Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Основанием для отказа явилось непредставление документов, свидетельствующих о соблюдении законного порядка предоставления земельного участка в аренду.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Григорьевой И.Ю., Дзюбы Д.И.,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев 20 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве
на решение от 07 ноября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 08 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Поташовой Ж.В., Бекетовой И.В., Каменецким Д.В.,
по делу N А40-1820/16
по заявлению ООО "КАЛЮС"
об оспаривании решения
к Управлению Росреестра по Москве,
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,
установил:
ООО "КАЛЮС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании незаконным решения Управления от 09.10.2015 N 77/022/055/2015-487 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что сроки, предусмотренные частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем соблюдены.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.08.2015 ООО "КАЛЮС" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Общество 10.09.2015 получило от заинтересованного лица уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Основанием приостановления явилось то, что земельный участок предоставлен без проведения торгов, вопреки требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество 25.09.2015 предоставило заинтересованному лицу дополнительные документы, а именно, нотариальную копию свидетельства о государственной регистрации на здание по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, с сопроводительным письмом от 24.09.2015 N 26, пояснив, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, предоставляются без проведения торгов.
Заинтересованное лицо 09.10.2015 направило заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4.
В сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды заинтересованное лицо ссылалось на то, что в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Однако документы, свидетельствующие о соблюдении законного порядка предоставления земельного участка в аренду, в материалы регистрационного дела не представлены.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с положениями статьи 2 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу положений статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона N 122-ФЗ. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственной реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган согласно требованиям, установленным статьями 9, 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем не менее, из оспариваемого акта следует, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
На основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Исследовав материалы регистрационного дела, судами установлено, что на регистрацию представлены все необходимые документы, вместе с тем заинтересованным лицом при проведение правовой экспертизы указанных документов и принятии оспариваемого решения не были учтены следующие обстоятельства.
Общество имеет на праве собственности нежилое здание, общей площадью 702,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, условный номер 74518, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.10.2001 серия 77АА N 781932.
Для целей эксплуатации указанного здания между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и заявителем 28.12.2005, в соответствии с распоряжением префекта Южного административного округа города Москвы от 15.08.2005 N 06462239, был заключен договор N М-05-507455 краткосрочной аренды земельного участка, общей площадью 2.012 кв. м, с кадастровым номером 770511009043 по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4.
По истечении срока действия договора в соответствии с пунктом 2.1, договор не расторгнут и возобновлен на неопределенный срок. В 2012 году границы земельного участка уточнены на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов от 28.12.2012 N 9539, в связи с пересечением линии УДС, в результате чего площадь земельного участка составила 1.994 кв. м.
В 2005 году заявитель произвел реконструкцию здания без получения соответствующих разрешительных документов, в результате чего площадь здания составила 1.373,1 кв. м, что подтверждается техническим паспортом ТБТИ г. Москвы от 23.01.2014. Увеличение площади здания произошло в основном за счет углубления подвала, который ранее не входил в общую площадь здания и считался техпомещением.
Окружная комиссия по рассмотрению фактов самовольного строительства Южного административного округа города Москвы 21.02.2008 приняла решение, согласно которому:
- - признала, что строительство объекта велось с нарушением установленного порядка градостроительной деятельности;
- - рекомендовала уполномоченным городским организациям согласиться по факту осуществленного строительства для последующего оформления земельно-правовых и имущественных отношений;
- - рекомендовала Мосгосстройнадзору оформить разрешение на строительство и принять объект в эксплуатацию.
Заявитель 20.04.2012 получил градостроительный план земельного участка (с кадастровым номером 77:05:0011009:43), регистрационный номер 45922000-08-94198, где предельная общая площадь объекта указана 1.373,1 кв. м, то есть на фактическую площадь здания, которая сформировалась после реконструкции.
В июне 2014 года заявитель обратился с заявлением в Префектуру Южного административного округа города Москвы о вынесении вопроса об изменении целевого назначения земельного участка, по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская д. 4, на проектирование и строительство на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы, с целью дальнейшего оформления земельно-имущественных отношений.
На заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 21.08.2014 принято решение расторгнуть действующий договор аренды земельного участка от 28.12.2005 с заявителем и заключить новый договор аренды сроком на 11 месяцев 28 дней для проведения проектно-изыскательских работ.
Департамент городского имущества города Москвы 30.10.2014 направил заявителю уведомление о расторжении договора аренды от 28.12.2005 N М-05-507455.
13.02.2015 между Департаментом и заявителем в соответствии с распоряжением Департамента от 06.02.2015 заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-05-509511 сроком на 11 месяцев 28 дней для целей проведения проектно-изыскательских работ.
В июне 2015 года заявитель обратился к Департаменту с заявлением об изменении цели предоставления земельного участка на проектирование и строительство (реконструкцию) с целью дальнейшего оформления земельно-имущественных отношений.
11.08.2015 на основании распоряжения Департамента от 25.06.2015 N 2196-05 ДГИ составлено дополнительное соглашение от 11.08.2015 N М-05-509511 к договору аренды земельного участка от 13.02.2015 N М-05-509511, которым изменены цель предоставления земельного участка на проектирование и строительство (реконструкцию) и срок договора на шесть лет.
Отказывая в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственный регистратор сослался на то, что на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0011009:1091 по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, расположено нежилое здание, площадью 1.373,1 кв. м, тогда как согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявитель является собственником здания иной площади - 702,8 кв. м.
По мнению заинтересованного лица, указанные расхождения в характеристиках вышеназванных зданий не позволили однозначно установить, что здание, принадлежащее на праве собственности заявителю и объект с кадастровым номером 77:05:0011009:1091 являются тождественными, ввиду чего не представилось возможным установить соблюдение законного порядка предоставления земельного участка.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что заинтересованным лицом не приняты во внимание сведения, содержащиеся в технической документации ГБУ города Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации", в частности, как следует из технического паспорта на здание по состоянию на 19.04.2006 здание, общей площадью 702,8 кв. м, реконструировано в здание, общей площадью 1.373,10 кв. м. Владельцем данного здания по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская д. 4, является заявитель. Увеличение площади произошло в результате реконструкции и углубления подвала здания, принадлежащего на праве собственности заявителю.
Вышеуказанные сведения могли быть получены государственным регистратором самостоятельно.
Также в градостроительном паспорте земельного участка, полученном заявителем указана, площадь 1.371,1 кв. м, что подтверждает, что указанным зданием владеет заявитель.
Сведений о каких-либо иных правообладателях здания по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, заинтересованным лицом не представлено.
Суды указали, что для получения разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию, получения нового свидетельства о государственной регистрации права на здание, площадью 1.373,1 кв. м, заявителю требуется среди прочего предоставить в Мосгосстройнадзор договор аренды земельного участка с разрешенным использованием - строительство, реконструкция.
Без государственной регистрации указанного договора аренды не представляется возможным оформить вещные права на нежилое здание по ул. Тамбовской, д. 4, общей площадью 1.373,1 кв. м, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводом заявителя о том, что имеет место нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях - если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. Указанный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду Департаментом земельных ресурсов города Москвы в соответствии с договором аренды от 28.12.2005 N М-05-507455 без проведения торгов, который действовал до заключения нового договора.
Принимая во внимание то, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явились расхождения в характеристиках вышеназванных зданий не позволяющие однозначно установить, что здание с кадастровым номером 77:05:0011009:1091, общей площадью 1.373,1 кв. м, образовано в результате реконструкции здания, общей площадью 702,8 кв. м, принадлежащего на праве собственности заявителю, что в свою очередь сделало невозможным установление соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение является незаконным, так как у заинтересованного лица имелась возможность установить данные обстоятельства.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.
Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года по делу N А40-1820/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2017 N Ф05-7705/2017 ПО ДЕЛУ N А40-1820/16
Требование: О признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании произвести государственную регистрацию договора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Основанием для отказа явилось непредставление документов, свидетельствующих о соблюдении законного порядка предоставления земельного участка в аренду.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N А40-1820/16
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Григорьевой И.Ю., Дзюбы Д.И.,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев 20 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве
на решение от 07 ноября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 08 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Поташовой Ж.В., Бекетовой И.В., Каменецким Д.В.,
по делу N А40-1820/16
по заявлению ООО "КАЛЮС"
об оспаривании решения
к Управлению Росреестра по Москве,
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,
установил:
ООО "КАЛЮС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании незаконным решения Управления от 09.10.2015 N 77/022/055/2015-487 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что сроки, предусмотренные частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем соблюдены.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.08.2015 ООО "КАЛЮС" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Общество 10.09.2015 получило от заинтересованного лица уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Основанием приостановления явилось то, что земельный участок предоставлен без проведения торгов, вопреки требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество 25.09.2015 предоставило заинтересованному лицу дополнительные документы, а именно, нотариальную копию свидетельства о государственной регистрации на здание по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, с сопроводительным письмом от 24.09.2015 N 26, пояснив, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, предоставляются без проведения торгов.
Заинтересованное лицо 09.10.2015 направило заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4.
В сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды заинтересованное лицо ссылалось на то, что в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Однако документы, свидетельствующие о соблюдении законного порядка предоставления земельного участка в аренду, в материалы регистрационного дела не представлены.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с положениями статьи 2 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу положений статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона N 122-ФЗ. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственной реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган согласно требованиям, установленным статьями 9, 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем не менее, из оспариваемого акта следует, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
На основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Исследовав материалы регистрационного дела, судами установлено, что на регистрацию представлены все необходимые документы, вместе с тем заинтересованным лицом при проведение правовой экспертизы указанных документов и принятии оспариваемого решения не были учтены следующие обстоятельства.
Общество имеет на праве собственности нежилое здание, общей площадью 702,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, условный номер 74518, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.10.2001 серия 77АА N 781932.
Для целей эксплуатации указанного здания между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и заявителем 28.12.2005, в соответствии с распоряжением префекта Южного административного округа города Москвы от 15.08.2005 N 06462239, был заключен договор N М-05-507455 краткосрочной аренды земельного участка, общей площадью 2.012 кв. м, с кадастровым номером 770511009043 по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4.
По истечении срока действия договора в соответствии с пунктом 2.1, договор не расторгнут и возобновлен на неопределенный срок. В 2012 году границы земельного участка уточнены на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов от 28.12.2012 N 9539, в связи с пересечением линии УДС, в результате чего площадь земельного участка составила 1.994 кв. м.
В 2005 году заявитель произвел реконструкцию здания без получения соответствующих разрешительных документов, в результате чего площадь здания составила 1.373,1 кв. м, что подтверждается техническим паспортом ТБТИ г. Москвы от 23.01.2014. Увеличение площади здания произошло в основном за счет углубления подвала, который ранее не входил в общую площадь здания и считался техпомещением.
Окружная комиссия по рассмотрению фактов самовольного строительства Южного административного округа города Москвы 21.02.2008 приняла решение, согласно которому:
- - признала, что строительство объекта велось с нарушением установленного порядка градостроительной деятельности;
- - рекомендовала уполномоченным городским организациям согласиться по факту осуществленного строительства для последующего оформления земельно-правовых и имущественных отношений;
- - рекомендовала Мосгосстройнадзору оформить разрешение на строительство и принять объект в эксплуатацию.
Заявитель 20.04.2012 получил градостроительный план земельного участка (с кадастровым номером 77:05:0011009:43), регистрационный номер 45922000-08-94198, где предельная общая площадь объекта указана 1.373,1 кв. м, то есть на фактическую площадь здания, которая сформировалась после реконструкции.
В июне 2014 года заявитель обратился с заявлением в Префектуру Южного административного округа города Москвы о вынесении вопроса об изменении целевого назначения земельного участка, по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская д. 4, на проектирование и строительство на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы, с целью дальнейшего оформления земельно-имущественных отношений.
На заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 21.08.2014 принято решение расторгнуть действующий договор аренды земельного участка от 28.12.2005 с заявителем и заключить новый договор аренды сроком на 11 месяцев 28 дней для проведения проектно-изыскательских работ.
Департамент городского имущества города Москвы 30.10.2014 направил заявителю уведомление о расторжении договора аренды от 28.12.2005 N М-05-507455.
13.02.2015 между Департаментом и заявителем в соответствии с распоряжением Департамента от 06.02.2015 заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-05-509511 сроком на 11 месяцев 28 дней для целей проведения проектно-изыскательских работ.
В июне 2015 года заявитель обратился к Департаменту с заявлением об изменении цели предоставления земельного участка на проектирование и строительство (реконструкцию) с целью дальнейшего оформления земельно-имущественных отношений.
11.08.2015 на основании распоряжения Департамента от 25.06.2015 N 2196-05 ДГИ составлено дополнительное соглашение от 11.08.2015 N М-05-509511 к договору аренды земельного участка от 13.02.2015 N М-05-509511, которым изменены цель предоставления земельного участка на проектирование и строительство (реконструкцию) и срок договора на шесть лет.
Отказывая в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственный регистратор сослался на то, что на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0011009:1091 по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, расположено нежилое здание, площадью 1.373,1 кв. м, тогда как согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявитель является собственником здания иной площади - 702,8 кв. м.
По мнению заинтересованного лица, указанные расхождения в характеристиках вышеназванных зданий не позволили однозначно установить, что здание, принадлежащее на праве собственности заявителю и объект с кадастровым номером 77:05:0011009:1091 являются тождественными, ввиду чего не представилось возможным установить соблюдение законного порядка предоставления земельного участка.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что заинтересованным лицом не приняты во внимание сведения, содержащиеся в технической документации ГБУ города Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации", в частности, как следует из технического паспорта на здание по состоянию на 19.04.2006 здание, общей площадью 702,8 кв. м, реконструировано в здание, общей площадью 1.373,10 кв. м. Владельцем данного здания по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская д. 4, является заявитель. Увеличение площади произошло в результате реконструкции и углубления подвала здания, принадлежащего на праве собственности заявителю.
Вышеуказанные сведения могли быть получены государственным регистратором самостоятельно.
Также в градостроительном паспорте земельного участка, полученном заявителем указана, площадь 1.371,1 кв. м, что подтверждает, что указанным зданием владеет заявитель.
Сведений о каких-либо иных правообладателях здания по адресу: г. Москва, ул. Тамбовская, д. 4, заинтересованным лицом не представлено.
Суды указали, что для получения разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию, получения нового свидетельства о государственной регистрации права на здание, площадью 1.373,1 кв. м, заявителю требуется среди прочего предоставить в Мосгосстройнадзор договор аренды земельного участка с разрешенным использованием - строительство, реконструкция.
Без государственной регистрации указанного договора аренды не представляется возможным оформить вещные права на нежилое здание по ул. Тамбовской, д. 4, общей площадью 1.373,1 кв. м, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводом заявителя о том, что имеет место нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях - если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. Указанный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду Департаментом земельных ресурсов города Москвы в соответствии с договором аренды от 28.12.2005 N М-05-507455 без проведения торгов, который действовал до заключения нового договора.
Принимая во внимание то, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явились расхождения в характеристиках вышеназванных зданий не позволяющие однозначно установить, что здание с кадастровым номером 77:05:0011009:1091, общей площадью 1.373,1 кв. м, образовано в результате реконструкции здания, общей площадью 702,8 кв. м, принадлежащего на праве собственности заявителю, что в свою очередь сделало невозможным установление соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение является незаконным, так как у заинтересованного лица имелась возможность установить данные обстоятельства.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.
Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года по делу N А40-1820/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Д.И.ДЗЮБА
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Д.И.ДЗЮБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)