Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Лебедева М.В. и его представителя Иутинского А.М. по доверенности от 01.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 по делу N А31-1360/2017, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.
по иску Администрации городского округа город Кострома Костромской области
к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Михаилу Вячеславовичу
об освобождении земельного участка,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича
к Администрации городского округа город Кострома Костромской области
о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка и о признании договора аренды земельного участка действующим,
Администрация городского округа город Кострома Костромской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Михаилу Вячеславовичу (далее - ответчик, Предприниматель) об обязании Предпринимателя собственными силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 127 кв. м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:040620:54, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, в районе дома 37, от расположенного на нем объекта - одноэтажного строения, стены которого обложены кирпичом, крыша двускатная и ломаная, покрытие крыши - черепица, и возвратить Администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок в надлежащем состоянии в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Костромской области с встречным иском к Администрации о признании незаконным расторжения договора аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1, выраженного в направлении Предпринимателю уведомления "О расторжении договора" от 06.09.2016 N 206-рз/16, о признании договора аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1 действующим.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Предпринимателю отказано.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик указывает, что представленные Администрацией документы и доводы, изложенные в исковом заявлении, свидетельствуют о том, что причиной для расторжения договора явилось нарушение условий договора со стороны Предпринимателя, выраженное в размещении на земельном участке капитального объекта. Ответчик ссылается на письмо Администрации Костромской области от 12.01.2017 N ИК-91/1 о том, что Администрации рекомендовано приостановить какие-либо действия в отношении нестационарных торговых объектов, расположенных в составе остановочных комплексов. Ответчик обращает внимание, что договор аренды был заключен на основании мирового соглашения, в котором указано главное основание для расторжения договора - утверждение акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги на ул. И. Сусанина, в настоящий момент такой акт отсутствует. Кроме того, в уведомлении о расторжении договора Администрация указывает, что земельный участок должен быть возвращен в течение месяца со дня получения уведомления, что противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора за три месяца. Ответчик считает, что Администрация подменила понятие "уведомление об освобождении участка" понятием "уведомление об одностороннем отказе от договора". В связи с этим невозможно сделать вывод о дате прекращения договорных отношений. Ответчик ссылается на то, что после получения оспариваемого уведомления Предпринимателем была полностью внесена арендная плата за 4 квартал 2016 года, которая не была возвращена Администрацией, что свидетельствует о принятии Администрацией исполнения обязательств по договору. Также ответчик полагает, что договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, поскольку не предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении арендатором цели использования земельного участка. Ответчик считает, что нецелевое использование земельного участка в связи с размещением на нем капитального объекта недвижимости не соответствует действительности, поскольку объект соответствует проекту, утвержденному Администрацией.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.
В судебном заседании Предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При принятии судебного акта Арбитражный суд Костромской области руководствовался пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 10, пунктами 1, 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621, статьей 622 ГК РФ.
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) от 21.05.2010 N 520/3 между Департаментом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1 земельного участка площадью 127 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:040620:54, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, в районе дома 37, для использования в целях эксплуатации остановочного комплекса в составе с временным торговым киоском N 124 для торговли продовольственными и промышленными товарами и благоустройства прилегающей территории, без права возведения объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 4.1.4 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случаях возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом.
В пункте 4.2.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 1 месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора.
На основании акта приема-передачи от 04.06.2010 земельный участок передан арендатору.
Срок действия договора истек 20.05.2011.
Поскольку после истечения срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, земельный участок не возвратил, договор был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей в рассматриваемый период) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 2.1.1 Положения об Управлении экономики Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 27.11.2012 N 2495, к сфере деятельности Управления относится владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Костромы, а также земельными участками, расположенными на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена, в части присоединения нестационарных торговых объектов.
18.10.2016 Администрация вручила Предпринимателю уведомление от 06.09.2016 N 206-рз/16, в котором со ссылкой на статьи 450, 610, 619 ГК РФ и пункт 4.2.5 договора указала на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 04.06.2010 N Д.2015.1. Кроме того, Администрация указала на то, что Предпринимателем нарушены условия договора, поскольку, по мнению Администрации, на земельном участке возведен объект капитального характера, что является существенным нарушением условий договора и основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (лист дела 22 том 1).
Таким образом, уведомлением от 06.09.2016 N 206-рз/16 Администрация отказалась от договора аренды, реализовав право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 4.1.4 договора аренды.
Следовательно, на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в любом случае (в том числе с учетом максимально срока предупреждения, указанного в названной норме права) после 18.01.2017 - по истечении трех месяцев с момента получения Предпринимателем данного уведомления об одностороннем отказе от сделки.
Правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела видно и ответчиком не оспаривается, что названную обязанность арендатор не исполнил, спорный земельный участок не был арендатором освобожден.
Доводы ответчика о том, что представленные Администрацией документы, в том числе уведомление от 06.09.2016 N 206-рз/16, и доводы, изложенные в исковом заявлении, свидетельствуют о том, что причиной для расторжения договора явилось нарушение условий договора со стороны Предпринимателя, выраженное в размещении на земельном участке капитального объекта, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении арендатором цели использования земельного участка, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку являются несостоятельными.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ и пункте 4.1.4 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказа от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, Администрации имела право на односторонний отказ от исполнения договора, которое было реализовано посредством вручения Предпринимателю уведомления от 06.09.2016 N 206-рз/16, в котором Администрация, сославшись, в том числе, на статью 610 ГК РФ и пункт 4.2.5 договора, однозначно выразила односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный данной нормой.
То обстоятельство, что истец в уведомлении дополнительно указал на то, что Предпринимателем были нарушены условия договора аренды, не является (не может являться) основанием для признания данного уведомления незаконным, а договора аренды действующим.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно не нашел оснований для удовлетворения ходатайства Предпринимателя о проведении строительно-технической экспертизы в отношении объекта, расположенного на земельном участке.
Доводы ответчика о том, что предложение Администрации возвратить земельный участок в течение месяца со дня получения уведомления противоречит статье 621 ГК РФ, подлежат отклонению. В пункте 4.2.5 договора предусмотрено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 1 месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора.
Довод ответчика о том, что Администрация подменяет понятие "уведомление об освобождении участка" понятием "уведомление об одностороннем отказе от договора", подлежит отклонению, поскольку из условий договора, в том числе из пункта 4.2.5 договора, не следует, что арендодатель обязан уведомить арендатора сначала об одностороннем отказе от исполнения договора, а затем об освобождении участка.
На момент обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд трехмесячный срок с даты получения ответчиком уведомления от 06.09.2016 N 206-рз/16 истек.
Ссылка ответчика на письмо Администрации Костромской области от 12.01.2017 N ИК-91/1 о том, что Администрации рекомендовано приостановить какие-либо действия в отношении нестационарных торговых объектов, расположенных в составе остановочных комплексов, подлежит отклонению, поскольку указанное письмо носит рекомендательный характер, а также не свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Предпринимателя по данному делу.
Доводы ответчика о том, что договор аренды был заключен на основании мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Костромской области от 17.08.2009 по делу N А31-3019/2008, в соответствии с которым главным основанием для расторжения договора является утверждение акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги на ул. И. Сусанина, в настоящий момент такой акт отсутствует, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Указанное мировое соглашение было заключено на стадии исполнения решения Арбитражного суда Костромской области от 01.12.2008 по делу N А31-3019/2008, которым Предприниматель обязан освободить земельный участок по адресу: г. Кострома, ул. И. Сусанина, 37, от расположенного на нем временного объекта (остановочного комплекса) и возвратить земельный участок Департаменту.
Условие мирового соглашения о том, что истец (Департамент) обязуется в течение семи дней с момента утверждения акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги, в границы которого входит земельный участок, используемый ответчиком (Предприниматель), уведомить ответчика о его утверждении для принятия ответчиком мер по освобождению и возврату указанного земельного участка, не может расцениваться как основание (единственное основание) для расторжения рассматриваемого по настоящему делу договора аренды, который был заключен в 2010 году, и в котором стороны согласовали основания для расторжения договора, одностороннего отказа от исполнения договора и, соответственно, для освобождения земельного участка (в соответствии с требованиями закона и договора).
Доводы ответчика о том, что после получения оспариваемого уведомления Предпринимателем была полностью внесена арендная плата за 4 квартал 2016 года, которая не была возвращена Администрацией, а также ссылка на пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ судом апелляционной инстанции не принимаются, как неправомерные.
Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Вместе с тем в пункте 66 Информационного письма N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Поскольку земельный участок Предпринимателем не освобожден от объекта, принадлежащего Предпринимателю, а, следовательно, фактически Предпринимателем используется, внесение платы за пользование земельным участком и принятие ее Администрацией само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений и не свидетельствует о том, что договор аренды является действующим.
Ссылка ответчика о том, что суд первой инстанции должен был привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Костромской области и Департамент, судом апелляционной инстанции отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
В данном случае решение по настоящему делу не затрагивает права, интересы и обязанности Администрации Костромской области и Департамента, и на налагает на них обязанностей.
Остальные доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку правомерность позиции Предпринимателя не подтверждают, и основанием для отмены оспариваемого судебного акта не являются.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Костромской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 по делу N А31-1360/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2017 N 02АП-8162/2017 ПО ДЕЛУ N А31-1360/2017
Требование: Об обязании освободить и возвратить земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2017 г. по делу N А31-1360/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Лебедева М.В. и его представителя Иутинского А.М. по доверенности от 01.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 по делу N А31-1360/2017, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.
по иску Администрации городского округа город Кострома Костромской области
к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Михаилу Вячеславовичу
об освобождении земельного участка,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича
к Администрации городского округа город Кострома Костромской области
о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка и о признании договора аренды земельного участка действующим,
установил:
Администрация городского округа город Кострома Костромской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лебедеву Михаилу Вячеславовичу (далее - ответчик, Предприниматель) об обязании Предпринимателя собственными силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 127 кв. м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:040620:54, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, в районе дома 37, от расположенного на нем объекта - одноэтажного строения, стены которого обложены кирпичом, крыша двускатная и ломаная, покрытие крыши - черепица, и возвратить Администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок в надлежащем состоянии в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Костромской области с встречным иском к Администрации о признании незаконным расторжения договора аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1, выраженного в направлении Предпринимателю уведомления "О расторжении договора" от 06.09.2016 N 206-рз/16, о признании договора аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1 действующим.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Предпринимателю отказано.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик указывает, что представленные Администрацией документы и доводы, изложенные в исковом заявлении, свидетельствуют о том, что причиной для расторжения договора явилось нарушение условий договора со стороны Предпринимателя, выраженное в размещении на земельном участке капитального объекта. Ответчик ссылается на письмо Администрации Костромской области от 12.01.2017 N ИК-91/1 о том, что Администрации рекомендовано приостановить какие-либо действия в отношении нестационарных торговых объектов, расположенных в составе остановочных комплексов. Ответчик обращает внимание, что договор аренды был заключен на основании мирового соглашения, в котором указано главное основание для расторжения договора - утверждение акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги на ул. И. Сусанина, в настоящий момент такой акт отсутствует. Кроме того, в уведомлении о расторжении договора Администрация указывает, что земельный участок должен быть возвращен в течение месяца со дня получения уведомления, что противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора за три месяца. Ответчик считает, что Администрация подменила понятие "уведомление об освобождении участка" понятием "уведомление об одностороннем отказе от договора". В связи с этим невозможно сделать вывод о дате прекращения договорных отношений. Ответчик ссылается на то, что после получения оспариваемого уведомления Предпринимателем была полностью внесена арендная плата за 4 квартал 2016 года, которая не была возвращена Администрацией, что свидетельствует о принятии Администрацией исполнения обязательств по договору. Также ответчик полагает, что договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, поскольку не предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении арендатором цели использования земельного участка. Ответчик считает, что нецелевое использование земельного участка в связи с размещением на нем капитального объекта недвижимости не соответствует действительности, поскольку объект соответствует проекту, утвержденному Администрацией.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.
В судебном заседании Предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При принятии судебного акта Арбитражный суд Костромской области руководствовался пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 10, пунктами 1, 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621, статьей 622 ГК РФ.
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) от 21.05.2010 N 520/3 между Департаментом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1 земельного участка площадью 127 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:040620:54, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, в районе дома 37, для использования в целях эксплуатации остановочного комплекса в составе с временным торговым киоском N 124 для торговли продовольственными и промышленными товарами и благоустройства прилегающей территории, без права возведения объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 4.1.4 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случаях возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом.
В пункте 4.2.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 1 месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора.
На основании акта приема-передачи от 04.06.2010 земельный участок передан арендатору.
Срок действия договора истек 20.05.2011.
Поскольку после истечения срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, земельный участок не возвратил, договор был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей в рассматриваемый период) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 2.1.1 Положения об Управлении экономики Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 27.11.2012 N 2495, к сфере деятельности Управления относится владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Костромы, а также земельными участками, расположенными на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена, в части присоединения нестационарных торговых объектов.
18.10.2016 Администрация вручила Предпринимателю уведомление от 06.09.2016 N 206-рз/16, в котором со ссылкой на статьи 450, 610, 619 ГК РФ и пункт 4.2.5 договора указала на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 04.06.2010 N Д.2015.1. Кроме того, Администрация указала на то, что Предпринимателем нарушены условия договора, поскольку, по мнению Администрации, на земельном участке возведен объект капитального характера, что является существенным нарушением условий договора и основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (лист дела 22 том 1).
Таким образом, уведомлением от 06.09.2016 N 206-рз/16 Администрация отказалась от договора аренды, реализовав право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 4.1.4 договора аренды.
Следовательно, на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в любом случае (в том числе с учетом максимально срока предупреждения, указанного в названной норме права) после 18.01.2017 - по истечении трех месяцев с момента получения Предпринимателем данного уведомления об одностороннем отказе от сделки.
Правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела видно и ответчиком не оспаривается, что названную обязанность арендатор не исполнил, спорный земельный участок не был арендатором освобожден.
Доводы ответчика о том, что представленные Администрацией документы, в том числе уведомление от 06.09.2016 N 206-рз/16, и доводы, изложенные в исковом заявлении, свидетельствуют о том, что причиной для расторжения договора явилось нарушение условий договора со стороны Предпринимателя, выраженное в размещении на земельном участке капитального объекта, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении арендатором цели использования земельного участка, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку являются несостоятельными.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ и пункте 4.1.4 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказа от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, Администрации имела право на односторонний отказ от исполнения договора, которое было реализовано посредством вручения Предпринимателю уведомления от 06.09.2016 N 206-рз/16, в котором Администрация, сославшись, в том числе, на статью 610 ГК РФ и пункт 4.2.5 договора, однозначно выразила односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный данной нормой.
То обстоятельство, что истец в уведомлении дополнительно указал на то, что Предпринимателем были нарушены условия договора аренды, не является (не может являться) основанием для признания данного уведомления незаконным, а договора аренды действующим.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно не нашел оснований для удовлетворения ходатайства Предпринимателя о проведении строительно-технической экспертизы в отношении объекта, расположенного на земельном участке.
Доводы ответчика о том, что предложение Администрации возвратить земельный участок в течение месяца со дня получения уведомления противоречит статье 621 ГК РФ, подлежат отклонению. В пункте 4.2.5 договора предусмотрено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 1 месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора.
Довод ответчика о том, что Администрация подменяет понятие "уведомление об освобождении участка" понятием "уведомление об одностороннем отказе от договора", подлежит отклонению, поскольку из условий договора, в том числе из пункта 4.2.5 договора, не следует, что арендодатель обязан уведомить арендатора сначала об одностороннем отказе от исполнения договора, а затем об освобождении участка.
На момент обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд трехмесячный срок с даты получения ответчиком уведомления от 06.09.2016 N 206-рз/16 истек.
Ссылка ответчика на письмо Администрации Костромской области от 12.01.2017 N ИК-91/1 о том, что Администрации рекомендовано приостановить какие-либо действия в отношении нестационарных торговых объектов, расположенных в составе остановочных комплексов, подлежит отклонению, поскольку указанное письмо носит рекомендательный характер, а также не свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Предпринимателя по данному делу.
Доводы ответчика о том, что договор аренды был заключен на основании мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Костромской области от 17.08.2009 по делу N А31-3019/2008, в соответствии с которым главным основанием для расторжения договора является утверждение акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги на ул. И. Сусанина, в настоящий момент такой акт отсутствует, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Указанное мировое соглашение было заключено на стадии исполнения решения Арбитражного суда Костромской области от 01.12.2008 по делу N А31-3019/2008, которым Предприниматель обязан освободить земельный участок по адресу: г. Кострома, ул. И. Сусанина, 37, от расположенного на нем временного объекта (остановочного комплекса) и возвратить земельный участок Департаменту.
Условие мирового соглашения о том, что истец (Департамент) обязуется в течение семи дней с момента утверждения акта о выборе земельного участка для строительства автомобильной дороги, в границы которого входит земельный участок, используемый ответчиком (Предприниматель), уведомить ответчика о его утверждении для принятия ответчиком мер по освобождению и возврату указанного земельного участка, не может расцениваться как основание (единственное основание) для расторжения рассматриваемого по настоящему делу договора аренды, который был заключен в 2010 году, и в котором стороны согласовали основания для расторжения договора, одностороннего отказа от исполнения договора и, соответственно, для освобождения земельного участка (в соответствии с требованиями закона и договора).
Доводы ответчика о том, что после получения оспариваемого уведомления Предпринимателем была полностью внесена арендная плата за 4 квартал 2016 года, которая не была возвращена Администрацией, а также ссылка на пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ судом апелляционной инстанции не принимаются, как неправомерные.
Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Вместе с тем в пункте 66 Информационного письма N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Поскольку земельный участок Предпринимателем не освобожден от объекта, принадлежащего Предпринимателю, а, следовательно, фактически Предпринимателем используется, внесение платы за пользование земельным участком и принятие ее Администрацией само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений и не свидетельствует о том, что договор аренды является действующим.
Ссылка ответчика о том, что суд первой инстанции должен был привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Костромской области и Департамент, судом апелляционной инстанции отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
В данном случае решение по настоящему делу не затрагивает права, интересы и обязанности Администрации Костромской области и Департамента, и на налагает на них обязанностей.
Остальные доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку правомерность позиции Предпринимателя не подтверждают, и основанием для отмены оспариваемого судебного акта не являются.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Костромской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 31.08.2017 по делу N А31-1360/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Михаила Вячеславовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)