Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на нарушение организацией обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" (ИНН 2320097027, ОГРН 1032335035479), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-24213/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" (далее - организация) со следующими требованиями:
- - взыскать с организации 58 482 рубля 02 копейки задолженности по арендной плате за период с 05.05.2015 по 31.03.2016 и 5740 рублей 39 копеек пеней;
- - расторгнуть договор аренды от 04.06.2015 N 4900009964 земельного участка общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением организацией обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 04.06.2015 N 4900009964. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 04.06.2015 N 4900009964 организации на срок до 05.05.2018 передан в аренду (для строительства синагоги) земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская. Арендная плата по договору исчисляется с 05.05.2015 по 05.05.2018. При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у организации обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Принимая во внимание представленный ответчиком акт сверки взаимных расчетов, подтверждающий отсутствие у арендатора задолженности по договору от 04.06.2015 N 4900009964 (на дату подачи искового заявления), судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с организации долга и неустойки. При разрешении требования истца о расторжении договора аренды суды руководствовались положениями статей 450, 452 и 619 Гражданского кодекса. Судебные инстанции признали, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 04.06.2015 N 4900009964. Материалы дела подтверждают, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена организацией до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Факт несвоевременного исполнения организацией обязательства по внесению арендной платы (с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора) сам по себе не может служить основанием, достаточным для удовлетворения требования органа местного самоуправления о расторжении договора от 04.06.2015 N 4900009964.
Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Стороны заключили договор от 04.06.2015 N 4900009964 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (статья 401 Гражданского кодекса). У организации имеется задолженность за пользование земельным участком. В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 Гражданского кодекса). Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлялись претензии: с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате; о явке арендатора в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора. Суды не учли, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Ответчик погасил задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив, при этом, начисленную арендодателем неустойку.
От организации отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор от 04.06.2015 N 4900009964 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская. Участок предоставлен арендатору для строительства синагоги (пункт 1.1). Срок действия договора установлен до 05.05.2018 (пункт 2.1). Арендная плата исчисляется сторонами с 05.05.2015 (пункт 3.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору (пункт 1.2). В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.06.2015 (л. д. 22-27).
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, зарегистрировано в ЕГРП 16.03.2010. Сведения об обременении права собственности муниципального образования (аренда организации) внесены в ЕГРП 30.06.2015 (л. д. 28, 29).
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 31.03.2015 N 2343/12/15-349011) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:109 состоит на кадастровом учете с 25.01.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для строительства синагоги (л. д. 30-32).
19 сентября 2015 года департамент направил в адрес организации претензию с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате (л. д. 17). В претензии от 01.06.2016 организации предложено явиться в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды (л. д. 18-21).
Ссылаясь на нарушение организацией обязательства по внесению арендных платежей за период с 05.05.2015 по 31.03.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком и неустойки, а также расторжении договора аренды.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В силу норм статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что задолженность по арендным платежам за период с 05.05.2015 по 31.03.2016, а также пени за просрочку внесения арендной платы, у организации отсутствует (л. д. 69, 70). В связи с изложенными (документально подтвержденными) обстоятельствами, суды первой и апелляционной инстанций отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с организации арендной платы и договорной неустойки.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 04.06.2015 N 4900009964 послужило нарушение организацией обязанности по внесению арендной платы в период с 05.05.2015 по 31.03.2016.
В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что задолженность по арендной плате и пене погашена организацией до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Допущенные организацией нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора от 04.06.2015 N 4900009964 (исходя из цели предоставления земельного участка).
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 04.06.2015 N 4900009964 и взыскания с организации задолженности за пользование земельным участком, окружным судом отклоняются. Выводы судебных инстанций соответствуют разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 N 73 и информационном письме от 05.05.1997 N 14.
Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания задолженности и расторжения договора аренды.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы администрации о том, что организация погасила задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив неустойку, начисленную арендодателем за нарушение обязательства по внесению арендных платежей, противоречат материалам дела, свидетельствующим об обратном (л. д. 69).
Иные доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Окружной суд также отмечает, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в публичной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет. Понятие "размещение" подразумевает, в том числе, строительство объекта капитального строительства (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса). Следовательно, предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка религиозной организации для размещения (строительства) здания религиозного назначения осуществляется по правилам статьи 39.10 Земельного кодекса.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А32-24213/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.04.2017 N Ф08-1364/2017 ПО ДЕЛУ N А32-24213/2016
Требование: О взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на нарушение организацией обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. по делу N А32-24213/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" (ИНН 2320097027, ОГРН 1032335035479), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-24213/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" (далее - организация) со следующими требованиями:
- - взыскать с организации 58 482 рубля 02 копейки задолженности по арендной плате за период с 05.05.2015 по 31.03.2016 и 5740 рублей 39 копеек пеней;
- - расторгнуть договор аренды от 04.06.2015 N 4900009964 земельного участка общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением организацией обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 04.06.2015 N 4900009964. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 04.06.2015 N 4900009964 организации на срок до 05.05.2018 передан в аренду (для строительства синагоги) земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская. Арендная плата по договору исчисляется с 05.05.2015 по 05.05.2018. При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у организации обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Принимая во внимание представленный ответчиком акт сверки взаимных расчетов, подтверждающий отсутствие у арендатора задолженности по договору от 04.06.2015 N 4900009964 (на дату подачи искового заявления), судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с организации долга и неустойки. При разрешении требования истца о расторжении договора аренды суды руководствовались положениями статей 450, 452 и 619 Гражданского кодекса. Судебные инстанции признали, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 04.06.2015 N 4900009964. Материалы дела подтверждают, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена организацией до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Факт несвоевременного исполнения организацией обязательства по внесению арендной платы (с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора) сам по себе не может служить основанием, достаточным для удовлетворения требования органа местного самоуправления о расторжении договора от 04.06.2015 N 4900009964.
Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Стороны заключили договор от 04.06.2015 N 4900009964 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (статья 401 Гражданского кодекса). У организации имеется задолженность за пользование земельным участком. В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 Гражданского кодекса). Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлялись претензии: с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате; о явке арендатора в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора. Суды не учли, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Ответчик погасил задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив, при этом, начисленную арендодателем неустойку.
От организации отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор от 04.06.2015 N 4900009964 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская. Участок предоставлен арендатору для строительства синагоги (пункт 1.1). Срок действия договора установлен до 05.05.2018 (пункт 2.1). Арендная плата исчисляется сторонами с 05.05.2015 (пункт 3.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору (пункт 1.2). В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.06.2015 (л. д. 22-27).
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, зарегистрировано в ЕГРП 16.03.2010. Сведения об обременении права собственности муниципального образования (аренда организации) внесены в ЕГРП 30.06.2015 (л. д. 28, 29).
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 31.03.2015 N 2343/12/15-349011) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:109 состоит на кадастровом учете с 25.01.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для строительства синагоги (л. д. 30-32).
19 сентября 2015 года департамент направил в адрес организации претензию с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате (л. д. 17). В претензии от 01.06.2016 организации предложено явиться в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды (л. д. 18-21).
Ссылаясь на нарушение организацией обязательства по внесению арендных платежей за период с 05.05.2015 по 31.03.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком и неустойки, а также расторжении договора аренды.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В силу норм статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что задолженность по арендным платежам за период с 05.05.2015 по 31.03.2016, а также пени за просрочку внесения арендной платы, у организации отсутствует (л. д. 69, 70). В связи с изложенными (документально подтвержденными) обстоятельствами, суды первой и апелляционной инстанций отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с организации арендной платы и договорной неустойки.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 04.06.2015 N 4900009964 послужило нарушение организацией обязанности по внесению арендной платы в период с 05.05.2015 по 31.03.2016.
В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что задолженность по арендной плате и пене погашена организацией до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Допущенные организацией нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора от 04.06.2015 N 4900009964 (исходя из цели предоставления земельного участка).
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 04.06.2015 N 4900009964 и взыскания с организации задолженности за пользование земельным участком, окружным судом отклоняются. Выводы судебных инстанций соответствуют разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 N 73 и информационном письме от 05.05.1997 N 14.
Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания задолженности и расторжения договора аренды.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы администрации о том, что организация погасила задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив неустойку, начисленную арендодателем за нарушение обязательства по внесению арендных платежей, противоречат материалам дела, свидетельствующим об обратном (л. д. 69).
Иные доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Окружной суд также отмечает, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в публичной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет. Понятие "размещение" подразумевает, в том числе, строительство объекта капитального строительства (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса). Следовательно, предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка религиозной организации для размещения (строительства) здания религиозного назначения осуществляется по правилам статьи 39.10 Земельного кодекса.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А32-24213/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)