недвижимости представляет собой требование об установлении сервитута и не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 ГК РФ.
6. При рассмотрении требования собственника земельного участка к собственнику расположенного на нем объекта недвижимости об освобождении земельного участка после прекращения права пользования земельным участком (абз. 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ) судам следует учитывать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта, а также конкретные обстоятельства дела. В любом случае положения ст. 272 ГК РФ не предусматривают возможности безвозмездного изъятия у собственника объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке.
Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и о сносе нежилого здания, расположенного на земельном участке.
Решением суда исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате, договор аренды земельного участка в связи с допущенными ответчиком существенными нарушениями расторгнут, на ответчика возложена обязанность снести нежилое здание.
Постановлением апелляционного суда решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований о сносе нежилого здания. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ).
В п. 2 ст. 272 ГК РФ также предусмотрено, что собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо определить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Из системного толкования положений ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 1, 272 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ, устанавливающей принцип недопустимости злоупотребления правом, учитывая также определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О, следует, что при установлении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, необходимо соблюдать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.
В силу ст. 10, 12 ГК РФ избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.
Установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью земельного участка, суды пришли к выводу о том, что возложение на ответчика обязанности снести принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости не соответствует характеру и степени нарушения прав истца. Применение такого способа защиты не обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и ответчика как собственников земельного участка и расположенного на нем здания.
7. Администрация, обращаясь в защиту публичных интересов с иском о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке, сформированном под многоквартирный жилой дом, должна доказать, каким образом наличие такого объекта нарушает публичные интересы и как данные интересы будут восстановлены при применении такого способа защиты (угроза жизни и здоровью граждан, несоответствие постройки правилам землепользования и застройки, генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города и прочее).
Администрация городского округа обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании строения, расположенного на земельном участке, сформированном под многоквартирный дом, самовольной постройкой.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования администрации удовлетворены. Суды исходили из того, что спорный объект создан в результате реконструкции многоквартирного дома без получения предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации <10> разрешения на реконструкцию.
--------------------------------
<10> Далее - ГрК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и отказал в удовлетворении заявленных администрацией требований в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 названной статьи <11>.
--------------------------------
<11> В п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания судом права на самовольную постройку при наличии трех условий. В п. 4 разрешен вопрос о сносе самовольной постройки при ее расположении на межселенной территории, а также в случае, если не было выявлено лицо, осуществившее самовольную постройку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления от 29.04.2010 N 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо в соответствии с установленной компетенцией - в защите публичного интереса, что может быть выражено в защите прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.
Поскольку согласно положениям ч. 3, 4, 7 ст. 54 ГрК РФ администрация не является лицом, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, и, соответственно, лицом, наделенным полномочиями указанного органа, то она при обращении с иском о сносе самовольной постройки должна доказать, в чем заключается нарушение защищаемого органом местного самоуправления публичного интереса нахождением спорного объекта на земельном участке, предназначенном для эксплуатации жилого многоквартирного дома.
Неполучение разрешения на строительство согласно ст. 222 ГК РФ, хотя и является одним из признаков самовольной постройки, но само по себе не свидетельствует безусловно о нарушении публичного интереса.
Доказательства наличия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки, так же как и доказательства наделения администрации правом представлять интересы собственников квартир в жилом доме в защиту их прав на земельный участок, в материалы дела не представлены.
Доводы, обосновывающие предъявление рассматриваемого иска в рамках осуществления контроля за соблюдением правил землепользования и застройки, за соответствием осуществляемого строительства генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города, администрация при рассмотрении иска не приводила.
Соответственно, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что администрация не доказала наличие нарушенного и защищаемого ею публичного интереса сохранением постройки, находящейся на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем в удовлетворении иска отказал (ст. 4 АПК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"ВЕЩНЫЕ ПРАВА И СПОСОБЫ ИХ ЗАЩИТЫ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ"
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Утвержден
на заседании президиума
Арбитражного суда Уральского округа
28 апреля 2017 г.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ВЕЩНЫЕ ПРАВА И СПОСОБЫ ИХ ЗАЩИТЫ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
1. Орган, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, вправе обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд к обществу с иском об истребовании из незаконного владения последнего земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. По мнению судов, администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, так как она не обладает каким-либо вещным правом на спорные земельные участки и, соответственно, не является лицом, которое может обратиться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов. Предусмотренное Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> право на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к вещным правам не относится и право на предъявление виндикационного иска не предоставляет.
--------------------------------
<1> Далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты, признав данные выводы судов неверными.
В соответствии со ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации <2> государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами.
--------------------------------
<2> Далее - ЗК РФ.
Согласно п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (действовал до 01.03.2015) <3> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
--------------------------------
<3> Пункт 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ утратил силу в соответствии с подп. "к" п. 1 ст. 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (введена в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, городского поселения, муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, городского поселения, сельского поселения, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.
Поскольку администрация обратилась в суд с требованием о возврате из чужого незаконного владения государственного имущества, права на которое не разграничены, то она правомерно выступила в защиту права на это имущество в силу п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 135-ФЗ. Вывод судов об отсутствии у нее вещного права, препятствующего такому обращению, признан судом кассационной инстанции ошибочным, так как вещное право (только право собственности в данном случае) и не могло у нее возникнуть, поскольку речь идет о неразграниченных землях. Иное означало бы, что земли, право государственной собственности на которые не разграничено, были бы лишены средств правовой защиты.
2. Лицо, заявляющее иск о признании права собственности отсутствующим, должно доказать нарушение своих прав зарегистрированным правом ответчика и тот факт, что удовлетворение иска их восстановит.
Администрация города обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению Росимущества о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на такой объект, как временная автостоянка, в том числе сторожка, замощение, забор и пр.
Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <4> заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
--------------------------------
<4> Далее - АПК РФ.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Возможность оспаривания зарегистрированного права путем предъявления иска о признании права отсутствующим предусмотрена в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <5>. Такой иск может быть заявлен в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <6> нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
--------------------------------
<5> Далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22.
<6> Далее - ЕГРП.
Из содержания абз. 4 п. 52 указанного постановления следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим применяется в исключительных случаях, когда право лица не может быть защищено путем признания права или виндикации. Кроме того, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10, от 04.09.2012 N 3809/2012, от 24.01.2012 N 12576/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений ч. 1 ст. 4 АПК РФ докажет, что удовлетворение такого иска восстановит его нарушенные права.
Установив, что поводом для обращения в суд с рассматриваемым иском явилось намерение администрации изъять земельные участки, на которых расположены спорные объекты, для муниципальных нужд в целях строительства на них автодороги, при этом каких-либо притязаний материально-правового характера на спорные объекты или на земельные участки, на которых они расположены, администрация не заявляла, суды в удовлетворении исковых требований отказали, поскольку удовлетворение иска о признании отсутствующим права на спорные объекты не приведет к прекращению права Российской Федерации на земельные участки, где они расположены, и не повлечет за собой реализацию интереса администрации, который заключается в намерении изъять для муниципальных нужд земельные участки.
По иному делу общество обратилось в арбитражный суд с иском к заводу о признании отсутствующим права собственности на асфальтовые дороги и площадки.
Земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен по договору в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора обществу, как собственнику строения площадью 34 кв. м, и заводу, как собственнику производственного имущественного комплекса, в том числе асфальтовых дорог и площадок застроенной площадью 12 823,8 кв. м и 9 906,2 кв. м, построенных в 1964 г., право собственности на которые зарегистрировано за заводом в 2006 г. на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим собственником имущества, приобретенного в результате приватизации.
Общество, ссылаясь на то, что спорные дороги и площадки не являются объектами недвижимости, права на них не подлежали регистрации, наличие такой регистрации препятствует ему в пользовании арендованным земельным участком, в том числе проходу/проезду по участку, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Поскольку истец, не являясь собственником земельного участка, не наделен правом обращаться в суд за защитой нарушенных (оспариваемых) прав третьих лиц, учитывая, что спорные асфальтовые дороги и площадки не нарушают его права и законные интересы как арендатора земельного участка, истец не обладает каким-либо правом на спорные объекты недвижимости, не владеет ими и не заявляет прав в отношении их, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований истца не приведет к восстановлению его прав.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом суд апелляционной инстанции установил, что спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, не могут быть признаны объектами недвижимого имущества, созданы исключительно в целях улучшения качества использования земли, являются элементом благоустройства земельного участка и призваны обслуживать земельный участок, на котором расположены. В связи с отсутствием у спорных объектов качеств самостоятельных объектов недвижимости право собственности на них не подлежит регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов.
Суд кассационной инстанции, руководствуясь ст. 11, 12, 130, 131, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации <7>, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 43, 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", разъяснениями, приведенными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, отменил постановление суда апелляционной инстанции, решение суда оставил в силе, поскольку пришел к выводу о том, что признание отсутствующим права собственности завода на спорные объекты не приведет к восстановлению тех прав общества, которые оно считает нарушенными.
--------------------------------
<7> Далее - ГК РФ.
Общество не является собственником ни спорных объектов, ни земельного участка, на котором они расположены, а также не претендует на них, аннулирование в ЕГРП записи о регистрации права собственности завода на указанное имущество не повлечет освобождение земельного участка от расположенных на нем объектов.
То, что общество является одним из арендаторов участка, предоставленного в том числе для эксплуатации объекта недвижимости площадью 34 кв. м, не дает ему права требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности завода на другие находящиеся на участке площадью 737 259 кв. м объекты. Общество вправе воспользоваться иным способом защиты права, в том числе установлением сервитута для проезда к его объекту по одной из дорог, принадлежащих ответчику.
3. С 01.03.2015 отношения по безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципальных образований прямо урегулированы положениями главы V.5 ЗК РФ. Положения Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ к данным правоотношениям применению не подлежат.
Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения управления Росимущества об отсутствии оснований и невозможности передачи в муниципальную собственность городского округа земельного участка. В качестве правовых оснований для такой передачи администрация ссылалась на положения подп. 1 п. 1 ст. 39.30 ЗК РФ.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Как указали суды, администрацией не были представлены доказательства соблюдения порядка передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в муниципальную собственность, который установлен Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 39.30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 2 ст. 39.30 ЗК РФ, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 данного Кодекса лиц в собственность поселений, городских округов, утвердивших генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов.
Согласно п. 3 ст. 39.30 ЗК РФ в случае, если в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены иные основания и (или) иной порядок их передачи в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации, передача земельных участков из федеральной собственности в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном соответствующим федеральным законом.
Главой V.5 ЗК РФ установлен перечень оснований безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации, определены виды земельных участков, передача которых не допускается, а также предусмотрены порядок передачи земельных участков и основания для отказа в такой передаче.
Таким образом, отношения по безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципальных образований прямо урегулированы положениями ЗК РФ.
Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ, на который ссылались суды, не регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, не устанавливает иных оснований и (или) иного порядка передачи земель в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации. Положения названного Закона не подлежат применению к правоотношениям, связанным с безвозмездной передачей земельных участков из федеральной собственности в муниципальную.
Нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, на что указывал суд апелляционной инстанции, не является основанием для отказа в передаче земельного участка в муниципальную собственность в соответствии с положениями п. 7 ст. 39.31 ЗК РФ. Передача земельного участка от одного публичного собственника к другому не нарушает прав граждан, объекты недвижимости которых расположены на таком участке, в том числе права на его приватизацию.
4. При разрешении спора об установлении сервитута исходя из баланса интересов сторон суд при наличии имеющихся разногласий не лишен возможности самостоятельно определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужими объектами, поскольку конечной целью, которую преследуют стороны при обращении в суд, является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом и ответчиком своего имущества.
Порядок пользования должен определяться путем указания конкретных условий, на которых собственник недвижимого имущества вправе пользоваться чужими объектами. При этом суду следует учитывать специфику и особенности производственной деятельности лица, чье имущество обременяется сервитутом.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к птицефабрике об установлении частного сервитута на земельный участок в целях обеспечения прохода и проезда к зданию, принадлежащему ему на праве собственности и расположенному на одной территории с птицефабрикой.
Птицефабрика, не возражая против установления сервитута, при рассмотрении дела указывала на необходимость определить конкретные условия, на которых общество вправе пользоваться ее земельным участком, с учетом того, что на данном земельном участке расположено птицеводческое предприятие закрытого типа (птицефабрика), деятельность которого регламентируется Ветеринарными правилами содержания птиц на птицеводческих предприятиях закрытого типа (птицефабриках), утвержденными Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 03.04.2006 N 104.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций установили границы сервитута, не определив при этом ограничительные условия пользования, на которых настаивала птицефабрика, поскольку условия, касающиеся порядка организации пропускного режима с учетом осуществления ответчиком его вида деятельности, непосредственно не связаны с сервитутом, а при возникновении нарушений собственник не лишен права в дальнейшем подать иск об устранении всяких нарушений его права в соответствии со ст. 304 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Между сторонами спора возникли разногласия относительно порядка пользования обществом земельным участком, принадлежащим птицефабрике, так как по существу общество просило установить для него право неограниченного пользования объектами ответчика без установления каких-либо условий для него самого.
Суд кассационной инстанции, установив, что Ветеринарные правила предусматривают требования к содержанию птиц в организациях, осуществляющих выращивание или разведение птицы, в целях недопущения распространения заразных болезней птиц, пришел к выводу, что установление права неограниченного пользования земельным участком и объектами недвижимости без установления каких-либо условий для истца влечет нарушение баланса законных интересов истца и ответчика, и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного суда, исковые требования удовлетворены. Установлен бессрочный частный сервитут на земельный участок и на объекты капитального строительства для обеспечения прохода и проезда общества к принадлежащему ему объекту недвижимости.
Суды установили, что на территорию птицефабрики истец попадает только через те ворота и здание, где проводятся мероприятия, рекомендованные как обязательные для птицеводческих хозяйств. Следовательно, пренебрежение истцом такими мерами только потому, что им не осуществляется деятельность по производству птицы, может привести к невосполнимым потерям, а его нежелание соблюдать пропускной, охранный и санитарный режимы и мероприятия, установленные на птицефабрике, ставит под угрозу деятельность сельхозпроизводителя и безопасность здоровья населения.
В связи с этим суды признали доводы ответчика о необходимости включения в условия сервитута обязанности соблюдения владельцем сервитута, включая его сотрудников и посетителей, ветеринарно-санитарных норм и правил, а также пропускного и охранного режимов разумными, а обязанности по соблюдению истцом указанных правил и режимов - подлежащими включению в условия сервитута независимо от того, что общество осуществляет иной вид деятельности, который не связан с производством птицы.
5. Требование, направленное на устранение препятствий в доступе истцов к своему зданию посредством использования чужого земельного участка, представляет собой требование об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ), которое не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 ГК РФ.
Истцы, являясь собственниками помещений в здании торгово-делового комплекса <8> и земельного участка, на котором оно расположено, обратились в арбитражный суд с иском к товариществу собственников жилья <9> об обязании устранить препятствия в их доступе к внутреннему двору ТДК, путем установления часов прохода и проезда во внутренний двор здания с 09:00 до 20:00 ежедневно, поскольку ТСЖ установлены металлические ворота с замком, перекрывающие проезд к внутреннему двору ТДК (жилой дом и здание ТДК имеют общие проход и проезд во внутренний двор, выходы на который имеются как из подъездов жилого дома, так и из нежилого здания, принадлежащего истцам).
--------------------------------
<8> Далее - ТДК.
<9> Далее - ТСЖ.
Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований правомерно отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права.
В силу ст. 304 и 305 ГК РФ собственник или лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторный иск является универсальным средством защиты, направленным на восстановление нормального и естественного владения и пользования собственником его вещью либо его вещным правом, а также на пресечение помех и стеснений в сфере исключительных полномочий собственника. Сфера применения негаторного иска касается только разрешения споров об устранении незаконных фактических помех и стеснений во владении и пользовании спорной вещью. Предметом негаторного иска является требование истца об устранении длящихся нарушений (противоправного состояния), не связанных с лишением владения, приводящих к угнетению или стеснению правомочий пользования вещью.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Суды, установив, что истцы просят установить определенный порядок пользования чужим (не принадлежащим истцам) имуществом - смежным земельным участком, в удовлетворении иска отказали, поскольку требование истцов об обеспечении им ограниченного во времени доступа к объекту недвижимости представляет собой требование об установлении сервитута и не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 ГК РФ.
6. При рассмотрении требования собственника земельного участка к собственнику расположенного на нем объекта недвижимости об освобождении земельного участка после прекращения права пользования земельным участком (абз. 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ) судам следует учитывать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта, а также конкретные обстоятельства дела. В любом случае положения ст. 272 ГК РФ не предусматривают возможности безвозмездного изъятия у собственника объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке.
Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и о сносе нежилого здания, расположенного на земельном участке.
Решением суда исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате, договор аренды земельного участка в связи с допущенными ответчиком существенными нарушениями расторгнут, на ответчика возложена обязанность снести нежилое здание.
Постановлением апелляционного суда решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований о сносе нежилого здания. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ).
В п. 2 ст. 272 ГК РФ также предусмотрено, что собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо определить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Из системного толкования положений ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 1, 272 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ, устанавливающей принцип недопустимости злоупотребления правом, учитывая также определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О, следует, что при установлении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, необходимо соблюдать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.
В силу ст. 10, 12 ГК РФ избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.
Установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью земельного участка, суды пришли к выводу о том, что возложение на ответчика обязанности снести принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости не соответствует характеру и степени нарушения прав истца. Применение такого способа защиты не обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и ответчика как собственников земельного участка и расположенного на нем здания.
7. Администрация, обращаясь в защиту публичных интересов с иском о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке, сформированном под многоквартирный жилой дом, должна доказать, каким образом наличие такого объекта нарушает публичные интересы и как данные интересы будут восстановлены при применении такого способа защиты (угроза жизни и здоровью граждан, несоответствие постройки правилам землепользования и застройки, генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города и прочее).
Администрация городского округа обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании строения, расположенного на земельном участке, сформированном под многоквартирный дом, самовольной постройкой.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования администрации удовлетворены. Суды исходили из того, что спорный объект создан в результате реконструкции многоквартирного дома без получения предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации <10> разрешения на реконструкцию.
--------------------------------
<10> Далее - ГрК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и отказал в удовлетворении заявленных администрацией требований в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 названной статьи <11>.
--------------------------------
<11> В п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания судом права на самовольную постройку при наличии трех условий. В п. 4 разрешен вопрос о сносе самовольной постройки при ее расположении на межселенной территории, а также в случае, если не было выявлено лицо, осуществившее самовольную постройку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления от 29.04.2010 N 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо в соответствии с установленной компетенцией - в защите публичного интереса, что может быть выражено в защите прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.
Поскольку согласно положениям ч. 3, 4, 7 ст. 54 ГрК РФ администрация не является лицом, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, и, соответственно, лицом, наделенным полномочиями указанного органа, то она при обращении с иском о сносе самовольной постройки должна доказать, в чем заключается нарушение защищаемого органом местного самоуправления публичного интереса нахождением спорного объекта на земельном участке, предназначенном для эксплуатации жилого многоквартирного дома.
Неполучение разрешения на строительство согласно ст. 222 ГК РФ, хотя и является одним из признаков самовольной постройки, но само по себе не свидетельствует безусловно о нарушении публичного интереса.
Доказательства наличия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки, так же как и доказательства наделения администрации правом представлять интересы собственников квартир в жилом доме в защиту их прав на земельный участок, в материалы дела не представлены.
Доводы, обосновывающие предъявление рассматриваемого иска в рамках осуществления контроля за соблюдением правил землепользования и застройки, за соответствием осуществляемого строительства генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города, администрация при рассмотрении иска не приводила.
Соответственно, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что администрация не доказала наличие нарушенного и защищаемого ею публичного интереса сохранением постройки, находящейся на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем в удовлетворении иска отказал (ст. 4 АПК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)