Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 августа 2017 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года по делу N А65-12558/2016, судья Горинов А.С.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань,
об обязании ответчика исполнить условия договора аренды земельного участка N 13441 от 27.10.2009 года путем передачи в муниципальную собственность г. Казани части помещений в объекте строительства в размере 10% от общей площади помещений в размере 208,77 кв. м,
с участием в судебном заседании:
от ответчика - представитель Гусев Б.В. по доверенности от 14.03.2016 г.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (далее - общество) об обязании исполнить условия договора аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441 путем передачи в муниципальную собственность г. Казани части помещений в объекте строительства в размере 10% от общей площади помещений в размере 208,77 кв. м.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2017 принятые по делу судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции указал, что то обстоятельство, что в данном случае стороны в договоре в качестве особых условий указали на передачу 10% процентов общей площади помещений, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора. Кроме того, соглашение о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности исполнить указанное условие ранее действовавшего договора, если при его расторжении стороны не договорились об ином.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ответчик при заключении договора знал о возмездности данной сделки, следовательно, передача Комитету будущей недвижимости является частью арендной платы за пользование земельным участком. Экономический интерес Комитета был и есть в получении в собственность части помещений в объекте. Поскольку ответчиком не выполнены особые условия договора аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441, истец полагает, что имеются основания для удовлетворения иска.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечил.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441, на основании которого ответчику сроком на пять лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:110804:49, площадью 2482,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. М. Чуйкова, для строительства административно-офисного здания.
Согласно разделу 4 "Особые условия" договора аренды земельного участка ответчик обязался в течение одного месяца с даты ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, передать муниципальному образования г. Казань часть помещений в данном объекте в размере 10% от общей площади помещений в объекте. Перечень передаваемых помещений и порядок их передачи подлежал определению сторонами отдельным соглашением.
Обществом на земельном участке возведено 3-этажное офисное здание общей площадью 2807,7 кв. м и введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2013 N RU16301000-81гр., свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 05.08.2013 серии 16-АН N 110131.
Истец, указывая, что ответчиком не исполнено указанное особое условие договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая при новом рассмотрении в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что существо спора заключается не в отказе ответчика передать истцу часть помещений в построенном им объекте в размере 10% от общей площади помещений, а в отсутствии достигнутого между истцом и ответчиком соглашения о передаче таких площадей именно в муниципальную собственность. Истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено в материалы дела доказательств, объективно подтверждающих факт того, что в соответствии с разделом 4 договора помещения подлежали передаче именно в собственность, а не на ином праве. При этом проект дополнительного соглашения, содержащего предложение истца по перечню подлежащих передаче помещений, порядку их передачи, а, соответственно, и условие, на каком праве подлежат передаче помещения, ответчику не направлялся и иным способом с ответчиком не обсуждался и не согласовывался.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об обязании ответчика передать ему часть помещений именно на праве собственности (в муниципальную собственность) носит исключительно предположительный характер, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.
Статья 309 Гражданского кодекса РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в данном пункте форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что муниципальным образованием в лице Комитета обязанности по договору были исполнены, однако общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади офисного здания, возведенного на арендованном земельном участке, не исполнило.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, сопоставив особые условия договора, изложенные в разделе 4, с другими условиями договора в целом, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы истца о том, что экономический интерес Комитета при заключении договора аренды земельного участка заключался именно в получении части помещений в объекте, учитывая финансово-экономические интересы муниципального образования г. Казани и его фактическую заинтересованность в передаваемом объекте для решения вопросов местного значения.
В данном случае ответчику было известно, что договор аренды является возмездной сделкой, разногласий у сторон, в особенности - у ответчика, относительно условий и содержания раздела 4 договора при его заключении не возникло.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Исходя из указанного требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, условие договора, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенные в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.
Как следует из материалов дела, характеристики земельного участка, предоставленного по договору аренды, сторонами согласованы, участок поставлен на кадастровый учет. Договор аренды в части передачи участка был исполнен. Условиями договора предусмотрено, что участок предоставляется в целях строительства, по утверждению истца, административно-офисного здания по ул. Чуйкова г. Казани. Объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию. Все его характеристики, в том числе общая площадь и, соответственно, 10% от такой площади, известны.
Согласно пункту 3 Постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, правовая позиция, сформулированная в Постановлении N 54, следует принципам, закрепленным в статьях 1, 421 Гражданского кодекса РФ, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий.
То обстоятельство, что в данном случае стороны определили, что передаче подлежит 10% процентов общей площади помещений, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения предоставляет право участнику долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке.
Таким образом, в дальнейшем стороны не лишены возможности заключить соглашение относительно перечня передаваемых помещений, составляющих 10% процентов общей площади объекта.
При этом доводы ответчика о расторжении 24.12.2015 договора аренды земельного участка не имеют в рассматриваемом случае правового значения, поскольку судебная практика исходит из обязательности соблюдения условий договора, заключенного сторонами и не признанного недействительным в установленном порядке. Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 21.12.2015 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекс Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" соглашение о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности исполнитель условия ранее действовавшего договора, если при его расторжении стороны не договорились об ином. Из соглашения о расторжении договора аренды не следует, что стороны договорились о прекращении неисполненных обязательств.
При таких обстоятельствах, поскольку общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади офисного здания, возведенного на арендованном земельном участке, безосновательно не исполнило, исковые требования подлежат удовлетворению, а обжалуемое истцом решение - отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ с принятием по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года по делу N А65-12558/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань, передать муниципальному образованию города Казани часть помещений в размере 10% площадью 208,77 кв. м от общей площади помещений 2807,7 кв. м в административно-офисном здании, назначение: нежилое, 3-этажное, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 58а.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.08.2017 N 11АП-10140/2017 ПО ДЕЛУ N А65-12558/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2017 г. по делу N А65-12558/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 августа 2017 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года по делу N А65-12558/2016, судья Горинов А.С.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань,
об обязании ответчика исполнить условия договора аренды земельного участка N 13441 от 27.10.2009 года путем передачи в муниципальную собственность г. Казани части помещений в объекте строительства в размере 10% от общей площади помещений в размере 208,77 кв. м,
с участием в судебном заседании:
от ответчика - представитель Гусев Б.В. по доверенности от 14.03.2016 г.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (далее - общество) об обязании исполнить условия договора аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441 путем передачи в муниципальную собственность г. Казани части помещений в объекте строительства в размере 10% от общей площади помещений в размере 208,77 кв. м.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2017 принятые по делу судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции указал, что то обстоятельство, что в данном случае стороны в договоре в качестве особых условий указали на передачу 10% процентов общей площади помещений, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора. Кроме того, соглашение о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности исполнить указанное условие ранее действовавшего договора, если при его расторжении стороны не договорились об ином.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ответчик при заключении договора знал о возмездности данной сделки, следовательно, передача Комитету будущей недвижимости является частью арендной платы за пользование земельным участком. Экономический интерес Комитета был и есть в получении в собственность части помещений в объекте. Поскольку ответчиком не выполнены особые условия договора аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441, истец полагает, что имеются основания для удовлетворения иска.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечил.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2009 N 13441, на основании которого ответчику сроком на пять лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:110804:49, площадью 2482,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. М. Чуйкова, для строительства административно-офисного здания.
Согласно разделу 4 "Особые условия" договора аренды земельного участка ответчик обязался в течение одного месяца с даты ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, передать муниципальному образования г. Казань часть помещений в данном объекте в размере 10% от общей площади помещений в объекте. Перечень передаваемых помещений и порядок их передачи подлежал определению сторонами отдельным соглашением.
Обществом на земельном участке возведено 3-этажное офисное здание общей площадью 2807,7 кв. м и введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2013 N RU16301000-81гр., свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 05.08.2013 серии 16-АН N 110131.
Истец, указывая, что ответчиком не исполнено указанное особое условие договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая при новом рассмотрении в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что существо спора заключается не в отказе ответчика передать истцу часть помещений в построенном им объекте в размере 10% от общей площади помещений, а в отсутствии достигнутого между истцом и ответчиком соглашения о передаче таких площадей именно в муниципальную собственность. Истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено в материалы дела доказательств, объективно подтверждающих факт того, что в соответствии с разделом 4 договора помещения подлежали передаче именно в собственность, а не на ином праве. При этом проект дополнительного соглашения, содержащего предложение истца по перечню подлежащих передаче помещений, порядку их передачи, а, соответственно, и условие, на каком праве подлежат передаче помещения, ответчику не направлялся и иным способом с ответчиком не обсуждался и не согласовывался.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об обязании ответчика передать ему часть помещений именно на праве собственности (в муниципальную собственность) носит исключительно предположительный характер, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.
Статья 309 Гражданского кодекса РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в данном пункте форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что муниципальным образованием в лице Комитета обязанности по договору были исполнены, однако общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади офисного здания, возведенного на арендованном земельном участке, не исполнило.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, сопоставив особые условия договора, изложенные в разделе 4, с другими условиями договора в целом, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы истца о том, что экономический интерес Комитета при заключении договора аренды земельного участка заключался именно в получении части помещений в объекте, учитывая финансово-экономические интересы муниципального образования г. Казани и его фактическую заинтересованность в передаваемом объекте для решения вопросов местного значения.
В данном случае ответчику было известно, что договор аренды является возмездной сделкой, разногласий у сторон, в особенности - у ответчика, относительно условий и содержания раздела 4 договора при его заключении не возникло.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Исходя из указанного требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.
Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, условие договора, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенные в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.
Как следует из материалов дела, характеристики земельного участка, предоставленного по договору аренды, сторонами согласованы, участок поставлен на кадастровый учет. Договор аренды в части передачи участка был исполнен. Условиями договора предусмотрено, что участок предоставляется в целях строительства, по утверждению истца, административно-офисного здания по ул. Чуйкова г. Казани. Объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию. Все его характеристики, в том числе общая площадь и, соответственно, 10% от такой площади, известны.
Согласно пункту 3 Постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, правовая позиция, сформулированная в Постановлении N 54, следует принципам, закрепленным в статьях 1, 421 Гражданского кодекса РФ, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий.
То обстоятельство, что в данном случае стороны определили, что передаче подлежит 10% процентов общей площади помещений, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения предоставляет право участнику долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке.
Таким образом, в дальнейшем стороны не лишены возможности заключить соглашение относительно перечня передаваемых помещений, составляющих 10% процентов общей площади объекта.
При этом доводы ответчика о расторжении 24.12.2015 договора аренды земельного участка не имеют в рассматриваемом случае правового значения, поскольку судебная практика исходит из обязательности соблюдения условий договора, заключенного сторонами и не признанного недействительным в установленном порядке. Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 21.12.2015 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекс Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" соглашение о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности исполнитель условия ранее действовавшего договора, если при его расторжении стороны не договорились об ином. Из соглашения о расторжении договора аренды не следует, что стороны договорились о прекращении неисполненных обязательств.
При таких обстоятельствах, поскольку общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади офисного здания, возведенного на арендованном земельном участке, безосновательно не исполнило, исковые требования подлежат удовлетворению, а обжалуемое истцом решение - отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ с принятием по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2017 года по делу N А65-12558/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань, передать муниципальному образованию города Казани часть помещений в размере 10% площадью 208,77 кв. м от общей площади помещений 2807,7 кв. м в административно-офисном здании, назначение: нежилое, 3-этажное, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 58а.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТатЭкоРесурс" (ОГРН 1031626804549), г. Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)