Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2016 года по делу N А32-39399/2015 (судья Семушин А.В.) по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи к акционерному обществу "Санаторий "Аврора" о взыскании задолженности, неустойки,
установил:
администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Санаторий "Аврора" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 054 297,79 руб. задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.07.2011 по 30.09.2015 и пени в размере 129 531,12 руб. (уточненное требование, л.д. 89 том 1).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 18.07.2010 N 4900001893 с кадастровым номером 23:49:0105003:3 площадью 9 682 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лазаревский район г. Сочи, п. Аше, ул. Авроры, д. 6.
Решением от 25.04.2016 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд указал, что администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду. Следовательно, договор аренды земельного участка от 18.07.2000 N 4900001893 является недействительной (ничтожной) сделкой.
Суд произвел расчет за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за муниципалитетом исходя из заявленного истцом периода (с 01.07.2011 по 25.07.2014) в соответствии с Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". После регистрации за муниципалитетом с 25.07.2014 по 30.09.2015 - в соответствии с Постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".
Суд применил срок исковой давности к периоду взыскания с 01.07.2011 по 26.10.2012.
Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована доводом о том, что ответчиком не представлено доказательств, что эксплуатация очистных сооружений и оказание услуг гражданам многоквартирных домов является основным видом деятельности общества.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения. От ответчика также поступили дополнительные пояснения.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыв, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 18.07.2000 N 1893 (далее - договор), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9682 кв. м, занимаемый очистными сооружениями пансионата "Аврора", по ул. Авроры в Лазаревском районе г. Сочи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2015 N 90-10547117.
Истец утверждает, что за обществом числиться задолженность за период с 01.07.2011 в размере 1 054 297,79 руб. и пени в размере 129 531,12 руб.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.
На момент заключения договора сумма согласованных платежей составляла 77 117,13 руб. в год с условием об индексации - л.д. 23-26 том 1.
Кадастровый номер земельного участка согласно приложению к договору - 23:49:0010050003:0003 - л.д. 27 том 1.
Согласно выписке из ЕГРП правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:3 в настоящее время является муниципальное образование - город Сочи, регистрация права произведена 25.07.2014 - л.д. 20 т. 1.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:3 следует, что земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, разрешенное использование - очистные сооружения пансионата - л.д. 44, 45 том 1.
Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 18.07.2000 N 1893 является ничтожным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции) (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На момент подписания договора действовал Земельный кодекс РСФСР.
При этом на момент заключения договора Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" признаны недействующими статьи 18 - 22 кодекса, устанавливающие компетенцию местных советов самоуправления в области регулирования земельных отношений.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора от 29.06.2001 N 2269 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:2 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Лазаревском районе г. Сочи, по ул. Авроры входит в состав особо охраняемой природной территории.
В соответствии с п. 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Указанный комитет в период с вступления в силу Приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.
Между тем договор от 18.07.2000 подписан администрацией, а не комитетом по управлению имуществом. Администрация г. Сочи правами на подписание договора аренды от 18.07.2000 N 1893 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно квалифицировали его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (данный вывод получил отражение в судебно-арбитражной практике, например, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2011 по делу N А32-22190/2010, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу N А32-43111/2013). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
В то же время как ЗК РСФСР, так и ЗК РФ предусматривают платность пользования землей.
Ответчиком не оспаривается факт пользования земельным участком. Согласно акту осмотра земельного участка от 04.10.2015 на земельном участке расположены строения: навес площадью 20 кв. м, строения площадью 90 кв. м, 20 кв. м и 60 кв. м - л.д. 71, фототаблица - л.д. 72-73 том 1.
За ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты: очистные сооружения (насосная), назначение: нежилое, площадью 92,2 кв. м, очистные сооружения (сторожка) площадью 20,9 кв. м, очистные сооружения (хлораторная) площадью 57,5 кв. м, очистные сооружения (навес) площадью 19,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Авроры, д. 6 - л.д. 19-27 том 2. Согласно уведомлению Росреестра по Краснодарскому краю от 24.11.2015 в ЕГРП отсутствуют сведения относительно здания (строения) площадью 9682 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Авроры, д. 6 - л.д. 92 том 1.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
По смыслу указанной нормы права иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств. В результате действий (бездействия) ответчика произошло увеличение стоимости принадлежащего ему имущества, присоединение к нему новых ценностей или сохранение имущества ответчика, которое должно было выйти из состава его имущества в силу законных оснований. Приобретение или сбережение имущества ответчиком произведено за счет истца, в частности, при уменьшении имущества истца в результате выбытия из его состава некоторой части или неполучения истцом доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать (арендная плата). При этом приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. произошло неосновательно.
Истец просил взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 30.09.2015.
Суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности к периоду взыскания с 01.07.2011 по 26.10.2012 по заявлению ответчика - л.д. 124 том 2, с учетом, что исковое заявление подано 27.10.2015.
Из дела не следует, что на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право федеральной собственности.
Также не следует наличие предусмотренных Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ оснований для отнесения земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации.
На основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) с момента вступления его в силу на спорный земельный участок возникло право муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки вывода суда об отсутствии задолженности ответчика перед истцом.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Администрация рассчитала задолженность, исходя из следующих ставок:
- - исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка согласно Постановлению Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 за период по 25.07.2014;
- - исходя из базовой ставки 39 и коэффициентов, установленных Постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г. Сочи" за период с 26.07.2014 - л.д. 100-101, л.д. 127-128 том 1.
Данный расчет обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Земельный участок, как установлено материалами дела и не оспаривается истцом, используется для обеспечения социальных нужд, для эксплуатации очистных сооружений, в качестве источника дохода не используется.
За период с 25.07.2014 по 30.09.2015 суд правомерно произвел расчет за пользование земельным участком в соответствии с Постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".
В соответствии с пунктом 17 (введен Постановлением администрации г. Сочи от 24.06.2013 N 1275) указанного постановления ставка арендной платы (С) за земельные участки, предоставленные организациям коммунального комплекса, осуществляющим эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах из выхода на поверхность, в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельных участков.
До установления платы за земельные участки, предоставленные организациям коммунального комплекса, осуществляющим эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах из выхода на поверхность Постановлением администрации города Сочи от 24.06.2013 N 1275 Постановление Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 не устанавливало специальной ставки за пользование указанными земельными участками.
В этой ситуации следует учитывать принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Так, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
27.01.2011 главой администрации (губернатора) Краснодарского края было принято постановление N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
В отсутствие ставки за пользование земельными участками под очистные сооружения, установленной актом администрации, суд правомерно произвел расчет за пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 25.07.2014 в соответствии с Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Указанным краевым нормативным актом установлена ставка платы за пользование земельными участками, занятыми объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса в размере 0,3%.
Как отмечено выше, на земельном участке расположены очистные сооружения, права собственности на которые зарегистрированы за ответчиком, поэтому применение до 25.07.2014 ставки 0,3% не нарушает законные интересы истца.
Данный подход соответствует основным принципам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Кадастровая стоимость земельного участка подтверждена кадастровой справкой - л.д. 96 том 1.
Суд первой инстанции в решении отразил подробный расчет, исходя из применения указанных ставок, с учетом платежей истца задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
Основания для переоценки данного вывода суда апелляционной коллегией не установлено. Применение индексации по расчетам апелляционного суда также не формирует задолженности на стороне общества, с учетом произведенных обществом оплат и того обстоятельства, что согласно Постановлению администрации от 24.06.2013 N 1275 размер платы за пользование земельными участками под очистные сооружения определяется с учетом ставки 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.
Суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований для взыскания неустойки.
Апелляционный суд также учитывает представленные ответчиком апелляционному суду документы, исходя из которых ответчику земельный участок был предоставлен на основании государственного акта на право пользования серии КК-2 N 426000120, постановление администрации города Сочи от 07.04.2000 N 266/2.
Ответчиком представлено постановление от 20.07.1992 N 445/1 "Об отводе пансионату "Аврора" земельного участка, фактически занимаемого зданиями и сооружениями пансионата, хозяйственной базой и очистными сооружениями в курорте Аше Лазаревского района города Сочи, с указанием на подготовку документов для выдачи государственного акта.
Согласно Постановлению администрации от 07.04.2000 N 266/2 пансионату был выдан государственный акт на право пользования землей серия КК-2 N 426000120.
В соответствии с Уставом общества общество является правопреемником государственного предприятия пансионат "Аврора".
Данные доводы ответчика также подтверждают отсутствие задолженности ответчика перед истцом в виде неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2016 года по делу N А32-39399/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2016 N 15АП-9641/2016 ПО ДЕЛУ N А32-39399/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. N 15АП-9641/2016
Дело N А32-39399/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2016 года по делу N А32-39399/2015 (судья Семушин А.В.) по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи к акционерному обществу "Санаторий "Аврора" о взыскании задолженности, неустойки,
установил:
администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Санаторий "Аврора" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 054 297,79 руб. задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.07.2011 по 30.09.2015 и пени в размере 129 531,12 руб. (уточненное требование, л.д. 89 том 1).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 18.07.2010 N 4900001893 с кадастровым номером 23:49:0105003:3 площадью 9 682 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лазаревский район г. Сочи, п. Аше, ул. Авроры, д. 6.
Решением от 25.04.2016 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд указал, что администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду. Следовательно, договор аренды земельного участка от 18.07.2000 N 4900001893 является недействительной (ничтожной) сделкой.
Суд произвел расчет за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за муниципалитетом исходя из заявленного истцом периода (с 01.07.2011 по 25.07.2014) в соответствии с Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". После регистрации за муниципалитетом с 25.07.2014 по 30.09.2015 - в соответствии с Постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".
Суд применил срок исковой давности к периоду взыскания с 01.07.2011 по 26.10.2012.
Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована доводом о том, что ответчиком не представлено доказательств, что эксплуатация очистных сооружений и оказание услуг гражданам многоквартирных домов является основным видом деятельности общества.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения. От ответчика также поступили дополнительные пояснения.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыв, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 18.07.2000 N 1893 (далее - договор), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9682 кв. м, занимаемый очистными сооружениями пансионата "Аврора", по ул. Авроры в Лазаревском районе г. Сочи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2015 N 90-10547117.
Истец утверждает, что за обществом числиться задолженность за период с 01.07.2011 в размере 1 054 297,79 руб. и пени в размере 129 531,12 руб.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.
На момент заключения договора сумма согласованных платежей составляла 77 117,13 руб. в год с условием об индексации - л.д. 23-26 том 1.
Кадастровый номер земельного участка согласно приложению к договору - 23:49:0010050003:0003 - л.д. 27 том 1.
Согласно выписке из ЕГРП правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:3 в настоящее время является муниципальное образование - город Сочи, регистрация права произведена 25.07.2014 - л.д. 20 т. 1.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0105003:3 следует, что земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, разрешенное использование - очистные сооружения пансионата - л.д. 44, 45 том 1.
Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 18.07.2000 N 1893 является ничтожным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции) (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На момент подписания договора действовал Земельный кодекс РСФСР.
При этом на момент заключения договора Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" признаны недействующими статьи 18 - 22 кодекса, устанавливающие компетенцию местных советов самоуправления в области регулирования земельных отношений.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора от 29.06.2001 N 2269 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:2 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Лазаревском районе г. Сочи, по ул. Авроры входит в состав особо охраняемой природной территории.
В соответствии с п. 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Указанный комитет в период с вступления в силу Приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.
Между тем договор от 18.07.2000 подписан администрацией, а не комитетом по управлению имуществом. Администрация г. Сочи правами на подписание договора аренды от 18.07.2000 N 1893 не обладала, договор в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно квалифицировали его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (данный вывод получил отражение в судебно-арбитражной практике, например, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2011 по делу N А32-22190/2010, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу N А32-43111/2013). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
В то же время как ЗК РСФСР, так и ЗК РФ предусматривают платность пользования землей.
Ответчиком не оспаривается факт пользования земельным участком. Согласно акту осмотра земельного участка от 04.10.2015 на земельном участке расположены строения: навес площадью 20 кв. м, строения площадью 90 кв. м, 20 кв. м и 60 кв. м - л.д. 71, фототаблица - л.д. 72-73 том 1.
За ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты: очистные сооружения (насосная), назначение: нежилое, площадью 92,2 кв. м, очистные сооружения (сторожка) площадью 20,9 кв. м, очистные сооружения (хлораторная) площадью 57,5 кв. м, очистные сооружения (навес) площадью 19,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Авроры, д. 6 - л.д. 19-27 том 2. Согласно уведомлению Росреестра по Краснодарскому краю от 24.11.2015 в ЕГРП отсутствуют сведения относительно здания (строения) площадью 9682 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Авроры, д. 6 - л.д. 92 том 1.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
По смыслу указанной нормы права иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств. В результате действий (бездействия) ответчика произошло увеличение стоимости принадлежащего ему имущества, присоединение к нему новых ценностей или сохранение имущества ответчика, которое должно было выйти из состава его имущества в силу законных оснований. Приобретение или сбережение имущества ответчиком произведено за счет истца, в частности, при уменьшении имущества истца в результате выбытия из его состава некоторой части или неполучения истцом доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать (арендная плата). При этом приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. произошло неосновательно.
Истец просил взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 30.09.2015.
Суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности к периоду взыскания с 01.07.2011 по 26.10.2012 по заявлению ответчика - л.д. 124 том 2, с учетом, что исковое заявление подано 27.10.2015.
Из дела не следует, что на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право федеральной собственности.
Также не следует наличие предусмотренных Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ оснований для отнесения земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации.
На основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) с момента вступления его в силу на спорный земельный участок возникло право муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки вывода суда об отсутствии задолженности ответчика перед истцом.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Администрация рассчитала задолженность, исходя из следующих ставок:
- - исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка согласно Постановлению Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 за период по 25.07.2014;
- - исходя из базовой ставки 39 и коэффициентов, установленных Постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г. Сочи" за период с 26.07.2014 - л.д. 100-101, л.д. 127-128 том 1.
Данный расчет обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Земельный участок, как установлено материалами дела и не оспаривается истцом, используется для обеспечения социальных нужд, для эксплуатации очистных сооружений, в качестве источника дохода не используется.
За период с 25.07.2014 по 30.09.2015 суд правомерно произвел расчет за пользование земельным участком в соответствии с Постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".
В соответствии с пунктом 17 (введен Постановлением администрации г. Сочи от 24.06.2013 N 1275) указанного постановления ставка арендной платы (С) за земельные участки, предоставленные организациям коммунального комплекса, осуществляющим эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах из выхода на поверхность, в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельных участков.
До установления платы за земельные участки, предоставленные организациям коммунального комплекса, осуществляющим эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах из выхода на поверхность Постановлением администрации города Сочи от 24.06.2013 N 1275 Постановление Главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 не устанавливало специальной ставки за пользование указанными земельными участками.
В этой ситуации следует учитывать принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Так, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
27.01.2011 главой администрации (губернатора) Краснодарского края было принято постановление N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
В отсутствие ставки за пользование земельными участками под очистные сооружения, установленной актом администрации, суд правомерно произвел расчет за пользование земельным участком за период с 01.07.2011 по 25.07.2014 в соответствии с Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Указанным краевым нормативным актом установлена ставка платы за пользование земельными участками, занятыми объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса в размере 0,3%.
Как отмечено выше, на земельном участке расположены очистные сооружения, права собственности на которые зарегистрированы за ответчиком, поэтому применение до 25.07.2014 ставки 0,3% не нарушает законные интересы истца.
Данный подход соответствует основным принципам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Кадастровая стоимость земельного участка подтверждена кадастровой справкой - л.д. 96 том 1.
Суд первой инстанции в решении отразил подробный расчет, исходя из применения указанных ставок, с учетом платежей истца задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
Основания для переоценки данного вывода суда апелляционной коллегией не установлено. Применение индексации по расчетам апелляционного суда также не формирует задолженности на стороне общества, с учетом произведенных обществом оплат и того обстоятельства, что согласно Постановлению администрации от 24.06.2013 N 1275 размер платы за пользование земельными участками под очистные сооружения определяется с учетом ставки 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.
Суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований для взыскания неустойки.
Апелляционный суд также учитывает представленные ответчиком апелляционному суду документы, исходя из которых ответчику земельный участок был предоставлен на основании государственного акта на право пользования серии КК-2 N 426000120, постановление администрации города Сочи от 07.04.2000 N 266/2.
Ответчиком представлено постановление от 20.07.1992 N 445/1 "Об отводе пансионату "Аврора" земельного участка, фактически занимаемого зданиями и сооружениями пансионата, хозяйственной базой и очистными сооружениями в курорте Аше Лазаревского района города Сочи, с указанием на подготовку документов для выдачи государственного акта.
Согласно Постановлению администрации от 07.04.2000 N 266/2 пансионату был выдан государственный акт на право пользования землей серия КК-2 N 426000120.
В соответствии с Уставом общества общество является правопреемником государственного предприятия пансионат "Аврора".
Данные доводы ответчика также подтверждают отсутствие задолженности ответчика перед истцом в виде неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2016 года по делу N А32-39399/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)