Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Акционерного коммерческого ипотечного банка "Акибанк" (публичное акционерное общество) (ИНН: 1650002455; ОГРН: 1021600000839) - Курбатова Е.В. по доверенности от 10 января 2017 года,
от ответчика конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Альбион" (ИНН: 5032100649; ОГРН: 1045006453469) - Демин Е.В. - представитель по доверенности от 19 декабря 2016 года,
от третьего лица Базаева Ю.М. - лично, по паспорту,
от третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: 7727270299, ОГРН: 1047727043561) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Базаева Ю.М. на решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года по делу N А41-86181/16, принятое судьей Сергеевой А.С., по иску Акционерного коммерческого ипотечного банка "Акибанк" (публичное акционерное общество) к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбион" о признании прекращенным права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, третьи лица - Базаев Ю.М., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
Акционерный коммерческий ипотечный банк "Акибанк" (публичное акционерное общество) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбион" (далее - ответчик) о признании прекращенным право собственности в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Базаев Ю.М., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года исковые требования удовлетворены (л.д. 18-19 т. 2).
Не согласившись с указанным решением, Базаев Ю.М. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда Базаев Ю.М. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 26 марта 2013 года ПАО "Акибанк" (залогодержатель) и ООО "Альбион" (залогодатель) заключили договор ипотеки N 551-И/13 с целью обеспечения исполнения своих обязательств по договору кредитной линии от 26 марта 2013 года N 551-Кл/13 на сумму кредитной линии с лимитом в 130 000 000 млн.руб. на срок до 26 марта 2014 года включительно, с уплатой процентов в размере 13,6% годовых, залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в пунктах 1.1.1 - 1.1.14 договора ипотеки.
Согласно пункту 1.1.1 договора в залог передан, в том числе, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спеццентра технического обслуживания и ремонта автомобилей, общей площадью 26 750 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского д. 24, кадастровый (или условный) номер 50:15:010207:57 и тринадцать объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-239/15 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2015 года по указанному делу требования истца о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору в сумме 92 973 598 руб. 12 коп. включены в третью очередь реестра требований кредиторов.
В ЕФРСБ 21 июля 2016 года опубликовано сообщение о проведении публичных торгов по продаже залогового имущества.
Впоследствии 16 сентября 2016 года в ЕФРСБ в связи с принятием залогодержателем решения об оставлении залогового имущества за собой, опубликовано сообщение о завершении торгов по продаже залогового имущества.
26 сентября 2016 года между ООО "Альбион" (Сторона 1) и Акционерным коммерческим ипотечным банком "Акибанк" (Сторона 2) был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с которым Сторона 1 передала, а Сторона 2 приняла имущество, переданное в залог по договору ипотеки N 551-И/13 от 26 марта 2016 года, в том числе земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24, общей площадью 26 750 кв. м, и тринадцать объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке.
Спорный объект незавершенного строительства - общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенный по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24 в указанный перечень не вошел.
11 октября 2016 года состоялись торги по продаже имущества ООО "Альбион", а именно объекта незавершенного строительства - общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенный по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
Согласно протоколу о подведении итогов по продаже имущества ООО "Альбион" от 11 октября 2016 года победителем торгов признан Базаев Юрий Михайлович.
По результатам публичных торгов по продаже имущества, между ООО "Альбион" (продавец) и Базаевым Ю.М. (покупатель) 17 октября 2016 года был заключен договор купли-продажи имущества N 1, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее ООО "Альбион": объект незавершенного строительства, площадью 534 кв. м с кадастровым номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи имущества оплата имущества производится Базаевым Ю.М. в течение 30 дней с даты подписания договора. В случае, если покупатель не произведет оплату имущества в полном объеме в течение 30 дней с даты подписания договора, ответчик расторгает договор в одностороннем порядке.
Ответчик 19 октября 2016 года направил Базаеву Ю.М. уведомление о расторжении договора купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года указав, что договор будет считаться расторгнутым, если Базаев Ю.М. не произведет оплату имущества в установленный договором срок.
Факт направления уведомления подтверждается копией квитанции об отправке заказной корреспонденции (идентификатор 11519102225717).
В связи с тем, что Базаев Ю.М. не произвел оплату имущества в установленный срок ответчик направил в адрес Базаева Ю.М. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года, что также подтверждается квитанцией от 01 декабря 2016 года.
Фактически оплата по договору купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года была произведена Базаевым Ю.М. - 06 декабря 2016 года, что подтверждается платежным поручением N 183 от 06 декабря 2016 года.
В связи с расторжением договора купли-продажи денежные средства в размере 482 035 руб. 14 коп. были возвращены Базаеву Ю.М.
Предъявляя настоящие исковые требования ПАО "Акибанк" сослалось на то, что спорный объект прекратил свое существование и является разрушенным, что подтверждается актом освидетельствования имущества, составленным инвентаризационной комиссией в 2015 году. По мнению истца, наличие регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства за ответчиком делает невозможным реализацию прав истца по распоряжению земельным участком, на котором расположен данный объект.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перечислены способы защиты гражданских прав.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 года N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
В абзаце 1 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2009 года N 15148/08 по делу N А21-3607/2007).
Целью судебного разбирательства по делу является урегулирование в действительности существующего между сторонами по делу спора, а также принятие по делу исполнимого судебного акта, которым обеспечиваются законные интересы участвующих в деле лиц по состоянию на дату принятия этого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом, в силу положений пункта 1 статьи 235 ГК РФ, одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиумом ВАС РФ от 20 октября 2010 года N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220).
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 24 сентября 2013 года N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Таким образом, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом его технических параметров исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.
В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный объект незавершенного строительства общей площадью 534 кв. м, основной площадью 464,4 кв. м инв. N 1-880-К, лит. К, кадастровый номер 50:15:0010207:87, инвентарный номер 0000028 разрушен. Согласно акту освидетельствования, составленному инвентаризационной комиссией в 2015 году, по периметру выявлен фундамент, отвечающий признакам недвижимости. По произведенным замерам площади и установления границ фундамента (большее показание по периметру не более - 25,0 м, меньшее показание по периметру не более 17,0 кв. м, что соответствует площади 425 кв. м (л.д. 37 т. 1).
В соответствии с распоряжением N 002/КУ от 25 ноября 2015 года конкурсного управляющего ООО "Альбион" Лесникова П.С., исполнительный директор ООО "Альбион" Комаров А.Н. в служебной записке указал, что в результате длительного неиспользования объекта, нарушений условия содержания и эксплуатации, здание находится в разрушенном состоянии и восстановлению не подлежит. От объекта остались остатки фундамента и бетонный пол (л.д. 38 т. 1).
Согласно техническому паспорту здания (строения), составленному Балашихинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" 15 февраля 2006 года, спорный объект незавершенного строительства под литером К имел следующее техническое описание: фундамент - монолитный бетон; стены металлические каркасно-засыпные, перегородки деревянные, перекрытия в виде металлических конструкций, рулонную кровлю, бетонные полы, окна и двери (л.д. 39 - 44 т. 1).
Данные обстоятельства не отрицались сторонами, в том числе третьим лицом Базаевым Ю.М.
Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 11 мая 2017 года ответчиком в материалы дела представлен акт обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0010207:87, составленный 24 мая 2017 года кадастровым инженером ООО "Бриг ГЕО" Мальшаковым Д.Н.
Из содержания указанного акта следует, что 24 мая 2017 года кадастровым инженером было проведено обследование объекта капитального строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24).
Согласно заключению кадастрового инженера объект незавершенного строительства снесен, что также видно из приложенных фотографий.
Сведения, содержащиеся в заключении кадастрового инженера документально не опровергнуты (статья 65 АПК РФ).
Доказательств обратного в материалы дела не представлено, ходатайств о назначении экспертизы по делу сторонами не заявлено.
Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект перестал существовать в качестве объекта права ввиду его физической гибели.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Кроме того, оспариваемым судебным актом, права третьего лица Базаева Ю.М. не затрагиваются.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства договор купли-продажи имущества N 1, в соответствии с которым Базаев Ю.М. приобрел в собственность спорный объект незавершенного строительства, площадью 534 кв. м с кадастровым номером: 50:15:01020787, по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24, расторгнут в одностороннем порядке ООО "Альбион" в связи с несвоевременным перечислением денежные средств.
Факт направления уведомления о расторжении договора подтверждается копией квитанции об отправке заказной корреспонденции (идентификатор 11519102225717).
Денежные средства в размере 482 035 руб. 14 коп., перечисленные платежным поручением N 183 от 06 декабря 2016 года, были возвращены Базаеву Ю.М., что им не отрицалось в ходе судебного разбирательства.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года по делу N А41-86181/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2017 N 10АП-3273/2017 ПО ДЕЛУ N А41-86181/16
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2017 г. по делу N А41-86181/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Акционерного коммерческого ипотечного банка "Акибанк" (публичное акционерное общество) (ИНН: 1650002455; ОГРН: 1021600000839) - Курбатова Е.В. по доверенности от 10 января 2017 года,
от ответчика конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Альбион" (ИНН: 5032100649; ОГРН: 1045006453469) - Демин Е.В. - представитель по доверенности от 19 декабря 2016 года,
от третьего лица Базаева Ю.М. - лично, по паспорту,
от третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: 7727270299, ОГРН: 1047727043561) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Базаева Ю.М. на решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года по делу N А41-86181/16, принятое судьей Сергеевой А.С., по иску Акционерного коммерческого ипотечного банка "Акибанк" (публичное акционерное общество) к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбион" о признании прекращенным права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, третьи лица - Базаев Ю.М., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
Акционерный коммерческий ипотечный банк "Акибанк" (публичное акционерное общество) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбион" (далее - ответчик) о признании прекращенным право собственности в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Базаев Ю.М., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года исковые требования удовлетворены (л.д. 18-19 т. 2).
Не согласившись с указанным решением, Базаев Ю.М. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда Базаев Ю.М. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 26 марта 2013 года ПАО "Акибанк" (залогодержатель) и ООО "Альбион" (залогодатель) заключили договор ипотеки N 551-И/13 с целью обеспечения исполнения своих обязательств по договору кредитной линии от 26 марта 2013 года N 551-Кл/13 на сумму кредитной линии с лимитом в 130 000 000 млн.руб. на срок до 26 марта 2014 года включительно, с уплатой процентов в размере 13,6% годовых, залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в пунктах 1.1.1 - 1.1.14 договора ипотеки.
Согласно пункту 1.1.1 договора в залог передан, в том числе, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спеццентра технического обслуживания и ремонта автомобилей, общей площадью 26 750 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского д. 24, кадастровый (или условный) номер 50:15:010207:57 и тринадцать объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-239/15 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2015 года по указанному делу требования истца о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору в сумме 92 973 598 руб. 12 коп. включены в третью очередь реестра требований кредиторов.
В ЕФРСБ 21 июля 2016 года опубликовано сообщение о проведении публичных торгов по продаже залогового имущества.
Впоследствии 16 сентября 2016 года в ЕФРСБ в связи с принятием залогодержателем решения об оставлении залогового имущества за собой, опубликовано сообщение о завершении торгов по продаже залогового имущества.
26 сентября 2016 года между ООО "Альбион" (Сторона 1) и Акционерным коммерческим ипотечным банком "Акибанк" (Сторона 2) был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с которым Сторона 1 передала, а Сторона 2 приняла имущество, переданное в залог по договору ипотеки N 551-И/13 от 26 марта 2016 года, в том числе земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24, общей площадью 26 750 кв. м, и тринадцать объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке.
Спорный объект незавершенного строительства - общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенный по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24 в указанный перечень не вошел.
11 октября 2016 года состоялись торги по продаже имущества ООО "Альбион", а именно объекта незавершенного строительства - общей площадью 534 кв. м, с кадастровым (или условным) номером: 50:15:01020787, расположенный по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
Согласно протоколу о подведении итогов по продаже имущества ООО "Альбион" от 11 октября 2016 года победителем торгов признан Базаев Юрий Михайлович.
По результатам публичных торгов по продаже имущества, между ООО "Альбион" (продавец) и Базаевым Ю.М. (покупатель) 17 октября 2016 года был заключен договор купли-продажи имущества N 1, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее ООО "Альбион": объект незавершенного строительства, площадью 534 кв. м с кадастровым номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24.
В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи имущества оплата имущества производится Базаевым Ю.М. в течение 30 дней с даты подписания договора. В случае, если покупатель не произведет оплату имущества в полном объеме в течение 30 дней с даты подписания договора, ответчик расторгает договор в одностороннем порядке.
Ответчик 19 октября 2016 года направил Базаеву Ю.М. уведомление о расторжении договора купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года указав, что договор будет считаться расторгнутым, если Базаев Ю.М. не произведет оплату имущества в установленный договором срок.
Факт направления уведомления подтверждается копией квитанции об отправке заказной корреспонденции (идентификатор 11519102225717).
В связи с тем, что Базаев Ю.М. не произвел оплату имущества в установленный срок ответчик направил в адрес Базаева Ю.М. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года, что также подтверждается квитанцией от 01 декабря 2016 года.
Фактически оплата по договору купли-продажи имущества N 1 от 17 октября 2016 года была произведена Базаевым Ю.М. - 06 декабря 2016 года, что подтверждается платежным поручением N 183 от 06 декабря 2016 года.
В связи с расторжением договора купли-продажи денежные средства в размере 482 035 руб. 14 коп. были возвращены Базаеву Ю.М.
Предъявляя настоящие исковые требования ПАО "Акибанк" сослалось на то, что спорный объект прекратил свое существование и является разрушенным, что подтверждается актом освидетельствования имущества, составленным инвентаризационной комиссией в 2015 году. По мнению истца, наличие регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства за ответчиком делает невозможным реализацию прав истца по распоряжению земельным участком, на котором расположен данный объект.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перечислены способы защиты гражданских прав.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 года N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
В абзаце 1 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2009 года N 15148/08 по делу N А21-3607/2007).
Целью судебного разбирательства по делу является урегулирование в действительности существующего между сторонами по делу спора, а также принятие по делу исполнимого судебного акта, которым обеспечиваются законные интересы участвующих в деле лиц по состоянию на дату принятия этого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом, в силу положений пункта 1 статьи 235 ГК РФ, одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиумом ВАС РФ от 20 октября 2010 года N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220).
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 24 сентября 2013 года N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Таким образом, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом его технических параметров исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.
В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный объект незавершенного строительства общей площадью 534 кв. м, основной площадью 464,4 кв. м инв. N 1-880-К, лит. К, кадастровый номер 50:15:0010207:87, инвентарный номер 0000028 разрушен. Согласно акту освидетельствования, составленному инвентаризационной комиссией в 2015 году, по периметру выявлен фундамент, отвечающий признакам недвижимости. По произведенным замерам площади и установления границ фундамента (большее показание по периметру не более - 25,0 м, меньшее показание по периметру не более 17,0 кв. м, что соответствует площади 425 кв. м (л.д. 37 т. 1).
В соответствии с распоряжением N 002/КУ от 25 ноября 2015 года конкурсного управляющего ООО "Альбион" Лесникова П.С., исполнительный директор ООО "Альбион" Комаров А.Н. в служебной записке указал, что в результате длительного неиспользования объекта, нарушений условия содержания и эксплуатации, здание находится в разрушенном состоянии и восстановлению не подлежит. От объекта остались остатки фундамента и бетонный пол (л.д. 38 т. 1).
Согласно техническому паспорту здания (строения), составленному Балашихинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" 15 февраля 2006 года, спорный объект незавершенного строительства под литером К имел следующее техническое описание: фундамент - монолитный бетон; стены металлические каркасно-засыпные, перегородки деревянные, перекрытия в виде металлических конструкций, рулонную кровлю, бетонные полы, окна и двери (л.д. 39 - 44 т. 1).
Данные обстоятельства не отрицались сторонами, в том числе третьим лицом Базаевым Ю.М.
Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 11 мая 2017 года ответчиком в материалы дела представлен акт обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0010207:87, составленный 24 мая 2017 года кадастровым инженером ООО "Бриг ГЕО" Мальшаковым Д.Н.
Из содержания указанного акта следует, что 24 мая 2017 года кадастровым инженером было проведено обследование объекта капитального строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 50:15:01020787, расположенного по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24).
Согласно заключению кадастрового инженера объект незавершенного строительства снесен, что также видно из приложенных фотографий.
Сведения, содержащиеся в заключении кадастрового инженера документально не опровергнуты (статья 65 АПК РФ).
Доказательств обратного в материалы дела не представлено, ходатайств о назначении экспертизы по делу сторонами не заявлено.
Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект перестал существовать в качестве объекта права ввиду его физической гибели.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Кроме того, оспариваемым судебным актом, права третьего лица Базаева Ю.М. не затрагиваются.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства договор купли-продажи имущества N 1, в соответствии с которым Базаев Ю.М. приобрел в собственность спорный объект незавершенного строительства, площадью 534 кв. м с кадастровым номером: 50:15:01020787, по адресу Московская область, г. Балашиха, ул. Твардовского, д. 24, расторгнут в одностороннем порядке ООО "Альбион" в связи с несвоевременным перечислением денежные средств.
Факт направления уведомления о расторжении договора подтверждается копией квитанции об отправке заказной корреспонденции (идентификатор 11519102225717).
Денежные средства в размере 482 035 руб. 14 коп., перечисленные платежным поручением N 183 от 06 декабря 2016 года, были возвращены Базаеву Ю.М., что им не отрицалось в ходе судебного разбирательства.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года по делу N А41-86181/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)