Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.
при участии:
- от истца: представитель Крутологов А.А., паспорт, Шилов А.Ю. генеральный директор ООО "Лемурия", паспорт;
- от ответчика: представитель Фок В.Ю. по доверенности от 28.12.2016, паспорт;
- от третьего лица: представитель Крутоголов А.А., паспорт, Шилов А.Ю. генеральный директор ООО "Инреко", паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лемурия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.08.2017 по делу N А32-44790/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лемурия"
к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Инреко"
о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
общество с ограниченной ответственностью "Лемурия" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - ответчик, администрация) со следующими требованиями: признать договор аренды N 4000001494 от 09.10.2007 земельного участка, кадастровый номер 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2, заключенный по результатам торгов (номер государственной регистрации 23-23-12/090/2007-312), недействительным и применить последствия недействительности сделки; обязать истца возвратить ответчику земельный участок, кадастровый 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2; обязать ответчика выплатить истцу сумму, уплаченную по договору аренды, в размере 129 877 357 руб. взыскать с ответчика в пользу истца убытки в сумме 94 179 536 руб. 14 коп.; взыскать с ответчика в пользу истца проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 40 564 814 руб. 37 коп.
Определением от 21.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инреко" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд не провел всестороннее исследование представленных истцом доказательств, не дал им объективную оценку, неправильно применил нормы материального права, вышел за пределы заявленных исковых требований, мотивировав вынесенное решение тем, что ответчик не имел права распоряжаться спорным объектом, поскольку земельный участок находился в границах города-курорта Геленджик и на момент заключения сделки являлся объектом федеральной собственности, которым администрация города-курорта Геленджик не могла распорядиться. По мнению истца, суд обязан обосновывать вынесенный им судебный акт исключительно действующим законодательством, при вынесении решения обязан руководствоваться только нормами закона, не может вольно трактовать нормативно-правовые акты и подзаконные акты, расширять сферу их действия, а также использовать бытовую терминологию при мотивировке решения, незаконно возлагая на сторону по делу обязанности, не предусмотренные законом. Согласно подп. "б" пункта 2 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" до разграничения государственной собственности организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих участков. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р "Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение", принятым в соответствии с Указом Президента РФ N 1470, в указанный перечень были включены курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапа, г. Геленджика и г. Сочи. При этом, ведомственная принадлежность отнесена к администрации Краснодарского края. Согласно ст. 2 Федерального закона N 101-ФЗ от 17.07.2001 "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, до государственной регистрации права собственности на конкретный земельный участок, этот земельный участок относится к неразграниченным землям. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Кроме того, суд неправильно делает вывод о равнозначности понятий "город-курорт федерального значения" и земельные участки федеральной собственности. Факт отсутствия регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 23:40:0202005:0019, подтверждается отсутствием претензий со стороны регистрирующего органа при государственной регистрации сделки, т.к. это обстоятельство однозначно повлекло бы отказ в государственной регистрации договора аренды, заключенного по результатам торгов. С учетом всего вышеотмеченного, законодатель фактически определил статус земельных участков в курортных местностях федерального значения и произвел их разграничение только принятием Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008. До принятия данного закона ни один нормативный акт не относил в курортных местностях те или иные участки к тому или иному уровню собственности. Полномочия органов исполнительной власти определялись исходя из ведомственной принадлежности объектов, расположенных на этих земельных участках. Понятия "курортная местность федерального значения" и "земельный участок федеральной собственности" не являются тождественными. Земельные участки, свободные от строений, право собственности на которые за Российской Федерацией в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним, не зарегистрировано, относились к объектам, право собственности на которые не разграничено, в силу чего в 2007 году организатором торгов на право аренды таких земельных участков был вправе выступать орган местного самоуправления. Применение норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о ничтожности сделки в отношении спорного договора не допустимо. Срок исковой давности, применяемый к ничтожным сделкам, истек в 2010 году, в силу чего суд неправомерно квалифицировал оспоримую сделку в качестве ничтожной. Суд не оценил доводы истца о совершении спорного договора под влиянием обмана и введении участников аукциона в заблуждение. Вывод суда о том, что истец должен самостоятельно проверять наличие ограничений и/или обременений земельного участка, право аренды на который получено по результатам публичных торгов, является неправомерным. Действующее законодательство не использует термин "профессиональный застройщик". Суд неправомерно сделал с вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку об обстоятельствах, являющихся основанием для признания спорного договора аренды недействительным, истец узнал в феврале 2016 года. В извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в договоре аренды земельного участка не указывалось на обременение земельного участка в связи с произрастанием на нем растений, занесенных в Красную книгу, что препятствовало бы осуществлению на нем строительства. Земельный участок предоставлялся для размещения гостиничного комплекса; данным договором декларировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом плане земельного участка от 08.06.2007, от 18.02.2008. Лица, участвующие в деле, не оспаривали внесудебное экспертное заключение. Вывод суда о том, что участок использовался истцом, не является обоснованным; участок свободен от каких-либо строений и сооружений, не имеет ограждения, на нем произрастают деревья и иная растительность, которая находилась на участке и до его предоставления в аренду, что подтверждается вышеупомянутым экспертным заключением. Доказательства фактического использования земельного участка в деле отсутствуют, в силу чего вывод суда о равнозначности встречных предоставлений необоснован.
Представители истца и третьего лица в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке главы 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.10.2007 между третьим лицом и ответчиком на основании протокола N 19-4 от 09.10.2007 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, заключен договор аренды N 4000001494 земельного участка, с кадастровым номером 23:40:0202005:19, площадью 60 000 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2.
В соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного общего собрания участников (протокол N 17 от 31.03.2012) права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от третьего лица к истцу в связи с реорганизацией третьего лица в форме выделения.
Арендатор земельного участка в период с 01.10.2007 по 01.11.2007 перечислил в местный бюджет 99 750 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 110 от 01.10.2007, N 118 от 01.11.2017 и ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется представить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м для размещения гостиничного комплекса.
В соответствии с пунктом 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.
12.01.2016 общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с обращением о выдаче градостроительного плана земельного участка.
09.02.2016 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик уведомило общество об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что на спорном земельном участке произрастает большое количество растений, занесенных в Красную книгу (пицундская сосна семейство сосновых), что исключает возможность размещения на данном земельном участке зданий, сооружений, строений.
В обоснование довода о невозможности использования арендованного земельного участка по назначению истцом представлены письмо Министерства природных ресурсов Краснодарского края, в котором указано на необходимость проведения специальных натурных исследований для получения сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 объектов животного и растительного мира, занесенных в Красные книги Российской Федерации и Краснодарского края, а также экспертное заключение НИИ прикладной и экспериментальной экологии от 14.05.2016, в котором указано, что на спорном земельном участке произрастают растения, занесенные в Красную книгу.
В соответствии с подпунктом 10.3 договора аренды срок строительства гостиничного комплекса не должен превышать трех лет. Общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительство администрации муниципального образования город-курорт Геленджик лишь в феврале 2016 года, то есть по истечении девяти лет с момента заключения договора.
Определением от 15.02.2017 суд первой инстанции обязывал администрацию провести осмотр спорного земельного участка, составить акт осмотра с фотоматериалами. Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 от 06.03.2017 установлено, что участок не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.
Администрация в суде первой инстанции заявила о применении срока исковой давности.
Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик.
В соответствии с Федеральными законами от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законами N 33 и N 26 курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения появились у муниципальных образований лишь со вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2010 году не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в октябре 2007 года муниципальное образование город-курорт Геленджик еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 по делу N А32-16324/2015).
На основании изложенного суд пришел к верному выводу о том, что администрация, заключая с третьим лицом в 2007 году договор аренды, распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет ничтожность сделки в силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора.
Таким образом, судом сделан верный вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, подлежит отклонению, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, суд вправе признать ничтожность сделки по собственной инициативе.
Оценив спорный договор в качестве ничтожного, суд первой инстанции не вышел за пределы предмета иска, поскольку в силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2017 по делу N А32-32987/2016, от 24.08.2017 по делу N А32-40682/2016).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу норм статьи 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
В соответствии с пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" также указано, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 ГК РФ обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11). Иной подход позволил бы извлекать неосновательное обогащение лицу, которому соответствующее имущество передано во временное пользование.
Исходя из приведенных норм (разъяснений) равный размер взаимных обязательств сторон по недействительной (в данном случае - арендной) сделке исключает наличие неосновательного обогащения. Нормы главы 60 ГК РФ могут применяться к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
Ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
С учетом квалификации спорных правоотношений сторон и предмета иска срок исковой давности по требованиям общества в соответствии с правилами статьи 181 ГК РФ начинает свое течение с момента исполнения ничтожного договора аренды. Между тем, иск о применении последствий недействительности сделки предъявлен в суд только 14.12.2016, т.е. за пределами трехгодичного срока исковой давности, исчисляемого с даты начала исполнения недействительной сделки.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Общество добивается истребования у администрации денежных средств, уплаченных в связи с заключением договора аренды на торгах и впоследствии в качестве арендных платежей, с одновременным обязанием общества возвратить администрации земельный участок, то есть требования общества направлены на применение последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Вместе с тем, истечение срока исковой давности препятствует удовлетворению иска стороны сделки как в части требования о признании сделки недействительной, так и в части требования о применении двусторонней реституции в качестве последствия недействительности сделки.
Сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок был предоставлен обществу при заключении договора аренды.
Доводы общества о наличии на участке редких растений, что исключало возможность его застройки, подлежат отклонению, поскольку с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка общество обратилось в администрацию лишь в 2016 году, ранее с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка или разрешения на строительство не обращалось. Следовательно, на протяжении периода времени с 2007 по 2016 год состояние земельного участка удовлетворяло общество как арендатора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Истцом не доказано, что при заключении договора аренды земельного участка он (либо его правопредшественник) не имел объективной возможности ознакомиться с состоянием земельного участка, в том числе, в части наличия и состава растений на земельном участке.
Администрацией фактически предоставлен земельный участок по договору аренды, и арендатор мог в пределах срока исковой давности провести анализ древесных насаждений на участке, что сделано им не было.
При этом в период с 2007 по 2016 год арендатор не интересовался вопросом о возможности строительства на арендованном земельном участке. Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, любое строительство на спорном земельном участке в силу ничтожности спорного договора аренды носило бы самовольный характер (статья 222 ГК РФ). По сути, арендатор ссылается на невозможность реализации интереса по ведению самовольного строительства на земельном участке, предоставленном по недействительной (ничтожной) сделке, вместе с тем, такой интерес не подлежит защите.
Поскольку арендатор получил исполнение по недействительной сделке в виде фактического исполнения администрацией обязанности по предоставлению земельного участка, и, имея возможность установить наличие на участке редких пород деревьев, в разумные сроки после заключения договора не заявил администрации о его (участка) непригодности для использования по целевому назначению, постольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о равноценности имущественных предоставлений и, как следствие, об отсутствии оснований для возврата истцу уплаченных арендатором платежей в виде платы за заключение договора аренды земельного участка на торгах и арендных платежей.
В связи с отказом в применении последствий недействительности сделки, в возврате неосновательного обогащения в размере платежей за заключение договора аренды земельного участка на торгах и арендных платежей, отсутствуют основания для взыскания убытков в размере обесценения денежных средств в результате инфляции, и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 по делу N А32-44790/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 15АП-13563/2017 ПО ДЕЛУ N А32-44790/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 15АП-13563/2017
Дело N А32-44790/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.
при участии:
- от истца: представитель Крутологов А.А., паспорт, Шилов А.Ю. генеральный директор ООО "Лемурия", паспорт;
- от ответчика: представитель Фок В.Ю. по доверенности от 28.12.2016, паспорт;
- от третьего лица: представитель Крутоголов А.А., паспорт, Шилов А.Ю. генеральный директор ООО "Инреко", паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лемурия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.08.2017 по делу N А32-44790/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лемурия"
к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Инреко"
о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лемурия" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - ответчик, администрация) со следующими требованиями: признать договор аренды N 4000001494 от 09.10.2007 земельного участка, кадастровый номер 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2, заключенный по результатам торгов (номер государственной регистрации 23-23-12/090/2007-312), недействительным и применить последствия недействительности сделки; обязать истца возвратить ответчику земельный участок, кадастровый 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2; обязать ответчика выплатить истцу сумму, уплаченную по договору аренды, в размере 129 877 357 руб. взыскать с ответчика в пользу истца убытки в сумме 94 179 536 руб. 14 коп.; взыскать с ответчика в пользу истца проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 40 564 814 руб. 37 коп.
Определением от 21.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инреко" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд не провел всестороннее исследование представленных истцом доказательств, не дал им объективную оценку, неправильно применил нормы материального права, вышел за пределы заявленных исковых требований, мотивировав вынесенное решение тем, что ответчик не имел права распоряжаться спорным объектом, поскольку земельный участок находился в границах города-курорта Геленджик и на момент заключения сделки являлся объектом федеральной собственности, которым администрация города-курорта Геленджик не могла распорядиться. По мнению истца, суд обязан обосновывать вынесенный им судебный акт исключительно действующим законодательством, при вынесении решения обязан руководствоваться только нормами закона, не может вольно трактовать нормативно-правовые акты и подзаконные акты, расширять сферу их действия, а также использовать бытовую терминологию при мотивировке решения, незаконно возлагая на сторону по делу обязанности, не предусмотренные законом. Согласно подп. "б" пункта 2 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" до разграничения государственной собственности организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих участков. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р "Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение", принятым в соответствии с Указом Президента РФ N 1470, в указанный перечень были включены курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапа, г. Геленджика и г. Сочи. При этом, ведомственная принадлежность отнесена к администрации Краснодарского края. Согласно ст. 2 Федерального закона N 101-ФЗ от 17.07.2001 "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, до государственной регистрации права собственности на конкретный земельный участок, этот земельный участок относится к неразграниченным землям. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Кроме того, суд неправильно делает вывод о равнозначности понятий "город-курорт федерального значения" и земельные участки федеральной собственности. Факт отсутствия регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 23:40:0202005:0019, подтверждается отсутствием претензий со стороны регистрирующего органа при государственной регистрации сделки, т.к. это обстоятельство однозначно повлекло бы отказ в государственной регистрации договора аренды, заключенного по результатам торгов. С учетом всего вышеотмеченного, законодатель фактически определил статус земельных участков в курортных местностях федерального значения и произвел их разграничение только принятием Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008. До принятия данного закона ни один нормативный акт не относил в курортных местностях те или иные участки к тому или иному уровню собственности. Полномочия органов исполнительной власти определялись исходя из ведомственной принадлежности объектов, расположенных на этих земельных участках. Понятия "курортная местность федерального значения" и "земельный участок федеральной собственности" не являются тождественными. Земельные участки, свободные от строений, право собственности на которые за Российской Федерацией в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним, не зарегистрировано, относились к объектам, право собственности на которые не разграничено, в силу чего в 2007 году организатором торгов на право аренды таких земельных участков был вправе выступать орган местного самоуправления. Применение норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о ничтожности сделки в отношении спорного договора не допустимо. Срок исковой давности, применяемый к ничтожным сделкам, истек в 2010 году, в силу чего суд неправомерно квалифицировал оспоримую сделку в качестве ничтожной. Суд не оценил доводы истца о совершении спорного договора под влиянием обмана и введении участников аукциона в заблуждение. Вывод суда о том, что истец должен самостоятельно проверять наличие ограничений и/или обременений земельного участка, право аренды на который получено по результатам публичных торгов, является неправомерным. Действующее законодательство не использует термин "профессиональный застройщик". Суд неправомерно сделал с вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку об обстоятельствах, являющихся основанием для признания спорного договора аренды недействительным, истец узнал в феврале 2016 года. В извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в договоре аренды земельного участка не указывалось на обременение земельного участка в связи с произрастанием на нем растений, занесенных в Красную книгу, что препятствовало бы осуществлению на нем строительства. Земельный участок предоставлялся для размещения гостиничного комплекса; данным договором декларировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом плане земельного участка от 08.06.2007, от 18.02.2008. Лица, участвующие в деле, не оспаривали внесудебное экспертное заключение. Вывод суда о том, что участок использовался истцом, не является обоснованным; участок свободен от каких-либо строений и сооружений, не имеет ограждения, на нем произрастают деревья и иная растительность, которая находилась на участке и до его предоставления в аренду, что подтверждается вышеупомянутым экспертным заключением. Доказательства фактического использования земельного участка в деле отсутствуют, в силу чего вывод суда о равнозначности встречных предоставлений необоснован.
Представители истца и третьего лица в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке главы 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.10.2007 между третьим лицом и ответчиком на основании протокола N 19-4 от 09.10.2007 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, заключен договор аренды N 4000001494 земельного участка, с кадастровым номером 23:40:0202005:19, площадью 60 000 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2.
В соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного общего собрания участников (протокол N 17 от 31.03.2012) права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от третьего лица к истцу в связи с реорганизацией третьего лица в форме выделения.
Арендатор земельного участка в период с 01.10.2007 по 01.11.2007 перечислил в местный бюджет 99 750 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 110 от 01.10.2007, N 118 от 01.11.2017 и ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется представить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв. м для размещения гостиничного комплекса.
В соответствии с пунктом 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.
12.01.2016 общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с обращением о выдаче градостроительного плана земельного участка.
09.02.2016 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик уведомило общество об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что на спорном земельном участке произрастает большое количество растений, занесенных в Красную книгу (пицундская сосна семейство сосновых), что исключает возможность размещения на данном земельном участке зданий, сооружений, строений.
В обоснование довода о невозможности использования арендованного земельного участка по назначению истцом представлены письмо Министерства природных ресурсов Краснодарского края, в котором указано на необходимость проведения специальных натурных исследований для получения сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 объектов животного и растительного мира, занесенных в Красные книги Российской Федерации и Краснодарского края, а также экспертное заключение НИИ прикладной и экспериментальной экологии от 14.05.2016, в котором указано, что на спорном земельном участке произрастают растения, занесенные в Красную книгу.
В соответствии с подпунктом 10.3 договора аренды срок строительства гостиничного комплекса не должен превышать трех лет. Общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительство администрации муниципального образования город-курорт Геленджик лишь в феврале 2016 года, то есть по истечении девяти лет с момента заключения договора.
Определением от 15.02.2017 суд первой инстанции обязывал администрацию провести осмотр спорного земельного участка, составить акт осмотра с фотоматериалами. Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 от 06.03.2017 установлено, что участок не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.
Администрация в суде первой инстанции заявила о применении срока исковой давности.
Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик.
В соответствии с Федеральными законами от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законами N 33 и N 26 курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения появились у муниципальных образований лишь со вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2010 году не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в октябре 2007 года муниципальное образование город-курорт Геленджик еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 по делу N А32-16324/2015).
На основании изложенного суд пришел к верному выводу о том, что администрация, заключая с третьим лицом в 2007 году договор аренды, распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет ничтожность сделки в силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора.
Таким образом, судом сделан верный вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, подлежит отклонению, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, суд вправе признать ничтожность сделки по собственной инициативе.
Оценив спорный договор в качестве ничтожного, суд первой инстанции не вышел за пределы предмета иска, поскольку в силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2017 по делу N А32-32987/2016, от 24.08.2017 по делу N А32-40682/2016).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу норм статьи 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
В соответствии с пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" также указано, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 ГК РФ обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11). Иной подход позволил бы извлекать неосновательное обогащение лицу, которому соответствующее имущество передано во временное пользование.
Исходя из приведенных норм (разъяснений) равный размер взаимных обязательств сторон по недействительной (в данном случае - арендной) сделке исключает наличие неосновательного обогащения. Нормы главы 60 ГК РФ могут применяться к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
Ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
С учетом квалификации спорных правоотношений сторон и предмета иска срок исковой давности по требованиям общества в соответствии с правилами статьи 181 ГК РФ начинает свое течение с момента исполнения ничтожного договора аренды. Между тем, иск о применении последствий недействительности сделки предъявлен в суд только 14.12.2016, т.е. за пределами трехгодичного срока исковой давности, исчисляемого с даты начала исполнения недействительной сделки.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Общество добивается истребования у администрации денежных средств, уплаченных в связи с заключением договора аренды на торгах и впоследствии в качестве арендных платежей, с одновременным обязанием общества возвратить администрации земельный участок, то есть требования общества направлены на применение последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Вместе с тем, истечение срока исковой давности препятствует удовлетворению иска стороны сделки как в части требования о признании сделки недействительной, так и в части требования о применении двусторонней реституции в качестве последствия недействительности сделки.
Сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок был предоставлен обществу при заключении договора аренды.
Доводы общества о наличии на участке редких растений, что исключало возможность его застройки, подлежат отклонению, поскольку с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка общество обратилось в администрацию лишь в 2016 году, ранее с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка или разрешения на строительство не обращалось. Следовательно, на протяжении периода времени с 2007 по 2016 год состояние земельного участка удовлетворяло общество как арендатора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Истцом не доказано, что при заключении договора аренды земельного участка он (либо его правопредшественник) не имел объективной возможности ознакомиться с состоянием земельного участка, в том числе, в части наличия и состава растений на земельном участке.
Администрацией фактически предоставлен земельный участок по договору аренды, и арендатор мог в пределах срока исковой давности провести анализ древесных насаждений на участке, что сделано им не было.
При этом в период с 2007 по 2016 год арендатор не интересовался вопросом о возможности строительства на арендованном земельном участке. Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, любое строительство на спорном земельном участке в силу ничтожности спорного договора аренды носило бы самовольный характер (статья 222 ГК РФ). По сути, арендатор ссылается на невозможность реализации интереса по ведению самовольного строительства на земельном участке, предоставленном по недействительной (ничтожной) сделке, вместе с тем, такой интерес не подлежит защите.
Поскольку арендатор получил исполнение по недействительной сделке в виде фактического исполнения администрацией обязанности по предоставлению земельного участка, и, имея возможность установить наличие на участке редких пород деревьев, в разумные сроки после заключения договора не заявил администрации о его (участка) непригодности для использования по целевому назначению, постольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о равноценности имущественных предоставлений и, как следствие, об отсутствии оснований для возврата истцу уплаченных арендатором платежей в виде платы за заключение договора аренды земельного участка на торгах и арендных платежей.
В связи с отказом в применении последствий недействительности сделки, в возврате неосновательного обогащения в размере платежей за заключение договора аренды земельного участка на торгах и арендных платежей, отсутствуют основания для взыскания убытков в размере обесценения денежных средств в результате инфляции, и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 по делу N А32-44790/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
В.В.ВАНИН
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)