Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балашевой В.Т. и Деминой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Самарской области от 5 апреля 2017 года по делу N А55-25034/2016 по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича (ОГРНИП 312637203300013, ИНН 635701691618) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский, Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон" (ОГРН 1046302401034, ИНН 6367044243) о признании торгов и договора аренды недействительными, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, муниципальное казенное учреждение "Управление развития агропромышленного комплекса" муниципального района Похвистневский Самарской области, принятое судьей Селиваткиным П.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
- истца - индивидуального предпринимателя Краснощекова Николая Михайловича (паспорт), представителей истца: Солдатовой Н.Н. (доверенность от 01.06.2017), Курмаева С.С. (доверенность от 02.02.2017);
- от 1-го ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский: Митрофанов В.П. - руководитель (удостоверение N 83 от 01.06.2015);
- от 2-го ответчика - Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области: Михайлова О.С. - ведущий специалист юридического отдела (доверенность N 16 от 13.02.2017);
- от 3-го ответчика - общества с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон": Алмакаева О.Н. - представитель (доверенность N 10-10/2016-Д1 от 10.10.2016),
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощеков Николай Михайлович (далее глава КФХ Краснощеков Н.М., истец), руководствуясь статьями 449, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский (далее Комитет, 1-й ответчик), Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области (далее Администрация, 2-й ответчик), обществу с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон" (далее ООО компания "Био-Тон", 3-й ответчик) о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и договора, заключенного между Комитетом и ООО компания "Био-Тон" по результатам торгов, недействительным.
Истец изменил исковые требования и просил признать недействительными торги, проведенные Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское по селение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), признать договор, заключенный между Комитетом и ООО компания "Био-Тон", по результатам торгов недействительным, обязать Администрацию предоставить главе КФХ Краснощекову Н.М. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2) в аренду без проведения торгов в соответствии с действующим законодательством.
Как следует из решения, суд первой инстанции в судебном заседании, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклонил заявление об изменении исковых требований, поскольку к рассмотрению заявлено дополнительное требование.
Определением суда от 27.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра по Самарской области, 1-е третье лицо), муниципальное казенное учреждение "Управление развития агропромышленного комплекса" муниципального района Похвистневский Самарской области (далее МКУ "Управление развития агропромышленного комплекса", 2-е третье лицо).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 исковые требования оставлены без удовлетворения.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что доводы истца о незаконности действий Администрации по выставлению земельного участка на торги по причине наличия по указанным им основаниям права на заключение договора аренды без проведения торгов не нашли своего подтверждения материалами дела.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что по смыслу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации истцом был образован новый земельный участок - не тождественный ранее предоставленным по договорам аренды земельным участкам, за предоставлением которого истец обратился к ответчику, поэтому преимущественного права у истца не возникло.
Суд первой инстанции исходил из того, что как на момент обращения, так и на момент проведения аукциона, норма, позволяющая истцу получить земельный участок без проведения торгов, в Законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отсутствовала, в связи с чем ссылка на нее в настоящем деле безосновательна.
Суд первой инстанции также исходил из того, что доводы истца о том, что ранее заключенные договоры продолжают действовать по настоящее время не обоснованы, поскольку, подавая в ноябре 2015 года заявление о предоставлении нового земельного участка, осуществляя его постановку на кадастровый учет, участвуя в аукционе, истец тем самым выразил волю на прекращение арендных отношений в отношении ранее заключенных договоров.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Истец считает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения неверно дана оценка обстоятельствам дела.
Истец исходит из того, что, имея в аренде земельные участки, стал проводить работы по постановке их на кадастровый учет. Вывод суда о том, что по смыслу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации им был образован новый земельный участок - не тождественный ранее предоставленным по указанным договорам аренды земельным участкам, является ошибочным и не соответствует материалам дела. При присвоении кадастрового номера земельному участку не образуется новый земельный участок.
Истец также исходит из того, что земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением - для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Истец считает, что не только имеет преимущественное право на заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в с.Малый Толкай в границах бывшей СХА "Рассвет", но и имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов в случаях прямо предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и выставление лота N 10 на торги является незаконным и нарушает его права.
В судебном заседании истец и представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
1-й ответчик - Комитет, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 1-го ответчика, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал.
2-й ответчик - Администрация, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 2-го ответчика, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал.
3-й ответчик - ООО компания "Био-Тон", в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 3-го ответчика доводы, изложенные в отзыве на жалобу, поддержал.
1-е третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области, отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.
2-е третье лицо - МКУ "Управление развития агропромышленного комплекса", отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзывах ответчиков на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Постановлением Администрации N 192 от 04.07.2003 истцу предоставлен в аренду сроком на 5 лет с 01.07.2003 по 01.07.2008 из земель фонда перераспределения в границах с/х артели "Рассвет" земельный участок площадью 33,4 га пашни для с/х использования. Земельный участок расположен в бригаде N 2, поле N 7, севооборот N 2 (т. 1 л.д. 11-12).
Между Комитетом и истцом 04.07.2003 заключен договор аренды земельного участка из земель с/х назначения, находящегося по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах с/х артели "Рассвет", в бригаде N 2, севооборот N 2, поле N 7 для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 33,4 га (т. 2 л.д. 75-82).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 01.07.2003 по 01.07.2008.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 02.04.2003 (т. 2 л.д. 80).
Доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 04.07.2003 суду не представлены.
Между Комитетом и истцом 10.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 70, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 15 га из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет" (т. 2 л.д. 208-211).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 10.07.2012 (т. 2 л.д. 211).
Между Комитетом и истцом 16.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 78.1, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 66,8 га из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет" (т. 2 л.д. 83-89).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 2 л.д. 89).
Между Комитетом и истцом 16.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 78.2, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 30 га, из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет", бригада N 2, поле N 1, полевого севооборота N 2 (т. 2 л.д. 90-95).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 2 л.д. 95).
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, истец в 2015 году обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
По заказу истца проведены землеустроительные работы по образованию из земель, находящихся в ведении 1-го и 2-го ответчиков, земельного участка площадью 2000000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), По результатам работ кадастровым инженером подготовлен межевой план земельного участка (т. 1 л.д. 39-55).
Земельный участок с кадастровым номером 63:29:0000000:824 площадью 2000000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), поставлен на государственный кадастровый учет 25.03.2016 (т. 1 л.д. 56).
Комитетом 14.05.2016 опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже, в том числе: права на заключение договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение - Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, площадь земельного участка - 2000000 кв. м, кадастровый номер - 63:29:0000000:824 (лот N 10) (т. 1 л.д. 22).
Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов по продаже объектов недвижимости, автотранспортных средств и права их аренды от 24.06.2016 в торгах по лоту N 10 участвовали истец и ООО компания "Био-Тон", победителем торгов на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, признано ООО компания "Био-Тон" (т. 1 л.д. 24-31).
Комитетом и ООО компания "Био-Тон" 05.07.2016 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ООО компания "Био-Тон" передан в аренду срок на 25 лет с 05.07.2016 по 04.06.2041 земельный участок с кадастровым номером 63:29:0000000:824, площадью 2000000 кв. м, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2) (т. 1 л.д. 120-122).
Договор аренды земельного участка от 05.07.2016 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2016.
Истец обратился с требованием о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и договора, заключенного Комитетом и ООО компанией "Био-Тон" по результатам торгов.
При этом истец исходит из того, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поскольку ранее земельный участок использовался им на праве аренды.
Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на дату проведения торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824, установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 8 указанной статьи, введенным Федеральным законом N 354-ФЗ от 03.07.2016, то есть после проведения оспариваемых торгов, установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение: 1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка; 2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Согласно протоколу аукционной комиссии заявки подали истец и ООО компания "Био-Тон", поэтому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824 не мог быть заключен с истцом без проведения торгов по продаже права аренды указанного земельного участка.
Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Истец арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824 площадью 2000000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), не является.
Довод истца о том, что указанный земельный участок образован из земель арендованных им ранее, является необоснованным и не может быть принят судом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Предметом заключенного истцом с Комитетом 04.07.2003 договора аренды является земельный участок площадью 33,4 га, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах с/х артели "Рассвет", в бригаде N 2, севооборот N 2, поле N 7, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору, который на кадастровый учет не поставлен.
Договор заключен на срок 5 лет - с 01.07.2003 по 01.07.2008.
Доказательства государственной регистрации указанного договора суду не представлены. Поэтому в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, для третьих лиц договор не считается заключенным.
Предметом заключенных истцом с Комитетом договоров аренды N 70 от 10.07.2012, N 78.1 от 16.07.2012, N 78.2 от 16.07.2012 являются: земельный участок: площадью 15 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной "Рассвет"; земельный участок 66,8 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет"; земельный участок площадью 30 га, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет", бригада N 2, поле N 1, полевого севооборота N 2, которые на кадастровый учет не поставлены.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Однако, принимая во внимание, что статьей 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что в аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет, а также учитывая, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, каковым по настоящему делу является 3-й ответчик - ООО компания "Био-Тон", истец не является субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Кроме того, согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Истец с требованием о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824, площадью 2000000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), заключенному 05.07.2016 Комитетом и ООО компания "Био-Тон", в суд не обращался.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд считает, что истец не доказал наличие нарушений установленных законом правил проведения торгов при продаже с аукциона права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и требования о признании недействительными указанного аукциона, проведенного 24.06.2016, и договора аренды земельного участка от 05.07.2016, заключенного Комитетом и ООО компанией "Био-Тон" по результатам торгов, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 5 апреля 2017 года по делу N А55-25034/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2017 N 11АП-6780/2017 ПО ДЕЛУ N А55-25034/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. по делу N А55-25034/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балашевой В.Т. и Деминой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Самарской области от 5 апреля 2017 года по делу N А55-25034/2016 по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича (ОГРНИП 312637203300013, ИНН 635701691618) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский, Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон" (ОГРН 1046302401034, ИНН 6367044243) о признании торгов и договора аренды недействительными, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, муниципальное казенное учреждение "Управление развития агропромышленного комплекса" муниципального района Похвистневский Самарской области, принятое судьей Селиваткиным П.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
- истца - индивидуального предпринимателя Краснощекова Николая Михайловича (паспорт), представителей истца: Солдатовой Н.Н. (доверенность от 01.06.2017), Курмаева С.С. (доверенность от 02.02.2017);
- от 1-го ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский: Митрофанов В.П. - руководитель (удостоверение N 83 от 01.06.2015);
- от 2-го ответчика - Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области: Михайлова О.С. - ведущий специалист юридического отдела (доверенность N 16 от 13.02.2017);
- от 3-го ответчика - общества с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон": Алмакаева О.Н. - представитель (доверенность N 10-10/2016-Д1 от 10.10.2016),
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощеков Николай Михайлович (далее глава КФХ Краснощеков Н.М., истец), руководствуясь статьями 449, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Похвистневский (далее Комитет, 1-й ответчик), Администрации муниципального района Похвистневский Самарской области (далее Администрация, 2-й ответчик), обществу с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон" (далее ООО компания "Био-Тон", 3-й ответчик) о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и договора, заключенного между Комитетом и ООО компания "Био-Тон" по результатам торгов, недействительным.
Истец изменил исковые требования и просил признать недействительными торги, проведенные Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское по селение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), признать договор, заключенный между Комитетом и ООО компания "Био-Тон", по результатам торгов недействительным, обязать Администрацию предоставить главе КФХ Краснощекову Н.М. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2) в аренду без проведения торгов в соответствии с действующим законодательством.
Как следует из решения, суд первой инстанции в судебном заседании, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклонил заявление об изменении исковых требований, поскольку к рассмотрению заявлено дополнительное требование.
Определением суда от 27.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра по Самарской области, 1-е третье лицо), муниципальное казенное учреждение "Управление развития агропромышленного комплекса" муниципального района Похвистневский Самарской области (далее МКУ "Управление развития агропромышленного комплекса", 2-е третье лицо).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 исковые требования оставлены без удовлетворения.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что доводы истца о незаконности действий Администрации по выставлению земельного участка на торги по причине наличия по указанным им основаниям права на заключение договора аренды без проведения торгов не нашли своего подтверждения материалами дела.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что по смыслу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации истцом был образован новый земельный участок - не тождественный ранее предоставленным по договорам аренды земельным участкам, за предоставлением которого истец обратился к ответчику, поэтому преимущественного права у истца не возникло.
Суд первой инстанции исходил из того, что как на момент обращения, так и на момент проведения аукциона, норма, позволяющая истцу получить земельный участок без проведения торгов, в Законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отсутствовала, в связи с чем ссылка на нее в настоящем деле безосновательна.
Суд первой инстанции также исходил из того, что доводы истца о том, что ранее заключенные договоры продолжают действовать по настоящее время не обоснованы, поскольку, подавая в ноябре 2015 года заявление о предоставлении нового земельного участка, осуществляя его постановку на кадастровый учет, участвуя в аукционе, истец тем самым выразил волю на прекращение арендных отношений в отношении ранее заключенных договоров.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Истец считает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения неверно дана оценка обстоятельствам дела.
Истец исходит из того, что, имея в аренде земельные участки, стал проводить работы по постановке их на кадастровый учет. Вывод суда о том, что по смыслу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации им был образован новый земельный участок - не тождественный ранее предоставленным по указанным договорам аренды земельным участкам, является ошибочным и не соответствует материалам дела. При присвоении кадастрового номера земельному участку не образуется новый земельный участок.
Истец также исходит из того, что земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением - для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Истец считает, что не только имеет преимущественное право на заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в с.Малый Толкай в границах бывшей СХА "Рассвет", но и имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов в случаях прямо предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и выставление лота N 10 на торги является незаконным и нарушает его права.
В судебном заседании истец и представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
1-й ответчик - Комитет, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 1-го ответчика, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал.
2-й ответчик - Администрация, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 2-го ответчика, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал.
3-й ответчик - ООО компания "Био-Тон", в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 3-го ответчика доводы, изложенные в отзыве на жалобу, поддержал.
1-е третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области, отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.
2-е третье лицо - МКУ "Управление развития агропромышленного комплекса", отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзывах ответчиков на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Постановлением Администрации N 192 от 04.07.2003 истцу предоставлен в аренду сроком на 5 лет с 01.07.2003 по 01.07.2008 из земель фонда перераспределения в границах с/х артели "Рассвет" земельный участок площадью 33,4 га пашни для с/х использования. Земельный участок расположен в бригаде N 2, поле N 7, севооборот N 2 (т. 1 л.д. 11-12).
Между Комитетом и истцом 04.07.2003 заключен договор аренды земельного участка из земель с/х назначения, находящегося по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах с/х артели "Рассвет", в бригаде N 2, севооборот N 2, поле N 7 для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 33,4 га (т. 2 л.д. 75-82).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 01.07.2003 по 01.07.2008.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 02.04.2003 (т. 2 л.д. 80).
Доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 04.07.2003 суду не представлены.
Между Комитетом и истцом 10.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 70, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 15 га из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет" (т. 2 л.д. 208-211).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 10.07.2012 (т. 2 л.д. 211).
Между Комитетом и истцом 16.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 78.1, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 66,8 га из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет" (т. 2 л.д. 83-89).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 2 л.д. 89).
Между Комитетом и истцом 16.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 78.2, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок общей площадью 30 га, из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет", бригада N 2, поле N 1, полевого севооборота N 2 (т. 2 л.д. 90-95).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка с 03.07.2012 по 02.06.2013.
Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 2 л.д. 95).
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, истец в 2015 году обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
По заказу истца проведены землеустроительные работы по образованию из земель, находящихся в ведении 1-го и 2-го ответчиков, земельного участка площадью 2000000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), По результатам работ кадастровым инженером подготовлен межевой план земельного участка (т. 1 л.д. 39-55).
Земельный участок с кадастровым номером 63:29:0000000:824 площадью 2000000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), поставлен на государственный кадастровый учет 25.03.2016 (т. 1 л.д. 56).
Комитетом 14.05.2016 опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже, в том числе: права на заключение договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение - Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, площадь земельного участка - 2000000 кв. м, кадастровый номер - 63:29:0000000:824 (лот N 10) (т. 1 л.д. 22).
Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов по продаже объектов недвижимости, автотранспортных средств и права их аренды от 24.06.2016 в торгах по лоту N 10 участвовали истец и ООО компания "Био-Тон", победителем торгов на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, признано ООО компания "Био-Тон" (т. 1 л.д. 24-31).
Комитетом и ООО компания "Био-Тон" 05.07.2016 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ООО компания "Био-Тон" передан в аренду срок на 25 лет с 05.07.2016 по 04.06.2041 земельный участок с кадастровым номером 63:29:0000000:824, площадью 2000000 кв. м, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2) (т. 1 л.д. 120-122).
Договор аренды земельного участка от 05.07.2016 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2016.
Истец обратился с требованием о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом в форме открытого аукциона 24.06.2016 по лоту N 10 - ставка арендной платы на право заключения договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и договора, заключенного Комитетом и ООО компанией "Био-Тон" по результатам торгов.
При этом истец исходит из того, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поскольку ранее земельный участок использовался им на праве аренды.
Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на дату проведения торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824, установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 8 указанной статьи, введенным Федеральным законом N 354-ФЗ от 03.07.2016, то есть после проведения оспариваемых торгов, установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение: 1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка; 2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Согласно протоколу аукционной комиссии заявки подали истец и ООО компания "Био-Тон", поэтому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824 не мог быть заключен с истцом без проведения торгов по продаже права аренды указанного земельного участка.
Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Истец арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824 площадью 2000000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), не является.
Довод истца о том, что указанный земельный участок образован из земель арендованных им ранее, является необоснованным и не может быть принят судом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Предметом заключенного истцом с Комитетом 04.07.2003 договора аренды является земельный участок площадью 33,4 га, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах с/х артели "Рассвет", в бригаде N 2, севооборот N 2, поле N 7, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору, который на кадастровый учет не поставлен.
Договор заключен на срок 5 лет - с 01.07.2003 по 01.07.2008.
Доказательства государственной регистрации указанного договора суду не представлены. Поэтому в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, для третьих лиц договор не считается заключенным.
Предметом заключенных истцом с Комитетом договоров аренды N 70 от 10.07.2012, N 78.1 от 16.07.2012, N 78.2 от 16.07.2012 являются: земельный участок: площадью 15 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной "Рассвет"; земельный участок 66,8 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет"; земельный участок площадью 30 га, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Похвистневский район, в границах бывшей сельскохозяйственной артели "Рассвет", бригада N 2, поле N 1, полевого севооборота N 2, которые на кадастровый учет не поставлены.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Однако, принимая во внимание, что статьей 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что в аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет, а также учитывая, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, каковым по настоящему делу является 3-й ответчик - ООО компания "Био-Тон", истец не является субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Кроме того, согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Истец с требованием о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:29:0000000:824, площадью 2000000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток от с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), заключенному 05.07.2016 Комитетом и ООО компания "Био-Тон", в суд не обращался.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд считает, что истец не доказал наличие нарушений установленных законом правил проведения торгов при продаже с аукциона права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2000000 кв. м с кадастровым номером 63:29:0000000:824, расположенного по адресу: Самарская обл., Похвистневский район, сельское поселение Малый Толкай, в 500 м на юго-восток с.Малый Толкай (бр. N 2, севооборот N 2), и требования о признании недействительными указанного аукциона, проведенного 24.06.2016, и договора аренды земельного участка от 05.07.2016, заключенного Комитетом и ООО компанией "Био-Тон" по результатам торгов, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 5 апреля 2017 года по делу N А55-25034/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснощекова Николая Михайловича - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.В.КАРПОВ
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
Е.Г.ДЕМИНА
В.В.КАРПОВ
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
Е.Г.ДЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)