Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8959/2017) общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" (далее - ООО "Альфа-Строй", Общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 по делу N А75-2579/2017 (судья Дроздов А.Н.), принятое
по исковому заявлению Администрации Нижневартовского района (далее - Администрация, истец)
к ООО "Альфа-Строй" (ИНН 7204080198, ОГРН 1037200651290)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о прекращении договора аренды земельного участка с 02.02.2017 и об обязании возвратить арендуемое имущество в связи с прекращением договора по акту приема-передачи, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация Нижневартовского района обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 и пени в общей сумме 4 813 106 руб. 29 коп. Кроме того, истец просил считать прекращенным договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 с 02.02.2017 и обязать Общество освободить земельный участок от свайного поля, забора, строительного крана, строительного мусора, привести имущество в состояние, в котором оно было получено, путем проведения общей планировки территории и возвратить Администрации арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 исковые требования Администрации удовлетворены, производство по делу в части требования о признании договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 прекращенным с 02.02.2017 прекращено.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Обществом не совершались иные действия, направленные на прекращение арендных отношений, кроме предложения о расторжении договора, из того, что в период действия договора аренды Общество пользовалось спорным участком, поскольку на таком участке находится имущество ООО "Альфа-Строй", и из того, что изменение размера арендной плате в одностороннем порядке осуществлено Администрацией правомерно, поскольку условиями договора предусмотрена соответствующая возможность в случае изменения нормативного акта, определяющего порядок расчета такой платы. Суд первой инстанции отметил, что ответчик не представил доказательств погашения задолженности перед истцом, поэтому факт наличия задолженности по арендной плате в сумме исковых требований считается подтвержденным, а требование о взыскании суммы основного долга должно быть удовлетворено.
Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции сослался на то, что условие о размере неустойки зафиксировано в пункте 2.4 договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, на то, что размер пени за период с 15.03.2014 по 15.02.2017 рассчитан истцом арифметически верно, и на то, что ходатайство о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
Судом первой инстанции также отмечено, что ответчиком, как арендатором, не исполняются условия договора, в связи с чем истцом в адрес Общества направлено уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 об отказе в продлении договора, и что требование Администрации об освобождении земельного участка Обществом в добровольном порядке не удовлетворено, в связи с чем, исковые требования в части освобождения и возврата земельного участка по акту приема-передачи Администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Прекращая производство по делу в части требования о признании договора аренды прекращенным с 02.02.2017, суд первой инстанции сослался на то, что в нарушение пункта 7.1 договора аренды Администрацией в адрес Общества не направлялось уведомление о прекращении договора со стороны арендодателя, на то, что уведомление об отказе от договора и о прекращении действия договора направлено истцом в адрес ответчика только 27.10.2016 и получено Обществом 31.10.2016, поэтому договор аренды считается прекращенным с 01.02.2017, и на то, что решение суда для признания договора прекращенным не требуется.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альфа-Строй" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что 09.09.2015 Общество обращалось к Администрации с официальным обращением о расторжении договоров аренды и, в том числе, договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, по причине финансовых трудностей ООО "Альфа-Строй", однако истец уклонился от расторжения такого договора, а также на то, что истец не выполнил требования абзаца второго пункта 7.1 договора о направлении арендатору уведомления о прекращении договора и акта приема-передачи.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что расчеты истца по суммам задолженности не соответствуют ранее представленным ответчику расчетам и, в том числе, данным о задолженности по акту сверки по состоянию на 05.09.2016, подписанному сторонами, и на то, что основания для начисления арендной платы за 2016 год отсутствуют, поскольку ответчик предлагал истцу расторгнуть соответствующий договор.
Администрация в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Альфа-Строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615, площадью 28860 кв. м, расположенный по адресу: пгт. Излучинск, ул. Набережная, под комплексное освоение в целях жилищного строительства (среднеэтажная жилая застройка).
Срок аренды установлен с 11.09.2013 по 01.02.2016 (пункт 1.8 Договора).
В разделе 2 Договора стороны согласовали размер арендной платы и условия ее внесения.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендатор вносит арендную плату за землю на расчетный счет арендодателя согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью.
Арендные платежи начинают исчисляться с 11.09.2013 (пункт 2.2 Договора).
Арендная плата за земельный участок определялась расчетом, прилагаемым к Договору, и составляет 958 691 руб. 68 коп. в год с последующей индексацией.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал календарного года - до 10 числа последнего месяца этого календарного года.
Согласно пункту 2.4 Договора в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки (л.д. 13-15).
После окончания срока действия Договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указывает истец, обязательство по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 исполнялось Обществом ненадлежащим образом, в связи с чем, у ООО "Альфа-Строй" образовалась задолженность перед Администрацией за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
05.09.2016 Администрацией в адрес ООО "Альфа-Строй" направлено претензионное письмо N 33-2036 с требованием о погашении задолженности по Договору и об уплате пени, начисленной в соответствии с условиями Договора на сумму основного долга (л.д. 77-78).
12.10.2016 ответчик направил в адрес Администрации письмо N 259 с заявлением о продлении срока действия Договора в целях дальнейшего проведения работ по консервации объекта капитального строительства (л.д. 49).
До принятия решения по данному заявлению арендодателем осуществлен контроль использования земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 25.10.2016 N 14 (л.д. 50) с приложением фотоматериалов (л.д. 51).
Согласно акту, на земельном участке возведен жилой дом, начато строительство второго дома, строительная площадка огорожена металлическим забором, забиты фундаментные сваи. По данным кадастрового паспорта, на земельном участке находятся 7 объектов капитального строительства, которым присвоены кадастровые номера, однако право собственности, в том числе как на объект незавершенного строительства, не зарегистрировано.
Полагая, что арендатором не исполняются условия Договора, Администрация направила в адрес ООО "Альфа-Строй" уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 об отказе в продлении Договора, при этом указала, что в течение 3-х месяцев с даты получения уведомления арендатору необходимости привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению и сдать такой участок по акту арендодателю (л.д. 52).
После истечения установленного срока Администрация произвела контрольный осмотр использования земельного участка, по результатам которого составила акт от 01.02.2017 N 3 (л.д. 55). На момент обследования земельного участка установлено, что на части земельного участка расположено свайное поле, огороженное забором, на участке установлен строительный кран.
Ссылаясь на то, что Обществом добровольно не исполнены требования о погашении задолженности по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017, а также об освобождении земельного участка и о возвращении его арендодателю по акту, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением.
29.05.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда) и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы за пользование арендуемым имуществом может быть заключен при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.
Суд апелляционной инстанции, изучив и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалах дела доказательства, поддерживает позицию суда первой инстанции о доказанности того факта, что в период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 (период, за который взыскивается задолженность в соответствии с исковым заявлением Администрации) имущество, предусмотренное договором аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 - земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615 - находился в пользовании и владении ООО "Альфа-Строй".
При этом доводы ответчика, заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и изложенные в апелляционной жалобе, о том, что Обществом в адрес Администрации направлялось письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не опровергающие факт нахождения рассматриваемого земельного участка в обозначенном выше периоде в пользовании ответчика, поскольку иные действия, непосредственно направленные на прекращение арендных отношений (например, направление подписанного соглашения о расторжении договора аренды или приглашения на подписание акта приема-передачи земельного участка), Обществом не совершались.
В то же время материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается ответчиком, что в период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 Обществом совершены действия, связанные с использованием участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615 и возведением на таком участке объекта капитального строительства (л.д. 47, оборотная сторона л.д. 49, л.д. 50-51).
Более того, 15.09.2016 и 14.11.2016 Общество обращалось в Администрацию с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 ввиду планирования продолжения и окончания строительства, предусмотренного проектом дома и торгово-развлекательного комплекса (л.д. 49, в том числе оборотная сторона).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт пользования Обществом земельным участком с кадастровым номером 86:04:0000018:615 в период действия договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 является установленным и ответчиком не опровергнут.
В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факт исполнения истцом (арендодателем) принятых на себя обязательств по предоставлению соответствующего земельного участка в пользование арендатора подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и по существу не оспаривается Обществом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что у ответчика возникло встречное обязательство - уплатить платежи в сроки и размерах, установленных Договором.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 ООО "Альфа-Строй" ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом, в связи с чем, у ООО "Альфа-Строй" образовалась задолженность перед Администрацией в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Подробный расчет задолженности по платежам по Договору изложен Администрацией в исковом заявлении (л.д. 7 - 8), обоснованно признан правильным судом первой инстанции, и ответчиком в апелляционной жалобе по существу не опровергнут, поскольку доказательств оплаты платежей, предусмотренных Договором, в полном размере в материалах дела не имеется.
При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что расчет размера задолженности по арендной плате, приведенный в исковом заявлении, не соответствует расчету арендных платежей, изложенному в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 02.02.2017, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку истцом разъяснено, что сумма задолженности по Договору к взысканию с ответчика рассчитана с учетом изменения показателя коэффициента переходного периода (в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Излучинск от 26.04.2016 N 158) и изменения удельного показателя кадастровой стоимости (в соответствии с пунктом 2049 приложения 32 к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п).
При этом суд апелляционной инстанции, проанализировав положения законодательства с учетом доводов подателя апелляционной жалобы и возражений истца, а также оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства, представленные в материалах дела, считает правомерным расчет размера арендной платы, предложенный истцом и положенный в основу расчета задолженности Общества по Договору, по следующим основаниям.
Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Учитывая изложенное выше, а также то, что объектом аренды по Договору является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 устанавливается и может изменяться Администрацией, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.
Так, арендная плата за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в муниципальной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, регулируется постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", принятым в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
При этом Администрация, рассчитывая сумму задолженности ООО "Альфа-Строй" по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, правильно исходила из того, арендная плата по Договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения показателя коэффициента переходного периода и удельного показателя кадастровой стоимости (л.д. 36-40).
Иными словами, размер задолженности Общества по арендным платежам, предусмотренным Договором, за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 правомерно определен истцом исходя из размера измененной ежегодной арендной платы в общем размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Таким образом, с учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не опровергнута обоснованность и правомерность заявленного Администрацией в настоящем случае искового требования о взыскании с ООО "Альфа-Строй" основного долга по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Истцом в заявлении, поданном в суд первой инстанции, также изложено требование о взыскании с ООО "Альфа-Строй" в пользу Администрации на основании пункта 2.4 Договора неустойки за период с 15.03.2014 по 15.02.2017.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный Договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, поскольку неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и установлено выше, постольку суд первой инстанции заключил правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании неустойки.
При этом осуществленный истцом с учетом установленного факта правомерного начисления Обществу арендной платы в указанном выше размере (4 285 681 руб. 30 коп.) и исходя из периода просрочки с 15.03.2014 по 15.02.2017 расчет пени за просрочку внесения арендных платежей является арифметически правильным. Контррасчет штрафных санкций ответчиком в материалы дела не представлен.
При этом доводы апелляционной жалобы о несоответствии представленного истцом расчета неустойки за период с 15.03.2014 по 15.02.2017 аналогичному расчету, изложенному в акте сверки по состоянию на 02.02.2017, подлежат отклонению по основаниям, обозначенным выше, а именно: в связи с тем, что перерасчет неустойки обоснованно осуществлен истцом с учетом изменения размера арендной платы по Договору ввиду изменения нормативно установленных значений коэффициента переходного периода и удельного показателя кадастровой стоимости, с применением которых рассчитывается размер арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании неустойки, заявленное в настоящем случае, подлежит удовлетворению в полном размере, то есть в сумме 527 424 руб. 99 коп.
Далее, Администрацией в исковом заявлении заявлено требование об обязании Общества возвратить истцу (арендодателю) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615.
При этом суд первой инстанции заключил правильный вывод об обоснованности указанного выше требования и о наличии оснований для его удовлетворения, по следующим основаниям.
Так, материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается лицами, участвующими в деле, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 определен таким договором с 11.09.2013 по 01.02.2016 (пункт 1.8 Договора - л.д. 13).
После истечения указанного выше срока аренды земельного участка, указанного в Договоре, Общество продолжало пользоваться соответствующим участком, что также не оспаривается ни истцом, ни ответчиком.
При этом в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, рассматриваемые в данном случае правоотношения, возникшие между Администрацией и ООО "Альфа-Строй" в период после истечения срока действия Договора, установленного пунктом 1.8 Договора, регулируются положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ и могут быть прекращены в порядке, предусмотренном названной нормой.
Так, 12.10.2016 письмом N 259 ООО "Альфа-Строй" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия Договора в целях дальнейшего проведения работ по консервации объекта капитального строительства (оборотная сторона л.д. 49).
До принятия решения по данному заявлению арендодателем произведен контроль использования земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 25.10.2016 N 14 (л.д. 50) с приложением фотоматериалов (л.д. 51).
27.10.2016 Администрация, сославшись на то, что Обществом, как арендатором, условия договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 не исполняются, направила в адрес ответчика уведомление N 33-2415 об отказе в продлении Договора, при этом указала, что в течение 3-х месяцев с даты получения уведомления арендатору необходимости привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению и сдать по акту сдачи арендодателю. Кроме того, Администрация обоснованно указала, что Договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев с даты получения уведомления (л.д. 52).
Согласно сведениям с сайта ООО "Югра-Логистика", уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 получено Обществом 31.10.2016 (л.д. 53, в том числе оборотная сторона).
Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с 01.02.2017 договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 считается прекращенным.
В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, в материалах дела отсутствуют и ООО "Альфа-Строй" не представлены доказательства, свидетельствующие о возвращении ответчиком истцу арендуемого земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615, площадью 28 860 кв. м.
Более того, актом обследования земельного участка N 3 от 01.02.2017, составленным Администрацией в рамках контроля за использованием земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615, подтверждается, что по состоянию на момент обследования земельного участка 01.02.2017 на части указанного земельного участка расположено свайное поле, огороженное забором, на участке установлен строительный кран (л.д. 55).
Иными словами, Обществом не предприняты меры для возврата арендуемого имущества в установленном порядке арендодателю.
Как следствие, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленного Администрацией искового требования в части возложения на ООО "Альфа-Строй" обязанности по освобождению и возврату Администрации земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615 по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции в обжалуемом решении также пришел к выводу о прекращении производства по делу в части требования Администрации о признании договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 прекращенным с 02.02.2017.
При этом ответчиком в апелляционной жалобе, как и истцом в письменном отзыве на апелляционную жалобу, не приведено конкретных доводов и возражений в опровержение законности и обоснованности сформулированной выше позиции суда первой инстанции, поэтому суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки обстоятельств, послуживших основанием для соответствующего вывода суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 по делу N А75-2579/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 08АП-8959/2017 ПО ДЕЛУ N А75-2579/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 08АП-8959/2017
Дело N А75-2579/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8959/2017) общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" (далее - ООО "Альфа-Строй", Общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 по делу N А75-2579/2017 (судья Дроздов А.Н.), принятое
по исковому заявлению Администрации Нижневартовского района (далее - Администрация, истец)
к ООО "Альфа-Строй" (ИНН 7204080198, ОГРН 1037200651290)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о прекращении договора аренды земельного участка с 02.02.2017 и об обязании возвратить арендуемое имущество в связи с прекращением договора по акту приема-передачи, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация Нижневартовского района обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 и пени в общей сумме 4 813 106 руб. 29 коп. Кроме того, истец просил считать прекращенным договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 с 02.02.2017 и обязать Общество освободить земельный участок от свайного поля, забора, строительного крана, строительного мусора, привести имущество в состояние, в котором оно было получено, путем проведения общей планировки территории и возвратить Администрации арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 исковые требования Администрации удовлетворены, производство по делу в части требования о признании договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 прекращенным с 02.02.2017 прекращено.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Обществом не совершались иные действия, направленные на прекращение арендных отношений, кроме предложения о расторжении договора, из того, что в период действия договора аренды Общество пользовалось спорным участком, поскольку на таком участке находится имущество ООО "Альфа-Строй", и из того, что изменение размера арендной плате в одностороннем порядке осуществлено Администрацией правомерно, поскольку условиями договора предусмотрена соответствующая возможность в случае изменения нормативного акта, определяющего порядок расчета такой платы. Суд первой инстанции отметил, что ответчик не представил доказательств погашения задолженности перед истцом, поэтому факт наличия задолженности по арендной плате в сумме исковых требований считается подтвержденным, а требование о взыскании суммы основного долга должно быть удовлетворено.
Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции сослался на то, что условие о размере неустойки зафиксировано в пункте 2.4 договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, на то, что размер пени за период с 15.03.2014 по 15.02.2017 рассчитан истцом арифметически верно, и на то, что ходатайство о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
Судом первой инстанции также отмечено, что ответчиком, как арендатором, не исполняются условия договора, в связи с чем истцом в адрес Общества направлено уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 об отказе в продлении договора, и что требование Администрации об освобождении земельного участка Обществом в добровольном порядке не удовлетворено, в связи с чем, исковые требования в части освобождения и возврата земельного участка по акту приема-передачи Администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Прекращая производство по делу в части требования о признании договора аренды прекращенным с 02.02.2017, суд первой инстанции сослался на то, что в нарушение пункта 7.1 договора аренды Администрацией в адрес Общества не направлялось уведомление о прекращении договора со стороны арендодателя, на то, что уведомление об отказе от договора и о прекращении действия договора направлено истцом в адрес ответчика только 27.10.2016 и получено Обществом 31.10.2016, поэтому договор аренды считается прекращенным с 01.02.2017, и на то, что решение суда для признания договора прекращенным не требуется.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альфа-Строй" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что 09.09.2015 Общество обращалось к Администрации с официальным обращением о расторжении договоров аренды и, в том числе, договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, по причине финансовых трудностей ООО "Альфа-Строй", однако истец уклонился от расторжения такого договора, а также на то, что истец не выполнил требования абзаца второго пункта 7.1 договора о направлении арендатору уведомления о прекращении договора и акта приема-передачи.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что расчеты истца по суммам задолженности не соответствуют ранее представленным ответчику расчетам и, в том числе, данным о задолженности по акту сверки по состоянию на 05.09.2016, подписанному сторонами, и на то, что основания для начисления арендной платы за 2016 год отсутствуют, поскольку ответчик предлагал истцу расторгнуть соответствующий договор.
Администрация в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Альфа-Строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615, площадью 28860 кв. м, расположенный по адресу: пгт. Излучинск, ул. Набережная, под комплексное освоение в целях жилищного строительства (среднеэтажная жилая застройка).
Срок аренды установлен с 11.09.2013 по 01.02.2016 (пункт 1.8 Договора).
В разделе 2 Договора стороны согласовали размер арендной платы и условия ее внесения.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендатор вносит арендную плату за землю на расчетный счет арендодателя согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью.
Арендные платежи начинают исчисляться с 11.09.2013 (пункт 2.2 Договора).
Арендная плата за земельный участок определялась расчетом, прилагаемым к Договору, и составляет 958 691 руб. 68 коп. в год с последующей индексацией.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал календарного года - до 10 числа последнего месяца этого календарного года.
Согласно пункту 2.4 Договора в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки (л.д. 13-15).
После окончания срока действия Договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указывает истец, обязательство по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 исполнялось Обществом ненадлежащим образом, в связи с чем, у ООО "Альфа-Строй" образовалась задолженность перед Администрацией за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
05.09.2016 Администрацией в адрес ООО "Альфа-Строй" направлено претензионное письмо N 33-2036 с требованием о погашении задолженности по Договору и об уплате пени, начисленной в соответствии с условиями Договора на сумму основного долга (л.д. 77-78).
12.10.2016 ответчик направил в адрес Администрации письмо N 259 с заявлением о продлении срока действия Договора в целях дальнейшего проведения работ по консервации объекта капитального строительства (л.д. 49).
До принятия решения по данному заявлению арендодателем осуществлен контроль использования земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 25.10.2016 N 14 (л.д. 50) с приложением фотоматериалов (л.д. 51).
Согласно акту, на земельном участке возведен жилой дом, начато строительство второго дома, строительная площадка огорожена металлическим забором, забиты фундаментные сваи. По данным кадастрового паспорта, на земельном участке находятся 7 объектов капитального строительства, которым присвоены кадастровые номера, однако право собственности, в том числе как на объект незавершенного строительства, не зарегистрировано.
Полагая, что арендатором не исполняются условия Договора, Администрация направила в адрес ООО "Альфа-Строй" уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 об отказе в продлении Договора, при этом указала, что в течение 3-х месяцев с даты получения уведомления арендатору необходимости привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению и сдать такой участок по акту арендодателю (л.д. 52).
После истечения установленного срока Администрация произвела контрольный осмотр использования земельного участка, по результатам которого составила акт от 01.02.2017 N 3 (л.д. 55). На момент обследования земельного участка установлено, что на части земельного участка расположено свайное поле, огороженное забором, на участке установлен строительный кран.
Ссылаясь на то, что Обществом добровольно не исполнены требования о погашении задолженности по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017, а также об освобождении земельного участка и о возвращении его арендодателю по акту, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением.
29.05.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда) и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы за пользование арендуемым имуществом может быть заключен при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.
Суд апелляционной инстанции, изучив и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалах дела доказательства, поддерживает позицию суда первой инстанции о доказанности того факта, что в период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 (период, за который взыскивается задолженность в соответствии с исковым заявлением Администрации) имущество, предусмотренное договором аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 - земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615 - находился в пользовании и владении ООО "Альфа-Строй".
При этом доводы ответчика, заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и изложенные в апелляционной жалобе, о том, что Обществом в адрес Администрации направлялось письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не опровергающие факт нахождения рассматриваемого земельного участка в обозначенном выше периоде в пользовании ответчика, поскольку иные действия, непосредственно направленные на прекращение арендных отношений (например, направление подписанного соглашения о расторжении договора аренды или приглашения на подписание акта приема-передачи земельного участка), Обществом не совершались.
В то же время материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается ответчиком, что в период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 Обществом совершены действия, связанные с использованием участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615 и возведением на таком участке объекта капитального строительства (л.д. 47, оборотная сторона л.д. 49, л.д. 50-51).
Более того, 15.09.2016 и 14.11.2016 Общество обращалось в Администрацию с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 ввиду планирования продолжения и окончания строительства, предусмотренного проектом дома и торгово-развлекательного комплекса (л.д. 49, в том числе оборотная сторона).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт пользования Обществом земельным участком с кадастровым номером 86:04:0000018:615 в период действия договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 является установленным и ответчиком не опровергнут.
В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факт исполнения истцом (арендодателем) принятых на себя обязательств по предоставлению соответствующего земельного участка в пользование арендатора подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и по существу не оспаривается Обществом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что у ответчика возникло встречное обязательство - уплатить платежи в сроки и размерах, установленных Договором.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 ООО "Альфа-Строй" ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом, в связи с чем, у ООО "Альфа-Строй" образовалась задолженность перед Администрацией в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Подробный расчет задолженности по платежам по Договору изложен Администрацией в исковом заявлении (л.д. 7 - 8), обоснованно признан правильным судом первой инстанции, и ответчиком в апелляционной жалобе по существу не опровергнут, поскольку доказательств оплаты платежей, предусмотренных Договором, в полном размере в материалах дела не имеется.
При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что расчет размера задолженности по арендной плате, приведенный в исковом заявлении, не соответствует расчету арендных платежей, изложенному в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 02.02.2017, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку истцом разъяснено, что сумма задолженности по Договору к взысканию с ответчика рассчитана с учетом изменения показателя коэффициента переходного периода (в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Излучинск от 26.04.2016 N 158) и изменения удельного показателя кадастровой стоимости (в соответствии с пунктом 2049 приложения 32 к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п).
При этом суд апелляционной инстанции, проанализировав положения законодательства с учетом доводов подателя апелляционной жалобы и возражений истца, а также оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства, представленные в материалах дела, считает правомерным расчет размера арендной платы, предложенный истцом и положенный в основу расчета задолженности Общества по Договору, по следующим основаниям.
Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Учитывая изложенное выше, а также то, что объектом аренды по Договору является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 устанавливается и может изменяться Администрацией, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.
Так, арендная плата за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в муниципальной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, регулируется постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", принятым в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
При этом Администрация, рассчитывая сумму задолженности ООО "Альфа-Строй" по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286, правильно исходила из того, арендная плата по Договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения показателя коэффициента переходного периода и удельного показателя кадастровой стоимости (л.д. 36-40).
Иными словами, размер задолженности Общества по арендным платежам, предусмотренным Договором, за период с 4 квартала 2014 года по 01.02.2017 правомерно определен истцом исходя из размера измененной ежегодной арендной платы в общем размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Таким образом, с учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не опровергнута обоснованность и правомерность заявленного Администрацией в настоящем случае искового требования о взыскании с ООО "Альфа-Строй" основного долга по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 в размере 4 285 681 руб. 30 коп.
Истцом в заявлении, поданном в суд первой инстанции, также изложено требование о взыскании с ООО "Альфа-Строй" в пользу Администрации на основании пункта 2.4 Договора неустойки за период с 15.03.2014 по 15.02.2017.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный Договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, поскольку неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и установлено выше, постольку суд первой инстанции заключил правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании неустойки.
При этом осуществленный истцом с учетом установленного факта правомерного начисления Обществу арендной платы в указанном выше размере (4 285 681 руб. 30 коп.) и исходя из периода просрочки с 15.03.2014 по 15.02.2017 расчет пени за просрочку внесения арендных платежей является арифметически правильным. Контррасчет штрафных санкций ответчиком в материалы дела не представлен.
При этом доводы апелляционной жалобы о несоответствии представленного истцом расчета неустойки за период с 15.03.2014 по 15.02.2017 аналогичному расчету, изложенному в акте сверки по состоянию на 02.02.2017, подлежат отклонению по основаниям, обозначенным выше, а именно: в связи с тем, что перерасчет неустойки обоснованно осуществлен истцом с учетом изменения размера арендной платы по Договору ввиду изменения нормативно установленных значений коэффициента переходного периода и удельного показателя кадастровой стоимости, с применением которых рассчитывается размер арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании неустойки, заявленное в настоящем случае, подлежит удовлетворению в полном размере, то есть в сумме 527 424 руб. 99 коп.
Далее, Администрацией в исковом заявлении заявлено требование об обязании Общества возвратить истцу (арендодателю) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:615.
При этом суд первой инстанции заключил правильный вывод об обоснованности указанного выше требования и о наличии оснований для его удовлетворения, по следующим основаниям.
Так, материалами дела подтверждается и по существу не оспаривается лицами, участвующими в деле, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 определен таким договором с 11.09.2013 по 01.02.2016 (пункт 1.8 Договора - л.д. 13).
После истечения указанного выше срока аренды земельного участка, указанного в Договоре, Общество продолжало пользоваться соответствующим участком, что также не оспаривается ни истцом, ни ответчиком.
При этом в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, рассматриваемые в данном случае правоотношения, возникшие между Администрацией и ООО "Альфа-Строй" в период после истечения срока действия Договора, установленного пунктом 1.8 Договора, регулируются положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ и могут быть прекращены в порядке, предусмотренном названной нормой.
Так, 12.10.2016 письмом N 259 ООО "Альфа-Строй" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия Договора в целях дальнейшего проведения работ по консервации объекта капитального строительства (оборотная сторона л.д. 49).
До принятия решения по данному заявлению арендодателем произведен контроль использования земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 25.10.2016 N 14 (л.д. 50) с приложением фотоматериалов (л.д. 51).
27.10.2016 Администрация, сославшись на то, что Обществом, как арендатором, условия договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 не исполняются, направила в адрес ответчика уведомление N 33-2415 об отказе в продлении Договора, при этом указала, что в течение 3-х месяцев с даты получения уведомления арендатору необходимости привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению и сдать по акту сдачи арендодателю. Кроме того, Администрация обоснованно указала, что Договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев с даты получения уведомления (л.д. 52).
Согласно сведениям с сайта ООО "Югра-Логистика", уведомление от 27.10.2016 N 33-2415 получено Обществом 31.10.2016 (л.д. 53, в том числе оборотная сторона).
Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с 01.02.2017 договор аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 считается прекращенным.
В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, в материалах дела отсутствуют и ООО "Альфа-Строй" не представлены доказательства, свидетельствующие о возвращении ответчиком истцу арендуемого земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615, площадью 28 860 кв. м.
Более того, актом обследования земельного участка N 3 от 01.02.2017, составленным Администрацией в рамках контроля за использованием земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615, подтверждается, что по состоянию на момент обследования земельного участка 01.02.2017 на части указанного земельного участка расположено свайное поле, огороженное забором, на участке установлен строительный кран (л.д. 55).
Иными словами, Обществом не предприняты меры для возврата арендуемого имущества в установленном порядке арендодателю.
Как следствие, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленного Администрацией искового требования в части возложения на ООО "Альфа-Строй" обязанности по освобождению и возврату Администрации земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000018:615 по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции в обжалуемом решении также пришел к выводу о прекращении производства по делу в части требования Администрации о признании договора аренды земельного участка от 17.09.2013 N 3286 прекращенным с 02.02.2017.
При этом ответчиком в апелляционной жалобе, как и истцом в письменном отзыве на апелляционную жалобу, не приведено конкретных доводов и возражений в опровержение законности и обоснованности сформулированной выше позиции суда первой инстанции, поэтому суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки обстоятельств, послуживших основанием для соответствующего вывода суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.05.2017 по делу N А75-2579/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)