Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГД Групп" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 (объединенное с делом N А40-159268/2015), принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов (ОГРН 1035008251453, ИНН 5041001281)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (ОГРН 1087746227975, ИНН 7743678857)
о взыскании задолженности по договорам аренды, расторжении договоров аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Миронова А.И. по доверенности от 24.12.2015 г.
от ответчика: Квятковская Е.А. по доверенности от 13.12.2015 г., Етумян Д.В. по доверенности от 15.09.2015 г.
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (далее - ООО "ГД Групп") о взыскании суммы 1 149 429 руб. 32 коп., составляющей 1 117 491 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 225 от 17.04.2003 г. за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г., 31 938 руб. 31 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей, о расторжении договора аренды земельного участка N 225, заключенного сторонами 17.04.2003 года, и обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7 750 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Определением от 27 августа 2015 года исковое заявление принято и возбуждено производство по делу N А40-159268/2015.
Комитет также обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ГД Групп" о взыскании суммы 1 183 416 руб. 09 коп., составляющей 851 993 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 49/1 от 16.11.2004 г. за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г., 331 423 руб. 06 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей, о расторжении договора аренды земельного участка N 49/1, заключенного сторонами 16.11.2004 года, и обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030103:0007 площадью 8 041 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД), категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Определением от 07 сентября 2015 года исковое заявление принято и возбуждено производство по делу N А40-159250/2015.
Определением от 23 октября 2015 года дело N А40-159268/2015 объединено с дело N А40-159250/2015 с присвоением объединенному делу N А40-159250/2015.
В процессе судебного разбирательства истец от исковых требований в части взыскания задолженности отказался, что судом было принято в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части расторжения договоров аренды земельных участков и обязании ООО "ГД Групп" освободить земельные участки с кадастровым номером 50:48600030103:0007 площадью 8041 кв. м и с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7750 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная. В остальной части производство по делу прекращено.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель утверждает, что строительство на арендованных земельных участках было невозможно, при этом полагает, что судом нарушены нормы процессуального права в подсудности настоящего спора Арбитражному суду города Москвы.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 17.04.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "М-7" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 225, по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 7 750 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0002, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передается под размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 02.04.2003 г. по 01.04.2052 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора переуступки от 22.04.2004 г. права Арендатора перешли к ООО "ЭНКА ТЦ"; впоследствии, ООО "ЭНКА ТЦ" переуступило права Арендатора по договору аренды земельного участка от 17.04.2003 г. N 225 ООО "ГД Групп" на основании договора о передаче права и обязанностей арендатора от 03.03.2008 г.
Согласно п. 4.3.4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе - в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд, использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Материалами дела также установлено, что 16.11.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "М-7" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 49/1. по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 8 041 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0007, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передается под размещение и строительство открытой автостоянки для торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 28.10.2004 г. по 27.10.2019 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора переуступки от 28.02.2005 права Арендатора перешли к ООО "ЭНКА ТЦ", впоследствии, ООО "ЭНКА ТЦ" переуступило права Арендатора по договору аренды земельного участка от 16.11.2004 г. N 49/1 ООО "ГД Групп" на основании договора о передаче права и обязанностей арендатора от 03.03.2008 г.
Согласно п. 4.3.4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе - в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Обращаясь в суд, Комитет ссылался на то, что Арендатор обязательства по договору аренды не исполнял надлежащим образом, им не была своевременно оплачена арендная плата, земельные участки, являющиеся объектом аренды, по назначению не использовались, в связи с чем просил суд расторгнуть указанные выше договоры аренды и обязать ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что поскольку Арендатор в течение действия договора аренды не использует земельные участки по их целевому назначению, а также нарушает условия договоров в части сроков оплаты арендных платежей и удовлетворил требований истца
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда не соответствуют материалам дела, нормам действующего законодательства и являются неправомерными.
Так, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а именно - когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1), существенно ухудшает имущество (п. 2), более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).
Как видно из материалов дела, согласно предупреждению от 26.05.2015 г. N 589/01-22 и предупреждению от 26.05.2015 г. N 584/01-22 Комитет потребовал от ООО "ГД Групп" погасить задолженность по указанным выше договорам аренды, представить доказательства оплаты либо расторгнуть договоры в добровольном порядке.
Указанные предупреждения Комитета Арендатором были выполнены и 03.06.2015 года сумма основного долга, указанная в предупреждениях, а также сумма неустойки была перечислена арендодателю.
В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку ответчик арендную плату и неустойку оплатил, выполнив условия письменного предупреждения истца, и задолженности по арендной плате не имеет, указанное обстоятельство не может являться основанием для расторжения договоров аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 4.3 договоров аренды земельного участка N 49/1 от 16.11.2004 г. и N 225 от 17.04.2003 г. предусмотрено, что установлено, что Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо договорами.
Как видно из материалов дела, 26.05.2015 года Комитет направил в адрес ООО "ГД Групп" предупреждение N 588/01-22 о расторжении договора N 49/1 от 16.11.2004 г. и предупреждение N 584/01-22 о расторжении договора N 225 от 17.04.2003 г.. в которых, ссылаясь на то, что земельные участки не осваиваются, Арендатором нарушаются условия договора в части не использования земельного участка в предназначенных договором целях, предлагал устранить нарушение условий договоров аренды либо расторгнуть договоры в установленном порядке.
Между тем, указанными выше договорами аренды специальные сроки освоения земельных участков не установлены, при этом в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 49/1 от 16.11.2004 г. ООО "ГД Групп" было выдано разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 225 от 02.04.2003 г. ООО "ГД Групп" было выдано разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г.
Таким образом, Арендатору предоставлена возможность начать строительство вплоть до окончания действия разрешения на строительство.
Указанные выше обстоятельства не позволяют судебной коллегии прийти к выводу об обоснованности исковых требований в части расторжения договоров аренды земельных участков в связи с их не освоением, поскольку, как на момент отправления предупреждений, так и в процессе судебного разбирательства обстоятельства, свидетельствующие о нарушении Арендатором условий договора в части освоения земельного участка, отсутствовали.
Поскольку оснований для расторжения договора не имелось, исковые требования о расторжении договоров аренды земельного участка и в части обязания ответчика освободить земельные участки, удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм о подсудности настоящего спора Арбитражному суду города Москвы, поскольку право аренды по своей природе является не вещным, а обязательственным правом, возникающим из договора аренды (пункт 2 статьи 307 и статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае спор возник из обязательственных отношений и он не сопряжен с разрешением вопроса о вещных правах на земельные участки, поскольку ответчик не оспаривает право собственности на земельные участки и в случае удовлетворения судом требования о расторжении договоров аренды и обязании возвратить земельные участки истцу решение суда не будет являться основанием для перехода права собственности на земельные участки, а также не будет являться основанием для прекращения или возникновения вещных прав на это имущество.
Таким образом, поскольку в данном случае исковые требования носят обязательственный характер и не относятся к категории споров о правах на недвижимое имущество, предусмотренных нормами об исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то в соответствии со статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такой спор должен рассматриваться по общим правилам территориальной подсудности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 (объединенное с делом N А40-159268/2015) отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды земельного участка, заключенных между КУМИ Администрации г. Реутов и ООО "ГД Групп" N 49/1 от 16.11.2004 г. и N 225 от 17.04.2003 г. и в части обязания ООО "ГД Групп" освободить земельные участки с кадастровым номером 50:48600030103:0007 площадью 8041 кв. м и с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7750 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная.
В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2016 N 09АП-1108/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-159250/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. N 09АП-1108/2016-ГК
Дело N А40-159250/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГД Групп" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 (объединенное с делом N А40-159268/2015), принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов (ОГРН 1035008251453, ИНН 5041001281)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (ОГРН 1087746227975, ИНН 7743678857)
о взыскании задолженности по договорам аренды, расторжении договоров аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Миронова А.И. по доверенности от 24.12.2015 г.
от ответчика: Квятковская Е.А. по доверенности от 13.12.2015 г., Етумян Д.В. по доверенности от 15.09.2015 г.
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (далее - ООО "ГД Групп") о взыскании суммы 1 149 429 руб. 32 коп., составляющей 1 117 491 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 225 от 17.04.2003 г. за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г., 31 938 руб. 31 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей, о расторжении договора аренды земельного участка N 225, заключенного сторонами 17.04.2003 года, и обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7 750 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Определением от 27 августа 2015 года исковое заявление принято и возбуждено производство по делу N А40-159268/2015.
Комитет также обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ГД Групп" о взыскании суммы 1 183 416 руб. 09 коп., составляющей 851 993 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 49/1 от 16.11.2004 г. за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г., 331 423 руб. 06 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей, о расторжении договора аренды земельного участка N 49/1, заключенного сторонами 16.11.2004 года, и обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030103:0007 площадью 8 041 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД), категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Определением от 07 сентября 2015 года исковое заявление принято и возбуждено производство по делу N А40-159250/2015.
Определением от 23 октября 2015 года дело N А40-159268/2015 объединено с дело N А40-159250/2015 с присвоением объединенному делу N А40-159250/2015.
В процессе судебного разбирательства истец от исковых требований в части взыскания задолженности отказался, что судом было принято в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части расторжения договоров аренды земельных участков и обязании ООО "ГД Групп" освободить земельные участки с кадастровым номером 50:48600030103:0007 площадью 8041 кв. м и с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7750 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная. В остальной части производство по делу прекращено.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель утверждает, что строительство на арендованных земельных участках было невозможно, при этом полагает, что судом нарушены нормы процессуального права в подсудности настоящего спора Арбитражному суду города Москвы.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 17.04.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "М-7" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 225, по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 7 750 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0002, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передается под размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 02.04.2003 г. по 01.04.2052 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора переуступки от 22.04.2004 г. права Арендатора перешли к ООО "ЭНКА ТЦ"; впоследствии, ООО "ЭНКА ТЦ" переуступило права Арендатора по договору аренды земельного участка от 17.04.2003 г. N 225 ООО "ГД Групп" на основании договора о передаче права и обязанностей арендатора от 03.03.2008 г.
Согласно п. 4.3.4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе - в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд, использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Материалами дела также установлено, что 16.11.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "М-7" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 49/1. по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 8 041 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0007, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передается под размещение и строительство открытой автостоянки для торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 28.10.2004 г. по 27.10.2019 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора переуступки от 28.02.2005 права Арендатора перешли к ООО "ЭНКА ТЦ", впоследствии, ООО "ЭНКА ТЦ" переуступило права Арендатора по договору аренды земельного участка от 16.11.2004 г. N 49/1 ООО "ГД Групп" на основании договора о передаче права и обязанностей арендатора от 03.03.2008 г.
Согласно п. 4.3.4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе - в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Обращаясь в суд, Комитет ссылался на то, что Арендатор обязательства по договору аренды не исполнял надлежащим образом, им не была своевременно оплачена арендная плата, земельные участки, являющиеся объектом аренды, по назначению не использовались, в связи с чем просил суд расторгнуть указанные выше договоры аренды и обязать ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что поскольку Арендатор в течение действия договора аренды не использует земельные участки по их целевому назначению, а также нарушает условия договоров в части сроков оплаты арендных платежей и удовлетворил требований истца
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда не соответствуют материалам дела, нормам действующего законодательства и являются неправомерными.
Так, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а именно - когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1), существенно ухудшает имущество (п. 2), более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).
Как видно из материалов дела, согласно предупреждению от 26.05.2015 г. N 589/01-22 и предупреждению от 26.05.2015 г. N 584/01-22 Комитет потребовал от ООО "ГД Групп" погасить задолженность по указанным выше договорам аренды, представить доказательства оплаты либо расторгнуть договоры в добровольном порядке.
Указанные предупреждения Комитета Арендатором были выполнены и 03.06.2015 года сумма основного долга, указанная в предупреждениях, а также сумма неустойки была перечислена арендодателю.
В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку ответчик арендную плату и неустойку оплатил, выполнив условия письменного предупреждения истца, и задолженности по арендной плате не имеет, указанное обстоятельство не может являться основанием для расторжения договоров аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 4.3 договоров аренды земельного участка N 49/1 от 16.11.2004 г. и N 225 от 17.04.2003 г. предусмотрено, что установлено, что Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо договорами.
Как видно из материалов дела, 26.05.2015 года Комитет направил в адрес ООО "ГД Групп" предупреждение N 588/01-22 о расторжении договора N 49/1 от 16.11.2004 г. и предупреждение N 584/01-22 о расторжении договора N 225 от 17.04.2003 г.. в которых, ссылаясь на то, что земельные участки не осваиваются, Арендатором нарушаются условия договора в части не использования земельного участка в предназначенных договором целях, предлагал устранить нарушение условий договоров аренды либо расторгнуть договоры в установленном порядке.
Между тем, указанными выше договорами аренды специальные сроки освоения земельных участков не установлены, при этом в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 49/1 от 16.11.2004 г. ООО "ГД Групп" было выдано разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 225 от 02.04.2003 г. ООО "ГД Групп" было выдано разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г.
Таким образом, Арендатору предоставлена возможность начать строительство вплоть до окончания действия разрешения на строительство.
Указанные выше обстоятельства не позволяют судебной коллегии прийти к выводу об обоснованности исковых требований в части расторжения договоров аренды земельных участков в связи с их не освоением, поскольку, как на момент отправления предупреждений, так и в процессе судебного разбирательства обстоятельства, свидетельствующие о нарушении Арендатором условий договора в части освоения земельного участка, отсутствовали.
Поскольку оснований для расторжения договора не имелось, исковые требования о расторжении договоров аренды земельного участка и в части обязания ответчика освободить земельные участки, удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм о подсудности настоящего спора Арбитражному суду города Москвы, поскольку право аренды по своей природе является не вещным, а обязательственным правом, возникающим из договора аренды (пункт 2 статьи 307 и статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае спор возник из обязательственных отношений и он не сопряжен с разрешением вопроса о вещных правах на земельные участки, поскольку ответчик не оспаривает право собственности на земельные участки и в случае удовлетворения судом требования о расторжении договоров аренды и обязании возвратить земельные участки истцу решение суда не будет являться основанием для перехода права собственности на земельные участки, а также не будет являться основанием для прекращения или возникновения вещных прав на это имущество.
Таким образом, поскольку в данном случае исковые требования носят обязательственный характер и не относятся к категории споров о правах на недвижимое имущество, предусмотренных нормами об исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то в соответствии со статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такой спор должен рассматриваться по общим правилам территориальной подсудности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-159250/2015 (объединенное с делом N А40-159268/2015) отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды земельного участка, заключенных между КУМИ Администрации г. Реутов и ООО "ГД Групп" N 49/1 от 16.11.2004 г. и N 225 от 17.04.2003 г. и в части обязания ООО "ГД Групп" освободить земельные участки с кадастровым номером 50:48600030103:0007 площадью 8041 кв. м и с кадастровым номером 50:48:0030103:0002 площадью 7750 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная.
В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)