Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Банк исполнил принятые на себя обязательства по выдаче кредита, однако заемщик обязательства по возврату выданного кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Михляевой Г.А. и Пономаревой Л.Х.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А. и ее представителя Г.К. на решение Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г., по иску Закрытого акционерного общества "СтарБанк" к Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., выслушав объяснения представителя Г.А. - Г.К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество "СтарБанк" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к Г.А. об обращении взыскания на административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общей площадь N... кв. м, инв. N 57, лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок площадью 2834 кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания; определив способ реализации заложенного имущества - с публичных торгов, установив начальную цену заложенного имущества - административного здания в размере N... руб., земельного участка - N... руб.; взыскании расходов по оплате государственной пошлины - N... руб., по оценке заложенного имущества - N... руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что 24 июля 2008 г. между Банком и Г.А. был заключен кредитный договор N...-СЛ на предоставление кредита в сумме N... руб., сроком на 84 месяца, под 19% годовых. В обеспечение кредитного договора 24 июля 2008 г. между истцом и ответчиком также был заключен договор ипотеки N адрес, в рамках которого истцу ответчиком передано в ипотеку 1) административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок площадью 2834 кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Заемщик Г.А. принятые на себя обязательства по кредитному договору не исполняла, в связи с чем, решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 мая 2011 г. с Г.А. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору N...-СЛ от 24 июля 2008 г., а именно: N... руб. - сумма основного долга, N... руб. N... коп. - сумма по процентам, N... руб. - пени, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере N... руб. Однако ответчиком названное решение суда не исполняется.
Решением Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г. постановлено:
иск Закрытого акционерного общества "СтарБанк" к Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество в виде административного здания - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящегося по адресу: адрес, и земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающего указанное заложенное административное здание и имеющего адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Определить способ реализации административного здания - нежилое, 2-этажное, подземных этажей - 1, общая N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес через публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N... руб.
Определить способ реализации земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания через публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N... руб.
Взыскать с Г.А. в пользу Закрытого акционерного общества "СтарБанк" расходы по оценке заложенного имущества в размере N... руб., сумму оплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере N... руб.
В апелляционной жалобе Г.А. и в дополнении к апелляционной жалобе ее представитель Г.К. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец - представитель Банка, ответчик Г.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Представитель Банка обратился с заявлением о рассмотрении дела его отсутствие, Г.А. об уважительных причинах неявки не сообщала, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 июля 2008 г. между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N...-СЛ, в соответствии с которым Банк предоставил Г.А. кредит в размере N... руб., сроком на N... месяца (п. 1.1 кредитного договора).
В обеспечение обязательств по кредитному договору между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки N... от 24 июля 2008 г., в соответствии с которым истцу передано административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей - 1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок кадастровый N..., площадью N... кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющий адресные ориентиры: адрес, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 мая 2011 г., в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ имеющим преюдициальное значение, с Г.А. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору N...-СЛ от 24 июля 2008 г., а именно: N... руб. - основной долг, N... руб. N... коп. - проценты, N... руб. - пени; расходы по оплате государственной пошлины в размере N... руб.
Постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РО СП г. Уфы Республики Башкортостан Управления Федеральной службы судебных приставов УФССП России по Республике Башкортостан исполнительное производство в отношении должника Г.А. окончено и исполнительный лист возвращен взыскателю в связи с тем, что невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в кредитных организациях, за исключением случаев когда предусмотрен розыск. В ходе исполнительного производства частично взыскана сумма в размере N... руб. N... коп. Остаток задолженности по состоянию на 6 октября 2016 г. составляет N... руб. N... коп.
Учитывая возражение ответчика относительно начальной продажной цены заложенного имущества, определением суда по делу была назначена судебная оценочно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов".
Согласно представленному заключению эксперта N 97/15 от 28 декабря 2015 г., рыночная стоимость административного здания нежилого, 2-этажного, с 1 подземным этажом, общей площадью N... кв. м, с инвентарным N..., литеры А, А1, по адресу: адрес, по состоянию на июль 2015 г. составляет N... руб.; рыночная стоимость земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающего административное здание и имеющего адресные ориентиры адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания административного здания, по состоянию на июль 2015 г. составляет N... руб. Общая рыночная стоимость указанного строения с указанным земельным участком составляет 3 190 000 руб. Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения должником - ответчиком обеспеченного залогом обязательства, отсутствия доказательств погашения ответчиком кредитной задолженности перед Банком, установил его начальную продажную цену в размере, равном 80% от рыночной стоимости этого имущества, установленной заключением судебной экспертизы.
Выводы суда первой инстанции основаны на правильном толковании и применении норм материального права.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества в случае отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателем по данному поводу на основании отчета оценщика.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Проведенная ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов" экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы.
Вопреки суждениям апелляционной жалобы ответчика и ее представителя, начальная продажная цена заложенного имущества в виде здания и земельного участка установлена судом первой инстанции в соответствии с требованиями вышеприведенных правовых норм, стоимость административного здания составляет N... руб., а начальная продажная цена, равная 80% рыночной стоимости, - N... руб.; рыночная стоимость земельного участка составляет N... руб., а начальная продажная цена, равная 80% рыночной стоимости, - N... руб.
По изложенным мотивам судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о неправильном определении судом первой инстанции начальной цены заложенного имущества, необоснованном занижении начальной продажной цены объектов, подлежащих реализации через публичных торги, поскольку, как выше указано, она в силу закону определяется в размере, равном 80% от рыночной стоимости этого имущества, установленной заключением судебной экспертизы.
Аргументы апелляционной жалобы о том, что Г.А. производились платежи в счет погашения задолженности, а потому вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не исполняется решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 25 мая 2011 г., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку в течение более пяти лет Г.А. не было исполнено решение суда о взыскании задолженности в пользу Банка.
На основании п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В настоящем случае не установлено обстоятельств, предусмотренных законом, для отказа в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на заложенное имущество.
Тот факт, что решением Арбитражного суда г. Москвы Банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, поскольку настоящий иск в суд Банком был предъявлен до признании его несостоятельным и введении конкурсного производства, в настоящее время конкурсный управляющий знает о принятом судебном постановлении и в своих возражениях на апелляционную жалобу ответчика полагает его законным и обоснованным. Указанные представителем ответчика в дополнении к апелляционной жалобе обстоятельства не освобождают Г.А. от исполнения обязательств по кредитному договору и договору залога.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнении к ней у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. и ее представителя Г.К. - без удовлетворения.
Справка: судья АЭН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 26.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-21591/2016
Требование: Об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Банк исполнил принятые на себя обязательства по выдаче кредита, однако заемщик обязательства по возврату выданного кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу N 33-21591/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Михляевой Г.А. и Пономаревой Л.Х.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А. и ее представителя Г.К. на решение Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г., по иску Закрытого акционерного общества "СтарБанк" к Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., выслушав объяснения представителя Г.А. - Г.К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество "СтарБанк" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к Г.А. об обращении взыскания на административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общей площадь N... кв. м, инв. N 57, лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок площадью 2834 кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания; определив способ реализации заложенного имущества - с публичных торгов, установив начальную цену заложенного имущества - административного здания в размере N... руб., земельного участка - N... руб.; взыскании расходов по оплате государственной пошлины - N... руб., по оценке заложенного имущества - N... руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что 24 июля 2008 г. между Банком и Г.А. был заключен кредитный договор N...-СЛ на предоставление кредита в сумме N... руб., сроком на 84 месяца, под 19% годовых. В обеспечение кредитного договора 24 июля 2008 г. между истцом и ответчиком также был заключен договор ипотеки N адрес, в рамках которого истцу ответчиком передано в ипотеку 1) административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок площадью 2834 кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Заемщик Г.А. принятые на себя обязательства по кредитному договору не исполняла, в связи с чем, решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 мая 2011 г. с Г.А. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору N...-СЛ от 24 июля 2008 г., а именно: N... руб. - сумма основного долга, N... руб. N... коп. - сумма по процентам, N... руб. - пени, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере N... руб. Однако ответчиком названное решение суда не исполняется.
Решением Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г. постановлено:
иск Закрытого акционерного общества "СтарБанк" к Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество в виде административного здания - нежилое, 2-этажное, подземных этажей-1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящегося по адресу: адрес, и земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающего указанное заложенное административное здание и имеющего адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Определить способ реализации административного здания - нежилое, 2-этажное, подземных этажей - 1, общая N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес через публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N... руб.
Определить способ реализации земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющее адресные ориентиры: адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания через публичные торги, установив начальную продажную цену в размере N... руб.
Взыскать с Г.А. в пользу Закрытого акционерного общества "СтарБанк" расходы по оценке заложенного имущества в размере N... руб., сумму оплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере N... руб.
В апелляционной жалобе Г.А. и в дополнении к апелляционной жалобе ее представитель Г.К. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец - представитель Банка, ответчик Г.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Представитель Банка обратился с заявлением о рассмотрении дела его отсутствие, Г.А. об уважительных причинах неявки не сообщала, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 июля 2008 г. между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N...-СЛ, в соответствии с которым Банк предоставил Г.А. кредит в размере N... руб., сроком на N... месяца (п. 1.1 кредитного договора).
В обеспечение обязательств по кредитному договору между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки N... от 24 июля 2008 г., в соответствии с которым истцу передано административное здание - нежилое, 2-этажное, подземных этажей - 1, общая площадь N... кв. м, инв. N..., лит. А, А1, находящееся по адресу: адрес; 2) земельный участок кадастровый N..., площадью N... кв. м, функционально обеспечивающий указанное заложенное административное здание и имеющий адресные ориентиры: адрес, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административного здания.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 мая 2011 г., в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ имеющим преюдициальное значение, с Г.А. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору N...-СЛ от 24 июля 2008 г., а именно: N... руб. - основной долг, N... руб. N... коп. - проценты, N... руб. - пени; расходы по оплате государственной пошлины в размере N... руб.
Постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РО СП г. Уфы Республики Башкортостан Управления Федеральной службы судебных приставов УФССП России по Республике Башкортостан исполнительное производство в отношении должника Г.А. окончено и исполнительный лист возвращен взыскателю в связи с тем, что невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в кредитных организациях, за исключением случаев когда предусмотрен розыск. В ходе исполнительного производства частично взыскана сумма в размере N... руб. N... коп. Остаток задолженности по состоянию на 6 октября 2016 г. составляет N... руб. N... коп.
Учитывая возражение ответчика относительно начальной продажной цены заложенного имущества, определением суда по делу была назначена судебная оценочно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов".
Согласно представленному заключению эксперта N 97/15 от 28 декабря 2015 г., рыночная стоимость административного здания нежилого, 2-этажного, с 1 подземным этажом, общей площадью N... кв. м, с инвентарным N..., литеры А, А1, по адресу: адрес, по состоянию на июль 2015 г. составляет N... руб.; рыночная стоимость земельного участка площадью N... кв. м, функционально обеспечивающего административное здание и имеющего адресные ориентиры адрес, кадастровый N..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания административного здания, по состоянию на июль 2015 г. составляет N... руб. Общая рыночная стоимость указанного строения с указанным земельным участком составляет 3 190 000 руб. Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения должником - ответчиком обеспеченного залогом обязательства, отсутствия доказательств погашения ответчиком кредитной задолженности перед Банком, установил его начальную продажную цену в размере, равном 80% от рыночной стоимости этого имущества, установленной заключением судебной экспертизы.
Выводы суда первой инстанции основаны на правильном толковании и применении норм материального права.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества в случае отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателем по данному поводу на основании отчета оценщика.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Проведенная ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов" экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы.
Вопреки суждениям апелляционной жалобы ответчика и ее представителя, начальная продажная цена заложенного имущества в виде здания и земельного участка установлена судом первой инстанции в соответствии с требованиями вышеприведенных правовых норм, стоимость административного здания составляет N... руб., а начальная продажная цена, равная 80% рыночной стоимости, - N... руб.; рыночная стоимость земельного участка составляет N... руб., а начальная продажная цена, равная 80% рыночной стоимости, - N... руб.
По изложенным мотивам судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о неправильном определении судом первой инстанции начальной цены заложенного имущества, необоснованном занижении начальной продажной цены объектов, подлежащих реализации через публичных торги, поскольку, как выше указано, она в силу закону определяется в размере, равном 80% от рыночной стоимости этого имущества, установленной заключением судебной экспертизы.
Аргументы апелляционной жалобы о том, что Г.А. производились платежи в счет погашения задолженности, а потому вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не исполняется решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 25 мая 2011 г., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку в течение более пяти лет Г.А. не было исполнено решение суда о взыскании задолженности в пользу Банка.
На основании п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В настоящем случае не установлено обстоятельств, предусмотренных законом, для отказа в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на заложенное имущество.
Тот факт, что решением Арбитражного суда г. Москвы Банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, поскольку настоящий иск в суд Банком был предъявлен до признании его несостоятельным и введении конкурсного производства, в настоящее время конкурсный управляющий знает о принятом судебном постановлении и в своих возражениях на апелляционную жалобу ответчика полагает его законным и обоснованным. Указанные представителем ответчика в дополнении к апелляционной жалобе обстоятельства не освобождают Г.А. от исполнения обязательств по кредитному договору и договору залога.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнении к ней у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Агидельского городского суда Республики Башкортостан от 5 мая 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. и ее представителя Г.К. - без удовлетворения.
Справка: судья АЭН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)