Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: 1) Истец-1 (собственник доли-1) указал, что не был уведомлен о продаже обществу доли-2; 2) Истец-2 указал, что собственник доли-1 продал ему долю-1 по доверенности, которую в процессе заключения сделки отозвал; 3) Супруг собственника доли-1 указал, что не давал согласия на продажу доли-1, находящейся в общей собственности супругов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мурашов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании 22 июля 2016 года гражданское дело по иску Н. <...>18 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уктус", Ш. <...>19 о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка, по иску О. <...>20 к Н. <...>21 о регистрации перехода права собственности на земельный участок, по иску Н. <...>22 к Н. <...>23, О. <...>24 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уктус", А. <...> на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ООО "УК Уктус" К.Т., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Ш., представителя Н.А. - И., представителя Н.М. - Ч.Г.АА., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н.А. обратился в суд с иском к ООО УК "Уктус", Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка.
В обоснование иска указал, что является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Вторым собственником данного земельного участка являлся Ш., который на основании договора купли-продажи от <...> продал ООО УК "Уктус" принадлежащую ему <...> долю в праве собственности на земельный участок. О намерении продать долю, а также о заключении договора купли-продажи Ш. Н.А. не уведомлял. Договор купли-продажи от <...> от имени Ш. на основании доверенности заключила А., которая действовала тайно и не уведомила Н.А. и Ш. о совершенной сделке. Просил перевести на Н.А. права и обязанности ООО УК "Уктус" как покупателя по договору <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>.
О. обратился в суд с иском к Н.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В обоснование иска указал, что <...> между ним и Н.А. был заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>. От имени Н.А. на основании нотариальной доверенности от <...> действовала А., которая уведомила О. о том, что документы на государственную регистрацию будут сданы <...>. Оплата по сделке в сумме <...> была обусловлена окончанием государственной регистрации перехода права собственности на <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Впоследствии О. стало известно, что <...> Н.А. отозвал у А. доверенность, однако сам Н.А. от государственной регистрации права собственности уклоняется. Просил обязать Н.А. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>.
Н.М. обратилась в суд с иском к Н.А., О. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование иска указала, что с <...> состоит в браке с Н.А., в период брака <...> Н.А. приобрел <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок <...> Н.М. стало известно, что А., действуя на основании доверенности от имени Н.А., заключила с О. договор купли-продажи данного земельного участка. Цена договора составила <...>, однако Н.М. свое согласие на заключение данного договора купли-продажи не давала. Просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. в лице А. и О. Применить последствия недействительности сделки, обязав О. возвратить полученный по сделке земельный участок.
<...> определением <...> гражданские дела по иску Н.А. к ООО УК "Уктус", Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка, О. к Н.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, Н.М. к Н.А., О. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка объединены в одно производство.
Н.А. в судебное заседание не явился, его представитель И. требования и доводы искового заявления Н.А. поддержал в полном объеме, исковые требования О. не признал, указал, что сделку о продаже О. <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок А. с Н.А. не согласовала, доверенность на имя А. была выдана для раздела и изменения целевого назначения земельного участка, также указал, что цена договора не соответствует рыночной оценке; исковые требования Н.М. признал.
В судебном заседании Ш. исковые требования Н.А. признал, указал, что был намерен использовать земельный участок в личных целях, сделку по продаже земельного участка не намеревался заключать; после того, как ему стало известно о совершенной сделке, он отозвал у А. доверенность.
В судебном заседании представитель ООО УК "Уктус" и О. К.Е. требования и доводы искового заявления О. поддержала; исковые требования Н.А. и Н.М. не признала, указала, что одновременное совершение собственниками действий, направленных на реализацию своего права по распоряжению принадлежащим им имуществом в пользу иных лиц, означает отсутствие у них права преимущественной покупки; при совершении сделки О. не был уведомлен о браке Н.А. и о том, что данное имущество является совместной собственностью супругов.
Н.М. в судебное заседание не явилась, ее представитель Ч.Г.АБ. требования и доводы искового заявления Н.М. поддержала, исковые требования Н.А. считала обоснованными; считала, что исковые требования О. удовлетворению не подлежат.
Третье лицо А. в судебное заседание не явилась, ее представитель П. указал на отсутствие у Н.А. права преимущественной покупки, считал, что исковые требования Н.А. и Н.М. удовлетворению не подлежат; исковые требования О. считал обоснованными.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по СО в судебное заседание не явился.
Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года исковые требования Н.А. удовлетворены. Переведены на Н.А. права и обязанности покупателя <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>, по договору купли-продажи земельного участка <...>, заключенному между Ш. и ООО УК "Уктус" по цене 163288 рублей. Исковые требования О. оставлены без удовлетворения. Исковые требования Н.М. удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. в лице А. и О., применены последствия недействительности сделки. На О. возложена обязанность возвратить полученную по сделке <...>. Указано, что решение является основанием для исключения из ЕГРП и ГКН сведений о государственной регистрации права собственности <...>.
В апелляционной жалобе ООО УК "Уктус" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что Н.А. и Ш. выразили одновременно свою волю на отчуждение принадлежащего им земельного участка, выдав в один день А. доверенность на продажу земельного участка, в связи с чем преимущественное право покупки у Н.А. отсутствовало; судом неправомерно применены положения ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, поскольку в момент совершения сделки О. не мог заведомо знать о несогласии Н.М. на отчуждение недвижимого имущества.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что право преимущественной покупки не возникает в случае одновременной продажи обеих долей в праве собственности на объект недвижимости обоими собственниками; Н.А. и Ш. были совершены две одновременные сделки по продаже одного земельного участка одной группе лиц.
В заседание суда апелляционной инстанции Н.А., Н.М., О., А., представитель Управления Росреестра по СО не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ООО УК "Уктус", А. назначено на 22 июля 2016 года определением от 23 июня 2016 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 23 июня 2016 года (л. д. 89 - 90 т. 3). С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Установив, что Н.А. состоит в браке с Н.М., что <...> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>, приобретена Н.А. в период брака по возмездной сделке и соответственно относится к общему имуществу супругов, а также что отчуждение О. доли в праве собственности на указанный земельный участок по договору купли-продажи от <...> было произведено при отсутствии нотариально удостоверенного согласия Н.М., суд с учетом вышеприведенных положений закона правомерно признал договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. и О., недействительным по требованию Н.М.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УК "Уктус" о том, что судом неправомерно применены положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации и не применены положения абз. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, поскольку в момент совершения сделки О. не знал и заведомо не мог знать о несогласии Н.М. на отчуждение недвижимого имущества, не могут быть признаны состоятельными.
В соответствии с п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем, п. 4 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Правила распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации и суд правильно руководствовался именно этой нормой права. Данной нормой Закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, на что и указал суд первой инстанции.
Таким образом, тот факт, что О. при заключении сделки не знал об отсутствии согласия Н.М. на отчуждение земельного участка, не свидетельствует о действительности заключенного между Н.А. и О. договора.
В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что Ш. продал ООО "УК "Уктус" принадлежащую ему <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без извещения в письменной форме участника долевой собственности Н.А. о намерении продать свою долю постороннему лицу, чем допустил нарушение прав Н.А., суд правомерно удовлетворил исковые требования Н.А. и перевел на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от <...>, заключенному между Ш. и ООО "УК "Уктус".
Доводы апелляционных жалоб о том, что Н.А. и Ш. выразили одновременно свою волю на отчуждение принадлежащего им земельного участка, выдав в один день А. доверенность на продажу земельного участка, в связи с чем преимущественное право покупки у Н.А. отсутствовало, не могут быть признаны состоятельными. Поскольку в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2015 года, заключенный между Н.А. и О., является недействительным с момента его совершения и не влечет юридических последствий, Н.А. был и остается собственником доли в праве собственности на земельный участок, то в силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации он имел преимущественное право покупки продаваемой <...>2 доли в праве собственности на земельный участок и соответственно должен был быть уведомлен об отчуждении доли в праве собственности на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица о том, что факт выдачи А. доверенности на отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на земельный участок подтверждает осведомленность Н.А. о совершенной Ш. сделке и выражение воли на ее совершение, не могут быть признаны состоятельными. Как видно из доверенностей, выданных <...> Ш. и Н.А. А., доверенности предоставляли широкие полномочия представителю, включающие помимо права на отчуждение земельного участка полномочия по разделу земельного участка на отдельные земельные участки, по управлению объектом недвижимости, по передаче в аренду и т.д. (л. <...>. И Н.А., и Ш. в ходе рассмотрения дела поясняли, что доверенности выдавались для разрешения вопросов, связанных с разделом земельного участка и формированием новых земельных участков, а не для немедленной реализации имущества. При этом при наличии в доверенностях полномочий на отчуждение земельного участка цена, по которой должно быть продано имущество, в них не определена, в то время как при выполнении требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены. Каких-либо данных о том, что Н.А. был уведомлен о стоимости, по которой отчуждаются доли в праве на земельный участок, в частности, доля принадлежавшая Ш., в материалах дела отсутствуют. Более того, из пояснений сособственников земельного участка следует, что именно распоряжение земельным участком по цене в десятки раз ниже рыночной стоимости, что подтверждается представленным суду заключением ООО <...> о рыночной стоимости земельного участка, составившей <...> и явилось причиной споров и разрыва отношений с А. Тот факт, что Ш. и Н.А. не знали об отчуждении долей в праве собственности на земельный участок по цене <...>, и соответственно о праве преимущественной покупки по этой цене, косвенно подтверждается и фактом отмены доверенностей практически сразу после совершения сделок купли-продажи, поскольку волеизъявление Ш. и Н.А. не совпадало с волеизъявлением А., распорядившейся имуществом от их имени.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-12556/2016
Требование: 1) Истец-1 - о переводе прав и обязанностей покупателя доли-2 в праве собственности на земельный участок по договору-2 купли-продажи; 2) Истец-2 - о регистрации перехода права собственности на долю-1 по договору-1 купли-продажи; 3) Истец-3 - о признании недействительным договора-1.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: 1) Истец-1 (собственник доли-1) указал, что не был уведомлен о продаже обществу доли-2; 2) Истец-2 указал, что собственник доли-1 продал ему долю-1 по доверенности, которую в процессе заключения сделки отозвал; 3) Супруг собственника доли-1 указал, что не давал согласия на продажу доли-1, находящейся в общей собственности супругов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2016 г. по делу N 33-12556/2016
Судья Мурашов А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании 22 июля 2016 года гражданское дело по иску Н. <...>18 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уктус", Ш. <...>19 о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка, по иску О. <...>20 к Н. <...>21 о регистрации перехода права собственности на земельный участок, по иску Н. <...>22 к Н. <...>23, О. <...>24 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уктус", А. <...> на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ООО "УК Уктус" К.Т., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Ш., представителя Н.А. - И., представителя Н.М. - Ч.Г.АА., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Н.А. обратился в суд с иском к ООО УК "Уктус", Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка.
В обоснование иска указал, что является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Вторым собственником данного земельного участка являлся Ш., который на основании договора купли-продажи от <...> продал ООО УК "Уктус" принадлежащую ему <...> долю в праве собственности на земельный участок. О намерении продать долю, а также о заключении договора купли-продажи Ш. Н.А. не уведомлял. Договор купли-продажи от <...> от имени Ш. на основании доверенности заключила А., которая действовала тайно и не уведомила Н.А. и Ш. о совершенной сделке. Просил перевести на Н.А. права и обязанности ООО УК "Уктус" как покупателя по договору <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>.
О. обратился в суд с иском к Н.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В обоснование иска указал, что <...> между ним и Н.А. был заключен договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>. От имени Н.А. на основании нотариальной доверенности от <...> действовала А., которая уведомила О. о том, что документы на государственную регистрацию будут сданы <...>. Оплата по сделке в сумме <...> была обусловлена окончанием государственной регистрации перехода права собственности на <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Впоследствии О. стало известно, что <...> Н.А. отозвал у А. доверенность, однако сам Н.А. от государственной регистрации права собственности уклоняется. Просил обязать Н.А. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>.
Н.М. обратилась в суд с иском к Н.А., О. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование иска указала, что с <...> состоит в браке с Н.А., в период брака <...> Н.А. приобрел <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок <...> Н.М. стало известно, что А., действуя на основании доверенности от имени Н.А., заключила с О. договор купли-продажи данного земельного участка. Цена договора составила <...>, однако Н.М. свое согласие на заключение данного договора купли-продажи не давала. Просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. в лице А. и О. Применить последствия недействительности сделки, обязав О. возвратить полученный по сделке земельный участок.
<...> определением <...> гражданские дела по иску Н.А. к ООО УК "Уктус", Ш. о переводе прав и обязанностей покупателя доли по договору купли-продажи земельного участка, О. к Н.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, Н.М. к Н.А., О. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка объединены в одно производство.
Н.А. в судебное заседание не явился, его представитель И. требования и доводы искового заявления Н.А. поддержал в полном объеме, исковые требования О. не признал, указал, что сделку о продаже О. <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок А. с Н.А. не согласовала, доверенность на имя А. была выдана для раздела и изменения целевого назначения земельного участка, также указал, что цена договора не соответствует рыночной оценке; исковые требования Н.М. признал.
В судебном заседании Ш. исковые требования Н.А. признал, указал, что был намерен использовать земельный участок в личных целях, сделку по продаже земельного участка не намеревался заключать; после того, как ему стало известно о совершенной сделке, он отозвал у А. доверенность.
В судебном заседании представитель ООО УК "Уктус" и О. К.Е. требования и доводы искового заявления О. поддержала; исковые требования Н.А. и Н.М. не признала, указала, что одновременное совершение собственниками действий, направленных на реализацию своего права по распоряжению принадлежащим им имуществом в пользу иных лиц, означает отсутствие у них права преимущественной покупки; при совершении сделки О. не был уведомлен о браке Н.А. и о том, что данное имущество является совместной собственностью супругов.
Н.М. в судебное заседание не явилась, ее представитель Ч.Г.АБ. требования и доводы искового заявления Н.М. поддержала, исковые требования Н.А. считала обоснованными; считала, что исковые требования О. удовлетворению не подлежат.
Третье лицо А. в судебное заседание не явилась, ее представитель П. указал на отсутствие у Н.А. права преимущественной покупки, считал, что исковые требования Н.А. и Н.М. удовлетворению не подлежат; исковые требования О. считал обоснованными.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по СО в судебное заседание не явился.
Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года исковые требования Н.А. удовлетворены. Переведены на Н.А. права и обязанности покупателя <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>, по договору купли-продажи земельного участка <...>, заключенному между Ш. и ООО УК "Уктус" по цене 163288 рублей. Исковые требования О. оставлены без удовлетворения. Исковые требования Н.М. удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. в лице А. и О., применены последствия недействительности сделки. На О. возложена обязанность возвратить полученную по сделке <...>. Указано, что решение является основанием для исключения из ЕГРП и ГКН сведений о государственной регистрации права собственности <...>.
В апелляционной жалобе ООО УК "Уктус" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что Н.А. и Ш. выразили одновременно свою волю на отчуждение принадлежащего им земельного участка, выдав в один день А. доверенность на продажу земельного участка, в связи с чем преимущественное право покупки у Н.А. отсутствовало; судом неправомерно применены положения ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, поскольку в момент совершения сделки О. не мог заведомо знать о несогласии Н.М. на отчуждение недвижимого имущества.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что право преимущественной покупки не возникает в случае одновременной продажи обеих долей в праве собственности на объект недвижимости обоими собственниками; Н.А. и Ш. были совершены две одновременные сделки по продаже одного земельного участка одной группе лиц.
В заседание суда апелляционной инстанции Н.А., Н.М., О., А., представитель Управления Росреестра по СО не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ООО УК "Уктус", А. назначено на 22 июля 2016 года определением от 23 июня 2016 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 23 июня 2016 года (л. д. 89 - 90 т. 3). С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Установив, что Н.А. состоит в браке с Н.М., что <...> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок <...>, приобретена Н.А. в период брака по возмездной сделке и соответственно относится к общему имуществу супругов, а также что отчуждение О. доли в праве собственности на указанный земельный участок по договору купли-продажи от <...> было произведено при отсутствии нотариально удостоверенного согласия Н.М., суд с учетом вышеприведенных положений закона правомерно признал договор купли-продажи земельного участка от <...>, заключенный между Н.А. и О., недействительным по требованию Н.М.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УК "Уктус" о том, что судом неправомерно применены положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации и не применены положения абз. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, поскольку в момент совершения сделки О. не знал и заведомо не мог знать о несогласии Н.М. на отчуждение недвижимого имущества, не могут быть признаны состоятельными.
В соответствии с п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем, п. 4 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Правила распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации и суд правильно руководствовался именно этой нормой права. Данной нормой Закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, на что и указал суд первой инстанции.
Таким образом, тот факт, что О. при заключении сделки не знал об отсутствии согласия Н.М. на отчуждение земельного участка, не свидетельствует о действительности заключенного между Н.А. и О. договора.
В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что Ш. продал ООО "УК "Уктус" принадлежащую ему <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без извещения в письменной форме участника долевой собственности Н.А. о намерении продать свою долю постороннему лицу, чем допустил нарушение прав Н.А., суд правомерно удовлетворил исковые требования Н.А. и перевел на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от <...>, заключенному между Ш. и ООО "УК "Уктус".
Доводы апелляционных жалоб о том, что Н.А. и Ш. выразили одновременно свою волю на отчуждение принадлежащего им земельного участка, выдав в один день А. доверенность на продажу земельного участка, в связи с чем преимущественное право покупки у Н.А. отсутствовало, не могут быть признаны состоятельными. Поскольку в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2015 года, заключенный между Н.А. и О., является недействительным с момента его совершения и не влечет юридических последствий, Н.А. был и остается собственником доли в праве собственности на земельный участок, то в силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации он имел преимущественное право покупки продаваемой <...>2 доли в праве собственности на земельный участок и соответственно должен был быть уведомлен об отчуждении доли в праве собственности на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица о том, что факт выдачи А. доверенности на отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на земельный участок подтверждает осведомленность Н.А. о совершенной Ш. сделке и выражение воли на ее совершение, не могут быть признаны состоятельными. Как видно из доверенностей, выданных <...> Ш. и Н.А. А., доверенности предоставляли широкие полномочия представителю, включающие помимо права на отчуждение земельного участка полномочия по разделу земельного участка на отдельные земельные участки, по управлению объектом недвижимости, по передаче в аренду и т.д. (л. <...>. И Н.А., и Ш. в ходе рассмотрения дела поясняли, что доверенности выдавались для разрешения вопросов, связанных с разделом земельного участка и формированием новых земельных участков, а не для немедленной реализации имущества. При этом при наличии в доверенностях полномочий на отчуждение земельного участка цена, по которой должно быть продано имущество, в них не определена, в то время как при выполнении требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены. Каких-либо данных о том, что Н.А. был уведомлен о стоимости, по которой отчуждаются доли в праве на земельный участок, в частности, доля принадлежавшая Ш., в материалах дела отсутствуют. Более того, из пояснений сособственников земельного участка следует, что именно распоряжение земельным участком по цене в десятки раз ниже рыночной стоимости, что подтверждается представленным суду заключением ООО <...> о рыночной стоимости земельного участка, составившей <...> и явилось причиной споров и разрыва отношений с А. Тот факт, что Ш. и Н.А. не знали об отчуждении долей в праве собственности на земельный участок по цене <...>, и соответственно о праве преимущественной покупки по этой цене, косвенно подтверждается и фактом отмены доверенностей практически сразу после совершения сделок купли-продажи, поскольку волеизъявление Ш. и Н.А. не совпадало с волеизъявлением А., распорядившейся имуществом от их имени.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.И.ОРЛОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.И.ОРЛОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)