Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13922/2015) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 по делу N А70-8863/2014 (судья Коряковцева О.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (ОГРН 1137232047370, ИНН 7203298096)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460)
о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 года N 23-30/362
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тарасов Игорь Николаевич по доверенности от 12.01.2016 сроком действия по 12.05.2016, Шустова Надежда Алексеевна по доверенности от 29.12.2015 сроком действия 1 год, Ремизова Татьяна Александровна по доверенности от 12.01.2016 сроком действия 1 год;
- от ответчика: представитель не явился;
Общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее - ООО "Агросоюз", истец, общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (Департамент имущественных отношений, ответчик) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 N 23-30/362.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014 по настоящему делу, оставленным без изменения Восьмым арбитражным апелляционным судом, в удовлетворении требований отказано, оспариваемый отказ в продлении срока договора аренды земельного участка признан законным и обоснованным (л.д. 95-97, л.д. 124-134/т. 1).
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2015 по настоящему делу судебные акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области (л.д. 13-21/т. 2).
При этом арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что суды не дали соответствующую правовую оценку доводам Общества и представленным договорам в совокупности с иными доказательствами; не рассмотрен вопрос относительно наличия свайного поля на спорном земельном участке; не установлены обстоятельства возможности либо невозможности использования Обществом спорного земельного участка по назначению и оставлены без оценки доводы Общества о том, что в целях осуществления строительства были выполнены работы по демонтажу нежилых строений, расположенных на спорном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 при новом рассмотрении дела суд удовлетворил заявленные требования и признал незаконным решение Департамента имущественных отношений об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 N 23-30/362.
В качестве способа восстановления права суд обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Агросоюз" путем совершения необходимых действий.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с Департамента имущественных отношений в пользу ООО "Агросоюз" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и возвратил истцу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10000 руб.
В обоснование решения суд первой инстанции указал, что ООО "Агросоюз" предпринимались достаточные меры для освоения земельного участка, в связи с чем, отсутствовали основания у ответчика уклонятся от продления договорных отношений.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку земельный участок фактически освоен не был; арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке; отказывая в продлении договора ответчик фактически принял меры по предотвращению административного правонарушения, выразившегося в осуществлении строительства без получения разрешительной документации; истцом создана самовольная постройка.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Агросоюз" указало на наличие у него права на продление договора аренды земельного участка на новый срок. Отметило добросовестное осуществление с момента заключения договора действий, направленных на достижение его цели.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Надлежащим образом уведомленный ответчик, явку своего представителя в процесс не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на него, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. На основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 08.10.2004 N 2355/14-з спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0098 площадью 9062 кв. м был предоставлен ОАО "Сибкомплектстрой" под существующие нежилые строения по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строения 5 и 14, в связи с чем, между Департаментом и означенным Обществом был заключен договор аренды земельного участка N 23-30/362 от 12.11.2004.
В названном договоре стороны указали, что на участке имеются нежилые строения и участок предоставляется под нежилые строения (пункт 1.4 договора). Договор аренды был заключен на срок с 08.10.2004 по 07.09.2009 (л.д. 11-17/т. 1).
Договор в установленном законом порядке 14.01.2005 прошел государственную регистрацию.
Соглашением от 23.09.2008 стороны внесли в договор от 12.11.2004 N 23-30/362 изменения, в том числе, определили разрешенное использование земельного участка, указав, что участок предоставляется для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания (л.д. 21-22/т. 1).
Поскольку после окончания срока действия договора, а именно после 07.09.2009, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор с 08.09.2009 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный.
ООО "Сибкомплектстрой" (правопреемник ОАО "Сибкомплектстрой") передало заявителю свои права и обязанности арендатора этого земельного участка, в связи с чем, между последним и ООО "Агросоюз" 27.01.2014 был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Названный договор зарегистрирован 11.02.2014 в Управлении Росреестра по Тюменской области (л.д. 9-10/т. 1).
Общество 30.05.2014 направило в Департамент заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка.
Департамент письмом от 20.06.2014 N 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка и о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.
Актом обследования земельного участка N 1504/23-16006 от 11.08.2014 Департамент имущественных отношений установил, что на земельном участке разбито свайное поле, территория участка заросла сорной травой, частично огорожена забором (л.д. 59-62/т. 1).
Полагая, что отказ Департамента имущественных отношений в продлении договора аренды земельного участка и его указание на расторжение договора, заключенного на неопределенный срок, является незаконным и нарушающим права и законные интересы истца, ООО "Агросоюз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
18.09.2015 Арбитражным судом Тюменской области по делу N А70-8863/2014 принято решение, которое обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.
Как было выше сказано, срок аренды был установлен в соответствии с договором с 08.10.2004 по 07.09.2009.
Поскольку после окончания срока действия договора, а именно после 07.09.2009, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор с 08.09.2009 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Как пояснил представитель истца, а также следует из письма ООО "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" N 84-п от 26.06.2014 (л.д. 61/т. 2), экспертная организация, проводившая экспертизу проектной документации, разработанной на строительство многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания, для получения разрешения на строительство рекомендовала откорректировать ряд пунктов проектной документации и обратиться за продлением договора аренды.
Как подтверждается лицами, участвующими в деле, ООО "Агросоюз" 30.05.2014 обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением о продлении срока действия договора аренды.
Департамент письмом от 20.06.2014 N 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка. Кроме того, этим же письмом ответчик указал истцу на прекращение договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.
При этом Департамент имущественных отношений, отказывая в заключении договора на новый срок и требуя в одностороннем порядке расторжения договора в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на отсутствие со стороны истца действий по освоению земельного участка.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений также указывается на то, что имеет право на одностороннее расторжение договора, а отказ в продление договора - этот его право, а не обязанность.
Однако, ответчиком не было учтено, что согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Действительно, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Тем не менее, из названного постановления следует, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из представленных истцом доказательств усматривается, что с момента заключения договора аренды рассматриваемого земельного участка и до даты, с которой ответчик связывает его расторжение (сентябрь 2014 года) ООО "Агросоюз" и его правопредшественниками по договору были совершены направленные на достижение цели договора действия.
Так, а материалы дела истцом представлены свидетельства ООО "Агросоюз" от 30.12.2013 и 11.02.2014, подтверждающие регистрацию права собственности на нежилые здания: строение N 14 и N 5 по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 91 (л.д. 40, 41/т. 2).
В соответствии с договором подряда от 03.02.2014 общество осуществило снос данных строений, находящихся на арендуемом земельном участке, что подтверждается актом выполненных работ. За подрядные работы истец уплатил 9 856 440 рублей по платежному поручению N 105 от 17.02.2014 и N 105 от 14.03.2014 (л.д. 71-76/т. 1).
Далее, в целях освоения арендуемого земельного участка Общество 14.04.2014 заключило договор N 86-С на выполнение на объекте "Многоэтажный гаражный комплекс по ул. Депутатская, 91 в г. Тюмени" комплекса работ: погружение свай в количестве 340 шт. (4080 5 м п.); срубку голов свай в количестве 340 шт. и транспортировку сваебойного агрегата, трубоукладчика на объект и с объекта. Общая сумма работ по договору составила 5 417 167,60 рублей (л.д. 54-59/т. 2).
В соответствии с заключенным договором N 22.07-ПР/14 от 22.06.2014 ООО "Агросоюз" направило обществу с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" для рассмотрения и выдачи заключения на предмет получения положительного заключения экспертизы и получения разрешения на строительство проектную документацию по объекту "Многоэтажный гаражный комплекс с зоной сервисного обслуживания по ул. Депутатской N 91 в г. Тюмени", разработанную по заказу его правопредшественников в 2008 году ООО "Тюменьгорпроект" (л.д. 60/т. 2).
Рассмотрев данную проектную документацию, общество с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" письмом от 25.06.2014 N 84-п (л.д. 61/т. 2) рекомендовало откорректировать инженерно-геологические и геодезические изыскания, выполнить отчет экологических изысканий, откорректировать схемы организации земельного участка в соответствии с градостроительным планом, подтвердить ранее выданные технические условия и др.
22.07.2014 ООО "Агросоюз" был заключен договор с обществом с ограниченной ответственностью "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" N 12-И/2014 на выполнение работ инженерно-геологического изыскания объекта "Строительство пятиэтажного паркинга по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91". Оплата по договору составила 178 000 (платежное поручение N 102 от 08.09.2014) (л.д. 77-79/т. 1).
С указанной организацией также был заключен договор N 10-И/2014 от 22.07.2014 на выполнение работ по топографическим изысканием этого же объекта, за что было уплачено платежным поручением N 76 от 28.07.2014 28 200 рублей (л.д. 80-82/т. 1).
По договору N 11-И/2014 от 22.07.2014 с истцом обществом с ограниченной ответственностью "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" были выполнены работы по инженерно-экологическим изыскания объекта (л.д. 83-86/т. 1).
30.07.2014 ООО "Агросоюз" обратилось в Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени с заявлением об утверждении градостроительного плана спорного земельного участка (л.д. 63-54/т. 2).
Приказом Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени N 1105-гпзу от 07.08.2014 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 72:23:0429003:98 от 27.04.2004 (л.д. 65-73/т. 2). Каких-либо препятствий для использование земельного участка в целях, заявленных в договоре аренды, в кадастровом плане изложено не было.
16.12.2014 ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Городского управления Тюменского филиала был изготовлен технический паспорт на паркинг (объект незавершенного строительства), площадью 5671, 1 кв. м, в котором отражено наличие железобетонных свай (л.д. 30-39/т. 2).
Наличие свайного поля подтверждается и актом обследования ответчика от 11.08.2014 (л.д. 59-62/т. 1).
Таким образом, в период действия договора, ООО "Агросоюз" и его правопредшественники предпринимали меры к освоению участка, в том числе, проведя необходимые подготовительные мероприятия, получив проектную документацию и согласования на строительство, а также возведя свайное поле, на которое имеется технический паспорт на объект незавершенного строительства.
При этом, суд первой инстанции верно отметил, что общество фактически не могло начать освоение испрашиваемого земельного участка с момента его предоставления Департаментом именно для строительства гаражного комплекса, т.е. с 23.09.2008, поскольку Общество приняло право аренды на данный земельный участок только 11.02.2014.
Соответственно, при указанных обстоятельствах у Департамента не было оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и отказа в продлении обществу срока действия договора аренды земельного участка N 23-30/362 от 12.11.2004 в связи с его неосвоением.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции указывает на необходимость восстановления нарушенных прав истца. При этом, суд учитывает, что в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения ФЗ N 171-ФЗ от 23.06.2014, которые вступили в силу с 01.03.2015. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктами 10, 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления для целей строительства, в том числе: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи, а также земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации урегулированы случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов. Среди них случай, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, правопредшественникам ООО "Агросоюз" земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0098 площадью 9062 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, был предоставлен ранее без проведения торгов.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Заявление ООО "Агросоюз" о заключении договора направлено ответчику до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Сведений о каком-либо лице, имеющем исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, Департаментом имущественных отношений в материалы дела не представлено.
Ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с ООО "Агросоюз" по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рассматриваемом случае Общество соответствовало всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации критериям для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Не соглашаясь с данными выводами суда, Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе указывает на то, что фактически свайное поле возведено без получения разрешения на строительство, в связи с чем, является самовольной постройкой, а его возведение - административным правонарушением.
Однако, данное обстоятельство само по себе не является основанием для расторжения договора и отказа в его продлении.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Однако, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
В пункте 3 данной статьи указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу пункта 4 этой статьи органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки лишь в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии в настоящем случае препятствий для продления договора аренды земельного участка от 12.11.2004 года N 23-30/362, о возможности его продления и о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Агросоюз" в полном объеме.
В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривается, так как Департамент имущественных отношений освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 по делу N А70-8863/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 08АП-13922/2015 ПО ДЕЛУ N А70-8863/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 08АП-13922/2015
Дело N А70-8863/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13922/2015) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 по делу N А70-8863/2014 (судья Коряковцева О.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (ОГРН 1137232047370, ИНН 7203298096)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460)
о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 года N 23-30/362
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тарасов Игорь Николаевич по доверенности от 12.01.2016 сроком действия по 12.05.2016, Шустова Надежда Алексеевна по доверенности от 29.12.2015 сроком действия 1 год, Ремизова Татьяна Александровна по доверенности от 12.01.2016 сроком действия 1 год;
- от ответчика: представитель не явился;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее - ООО "Агросоюз", истец, общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (Департамент имущественных отношений, ответчик) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 N 23-30/362.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014 по настоящему делу, оставленным без изменения Восьмым арбитражным апелляционным судом, в удовлетворении требований отказано, оспариваемый отказ в продлении срока договора аренды земельного участка признан законным и обоснованным (л.д. 95-97, л.д. 124-134/т. 1).
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2015 по настоящему делу судебные акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области (л.д. 13-21/т. 2).
При этом арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что суды не дали соответствующую правовую оценку доводам Общества и представленным договорам в совокупности с иными доказательствами; не рассмотрен вопрос относительно наличия свайного поля на спорном земельном участке; не установлены обстоятельства возможности либо невозможности использования Обществом спорного земельного участка по назначению и оставлены без оценки доводы Общества о том, что в целях осуществления строительства были выполнены работы по демонтажу нежилых строений, расположенных на спорном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 при новом рассмотрении дела суд удовлетворил заявленные требования и признал незаконным решение Департамента имущественных отношений об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка площадью 9062 кв. м в связи с неосвоением земельного участка и о прекращении договора аренды от 12.11.2004 N 23-30/362.
В качестве способа восстановления права суд обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Агросоюз" путем совершения необходимых действий.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с Департамента имущественных отношений в пользу ООО "Агросоюз" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и возвратил истцу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10000 руб.
В обоснование решения суд первой инстанции указал, что ООО "Агросоюз" предпринимались достаточные меры для освоения земельного участка, в связи с чем, отсутствовали основания у ответчика уклонятся от продления договорных отношений.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку земельный участок фактически освоен не был; арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке; отказывая в продлении договора ответчик фактически принял меры по предотвращению административного правонарушения, выразившегося в осуществлении строительства без получения разрешительной документации; истцом создана самовольная постройка.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Агросоюз" указало на наличие у него права на продление договора аренды земельного участка на новый срок. Отметило добросовестное осуществление с момента заключения договора действий, направленных на достижение его цели.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Надлежащим образом уведомленный ответчик, явку своего представителя в процесс не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на него, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. На основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 08.10.2004 N 2355/14-з спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0098 площадью 9062 кв. м был предоставлен ОАО "Сибкомплектстрой" под существующие нежилые строения по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строения 5 и 14, в связи с чем, между Департаментом и означенным Обществом был заключен договор аренды земельного участка N 23-30/362 от 12.11.2004.
В названном договоре стороны указали, что на участке имеются нежилые строения и участок предоставляется под нежилые строения (пункт 1.4 договора). Договор аренды был заключен на срок с 08.10.2004 по 07.09.2009 (л.д. 11-17/т. 1).
Договор в установленном законом порядке 14.01.2005 прошел государственную регистрацию.
Соглашением от 23.09.2008 стороны внесли в договор от 12.11.2004 N 23-30/362 изменения, в том числе, определили разрешенное использование земельного участка, указав, что участок предоставляется для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания (л.д. 21-22/т. 1).
Поскольку после окончания срока действия договора, а именно после 07.09.2009, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор с 08.09.2009 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный.
ООО "Сибкомплектстрой" (правопреемник ОАО "Сибкомплектстрой") передало заявителю свои права и обязанности арендатора этого земельного участка, в связи с чем, между последним и ООО "Агросоюз" 27.01.2014 был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Названный договор зарегистрирован 11.02.2014 в Управлении Росреестра по Тюменской области (л.д. 9-10/т. 1).
Общество 30.05.2014 направило в Департамент заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка.
Департамент письмом от 20.06.2014 N 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка и о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.
Актом обследования земельного участка N 1504/23-16006 от 11.08.2014 Департамент имущественных отношений установил, что на земельном участке разбито свайное поле, территория участка заросла сорной травой, частично огорожена забором (л.д. 59-62/т. 1).
Полагая, что отказ Департамента имущественных отношений в продлении договора аренды земельного участка и его указание на расторжение договора, заключенного на неопределенный срок, является незаконным и нарушающим права и законные интересы истца, ООО "Агросоюз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
18.09.2015 Арбитражным судом Тюменской области по делу N А70-8863/2014 принято решение, которое обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.
Как было выше сказано, срок аренды был установлен в соответствии с договором с 08.10.2004 по 07.09.2009.
Поскольку после окончания срока действия договора, а именно после 07.09.2009, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор с 08.09.2009 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Как пояснил представитель истца, а также следует из письма ООО "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" N 84-п от 26.06.2014 (л.д. 61/т. 2), экспертная организация, проводившая экспертизу проектной документации, разработанной на строительство многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания, для получения разрешения на строительство рекомендовала откорректировать ряд пунктов проектной документации и обратиться за продлением договора аренды.
Как подтверждается лицами, участвующими в деле, ООО "Агросоюз" 30.05.2014 обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением о продлении срока действия договора аренды.
Департамент письмом от 20.06.2014 N 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка. Кроме того, этим же письмом ответчик указал истцу на прекращение договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.
При этом Департамент имущественных отношений, отказывая в заключении договора на новый срок и требуя в одностороннем порядке расторжения договора в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на отсутствие со стороны истца действий по освоению земельного участка.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений также указывается на то, что имеет право на одностороннее расторжение договора, а отказ в продление договора - этот его право, а не обязанность.
Однако, ответчиком не было учтено, что согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Действительно, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Тем не менее, из названного постановления следует, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из представленных истцом доказательств усматривается, что с момента заключения договора аренды рассматриваемого земельного участка и до даты, с которой ответчик связывает его расторжение (сентябрь 2014 года) ООО "Агросоюз" и его правопредшественниками по договору были совершены направленные на достижение цели договора действия.
Так, а материалы дела истцом представлены свидетельства ООО "Агросоюз" от 30.12.2013 и 11.02.2014, подтверждающие регистрацию права собственности на нежилые здания: строение N 14 и N 5 по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 91 (л.д. 40, 41/т. 2).
В соответствии с договором подряда от 03.02.2014 общество осуществило снос данных строений, находящихся на арендуемом земельном участке, что подтверждается актом выполненных работ. За подрядные работы истец уплатил 9 856 440 рублей по платежному поручению N 105 от 17.02.2014 и N 105 от 14.03.2014 (л.д. 71-76/т. 1).
Далее, в целях освоения арендуемого земельного участка Общество 14.04.2014 заключило договор N 86-С на выполнение на объекте "Многоэтажный гаражный комплекс по ул. Депутатская, 91 в г. Тюмени" комплекса работ: погружение свай в количестве 340 шт. (4080 5 м п.); срубку голов свай в количестве 340 шт. и транспортировку сваебойного агрегата, трубоукладчика на объект и с объекта. Общая сумма работ по договору составила 5 417 167,60 рублей (л.д. 54-59/т. 2).
В соответствии с заключенным договором N 22.07-ПР/14 от 22.06.2014 ООО "Агросоюз" направило обществу с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" для рассмотрения и выдачи заключения на предмет получения положительного заключения экспертизы и получения разрешения на строительство проектную документацию по объекту "Многоэтажный гаражный комплекс с зоной сервисного обслуживания по ул. Депутатской N 91 в г. Тюмени", разработанную по заказу его правопредшественников в 2008 году ООО "Тюменьгорпроект" (л.д. 60/т. 2).
Рассмотрев данную проектную документацию, общество с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" письмом от 25.06.2014 N 84-п (л.д. 61/т. 2) рекомендовало откорректировать инженерно-геологические и геодезические изыскания, выполнить отчет экологических изысканий, откорректировать схемы организации земельного участка в соответствии с градостроительным планом, подтвердить ранее выданные технические условия и др.
22.07.2014 ООО "Агросоюз" был заключен договор с обществом с ограниченной ответственностью "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" N 12-И/2014 на выполнение работ инженерно-геологического изыскания объекта "Строительство пятиэтажного паркинга по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91". Оплата по договору составила 178 000 (платежное поручение N 102 от 08.09.2014) (л.д. 77-79/т. 1).
С указанной организацией также был заключен договор N 10-И/2014 от 22.07.2014 на выполнение работ по топографическим изысканием этого же объекта, за что было уплачено платежным поручением N 76 от 28.07.2014 28 200 рублей (л.д. 80-82/т. 1).
По договору N 11-И/2014 от 22.07.2014 с истцом обществом с ограниченной ответственностью "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" были выполнены работы по инженерно-экологическим изыскания объекта (л.д. 83-86/т. 1).
30.07.2014 ООО "Агросоюз" обратилось в Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени с заявлением об утверждении градостроительного плана спорного земельного участка (л.д. 63-54/т. 2).
Приказом Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени N 1105-гпзу от 07.08.2014 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 72:23:0429003:98 от 27.04.2004 (л.д. 65-73/т. 2). Каких-либо препятствий для использование земельного участка в целях, заявленных в договоре аренды, в кадастровом плане изложено не было.
16.12.2014 ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Городского управления Тюменского филиала был изготовлен технический паспорт на паркинг (объект незавершенного строительства), площадью 5671, 1 кв. м, в котором отражено наличие железобетонных свай (л.д. 30-39/т. 2).
Наличие свайного поля подтверждается и актом обследования ответчика от 11.08.2014 (л.д. 59-62/т. 1).
Таким образом, в период действия договора, ООО "Агросоюз" и его правопредшественники предпринимали меры к освоению участка, в том числе, проведя необходимые подготовительные мероприятия, получив проектную документацию и согласования на строительство, а также возведя свайное поле, на которое имеется технический паспорт на объект незавершенного строительства.
При этом, суд первой инстанции верно отметил, что общество фактически не могло начать освоение испрашиваемого земельного участка с момента его предоставления Департаментом именно для строительства гаражного комплекса, т.е. с 23.09.2008, поскольку Общество приняло право аренды на данный земельный участок только 11.02.2014.
Соответственно, при указанных обстоятельствах у Департамента не было оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и отказа в продлении обществу срока действия договора аренды земельного участка N 23-30/362 от 12.11.2004 в связи с его неосвоением.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции указывает на необходимость восстановления нарушенных прав истца. При этом, суд учитывает, что в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения ФЗ N 171-ФЗ от 23.06.2014, которые вступили в силу с 01.03.2015. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктами 10, 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления для целей строительства, в том числе: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи, а также земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации урегулированы случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов. Среди них случай, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, правопредшественникам ООО "Агросоюз" земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 29 003:0098 площадью 9062 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, был предоставлен ранее без проведения торгов.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Заявление ООО "Агросоюз" о заключении договора направлено ответчику до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Сведений о каком-либо лице, имеющем исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, Департаментом имущественных отношений в материалы дела не представлено.
Ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с ООО "Агросоюз" по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рассматриваемом случае Общество соответствовало всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации критериям для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Не соглашаясь с данными выводами суда, Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе указывает на то, что фактически свайное поле возведено без получения разрешения на строительство, в связи с чем, является самовольной постройкой, а его возведение - административным правонарушением.
Однако, данное обстоятельство само по себе не является основанием для расторжения договора и отказа в его продлении.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Однако, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
В пункте 3 данной статьи указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу пункта 4 этой статьи органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки лишь в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии в настоящем случае препятствий для продления договора аренды земельного участка от 12.11.2004 года N 23-30/362, о возможности его продления и о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Агросоюз" в полном объеме.
В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривается, так как Департамент имущественных отношений освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 по делу N А70-8863/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)