Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.,
при участии:
от заявителя ООО "СтройИнвест-Центр": представитель по доверенности от 14.04.2016 Кривенко А.И., представитель по доверенности от 14.04.2016
- Турабелидзе Ж.А.;
- от заинтересованного лица Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону: представитель по доверенности от 29.09.2015 Воликова И.Н.;
- от третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель по доверенности от 29.04.2015 Янин В.В., удостоверение;
- от третьего лица Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 08.12.2015 по делу N А53-22008/2015
по заявлению общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр"
к заинтересованному лицу - Департаменту Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону
при участии третьих лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону; Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании незаконным решения об отмене разрешения на строительство,
принятое в составе судьи Шапкина П.В.,
установил:
общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным решения об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 - второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок КН 61:44:0041025:29), об обязании устранить нарушение прав и законных интересов общества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что отмена разрешения на строительство не может быть признана нарушающим права и законные интересы общества, поскольку выдача департаментом разрешения на строительство фактически была осуществлена в нарушение требований ст. 48 ГрК РФ, а также в нарушение прав нового собственника основного земельного участка.
Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим: судом первой инстанции нарушены нормы материального права, поскольку не учтены основания прекращения (отмены) выданного застройщику разрешения на строительство; судом не учтено, что шпунтовый ряд, на который ссылается департамент в отмене разрешения, является временным сооружением, необходимым для начала строительства и поддержания склона земельного участка; регистрация права собственности на земельный участок за Российской Федерацией не является основанием для расторжения договора аренды, заключенного в установленном порядке, а тем более основанием к отмене разрешения на строительство; судом не дана оценка откорректированному проекту организации строительства в части разборки временной подпорной стенки, поскольку данный проект, направленный обществом в департамент, послужил основанием для получения разрешения на строительство.
В отзывах на апелляционную жалобу заинтересованное лицо и третьи лица просили решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях к ней.
Представители департамента и администрации повторили позиции, изложенные в отзывах на жалобу, с учетом дополнительных пояснений.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.12.2013 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по вопросу предоставления земельного участка для организации строительных работ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29, приложив необходимую документацию, в том числе проект организации строительства.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказал обществу в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием разрешения на строительство.
29.07.2014 между ДИЗО и обществом заключен договор аренды земельного участка N 35488 с кадастровым номером 61:44:0041025:29 по ул. Нижнебульварная, площадью 7239 кв. м для использования в целях строительства апартотеля, сроком до 01.04.2017.
31.10.2014 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0441025:29 зарегистрировано право федеральной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
06.03.2015 между ДИЗО и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 по ул. Нижнебульварная, площадью 778 кв. м для использования в целях организации строительных работ по строительству апартотеля, сроком до 01.04.2017.
01.07.2014 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29.
Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство (отказ N 59-34-2/17625 от 11.08.2014 г.), поскольку в проекте организации строительства, разработанного ООО "ПСК ЦИТ", 01/7-ПОС, на чертежах стройгенплана с северной стороны стоянка автотранспорта выполнена за пределами отведенного земельного участка; в проекте организации строительства на чертежах стройгенплана шпунтовый ряд с северной стороны выходит за границы земельного участка.
Общество повторно обратилось в адрес департамента архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29, пояснив и предоставив проектную документацию, подтверждающую, что подпорная стена, как элемент вертикальной планировки в виде шпунтового ряда, будет носить временный характер (п. 64 ГОСТ 28329-89) и будет использоваться только на момент возведения подземной части здания.
Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону повторно отказал ООО "СтройЦентр-Инвест" в выдаче разрешения на строительство N 59-34-2/20544 от 14.09.2014 г., в связи с тем, что не предоставлена проектная документация подтверждающая, что подпорная стена носит временный характер.
08.10.2014 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" (исх. N 96) направил в адрес Департамента архитектуры и градостроительства проект (Том 6-01/7-1-ПОС), в котором указана технология и методы разборки подпорной стены.
10.11.2014 г. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону исх. N 59-34-2/25039 направил в адрес общества письмо указав, что обществом представлены пояснения проектной организации ООО НПФ "ПанаСофт" (заключение от 15.10.2014 г), согласно которым подпорная стена является временной, используется только на момент возведения подземной части здания, не связана с фундаментом основного здания апартотеля и, после возведения объекта, ее надземная часть может быть демонтирована, а территория благоустроена.
17.03.2015 г. департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обществу выдано разрешение на строительство N RU61310000-8550-1- второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель).
Однако, 07.07.2015 г. письмом департамента N 59-34-2/15186 разрешение на строительство отменено в связи со сменой собственника земельного участка, отведенного для строительства, а также по причине размещения части объекта, на который выдано разрешение на строительство за границей арендуемого земельного участка.
Не согласившись с отменой разрешения на строительство, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что шпунтовые ряды запроектированы за пределами границ земельного участка (61:44:0441025:29), отведенного для строительства с северной стороны, в то время как земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 (на который заходит часть шпунтового ряда) предоставлялся обществу по договору аренды от 06.03.2015 N 35771 с целью организации строительных работ, без права возведения капитальных объектов.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство на земельном участке, предоставленном в аренду под стройплощадку, приведет к нарушению прав собственника указанной территории.
Суд отклонил довод общества о том, что данные ряды являются временными и будут удалены после завершения строительства, поскольку обществом не было представлено суду доказательств, что проектная документация содержит проект производства работ по удалению шпунтового ряда (подпорной стены).
Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительным обжалуемого заявителем приказа необходимо наличие двух обязательных условий, а именно несоответствие его закону и наличие нарушения им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Признание недействительным, как несоответствующего законодательству ненормативного акта органа государственной власти, в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом защиты нарушенных прав и охраняемых законом интересов юридического лица при обращении с заявлением в арбитражный суд.
Статья 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2004 г. N 1424/04, следует, что отмена ненормативного правового акта органа местного самоуправления осуществляется в порядке самоконтроля в связи с допущенными нарушениями закона при издании ранее принятого акта.
Исходя из правового смысла вышеприведенных положений Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в этом случае полномочный орган обязан обосновать необходимость отмены правового акта, указать на несоответствие его содержания нормам права. Названное полномочие органа местного самоуправления не может быть реализовано произвольно.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.
В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения:
1) проводят проверку наличия документом, прилагаемых к заявлению,
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства реконструкции,
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.
Согласно части 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 названной статьи.
В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основаниями для прекращения действия разрешения на строительство являются:
- 1. принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе, изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- 2. отказ от права собственности и иных прав на земельные участки;
- 3. расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
- 4. прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходим для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
По смыслу приведенной нормы, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований.
Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.
Это означает, что при отсутствии какого-либо из названных оснований решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не может быть принято.
Судом первой инстанции не было учтено, что подпорная стена является временной и после окончания соответствующего этапа строительства подлежит демонтажу.
Так, в письме N 948 от 16.10.2014 г. ООО "Проектно-строительная компания Центр инженерных технологий" указывало, что шпунтовый ряд (подпорная стена объекта) является временным, что подтверждается проектной документацией, а именно: Разделом 1 "Пояснительная записка", стр. 63; Разделом 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения". Том 3 "Ограждение котлована. Подпорная стенка". стр. 3 пояснительной записки; "Проект организации строительства", стр. 14.
Кроме того, временность указанной подпорной стены подтверждается следующими доказательствами: общим расчетом конструкций здания апартотеля, из которого следует, что конструкция здания воспринимает горизонтальное давление грунта самостоятельно, без помощи временной подпорки стенки; письмом-пояснением от ООО НПФ "ПанаСофт", выполнявшим проектирование конструктивных решений и расчеты конструкций.
Следует также отметить, что смена собственника земельного участка не может являться основанием к расторжению договора аренды, а тем более к отмене ранее выданного разрешения на строительство.
Судом не дана оценка откорректированному "Проекту организации строительства" в части разборки временной подпорной стенки (после окончания строительства здания (апартотель)) с указанием технологии и методов разборки, который имеется в материалах дела (разработан ООО "ПСК ЦИТ", 01/7-ПОС).
Именно данный проект, направленный застройщиком в ДАиГ города Ростова-на-Дону 08.10.2014 г. (письмом ООО "СтройИнвест-Центр" исх. N 96), послужил основанием для получения разрешения на строительство от 17.03.2015.
Кроме того, разрешая вопрос выдачи разрешения на строительство застройщику, Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону были исследованы все обстоятельства использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 в целях организации строительных работ по строительству апартотеля в соответствии с договором аренды земельного участка N 35771 от 06.03.2015 г., и только после того, как демонтаж подпорной стены объекта был внесен в проектную документацию, застройщику было выдано разрешение на строительство.
Судебная коллегия исходит из того, что право уполномоченного органа на издание ненормативных актов о прекращении действия разрешения на строительство допускается в исключительных случаях, перечисленных в пункте 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом установлено, что решение департамента об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на пункт 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а при получении обществом разрешения на строительство от 17.03.2015, им были соблюдены все необходимые условия его получения, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд также полагает необходимым указать на то, что подобное поведение департамента подрывает определенность в экономических отношениях и стабильность гражданского оборота, может привести к возникновению ущерба у общества и его контрагентов (внесение арендной платы за пользование земельными участками, разработка проектной документации, привлечение кредитных средств, начало строительных работ и т.п.).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного обществом требования подлежит отмене, поскольку его выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном истолковании закона.
Соответственно, решение Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, изложенное в письме от 07.07.2015 N 59-34-2/15186 об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 надлежит признать незаконным.
Учитывая предмет заявления, каких-либо обязанностей устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ на департамент не возлагается, поскольку действующим остается разрешение на строительство от 17.03.2015.
На основании ст. 110 АПК РФ на департамент относятся расходы общества по оплате государственной пошлины при обращении в суд и с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 по делу N А53-22008/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Признать незаконным решение Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, изложенное в письме от 07.07.2015 N 59-34-2/15186 об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 -второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок КН 61:44:0041025:29).
Взыскать с Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" в возмещение судебных расходов 4500 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.04.2016 N 15АП-537/2016 ПО ДЕЛУ N А53-22008/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. N 15АП-537/2016
Дело N А53-22008/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.,
при участии:
от заявителя ООО "СтройИнвест-Центр": представитель по доверенности от 14.04.2016 Кривенко А.И., представитель по доверенности от 14.04.2016
- Турабелидзе Ж.А.;
- от заинтересованного лица Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону: представитель по доверенности от 29.09.2015 Воликова И.Н.;
- от третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель по доверенности от 29.04.2015 Янин В.В., удостоверение;
- от третьего лица Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 08.12.2015 по делу N А53-22008/2015
по заявлению общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр"
к заинтересованному лицу - Департаменту Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону
при участии третьих лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону; Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании незаконным решения об отмене разрешения на строительство,
принятое в составе судьи Шапкина П.В.,
установил:
общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным решения об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 - второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок КН 61:44:0041025:29), об обязании устранить нарушение прав и законных интересов общества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что отмена разрешения на строительство не может быть признана нарушающим права и законные интересы общества, поскольку выдача департаментом разрешения на строительство фактически была осуществлена в нарушение требований ст. 48 ГрК РФ, а также в нарушение прав нового собственника основного земельного участка.
Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим: судом первой инстанции нарушены нормы материального права, поскольку не учтены основания прекращения (отмены) выданного застройщику разрешения на строительство; судом не учтено, что шпунтовый ряд, на который ссылается департамент в отмене разрешения, является временным сооружением, необходимым для начала строительства и поддержания склона земельного участка; регистрация права собственности на земельный участок за Российской Федерацией не является основанием для расторжения договора аренды, заключенного в установленном порядке, а тем более основанием к отмене разрешения на строительство; судом не дана оценка откорректированному проекту организации строительства в части разборки временной подпорной стенки, поскольку данный проект, направленный обществом в департамент, послужил основанием для получения разрешения на строительство.
В отзывах на апелляционную жалобу заинтересованное лицо и третьи лица просили решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях к ней.
Представители департамента и администрации повторили позиции, изложенные в отзывах на жалобу, с учетом дополнительных пояснений.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.12.2013 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по вопросу предоставления земельного участка для организации строительных работ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29, приложив необходимую документацию, в том числе проект организации строительства.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказал обществу в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием разрешения на строительство.
29.07.2014 между ДИЗО и обществом заключен договор аренды земельного участка N 35488 с кадастровым номером 61:44:0041025:29 по ул. Нижнебульварная, площадью 7239 кв. м для использования в целях строительства апартотеля, сроком до 01.04.2017.
31.10.2014 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0441025:29 зарегистрировано право федеральной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
06.03.2015 между ДИЗО и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 по ул. Нижнебульварная, площадью 778 кв. м для использования в целях организации строительных работ по строительству апартотеля, сроком до 01.04.2017.
01.07.2014 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29.
Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство (отказ N 59-34-2/17625 от 11.08.2014 г.), поскольку в проекте организации строительства, разработанного ООО "ПСК ЦИТ", 01/7-ПОС, на чертежах стройгенплана с северной стороны стоянка автотранспорта выполнена за пределами отведенного земельного участка; в проекте организации строительства на чертежах стройгенплана шпунтовый ряд с северной стороны выходит за границы земельного участка.
Общество повторно обратилось в адрес департамента архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0441025:29, пояснив и предоставив проектную документацию, подтверждающую, что подпорная стена, как элемент вертикальной планировки в виде шпунтового ряда, будет носить временный характер (п. 64 ГОСТ 28329-89) и будет использоваться только на момент возведения подземной части здания.
Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону повторно отказал ООО "СтройЦентр-Инвест" в выдаче разрешения на строительство N 59-34-2/20544 от 14.09.2014 г., в связи с тем, что не предоставлена проектная документация подтверждающая, что подпорная стена носит временный характер.
08.10.2014 г. ООО "СтройЦентр-Инвест" (исх. N 96) направил в адрес Департамента архитектуры и градостроительства проект (Том 6-01/7-1-ПОС), в котором указана технология и методы разборки подпорной стены.
10.11.2014 г. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону исх. N 59-34-2/25039 направил в адрес общества письмо указав, что обществом представлены пояснения проектной организации ООО НПФ "ПанаСофт" (заключение от 15.10.2014 г), согласно которым подпорная стена является временной, используется только на момент возведения подземной части здания, не связана с фундаментом основного здания апартотеля и, после возведения объекта, ее надземная часть может быть демонтирована, а территория благоустроена.
17.03.2015 г. департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обществу выдано разрешение на строительство N RU61310000-8550-1- второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель).
Однако, 07.07.2015 г. письмом департамента N 59-34-2/15186 разрешение на строительство отменено в связи со сменой собственника земельного участка, отведенного для строительства, а также по причине размещения части объекта, на который выдано разрешение на строительство за границей арендуемого земельного участка.
Не согласившись с отменой разрешения на строительство, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что шпунтовые ряды запроектированы за пределами границ земельного участка (61:44:0441025:29), отведенного для строительства с северной стороны, в то время как земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 (на который заходит часть шпунтового ряда) предоставлялся обществу по договору аренды от 06.03.2015 N 35771 с целью организации строительных работ, без права возведения капитальных объектов.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство на земельном участке, предоставленном в аренду под стройплощадку, приведет к нарушению прав собственника указанной территории.
Суд отклонил довод общества о том, что данные ряды являются временными и будут удалены после завершения строительства, поскольку обществом не было представлено суду доказательств, что проектная документация содержит проект производства работ по удалению шпунтового ряда (подпорной стены).
Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительным обжалуемого заявителем приказа необходимо наличие двух обязательных условий, а именно несоответствие его закону и наличие нарушения им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Признание недействительным, как несоответствующего законодательству ненормативного акта органа государственной власти, в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом защиты нарушенных прав и охраняемых законом интересов юридического лица при обращении с заявлением в арбитражный суд.
Статья 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2004 г. N 1424/04, следует, что отмена ненормативного правового акта органа местного самоуправления осуществляется в порядке самоконтроля в связи с допущенными нарушениями закона при издании ранее принятого акта.
Исходя из правового смысла вышеприведенных положений Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в этом случае полномочный орган обязан обосновать необходимость отмены правового акта, указать на несоответствие его содержания нормам права. Названное полномочие органа местного самоуправления не может быть реализовано произвольно.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.
В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения:
1) проводят проверку наличия документом, прилагаемых к заявлению,
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства реконструкции,
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.
Согласно части 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 названной статьи.
В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основаниями для прекращения действия разрешения на строительство являются:
- 1. принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе, изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- 2. отказ от права собственности и иных прав на земельные участки;
- 3. расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
- 4. прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходим для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
По смыслу приведенной нормы, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований.
Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.
Это означает, что при отсутствии какого-либо из названных оснований решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не может быть принято.
Судом первой инстанции не было учтено, что подпорная стена является временной и после окончания соответствующего этапа строительства подлежит демонтажу.
Так, в письме N 948 от 16.10.2014 г. ООО "Проектно-строительная компания Центр инженерных технологий" указывало, что шпунтовый ряд (подпорная стена объекта) является временным, что подтверждается проектной документацией, а именно: Разделом 1 "Пояснительная записка", стр. 63; Разделом 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения". Том 3 "Ограждение котлована. Подпорная стенка". стр. 3 пояснительной записки; "Проект организации строительства", стр. 14.
Кроме того, временность указанной подпорной стены подтверждается следующими доказательствами: общим расчетом конструкций здания апартотеля, из которого следует, что конструкция здания воспринимает горизонтальное давление грунта самостоятельно, без помощи временной подпорки стенки; письмом-пояснением от ООО НПФ "ПанаСофт", выполнявшим проектирование конструктивных решений и расчеты конструкций.
Следует также отметить, что смена собственника земельного участка не может являться основанием к расторжению договора аренды, а тем более к отмене ранее выданного разрешения на строительство.
Судом не дана оценка откорректированному "Проекту организации строительства" в части разборки временной подпорной стенки (после окончания строительства здания (апартотель)) с указанием технологии и методов разборки, который имеется в материалах дела (разработан ООО "ПСК ЦИТ", 01/7-ПОС).
Именно данный проект, направленный застройщиком в ДАиГ города Ростова-на-Дону 08.10.2014 г. (письмом ООО "СтройИнвест-Центр" исх. N 96), послужил основанием для получения разрешения на строительство от 17.03.2015.
Кроме того, разрешая вопрос выдачи разрешения на строительство застройщику, Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону были исследованы все обстоятельства использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165376 в целях организации строительных работ по строительству апартотеля в соответствии с договором аренды земельного участка N 35771 от 06.03.2015 г., и только после того, как демонтаж подпорной стены объекта был внесен в проектную документацию, застройщику было выдано разрешение на строительство.
Судебная коллегия исходит из того, что право уполномоченного органа на издание ненормативных актов о прекращении действия разрешения на строительство допускается в исключительных случаях, перечисленных в пункте 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом установлено, что решение департамента об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на пункт 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а при получении обществом разрешения на строительство от 17.03.2015, им были соблюдены все необходимые условия его получения, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд также полагает необходимым указать на то, что подобное поведение департамента подрывает определенность в экономических отношениях и стабильность гражданского оборота, может привести к возникновению ущерба у общества и его контрагентов (внесение арендной платы за пользование земельными участками, разработка проектной документации, привлечение кредитных средств, начало строительных работ и т.п.).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного обществом требования подлежит отмене, поскольку его выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном истолковании закона.
Соответственно, решение Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, изложенное в письме от 07.07.2015 N 59-34-2/15186 об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 надлежит признать незаконным.
Учитывая предмет заявления, каких-либо обязанностей устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ на департамент не возлагается, поскольку действующим остается разрешение на строительство от 17.03.2015.
На основании ст. 110 АПК РФ на департамент относятся расходы общества по оплате государственной пошлины при обращении в суд и с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2015 по делу N А53-22008/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Признать незаконным решение Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, изложенное в письме от 07.07.2015 N 59-34-2/15186 об отмене разрешения на строительство от 17.03.2015 N RU61310000-8550-1 -второй этап (очередь) объекта капитального строительства (апартотель) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная (земельный участок КН 61:44:0041025:29).
Взыскать с Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" в возмещение судебных расходов 4500 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)