Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 по делу N А76-11477/2016 (судья Гусев А.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс") - Журавлев И.Н. (доверенность от 12.04.2017, паспорт).
Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" (далее - ответчик, ООО "ЧЦБК") о расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 (л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 (резолютивная часть объявлена 09.02.2017) исковые требования удовлетворены (л.д. 95-97).
Не согласившись с указанным решением, ООО "ЧЦБК" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 102-103).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "ЧЦБК" указывает на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки действиям истца, который, используя административный ресурс, многократно мешал нормальной работе ООО "ЧЦБК" предъявляя завышенные требования в оплате арендной платы, в одностороннем порядке повышая и изменяя условия договора аренды.
Также апеллянт считает, что суд не дал возможности стороне ответчика представить все необходимые документы для доказательства своей позиции.
Судом не дана правовая оценка тому факту, что на арендуемом участке земли расположен объект незавершенного строительства, ответчиком понесены серьезные финансовые вложения в развитие данного земельного участка.
Кроме того, податель жалобы полагает, что суд первой инстанции существенно ущемил права стороны ответчика в доказывании своей позиции. Как указывает ответчик в апелляционной жалобе, судебное заседание по иску администрации к ООО "ООО "ЧЦБК" о расторжении договора аренды состоялось 02.02.2017 в судебном заседании был объявлен перерыв до 09.02.2017, но в указанную дату 09.02.2017 ни представитель ответчика ни сам ответчик не могли участвовать в судебном заседании по причине болезни, о чем стороной ответчика было сообщено суду. Именно по этой причине суду не были представлены все необходимые документы, но, несмотря на уважительность причин отсутствия стороны ответчика суд счел возможным рассмотреть исковое заявление администрации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Истец в судебное заседание представителей не направил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области N 9503 от 29.11.2012 (л.д. 27) между Сосновским муниципальным районом Челябинской области в лице Главы района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" (арендатор) подписан договор N 436/2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.11.2012 (далее - договор, л.д. 8-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 74:19:0802002:78, расположенный Челябинская область, Сосновский район, п. Красное Поле, под строительство производственного помещения и склада, общей площадью 8 500 кв. м, без права передачи в субаренду (пункт 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается с 29.11.2012 по 29.11.2061 (пункт 2.1 договора).
Внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально, в течение первых десяти рабочих дней первого месяца каждого квартала, в размере одной четверти годовой арендной платы (пункт 3.3 договора).
Досрочное расторжение договора допускается только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных абзацами 3 пункта 4.1 договора, а также при невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора. В случаях, установленных абзацем 3 пункта 4.1, а также невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4 договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляет не позднее, чем за 1 месяц до принятия решения (пункты 6.2 - 6.3 договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 29.11.2012 (л.д. 21).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2013 (л.д. 24).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по своевременной оплате администрация обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2015, а также пени.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016 с ООО "ЧЦБК" в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды N 436/2012 от 29.11.2012 за период с 29.11.2012 по 31.12.2015 в размере 199 130,50 руб. и пени за период с 23.01.2013 по 22.01.2016 в размере 78 811,89 руб. (л.д. 63-66).
Решение вступило в законную силу 30.09.2016.
Администрацией 12.04.2016 в адрес ООО "ЧЦБК" направлено Соглашение N 1207 от 11.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 в связи с невыполнением арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 договора (л.д. 19-20).
В связи с возвращением отправителю указанного соглашения в связи с истечением срока хранения (л.д. 45), администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке.
Удовлетворяя исковое заявление, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка N 436/2012 от 29.11.2012, существенные условия которого сторонами согласованы. Ответчик нарушил предусмотренные договором обязательства по внесению арендной платы, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А76-6517/2014, в силу чего, истец вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса).
В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса). Кроме того, согласно части 3 статьи 433, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012, государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке, указанный договор признается судом апелляционной инстанции заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
Администрация исполнила обязательство по передаче земельного участка во временное владение и пользование ООО "ЧЦБК", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 22).
В рамках настоящего дела администрация предъявила к ООО "ЧЦБК" требование о расторжении договора аренды земельного участка N 436/2012 от 29.11.2012. В основу данного требования положены утверждения истца о том, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 Гражданского кодекса).
- Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из норм Гражданского кодекса, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктами 6.2 - 6.3 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 регламентировано условие, согласно которому досрочное расторжение договора допускается только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 3 пункта 4.1 договора, а также при невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора. В случаях, установленных абзацем 3 пункта 4.1, а также невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляет не позднее, чем за 1 месяц до принятия решения.
Абзацем 3 пункта 4.1 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 предусмотрено, что арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору аренды, нарушения других условий договора.
Абзацем 4 пункта 4.4 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 установлено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях. установленных договором арендную плату.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016, вступившим в законную силу 30.09.2016, удовлетворены исковые требования администрации о взыскании с ООО "ЧЦБК" задолженности по договору аренды N 436/2012 от 29.11.2012 за период с 29.11.2012 по 31.12.2015 в размере 199 130,50 руб. и пени за период с 23.01.2013 по 22.01.2016 в размере 78 811,89 руб. (л.д. 63-66).
Таким образом, обстоятельство систематического (в течение двух платежных периодов) невнесения ответчиком арендных платежей установлено вступившим в законную силу судебным актом, имеющим преюдициальное значения для настоящего дела, и не подлежит повторному доказыванию.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и финансовые вложения ответчика в развитие спорного земельного участка не является обстоятельством освобождающим арендатора от исполнения обязанности по внесению арендных платежей в установленных договором размере и сроке.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соглашение N 1207 от 11.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 направлено администрацией в адрес ООО "ЧЦБК" 12.04.2016 (л.д. 19-20).
Текст направленного арендатору предложения о расторжении договора содержал указание на необходимость в течение семи календарных дней подписать проект соглашения о расторжении договора и направить его в адрес администрации. Указанное соглашение вернулось обратно в связи с истечением срока хранения (л.д. 45).
В установленный предложением срок ответ в адрес администрации не поступил, оплата задолженности, взысканная решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016, произведена также не была.
При названных обстоятельствах требования закона об обязательном направлении арендодателем в адрес арендатора до момента обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской федерации) истцом были исполнены.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу систематического (более двух раз подряд) неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
Доводы апеллянта о том, что истец, используя административный ресурс, многократно мешал нормальной работе ООО "ЧЦБК" предъявляя завышенные требования в оплате арендной платы, в одностороннем порядке повышая и изменяя условия договора аренды, во внимание суда апелляционной инстанции не принимаются как неподтвержденные материалами дела.
Доводы ответчика об ущемлении судом первой инстанции его прав в доказывании своей позиции, также подлежат отклонению.
Вопреки доводам апелляционной жалобы в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие препятствование судом первой инстанции представлению ответчиком соответствующих доказательств в обоснование своей позиции либо необоснованное отклонение представленных в материалы дела доказательств, равно как и отсутствуют какие-либо ходатайства ответчика о необходимости отложения судебного разбирательства и возражения о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, в том числе и 09.02.2017.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 по делу N А76-11477/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 18АП-3672/2017 ПО ДЕЛУ N А76-11477/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. N 18АП-3672/2017
Дело N А76-11477/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 по делу N А76-11477/2016 (судья Гусев А.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс") - Журавлев И.Н. (доверенность от 12.04.2017, паспорт).
Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" (далее - ответчик, ООО "ЧЦБК") о расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 (л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 (резолютивная часть объявлена 09.02.2017) исковые требования удовлетворены (л.д. 95-97).
Не согласившись с указанным решением, ООО "ЧЦБК" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 102-103).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "ЧЦБК" указывает на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки действиям истца, который, используя административный ресурс, многократно мешал нормальной работе ООО "ЧЦБК" предъявляя завышенные требования в оплате арендной платы, в одностороннем порядке повышая и изменяя условия договора аренды.
Также апеллянт считает, что суд не дал возможности стороне ответчика представить все необходимые документы для доказательства своей позиции.
Судом не дана правовая оценка тому факту, что на арендуемом участке земли расположен объект незавершенного строительства, ответчиком понесены серьезные финансовые вложения в развитие данного земельного участка.
Кроме того, податель жалобы полагает, что суд первой инстанции существенно ущемил права стороны ответчика в доказывании своей позиции. Как указывает ответчик в апелляционной жалобе, судебное заседание по иску администрации к ООО "ООО "ЧЦБК" о расторжении договора аренды состоялось 02.02.2017 в судебном заседании был объявлен перерыв до 09.02.2017, но в указанную дату 09.02.2017 ни представитель ответчика ни сам ответчик не могли участвовать в судебном заседании по причине болезни, о чем стороной ответчика было сообщено суду. Именно по этой причине суду не были представлены все необходимые документы, но, несмотря на уважительность причин отсутствия стороны ответчика суд счел возможным рассмотреть исковое заявление администрации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Истец в судебное заседание представителей не направил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области N 9503 от 29.11.2012 (л.д. 27) между Сосновским муниципальным районом Челябинской области в лице Главы района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" (арендатор) подписан договор N 436/2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.11.2012 (далее - договор, л.д. 8-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 74:19:0802002:78, расположенный Челябинская область, Сосновский район, п. Красное Поле, под строительство производственного помещения и склада, общей площадью 8 500 кв. м, без права передачи в субаренду (пункт 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается с 29.11.2012 по 29.11.2061 (пункт 2.1 договора).
Внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально, в течение первых десяти рабочих дней первого месяца каждого квартала, в размере одной четверти годовой арендной платы (пункт 3.3 договора).
Досрочное расторжение договора допускается только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных абзацами 3 пункта 4.1 договора, а также при невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора. В случаях, установленных абзацем 3 пункта 4.1, а также невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4 договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляет не позднее, чем за 1 месяц до принятия решения (пункты 6.2 - 6.3 договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 29.11.2012 (л.д. 21).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2013 (л.д. 24).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по своевременной оплате администрация обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2015, а также пени.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016 с ООО "ЧЦБК" в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды N 436/2012 от 29.11.2012 за период с 29.11.2012 по 31.12.2015 в размере 199 130,50 руб. и пени за период с 23.01.2013 по 22.01.2016 в размере 78 811,89 руб. (л.д. 63-66).
Решение вступило в законную силу 30.09.2016.
Администрацией 12.04.2016 в адрес ООО "ЧЦБК" направлено Соглашение N 1207 от 11.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 в связи с невыполнением арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 договора (л.д. 19-20).
В связи с возвращением отправителю указанного соглашения в связи с истечением срока хранения (л.д. 45), администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке.
Удовлетворяя исковое заявление, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка N 436/2012 от 29.11.2012, существенные условия которого сторонами согласованы. Ответчик нарушил предусмотренные договором обязательства по внесению арендной платы, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А76-6517/2014, в силу чего, истец вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса).
В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса). Кроме того, согласно части 3 статьи 433, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012, государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке, указанный договор признается судом апелляционной инстанции заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
Администрация исполнила обязательство по передаче земельного участка во временное владение и пользование ООО "ЧЦБК", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 22).
В рамках настоящего дела администрация предъявила к ООО "ЧЦБК" требование о расторжении договора аренды земельного участка N 436/2012 от 29.11.2012. В основу данного требования положены утверждения истца о том, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 Гражданского кодекса).
- Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из норм Гражданского кодекса, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктами 6.2 - 6.3 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 регламентировано условие, согласно которому досрочное расторжение договора допускается только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 3 пункта 4.1 договора, а также при невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора. В случаях, установленных абзацем 3 пункта 4.1, а также невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4. договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляет не позднее, чем за 1 месяц до принятия решения.
Абзацем 3 пункта 4.1 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 предусмотрено, что арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору аренды, нарушения других условий договора.
Абзацем 4 пункта 4.4 договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 установлено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях. установленных договором арендную плату.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016, вступившим в законную силу 30.09.2016, удовлетворены исковые требования администрации о взыскании с ООО "ЧЦБК" задолженности по договору аренды N 436/2012 от 29.11.2012 за период с 29.11.2012 по 31.12.2015 в размере 199 130,50 руб. и пени за период с 23.01.2013 по 22.01.2016 в размере 78 811,89 руб. (л.д. 63-66).
Таким образом, обстоятельство систематического (в течение двух платежных периодов) невнесения ответчиком арендных платежей установлено вступившим в законную силу судебным актом, имеющим преюдициальное значения для настоящего дела, и не подлежит повторному доказыванию.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и финансовые вложения ответчика в развитие спорного земельного участка не является обстоятельством освобождающим арендатора от исполнения обязанности по внесению арендных платежей в установленных договором размере и сроке.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соглашение N 1207 от 11.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды N 436/2012 от 29.11.2012 направлено администрацией в адрес ООО "ЧЦБК" 12.04.2016 (л.д. 19-20).
Текст направленного арендатору предложения о расторжении договора содержал указание на необходимость в течение семи календарных дней подписать проект соглашения о расторжении договора и направить его в адрес администрации. Указанное соглашение вернулось обратно в связи с истечением срока хранения (л.д. 45).
В установленный предложением срок ответ в адрес администрации не поступил, оплата задолженности, взысканная решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-6517/2016, произведена также не была.
При названных обстоятельствах требования закона об обязательном направлении арендодателем в адрес арендатора до момента обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской федерации) истцом были исполнены.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу систематического (более двух раз подряд) неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
Доводы апеллянта о том, что истец, используя административный ресурс, многократно мешал нормальной работе ООО "ЧЦБК" предъявляя завышенные требования в оплате арендной платы, в одностороннем порядке повышая и изменяя условия договора аренды, во внимание суда апелляционной инстанции не принимаются как неподтвержденные материалами дела.
Доводы ответчика об ущемлении судом первой инстанции его прав в доказывании своей позиции, также подлежат отклонению.
Вопреки доводам апелляционной жалобы в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие препятствование судом первой инстанции представлению ответчиком соответствующих доказательств в обоснование своей позиции либо необоснованное отклонение представленных в материалы дела доказательств, равно как и отсутствуют какие-либо ходатайства ответчика о необходимости отложения судебного разбирательства и возражения о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, в том числе и 09.02.2017.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2017 по делу N А76-11477/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Цементно-Бетонный Комплекс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)