Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от заявителя: представитель Нефедова И.С. (по доверенности от 14.11.2017),
от заинтересованных лиц: 1) представитель Загребельная Л.А. (по доверенности от 29.12.2016), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27688/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 по делу N А56-27683/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое
по заявлению ООО "Лахта Плаза"
заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,
АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании незаконным бездействия,
Общество с ограниченной ответственностью "Лахта Плаза" (199106, Санкт-Петербург, Шкиперский проток, д. 14, корп. 25, лит. Ш, пом. 40, ОГРН 1147847252266, ИНН 7801634178) (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет), выразившегося в непринятии в установленный срок решения о выкупе земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), на основании заявления Общества, принятого Комитетом 07.11.2016 (регистрационный номер 135184-32/16), и заявления Общества, принятого Комитетом 16.03.2017 (регистрационный номер 29099-32/17), обязании Комитета и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649) (далее - Фонд имущества) устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), и заключения с Обществом договора купли-продажи земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), по цене 227 772 168 руб. 57 коп.
Решением от 08.09.2017 суд признал незаконным бездействие Комитета и обязал Комитет устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка и заключения с Обществом договора купли-продажи по цене 227 772 168 руб. 57 коп. В удовлетворении требований, заявленных к Фонду имущества, отказано.
Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, просил в удовлетворении заявления отказать, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. Так, Комитет указал, что поскольку Обществом заявлено требование о выкупе участка площадью более 1 га, такое заявление подлежит рассмотрению на заседании Рабочей группы по предварительному рассмотрению вопросов об утверждении границ земельных участков от 1 до 3 га до издания правового акта Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп "о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка", далее вопросы об использовании таких участков рассматриваются на совещаниях с участием Губернатора Санкт-Петербурга и членов Правительства Санкт-Петербурга. Поскольку в настоящее время ведется работа по принятию решения по заявлению Общества, оснований полагать бездействие Комитета незаконным не имеется. По существу спора Комитет считает, что суд первой инстанции в качестве восстановления нарушенного права Заявителя не был вправе определять условия приватизации, в том числе о площади участка, необходимой для его использования, цене выкупа земельного участка. По мнению Комитета, Обществом не представлено доказательств необходимости выкупа земельного участка площадью 39 021 кв. м для обслуживания принадлежащих Обществу объектов недвижимости. Также Обществом необоснованно определена цена выкупа в размере 227 772 168 руб. 57 коп., исходя из застроенной площади участка, включающей подземную часть. По расчету Комитета цена выкупа составляет 275 183 762 руб. 04 коп. Кроме того, Комитет заявил о пропуске Обществом установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для признания бездействия Комитета незаконным.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Представитель Заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Фонд имущества своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
07.06.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды на инвестиционных условиях N 00/ЗК-06445 (17) в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), площадью 39 021 кв. м, кадастровый номер 78:34:4166Б:21, предоставленного для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы (туристическо-гостиничного центра водного туризма).
Судом первой инстанции установлено, что на данном участке Обществом возведены следующие объекты недвижимости: нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 1, кадастровый номер 78:34:0416602:3049, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 2, кадастровый номер 78:34:0416602:3048, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 3, кадастровый номер 78:34:0416602:3051, БКТП (сооружения электроэнергетики) по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 4, кадастровый номер 78:34:0416602:3050, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 5, кадастровый номер 78:34:0416602:3047, право собственности на которые зарегистрировано за Обществом.
07.11.2016, а впоследствии повторно 15.03.2017, Общество, как собственник перечисленных объектов недвижимости, обратилось в Комитет с заявлениями о выкупе арендуемого участка, на котором расположены указанные здания и сооружение.
Поскольку в установленном порядке заявления не были рассмотрены Комитетом, Общество обратилось арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования подлежащими удовлетворению.
При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениям статей 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Обществу, как собственнику объектов недвижимости, принадлежит исключительное право выкупа земельного участка под данными объектами без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган, рассматривающий заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка обязан проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Комитет нарушил установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации тридцатидневный срок для рассмотрения заявлений Общества, в связи с чем бездействие Комитета нельзя признать обоснованным. Доводы жалобы о нарушении установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для обращения с настоящим заявлением основаны на ошибочном толковании правовых норм, поскольку бездействие Комитета в данном случае носит длящийся характер.
Как правомерно указал суд первой инстанции, требования пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации носят императивной характер и могут считаться соблюденными, если действия государственного органа завершены принятием в установленный срок обоснованного решения, в противном случае следует вывод о незаконном бездействии уполномоченного органа даже при условии осуществления деятельности по рассмотрению заявления, в связи с чем доводы Комитета о том, что заявление Общества подлежало рассмотрению в особом порядке рабочей группой, а впоследствии на совещаниях с участием губернатора Санкт-Петербурга не могут быть признаны обоснованными, поскольку каких-либо иных сроков рассмотрения заявления необходимость совершения данных действий не устанавливает.
Доводы Общества о том, что суд первой инстанции был не вправе определять условия выкупа земельного участка, не принимаются апелляционным судом, поскольку суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами Заявителя о том, что с учетом длительности бездействия Комитета (с ноября 2016 года), значительного нарушения установленных федеральным законом сроков принятия решения и оформления договора купли-продажи земельного участка, а также отсутствия каких-либо объективных, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, препятствий к выкупу земельного участка (перечень которых является исчерпывающим) соразмерным способом защиты нарушенного права является обязание Комитета заключить договор купли-продажи земельного участка.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.
Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования.
В соответствии с кадастровым паспортом испрашиваемого Обществом земельного участка от 03.02.2011 его разрешенным использованием является размещение гостиниц, к которым относятся принадлежащие Заявителю здания, образующие комплекс сооружений, состояний из 5 нежилых зданий и наружных сетей (электричество, водоснабжение, водоотведение), слаботочных систем площадь которых соразмерна испрашиваемой площади земельного участка с кадастровым номером 39 021 кв. м.
То обстоятельство, что возведенный Обществом туристическо-гостиничный центр водного туризма представляет собой единый комплекс, предполагающий использование всего земельного участка с кадастровым номером 78:34:4166Б:21, а возведенные объекты связаны между собой функционально, планировочно и технически, архитектурный облик зданий и сооружений воспринимается как единый комплекс, подтверждается, в том числе заключением Архитектурной студии ООО "Интерколумниум" (л.д. 166, т. 1).
Таким образом, правовых препятствий к выкупу Обществом земельного участка площадью 39 021 кв. м не имеется.
Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда Комитетом представлено передаточное распоряжение от 23.10.2017 N 9109 (з) об условиях приватизации земельного участка площадью 39 021 кв. м, в связи с чем на данный момент спора о площади подлежащего выкупу земельного участка между участвующими в деле лицами фактически не имеется.
В отношении довода о неправомерном определении судом первой инстанции цены выкупа земельного участка, апелляционный суд исходит из следующего.
В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В Санкт-Петербурге такой порядок установлен Законом Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", в соответствии с пунктом 8 статьи 1-2 которого при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5 и пункте 7 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле:
Ц = 0,25 X Цкад X (Sз / Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз / Sзу), где:
Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn,
где:
S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.
На основании справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 04.07.2017 N 47665Г-17/1, судом установлено, что расчет цены участка произведен Обществом по формуле, установленной законодательством с применением в целях расчета сведений публичной кадастровой карты, выписок из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и здания.
Цена участка для целей выкупа при этом составила 227 772 168 руб. 57 коп.
В свою очередь, по расчету Комитета, согласно представленной им справке от 22.12.2016 N 135184-32/16, цена участка составляет 275 183 762 руб. 04 коп., а разница в стоимости участка обусловлена тем, что Комитет при расчете цены выкупа участка не учитывает площадь подземной части зданий, поскольку она, по мнению Комитета, не относится к площади застройки под зданиями, расположенными на участке, и в этой связи площадь подземных сооружений не подлежит учету при расчете цены участка.
Учитывая, что формула для расчета цены выкупа земельного участка установлена на законодательном уровне, а элементы формулы представляется возможным установить на основании представленных сторонами документов без необходимости исследования вопросов, требующих специальных познаний, следует признать, что суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным определить цену выкупа земельного участка в рамках рассмотрения настоящего спора и восстановления прав Заявителя.
В свою очередь, вопрос о площади застройки здания был исследован судом первой инстанции, который согласился с доводами Общества о том, что при расчете цены выкупа участка подлежит учету, в том числе площадь подземной части зданий, исходя из следующего.
Положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) не содержат специальных норм, регулирующих правила определения площади застройки здания, в связи с чем с учетом положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации следует руководствоваться правилами определения площади застройки сооружения, а также общими положениями о правилах подсчета площади застройки зданий, предусмотренными законодательством.
Проанализировав положения Закона о регистрации во взаимосвязи с Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, а также Сводом правил "СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденным приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что площадь застройки сооружения в целях кадастрового учета определяется как площадь проекции наземных и подземных частей сооружения, то есть совокупность проекции площадей всех конструктивных элементов объекта, включая его подземные части.
Указанный вывод также согласуется с положениями статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что здание гостиницы с подземной автостоянкой является неделимой недвижимой вещью, площадь застройки здания должна определяться с учетом всех его частей, составляющих общее целое.
Кроме того, пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения.
Комитетом не указано на наличие каких-либо строительных норм и правил, содержащих исключения для определения площади застройки зданий, сооружений, находящихся под землей.
Следовательно, в площадь застройки земельного участка следует включать площадь застройки всех вышеназванных объектов капитального строительства в их совокупности.
При ином толковании правовых норм и определении площади застройки под зданием без учета площади застройки составной подземной части этого здания нарушается принцип единства и целостности созданного неделимого объекта.
Учитывая отсутствие в законодательстве конкретной дефиниции площади застройки здания применительно к целям выкупа, рассчитанная кадастровым инженером при подготовке технического плана площадь застройки может быть применены в целях расчета выкупной цены земельного участка.
Как следует из материалов дела, технических и кадастровых паспортов зданий и сооружений, площадь застроенной части земельного участка составляет 12 899,2 кв. м, в связи с чем согласно приведенной выше формуле цена выкупа участка должна составлять 227 772 168 руб. 57 коп.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Учитывая изложенное, бездействие Комитета правомерно признано судом первой инстанции незаконным, суд справедливо обязал Комитет устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка и заключения с Обществом договора купли-продажи по цене 227 772 168 руб. 57 коп.
Поскольку при заключении договора купли-продажи Фонд имущества выступает от имени и по поручению Комитета, заявленные к указанному лицу требования правомерно оставлены без удовлетворения.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 N 13АП-27688/2017 ПО ДЕЛУ N А56-27683/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. N 13АП-27688/2017
Дело N А56-27683/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от заявителя: представитель Нефедова И.С. (по доверенности от 14.11.2017),
от заинтересованных лиц: 1) представитель Загребельная Л.А. (по доверенности от 29.12.2016), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27688/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 по делу N А56-27683/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое
по заявлению ООО "Лахта Плаза"
заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,
АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании незаконным бездействия,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лахта Плаза" (199106, Санкт-Петербург, Шкиперский проток, д. 14, корп. 25, лит. Ш, пом. 40, ОГРН 1147847252266, ИНН 7801634178) (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет), выразившегося в непринятии в установленный срок решения о выкупе земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), на основании заявления Общества, принятого Комитетом 07.11.2016 (регистрационный номер 135184-32/16), и заявления Общества, принятого Комитетом 16.03.2017 (регистрационный номер 29099-32/17), обязании Комитета и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649) (далее - Фонд имущества) устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), и заключения с Обществом договора купли-продажи земельного участка площадью 39 021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), кадастровый номер 78:34:0416602:21 (район: Приморский), по цене 227 772 168 руб. 57 коп.
Решением от 08.09.2017 суд признал незаконным бездействие Комитета и обязал Комитет устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка и заключения с Обществом договора купли-продажи по цене 227 772 168 руб. 57 коп. В удовлетворении требований, заявленных к Фонду имущества, отказано.
Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, просил в удовлетворении заявления отказать, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. Так, Комитет указал, что поскольку Обществом заявлено требование о выкупе участка площадью более 1 га, такое заявление подлежит рассмотрению на заседании Рабочей группы по предварительному рассмотрению вопросов об утверждении границ земельных участков от 1 до 3 га до издания правового акта Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп "о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка", далее вопросы об использовании таких участков рассматриваются на совещаниях с участием Губернатора Санкт-Петербурга и членов Правительства Санкт-Петербурга. Поскольку в настоящее время ведется работа по принятию решения по заявлению Общества, оснований полагать бездействие Комитета незаконным не имеется. По существу спора Комитет считает, что суд первой инстанции в качестве восстановления нарушенного права Заявителя не был вправе определять условия приватизации, в том числе о площади участка, необходимой для его использования, цене выкупа земельного участка. По мнению Комитета, Обществом не представлено доказательств необходимости выкупа земельного участка площадью 39 021 кв. м для обслуживания принадлежащих Обществу объектов недвижимости. Также Обществом необоснованно определена цена выкупа в размере 227 772 168 руб. 57 коп., исходя из застроенной площади участка, включающей подземную часть. По расчету Комитета цена выкупа составляет 275 183 762 руб. 04 коп. Кроме того, Комитет заявил о пропуске Обществом установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для признания бездействия Комитета незаконным.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Представитель Заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Фонд имущества своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
07.06.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды на инвестиционных условиях N 00/ЗК-06445 (17) в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., участок 1 (напротив дома 169, литера А по Приморскому проспекту), площадью 39 021 кв. м, кадастровый номер 78:34:4166Б:21, предоставленного для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы (туристическо-гостиничного центра водного туризма).
Судом первой инстанции установлено, что на данном участке Обществом возведены следующие объекты недвижимости: нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 1, кадастровый номер 78:34:0416602:3049, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 2, кадастровый номер 78:34:0416602:3048, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 3, кадастровый номер 78:34:0416602:3051, БКТП (сооружения электроэнергетики) по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 4, кадастровый номер 78:34:0416602:3050, нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 78, корп. 5, кадастровый номер 78:34:0416602:3047, право собственности на которые зарегистрировано за Обществом.
07.11.2016, а впоследствии повторно 15.03.2017, Общество, как собственник перечисленных объектов недвижимости, обратилось в Комитет с заявлениями о выкупе арендуемого участка, на котором расположены указанные здания и сооружение.
Поскольку в установленном порядке заявления не были рассмотрены Комитетом, Общество обратилось арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования подлежащими удовлетворению.
При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениям статей 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Обществу, как собственнику объектов недвижимости, принадлежит исключительное право выкупа земельного участка под данными объектами без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган, рассматривающий заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка обязан проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю.
Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Комитет нарушил установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации тридцатидневный срок для рассмотрения заявлений Общества, в связи с чем бездействие Комитета нельзя признать обоснованным. Доводы жалобы о нарушении установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для обращения с настоящим заявлением основаны на ошибочном толковании правовых норм, поскольку бездействие Комитета в данном случае носит длящийся характер.
Как правомерно указал суд первой инстанции, требования пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации носят императивной характер и могут считаться соблюденными, если действия государственного органа завершены принятием в установленный срок обоснованного решения, в противном случае следует вывод о незаконном бездействии уполномоченного органа даже при условии осуществления деятельности по рассмотрению заявления, в связи с чем доводы Комитета о том, что заявление Общества подлежало рассмотрению в особом порядке рабочей группой, а впоследствии на совещаниях с участием губернатора Санкт-Петербурга не могут быть признаны обоснованными, поскольку каких-либо иных сроков рассмотрения заявления необходимость совершения данных действий не устанавливает.
Доводы Общества о том, что суд первой инстанции был не вправе определять условия выкупа земельного участка, не принимаются апелляционным судом, поскольку суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами Заявителя о том, что с учетом длительности бездействия Комитета (с ноября 2016 года), значительного нарушения установленных федеральным законом сроков принятия решения и оформления договора купли-продажи земельного участка, а также отсутствия каких-либо объективных, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, препятствий к выкупу земельного участка (перечень которых является исчерпывающим) соразмерным способом защиты нарушенного права является обязание Комитета заключить договор купли-продажи земельного участка.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.
Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования.
В соответствии с кадастровым паспортом испрашиваемого Обществом земельного участка от 03.02.2011 его разрешенным использованием является размещение гостиниц, к которым относятся принадлежащие Заявителю здания, образующие комплекс сооружений, состояний из 5 нежилых зданий и наружных сетей (электричество, водоснабжение, водоотведение), слаботочных систем площадь которых соразмерна испрашиваемой площади земельного участка с кадастровым номером 39 021 кв. м.
То обстоятельство, что возведенный Обществом туристическо-гостиничный центр водного туризма представляет собой единый комплекс, предполагающий использование всего земельного участка с кадастровым номером 78:34:4166Б:21, а возведенные объекты связаны между собой функционально, планировочно и технически, архитектурный облик зданий и сооружений воспринимается как единый комплекс, подтверждается, в том числе заключением Архитектурной студии ООО "Интерколумниум" (л.д. 166, т. 1).
Таким образом, правовых препятствий к выкупу Обществом земельного участка площадью 39 021 кв. м не имеется.
Кроме того, в судебном заседании апелляционного суда Комитетом представлено передаточное распоряжение от 23.10.2017 N 9109 (з) об условиях приватизации земельного участка площадью 39 021 кв. м, в связи с чем на данный момент спора о площади подлежащего выкупу земельного участка между участвующими в деле лицами фактически не имеется.
В отношении довода о неправомерном определении судом первой инстанции цены выкупа земельного участка, апелляционный суд исходит из следующего.
В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В Санкт-Петербурге такой порядок установлен Законом Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", в соответствии с пунктом 8 статьи 1-2 которого при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5 и пункте 7 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле:
Ц = 0,25 X Цкад X (Sз / Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз / Sзу), где:
Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn,
где:
S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.
На основании справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 04.07.2017 N 47665Г-17/1, судом установлено, что расчет цены участка произведен Обществом по формуле, установленной законодательством с применением в целях расчета сведений публичной кадастровой карты, выписок из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и здания.
Цена участка для целей выкупа при этом составила 227 772 168 руб. 57 коп.
В свою очередь, по расчету Комитета, согласно представленной им справке от 22.12.2016 N 135184-32/16, цена участка составляет 275 183 762 руб. 04 коп., а разница в стоимости участка обусловлена тем, что Комитет при расчете цены выкупа участка не учитывает площадь подземной части зданий, поскольку она, по мнению Комитета, не относится к площади застройки под зданиями, расположенными на участке, и в этой связи площадь подземных сооружений не подлежит учету при расчете цены участка.
Учитывая, что формула для расчета цены выкупа земельного участка установлена на законодательном уровне, а элементы формулы представляется возможным установить на основании представленных сторонами документов без необходимости исследования вопросов, требующих специальных познаний, следует признать, что суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным определить цену выкупа земельного участка в рамках рассмотрения настоящего спора и восстановления прав Заявителя.
В свою очередь, вопрос о площади застройки здания был исследован судом первой инстанции, который согласился с доводами Общества о том, что при расчете цены выкупа участка подлежит учету, в том числе площадь подземной части зданий, исходя из следующего.
Положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) не содержат специальных норм, регулирующих правила определения площади застройки здания, в связи с чем с учетом положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации следует руководствоваться правилами определения площади застройки сооружения, а также общими положениями о правилах подсчета площади застройки зданий, предусмотренными законодательством.
Проанализировав положения Закона о регистрации во взаимосвязи с Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, а также Сводом правил "СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденным приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что площадь застройки сооружения в целях кадастрового учета определяется как площадь проекции наземных и подземных частей сооружения, то есть совокупность проекции площадей всех конструктивных элементов объекта, включая его подземные части.
Указанный вывод также согласуется с положениями статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что здание гостиницы с подземной автостоянкой является неделимой недвижимой вещью, площадь застройки здания должна определяться с учетом всех его частей, составляющих общее целое.
Кроме того, пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения.
Комитетом не указано на наличие каких-либо строительных норм и правил, содержащих исключения для определения площади застройки зданий, сооружений, находящихся под землей.
Следовательно, в площадь застройки земельного участка следует включать площадь застройки всех вышеназванных объектов капитального строительства в их совокупности.
При ином толковании правовых норм и определении площади застройки под зданием без учета площади застройки составной подземной части этого здания нарушается принцип единства и целостности созданного неделимого объекта.
Учитывая отсутствие в законодательстве конкретной дефиниции площади застройки здания применительно к целям выкупа, рассчитанная кадастровым инженером при подготовке технического плана площадь застройки может быть применены в целях расчета выкупной цены земельного участка.
Как следует из материалов дела, технических и кадастровых паспортов зданий и сооружений, площадь застроенной части земельного участка составляет 12 899,2 кв. м, в связи с чем согласно приведенной выше формуле цена выкупа участка должна составлять 227 772 168 руб. 57 коп.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Учитывая изложенное, бездействие Комитета правомерно признано судом первой инстанции незаконным, суд справедливо обязал Комитет устранить нарушения прав и законных интересов Общества в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда путем принятия решения о выкупе земельного участка и заключения с Обществом договора купли-продажи по цене 227 772 168 руб. 57 коп.
Поскольку при заключении договора купли-продажи Фонд имущества выступает от имени и по поручению Комитета, заявленные к указанному лицу требования правомерно оставлены без удовлетворения.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)