Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2017 по делу N А07-29331/2016 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Акционерное общество "Милек" (далее - общество "Милек", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды в отношении земельного участка площадью 3441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:380, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Инициативная 2/1, - в котором просило:
-пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
-пункт 7.3 договора исключить (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - л.д. 7; уточнение к исковому заявлению - л.д. 65).
Решением суда первой инстанции от 21.02.2017 (резолютивная часть объявлена 16.02.2017) возникшие разногласия при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 урегулированы следующим образом:
-пункт 4.6 договора принят в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора, определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
-пункт 7.3 исключен из договора (л.д. 71-81).
С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (л.д. 89-92).
Доводы апелляционной жалобы Управления сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что по условиям договора, по которым у сторон нет разногласий, арендатор по истечении срока действия договора обязан возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:380, между тем, условие об ответственности за нарушение арендатором данного обязательства в виде неустойки исключено судом первой инстанции из договора.
По мнению подателя жалобы, исключая из договора указанное условие (пункт 7.3), суд первой инстанции не принял во внимание положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю, а также правовые позиции, сформулированные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и в пункте 66 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кроме того, не учел, что в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков" по всем вновь заключаемым договорам аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, должна быть установлена неустойка (пеня) в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, в том числе, в случаях невозвращения земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды земельного участка в срок, установленный договором аренды земельного участка.
С учетом изложенного, податель жалобы считает, что исключение из договора пункта 7.3 является невозможным.
В отношении редакции пункта 4.6 договора, принятой судом первой инстанции податель жалобы считает, что данная редакция не учитывает положения статей 433 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и того, что передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи, который подписывается одновременно с подписанием самого договора.
Таким образом, податель жалобы настаивает на урегулировании возникших разногласий путем принятия спорных пунктов договора в редакции ответчика.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Управления к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 26.04.2017 (14 час. 30 мин.) (определение от 28.03.2017 - л.д. 87-88).
К дате судебного заседания обществом "Милек" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 98).
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Обществу "Милек" на праве собственности принадлежит объект недвижимости: столярный цех, склады, нежилое, 2-этажный, общей площадью 1582,30 кв. м, литеры А,А1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, д. 2/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2006 - л.д. 22).
Данный объект недвижимости находится в границах земельного участка 3441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:380.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:380 поставлен на государственный кадастровый учет 28.04.2012 с разрешенным использованием - "производственная деятельность" (кадастровый паспорт земельного участка от 21.07.2016 - л.д. 13-16).
20 ноября 2015 г. общество "Милек" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 в аренду для целей эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, находящегося на данном участке (л.д. 66).
По результатам рассмотрения данного заявления Управление направило в адрес общества "Милек" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 с приложениями (л.д. 11-18).
В проект договора Управлением, в числе прочего, были включены следующие условия:
- пункт 4.6 договора в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
- пункт 7.3 договора в следующей редакции: "В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный в пункте 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки., перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении земельного участка была вызвана действиями арендодателя".
Проект договора был подписан обществом "Милек" с протоколом разногласий (л.д. 19), направлен в адрес Управления с сопроводительным письмом от 25.10.2016 (л.д. 20).
Письмом от 18.11.2016 Управление отклонило протокол разногласий к договору аренды (л.д. 21).
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора аренды разногласиями по вопросу уплаты арендных платежей за период, предшествующий совершению договора (с 26.11.2015) и по вопросу условия о неустойке за несвоевременный возврат земельного участка арендодателю из аренды после прекращения срока действия договора (пункты 4.6 и 7.3 договора соответственно).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор аренды земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что моментом заключения спорного договора аренды будет дата вступления в законную силу решения по настоящему делу, соответственно, договор станет обязательным для исполнения сторонами, в том числе, и в части условия о внесении арендной платы за период, предшествующий его совершению, именно с указанной даты, а также из того, что относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора аренды земельного участка не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством. Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.
I. В отношении разногласий сторон по пункту 4.6 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом на основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
По смыслу названных положений закона распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному согласию сторон.
В рассматриваемом случае распространение условий договора аренды на период, предшествующий его заключению, не исключается, поскольку в указанный период спорный земельный участок находился в фактическом пользовании общества "Милек" (на земельном участке, передаваемом в аренду, находится недвижимое имущество общества). Согласие сторон на применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу использования земельного участка достигнуто.
С учетом того обстоятельства, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые были переданы на рассмотрение суда, договор будет считаться для сторон заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора, как правильно указал суд первой инстанции.
Между тем, в пункте 4.6 проект договора, представленного Управлением, в качестве даты заключения договора указана дата его подписания.
Поскольку условия договора, в том числе, и в части внесения арендных платежей за период, начиная с 26.11.2015, станут для сторон обязательными с даты заключения договора (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора), условия обозначенного выше пункта 4.6 в редакции Управления противоречат действующему законодательству и нарушают баланс интересов сторон.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
II. В отношении разногласий сторон по пункту 7.3 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков", на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не относится к актам гражданского законодательства.
Данное постановление содержит указания для функционального органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с соответствующей компетенцией - Управления (по состоянию на настоящее время) при определении условий вновь заключаемых договоров аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, но не является обязательным к исполнению для иных лиц (арендаторов).
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, признавая пункт 7.3 подлежащим исключению из договора.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, поэтому отклоняются апелляционной коллегией как основанные на неправильном толковании закона.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2017 по делу N А07-29331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2017 N 18АП-3720/2017 ПО ДЕЛУ N А07-29331/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N 18АП-3720/2017
Дело N А07-29331/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2017 по делу N А07-29331/2016 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Акционерное общество "Милек" (далее - общество "Милек", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды в отношении земельного участка площадью 3441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:380, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Инициативная 2/1, - в котором просило:
-пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
-пункт 7.3 договора исключить (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - л.д. 7; уточнение к исковому заявлению - л.д. 65).
Решением суда первой инстанции от 21.02.2017 (резолютивная часть объявлена 16.02.2017) возникшие разногласия при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 урегулированы следующим образом:
-пункт 4.6 договора принят в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора, определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
-пункт 7.3 исключен из договора (л.д. 71-81).
С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (л.д. 89-92).
Доводы апелляционной жалобы Управления сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что по условиям договора, по которым у сторон нет разногласий, арендатор по истечении срока действия договора обязан возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:380, между тем, условие об ответственности за нарушение арендатором данного обязательства в виде неустойки исключено судом первой инстанции из договора.
По мнению подателя жалобы, исключая из договора указанное условие (пункт 7.3), суд первой инстанции не принял во внимание положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю, а также правовые позиции, сформулированные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и в пункте 66 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кроме того, не учел, что в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков" по всем вновь заключаемым договорам аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, должна быть установлена неустойка (пеня) в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, в том числе, в случаях невозвращения земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды земельного участка в срок, установленный договором аренды земельного участка.
С учетом изложенного, податель жалобы считает, что исключение из договора пункта 7.3 является невозможным.
В отношении редакции пункта 4.6 договора, принятой судом первой инстанции податель жалобы считает, что данная редакция не учитывает положения статей 433 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и того, что передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи, который подписывается одновременно с подписанием самого договора.
Таким образом, податель жалобы настаивает на урегулировании возникших разногласий путем принятия спорных пунктов договора в редакции ответчика.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Управления к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 26.04.2017 (14 час. 30 мин.) (определение от 28.03.2017 - л.д. 87-88).
К дате судебного заседания обществом "Милек" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 98).
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Обществу "Милек" на праве собственности принадлежит объект недвижимости: столярный цех, склады, нежилое, 2-этажный, общей площадью 1582,30 кв. м, литеры А,А1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, д. 2/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2006 - л.д. 22).
Данный объект недвижимости находится в границах земельного участка 3441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:380.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:380 поставлен на государственный кадастровый учет 28.04.2012 с разрешенным использованием - "производственная деятельность" (кадастровый паспорт земельного участка от 21.07.2016 - л.д. 13-16).
20 ноября 2015 г. общество "Милек" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 в аренду для целей эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, находящегося на данном участке (л.д. 66).
По результатам рассмотрения данного заявления Управление направило в адрес общества "Милек" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:380 с приложениями (л.д. 11-18).
В проект договора Управлением, в числе прочего, были включены следующие условия:
- пункт 4.6 договора в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
- пункт 7.3 договора в следующей редакции: "В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный в пункте 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки., перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении земельного участка была вызвана действиями арендодателя".
Проект договора был подписан обществом "Милек" с протоколом разногласий (л.д. 19), направлен в адрес Управления с сопроводительным письмом от 25.10.2016 (л.д. 20).
Письмом от 18.11.2016 Управление отклонило протокол разногласий к договору аренды (л.д. 21).
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора аренды разногласиями по вопросу уплаты арендных платежей за период, предшествующий совершению договора (с 26.11.2015) и по вопросу условия о неустойке за несвоевременный возврат земельного участка арендодателю из аренды после прекращения срока действия договора (пункты 4.6 и 7.3 договора соответственно).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор аренды земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что моментом заключения спорного договора аренды будет дата вступления в законную силу решения по настоящему делу, соответственно, договор станет обязательным для исполнения сторонами, в том числе, и в части условия о внесении арендной платы за период, предшествующий его совершению, именно с указанной даты, а также из того, что относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора аренды земельного участка не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством. Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.
I. В отношении разногласий сторон по пункту 4.6 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом на основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
По смыслу названных положений закона распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному согласию сторон.
В рассматриваемом случае распространение условий договора аренды на период, предшествующий его заключению, не исключается, поскольку в указанный период спорный земельный участок находился в фактическом пользовании общества "Милек" (на земельном участке, передаваемом в аренду, находится недвижимое имущество общества). Согласие сторон на применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу использования земельного участка достигнуто.
С учетом того обстоятельства, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые были переданы на рассмотрение суда, договор будет считаться для сторон заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора, как правильно указал суд первой инстанции.
Между тем, в пункте 4.6 проект договора, представленного Управлением, в качестве даты заключения договора указана дата его подписания.
Поскольку условия договора, в том числе, и в части внесения арендных платежей за период, начиная с 26.11.2015, станут для сторон обязательными с даты заключения договора (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора), условия обозначенного выше пункта 4.6 в редакции Управления противоречат действующему законодательству и нарушают баланс интересов сторон.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
II. В отношении разногласий сторон по пункту 7.3 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков", на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не относится к актам гражданского законодательства.
Данное постановление содержит указания для функционального органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с соответствующей компетенцией - Управления (по состоянию на настоящее время) при определении условий вновь заключаемых договоров аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, но не является обязательным к исполнению для иных лиц (арендаторов).
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, признавая пункт 7.3 подлежащим исключению из договора.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, поэтому отклоняются апелляционной коллегией как основанные на неправильном толковании закона.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2017 по делу N А07-29331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)