Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является собственником земельных участков, ранее входивших в состав участка, принадлежавшего сторонам на праве общей долевой собственности. Истец указал, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка размер арендной платы не изменялся, несмотря на истечение половины срока договора аренды. Отсутствие на настоящий момент соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды земельного участка - предмету договора и размеру арендной платы, по мнению истца, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Юрченко Е.П.
судей Родовниченко С.Г., Свечкова А.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Юрченко Е.П.
гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Стрелец-Агро" об изменении договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Грибановского районного суда Воронежской области от 25 августа 2017 года
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Стрелец-Агро" об изменении договора N аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Стрелец-Агро", исключив из состава арендованного имущества земельные участки под кадастровым номером N площадью 254 773 кв. м, под кадастровым номером N площадью 175 338 кв. м, под кадастровым номером N площадью 929 439 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <данные изъяты> района.
В обоснование требований указал, что является собственником земельных участков с кадастровым номером N площадью 254 773 кв. м, с кадастровым номером N площадью 175338 кв. м, с кадастровым номером N площадью 929439 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <адрес> района. Право собственности зарегистрировано за ним в установленном законом порядке 10.03.2017 г.
Ранее данные земельные участки входили в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения под кадастровым номером N площадью 39 056 439 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть Грибановского кадастрового района и принадлежавшего участникам на праве общей долевой собственности. Вышеуказанные земельные участки были образованы путем выдела в счет принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок и право общей долевой собственности на них было прекращено.
Земельный участок с кадастровым номером N обременен правами аренды ООО "Стрелец-Агро" по договору от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в ЕГРН N. 03.11.2015 г. между арендатором и ООО "Харвест" заключен договор субаренды N, который также зарегистрирован в ЕГРН N. После образования и выдела его участков из исходного, обременение в виде аренды (в т.ч. субаренды) было зарегистрировано и в отношении выделенных земельных участков.
Договором аренды исходного земельного участка от 01.09.2008 г. установлено, что арендная плата выплачивается арендатором продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница, ячмень, кукуруза) - 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Таким образом, в отношении выделенных им земельных участков общей площадью 1 359 550 кв. м в счет 22/632 долей размер арендной платы составляет 26 400 кг зерна и 550 кг сахара в год. Из п. 3.6 договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет. С момента заключения договора аренды по настоящее время (9 лет) размер арендной платы не изменялся.
После образования и выдела трех принадлежащих ему земельных участков предмет договора аренды изменился, он стал самостоятельным арендодателем, а потому в договор аренды исходного земельного участка от 01.09.2008 г. должны быть внесены соответствующие изменения. ФИО1 направил в адрес ООО "Стрелец-Агро" предложение об изменении договора аренды в части увеличения размера арендной платы в отношении его земельных участков, однако ответчик отказался от предложенных условий.
В настоящее время между сторонами по делу отсутствует соглашение по существенным условиям договора аренды земельных участков - предмету и размеру арендной платы, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды в настоящее время.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения в суд с данным иском.
Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 25.08.2017 г. в удовлетворении иска ФИО1 отказано.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, полагая, что суд необоснованно не учел, что после выделения и образования новых участков изменился предмет договора аренды, данное обстоятельство по смыслу ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, вопреки выводам суда, влечет за собой внесение изменений в ранее заключенный договор аренды. Суд не учел, что заявленные требования были направлены не на расторжение или прекращение ранее заключенного договора аренды исходного земельного участка, а на его изменение в результате отказа арендатора изменить размер арендной платы лишь в части принадлежащих истцу земельных участков, т.к. понуждение к заключению договоров на новых условиях не допускается.
В судебное заседание истец ФИО1, уведомленный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, не явился. Представитель ФИО1 по ордеру Х. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик ООО "Стрелец-Агро", третьи лица ООО "Харвест", Управление Росреестра по Воронежской области представителей в суд не направили. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. ООО "Стрелец-Агро" представил письменные возражения на апелляционную жалобу.
Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, на момент рассмотрения дела указанные лица судебной коллегии не представили, ходатайства об отложении слушания дела не поступили, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Предусмотренных частью 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не установила. При таких обстоятельствах с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к спорным правоотношениям.
В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу ч. 6 ст. 27 ЗК РФ регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон Об обороте земель).
В силу ст. 12 Закона Об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 14 Закона Об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством; согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3).
Как следует из ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аналогичные положения закреплены и ч. 5 ст. 12 Закона Об обороте земель, устанавливающей, что в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Закона Об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (часть 5).
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1).
В соответствии с частью 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4).
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства.
Земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N общей площадью 37 696 839 +/- 53 723 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <адрес> района (из состава бывших земель колхоза "<данные изъяты>"), находится в общей долевой собственности более чем пяти лиц (том 2, л.д. 1-13).
ООО "Стрелец-Агро" является арендатором указанного земельного участка. Право аренды возникло на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 97-184), а также из договора аренды N земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного УФРС по Воронежской области 25.09.2008 г. за N (том 1, л.д. 185-281). Срок действия договора аренды 20 лет, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3.1 - 3.3, п. 3.6 договора аренды арендная плата за земельный участок выплачивается арендодателем продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница фуражная, ячмень, кукуруза) - 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет (том 1, л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан в субаренду ООО "Харвест" на основании договора N от 03.11.2015 г., дата регистрации 11.12.2015 г. N, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (том 2, л.д. 1-13).
При проведении общего собрания участников общей долевой собственности на исходный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ все присутствовавшие на нем 551 человек несогласия с передачей в аренду земельного участка ООО "Стрелец-Агро" не выразили, голосовали единогласно "за". На тот момент ФИО1 не являлся собственником земельных долей. Его право собственности возникло позднее в порядке наследования и на основании договоров купли-продажи. Протокол общего собрания никем не оспаривался, замечания на него участниками общего собрания не приносились. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и пояснениями сторон.
ФИО1 произвел межевание, а затем выдел принадлежащих ему земельных долей с образованием трех земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- - с кадастровым номером N площадью 254 773 +/- 177 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 45-46);
- - с кадастровым номером N площадью 175 388 +/- 147 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 47-48);
- - с кадастровым номером N площадью 929 439 +/- 337 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 49-50).
При этом, в отношении выделенных участков Управлением Росреестра была произведена регистрация обременений в пользу ООО "Стрелец-Агро" по договору аренды N от 01.09.2008 г. исходного земельного участка и в пользу ООО "Харвест" по договору субаренды N от 03.11.2015 г.
До обращения с иском в суд ФИО1 направил в адрес арендатора письма с предложением внести изменения в договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка в части увеличения размера арендной платы за пользование выделенными им участками:
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 20 540 кг в год и сахар 102 кг в год,
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 14 000 кг в год и сахар 70 кг в год,
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 74 950 кг в год и сахар 375 кг в год.
ООО "Стрелец-Агро" данные условия не одобрило, изменения в договор внесены не были, о чем свидетельствует ответ за подписью генерального директора ФИО8 от 24.04.2017 г. (том1, л.д. 7).
Истец указывал, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером N т.е. с 01.09.2008 г. по настоящее время (9 лет), размер арендной платы не изменялся, несмотря на истечение уже половины срока договора аренды. Кроме того, после выдела им земельных участков изменился предмет договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка. Отсутствие на настоящий момент соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды земельного участка - предмету договора и размеру арендной платы, по мнению истца, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд первой инстанции обоснованно расценил как несостоятельные доводы истца ввиду следующего.
На момент заключения договора аренды N земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.09.2008 г. между сторонами было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора аренды. Указанное обстоятельство никем не оспаривается.
При проведении общего собрания собственников земельных долей из состава бывших земель ОА "<данные изъяты>" все участники собрания единогласно выразили свою волю на передачу участка в аренду ответчику. ФИО1 на тот момент сособственником исходного земельного участка не являлся.
Обязательства по договору аренды ООО "Стрелец-Агро" исполняет надлежащим образом, арендная плата выплачивается своевременно. Представитель ответчика указанные обстоятельства подтвердил.
Другие участники общей долевой собственности на исходный земельный участок волеизъявления на изменение договора аренды от 01.09.2008 г. в части размера арендной платы не выразили, общее собрание по указанному вопросу не проводилось. Доказательств обратного суду не представлено.
Суд правомерно указал, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет, не является принятием сторонами сделки на себя безусловных обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
На момент заключения оспариваемого договора аренды его условия были согласованы сторонами и не противоречили действующему законодательству. Был определен предмет договора - земельный участок с индивидуальными характеристиками (границами, площадью, кадастровым номером).
В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суд верно указал, что данная норма права направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Названная норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ юридически значимыми обстоятельствами применительно к данной норме являются факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, а также, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении договора.
В силу абз. 2 ч. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Доказательств того, что выдел земельных участков и отказ арендатора от изменения условий договора аренды привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны (с том числе и ФИО1, как участник общей долевой собственности на исходный земельный участок) исходили при заключении сделки, истец суду не представил.
ФИО1 сам предпринял действия, направленные на выдел земельных участков в счет принадлежащих ему долей. Он не только предвидел последствия этого выдела, но и инициировал формирование земельных участков и оформление прав на них.
Не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть и инфляционные процессы. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Указанных оснований в рассматриваемом деле суд первой инстанции не установил, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения иска об изменении договора судом в порядке ст. 451 ГК РФ.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств и совокупности представленных доказательств, при правильном применении норм права. Оснований для переоценки доказательств не имеется.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка. Указанные доводы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием действующего законодательства. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Грибановского районного суда Воронежской области от 25 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8168/2017
Требование: Об изменении договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является собственником земельных участков, ранее входивших в состав участка, принадлежавшего сторонам на праве общей долевой собственности. Истец указал, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка размер арендной платы не изменялся, несмотря на истечение половины срока договора аренды. Отсутствие на настоящий момент соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды земельного участка - предмету договора и размеру арендной платы, по мнению истца, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N 33-8168/2017
N 2-403/2017
Строка N 179гСудебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Юрченко Е.П.
судей Родовниченко С.Г., Свечкова А.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Юрченко Е.П.
гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Стрелец-Агро" об изменении договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Грибановского районного суда Воронежской области от 25 августа 2017 года
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Стрелец-Агро" об изменении договора N аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Стрелец-Агро", исключив из состава арендованного имущества земельные участки под кадастровым номером N площадью 254 773 кв. м, под кадастровым номером N площадью 175 338 кв. м, под кадастровым номером N площадью 929 439 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <данные изъяты> района.
В обоснование требований указал, что является собственником земельных участков с кадастровым номером N площадью 254 773 кв. м, с кадастровым номером N площадью 175338 кв. м, с кадастровым номером N площадью 929439 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <адрес> района. Право собственности зарегистрировано за ним в установленном законом порядке 10.03.2017 г.
Ранее данные земельные участки входили в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения под кадастровым номером N площадью 39 056 439 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть Грибановского кадастрового района и принадлежавшего участникам на праве общей долевой собственности. Вышеуказанные земельные участки были образованы путем выдела в счет принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок и право общей долевой собственности на них было прекращено.
Земельный участок с кадастровым номером N обременен правами аренды ООО "Стрелец-Агро" по договору от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в ЕГРН N. 03.11.2015 г. между арендатором и ООО "Харвест" заключен договор субаренды N, который также зарегистрирован в ЕГРН N. После образования и выдела его участков из исходного, обременение в виде аренды (в т.ч. субаренды) было зарегистрировано и в отношении выделенных земельных участков.
Договором аренды исходного земельного участка от 01.09.2008 г. установлено, что арендная плата выплачивается арендатором продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница, ячмень, кукуруза) - 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Таким образом, в отношении выделенных им земельных участков общей площадью 1 359 550 кв. м в счет 22/632 долей размер арендной платы составляет 26 400 кг зерна и 550 кг сахара в год. Из п. 3.6 договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет. С момента заключения договора аренды по настоящее время (9 лет) размер арендной платы не изменялся.
После образования и выдела трех принадлежащих ему земельных участков предмет договора аренды изменился, он стал самостоятельным арендодателем, а потому в договор аренды исходного земельного участка от 01.09.2008 г. должны быть внесены соответствующие изменения. ФИО1 направил в адрес ООО "Стрелец-Агро" предложение об изменении договора аренды в части увеличения размера арендной платы в отношении его земельных участков, однако ответчик отказался от предложенных условий.
В настоящее время между сторонами по делу отсутствует соглашение по существенным условиям договора аренды земельных участков - предмету и размеру арендной платы, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды в настоящее время.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения в суд с данным иском.
Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 25.08.2017 г. в удовлетворении иска ФИО1 отказано.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, полагая, что суд необоснованно не учел, что после выделения и образования новых участков изменился предмет договора аренды, данное обстоятельство по смыслу ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, вопреки выводам суда, влечет за собой внесение изменений в ранее заключенный договор аренды. Суд не учел, что заявленные требования были направлены не на расторжение или прекращение ранее заключенного договора аренды исходного земельного участка, а на его изменение в результате отказа арендатора изменить размер арендной платы лишь в части принадлежащих истцу земельных участков, т.к. понуждение к заключению договоров на новых условиях не допускается.
В судебное заседание истец ФИО1, уведомленный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, не явился. Представитель ФИО1 по ордеру Х. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик ООО "Стрелец-Агро", третьи лица ООО "Харвест", Управление Росреестра по Воронежской области представителей в суд не направили. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. ООО "Стрелец-Агро" представил письменные возражения на апелляционную жалобу.
Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, на момент рассмотрения дела указанные лица судебной коллегии не представили, ходатайства об отложении слушания дела не поступили, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Предусмотренных частью 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не установила. При таких обстоятельствах с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к спорным правоотношениям.
В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу ч. 6 ст. 27 ЗК РФ регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон Об обороте земель).
В силу ст. 12 Закона Об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 14 Закона Об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством; согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3).
Как следует из ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Аналогичные положения закреплены и ч. 5 ст. 12 Закона Об обороте земель, устанавливающей, что в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Закона Об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (часть 5).
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1).
В соответствии с частью 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4).
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства.
Земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N общей площадью 37 696 839 +/- 53 723 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, юго-западная часть <адрес> района (из состава бывших земель колхоза "<данные изъяты>"), находится в общей долевой собственности более чем пяти лиц (том 2, л.д. 1-13).
ООО "Стрелец-Агро" является арендатором указанного земельного участка. Право аренды возникло на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 97-184), а также из договора аренды N земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного УФРС по Воронежской области 25.09.2008 г. за N (том 1, л.д. 185-281). Срок действия договора аренды 20 лет, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3.1 - 3.3, п. 3.6 договора аренды арендная плата за земельный участок выплачивается арендодателем продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница фуражная, ячмень, кукуруза) - 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет (том 1, л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан в субаренду ООО "Харвест" на основании договора N от 03.11.2015 г., дата регистрации 11.12.2015 г. N, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (том 2, л.д. 1-13).
При проведении общего собрания участников общей долевой собственности на исходный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ все присутствовавшие на нем 551 человек несогласия с передачей в аренду земельного участка ООО "Стрелец-Агро" не выразили, голосовали единогласно "за". На тот момент ФИО1 не являлся собственником земельных долей. Его право собственности возникло позднее в порядке наследования и на основании договоров купли-продажи. Протокол общего собрания никем не оспаривался, замечания на него участниками общего собрания не приносились. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и пояснениями сторон.
ФИО1 произвел межевание, а затем выдел принадлежащих ему земельных долей с образованием трех земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- - с кадастровым номером N площадью 254 773 +/- 177 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 45-46);
- - с кадастровым номером N площадью 175 388 +/- 147 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 47-48);
- - с кадастровым номером N площадью 929 439 +/- 337 кв. м, запись в ЕГРН N от 10.03.2017 г. (том 1, л.д. 49-50).
При этом, в отношении выделенных участков Управлением Росреестра была произведена регистрация обременений в пользу ООО "Стрелец-Агро" по договору аренды N от 01.09.2008 г. исходного земельного участка и в пользу ООО "Харвест" по договору субаренды N от 03.11.2015 г.
До обращения с иском в суд ФИО1 направил в адрес арендатора письма с предложением внести изменения в договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка в части увеличения размера арендной платы за пользование выделенными им участками:
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 20 540 кг в год и сахар 102 кг в год,
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 14 000 кг в год и сахар 70 кг в год,
- с кадастровым номером N - зерно фуражное 74 950 кг в год и сахар 375 кг в год.
ООО "Стрелец-Агро" данные условия не одобрило, изменения в договор внесены не были, о чем свидетельствует ответ за подписью генерального директора ФИО8 от 24.04.2017 г. (том1, л.д. 7).
Истец указывал, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером N т.е. с 01.09.2008 г. по настоящее время (9 лет), размер арендной платы не изменялся, несмотря на истечение уже половины срока договора аренды. Кроме того, после выдела им земельных участков изменился предмет договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка. Отсутствие на настоящий момент соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды земельного участка - предмету договора и размеру арендной платы, по мнению истца, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд первой инстанции обоснованно расценил как несостоятельные доводы истца ввиду следующего.
На момент заключения договора аренды N земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.09.2008 г. между сторонами было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора аренды. Указанное обстоятельство никем не оспаривается.
При проведении общего собрания собственников земельных долей из состава бывших земель ОА "<данные изъяты>" все участники собрания единогласно выразили свою волю на передачу участка в аренду ответчику. ФИО1 на тот момент сособственником исходного земельного участка не являлся.
Обязательства по договору аренды ООО "Стрелец-Агро" исполняет надлежащим образом, арендная плата выплачивается своевременно. Представитель ответчика указанные обстоятельства подтвердил.
Другие участники общей долевой собственности на исходный земельный участок волеизъявления на изменение договора аренды от 01.09.2008 г. в части размера арендной платы не выразили, общее собрание по указанному вопросу не проводилось. Доказательств обратного суду не представлено.
Суд правомерно указал, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет, не является принятием сторонами сделки на себя безусловных обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
На момент заключения оспариваемого договора аренды его условия были согласованы сторонами и не противоречили действующему законодательству. Был определен предмет договора - земельный участок с индивидуальными характеристиками (границами, площадью, кадастровым номером).
В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суд верно указал, что данная норма права направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Названная норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ юридически значимыми обстоятельствами применительно к данной норме являются факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, а также, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении договора.
В силу абз. 2 ч. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Доказательств того, что выдел земельных участков и отказ арендатора от изменения условий договора аренды привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны (с том числе и ФИО1, как участник общей долевой собственности на исходный земельный участок) исходили при заключении сделки, истец суду не представил.
ФИО1 сам предпринял действия, направленные на выдел земельных участков в счет принадлежащих ему долей. Он не только предвидел последствия этого выдела, но и инициировал формирование земельных участков и оформление прав на них.
Не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть и инфляционные процессы. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Указанных оснований в рассматриваемом деле суд первой инстанции не установил, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения иска об изменении договора судом в порядке ст. 451 ГК РФ.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств и совокупности представленных доказательств, при правильном применении норм права. Оснований для переоценки доказательств не имеется.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка. Указанные доводы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием действующего законодательства. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Грибановского районного суда Воронежской области от 25 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)