Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 21.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей И.В.Сорокиной, В.В.Циплякова
при участии в заседании:
от истца:
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" Шимова С.Н., представителя по доверенности от 01.06.2017, Шелухина К.Ю., представителя по доверенности от 01.06.2017
от ответчика:
- Земельного комитета города Курска не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц:
- МО "город Курск" в лице Администрации города Курска не явились, извещены надлежащим образом;
- Курского городского Собрания не явились, извещены надлежащим образом;
- ОАО "Олимпиец" не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" на решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А35-3787/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" (далее - истец, ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Земельному комитету города Курска (далее - ответчик, Комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 145274ю от 22.09.2014 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327, размера арендной платы и обязании ответчика принять для расчета арендной платы коэффициент дифференциации по видам разрешенного использования земельного участка в размере 0,1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное образование "город Курск" в лице Администрации города Курска, Курское городское Собрание, ОАО "Олимпиец".
Определением Арбитражного суда Курской области от 19.01.2016 дело N А35-3787/2016 объединено с делом N А35-11755/2015 по иску Земельного комитета города Курска (далее - Комитет) к ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 412 914 руб. 89 коп., в том числе 1 233 429 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате и 179 485 руб. 65 коп. пени за период с 11.09.2014 по 18.12.2015 (с учетом уточнения).
Определением Арбитражного суда Курской области от 27.04.2016 производство по делу прекращено в части исковых требований ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" к Земельному комитету города Курска в связи отказом ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" от исковых требований.
Решением Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 (судья Курятина А.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, отказав в удовлетворении исковых требований.
Комитет в поступившем отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы и дополнения к ней.
Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы с учетом дополнения, возражения на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 20.03.2014 в адрес Комитета поступило обращение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" по вопросу заключения договора аренды земельного участка общей площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Солянка, 40, сроком на 10 лет, для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец", в связи с оформлением права собственности на здание литер А7.
Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:11, ранее предоставленного ОАО "Олимпиец" в аренду для осуществления рекреационной деятельности (эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец"), в связи с отчуждением последним ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" объекта недвижимости литер А7.
Согласно кадастровому паспорту от 24.10.2013 для названного земельного участка установлен вид разрешенного использования "Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры.
На основании постановления Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 с ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" заключен договор N 145274ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов, Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) общей площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Солянка, 40, с видом разрешенного использования: для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры, сроком с 19.05.2014 до 19.05.2024.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.
Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 22.05.2014.
Между ОАО "Олимпиец" и ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" 27.05.2014 заключен договор о совместной деятельности, предметом которого является совместная деятельность в целях организации детского оздоровительного отдыха детей в ДОЛ "Олимпиец" на взаимовыгодной основе, а том числе путем объединения денежных средств и имущества.
Постановлением Администрации города Курска от 17.10.2014 N 4019 земельному участку с кадастровым номером 46:29:103073:327 присвоен адрес: г. Курск, ул. Парк Солянка, 14Б.
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" в заявлении от 26.09.2014 в адрес Администрации города Курска просило изменить условия договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка с "эксплуатация спортивно-оздоровительного комплекса" на "для размещения детских оздоровительных лагерей" и соответственно арендной ставки с 1 на 0,1.
Комитет архитектуры и градостроительства города Курска письмом от 07.10.2014 отказал в изменении вида разрешенного использования.
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" 09.10.2014 просило изменить вид разрешенного использования земельного участка на "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов".
Постановлением Администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175 на основании указанного заявления изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327 - для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов.
Соответствующие изменения внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Согласно кадастровому паспорту от 19.01.2015 вид разрешенного использования установлен как - Р3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещение туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов. Кадастровая стоимость земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка не изменились.
В адрес Комитета поступило заявление ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" от 12.01.2015 о внесении изменений в договор аренды N 145274ю от 22.05.2014 земельного участка в части адреса участка, вида разрешенного использования "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", а также применении при расчете арендной платы процента 0,1.
Комитет письмами от 09.02.2015 и 06.04.2015 отказал ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" во внесении изменений в договор N 145274ю аренды земельного в части применения процента 0,1 с учетом согласованного сторонами вида разрешенного использования спорного земельного участка.
На основании ходатайства ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" и кадастрового паспорта земельного участка от 19.01.2015 постановлением Администрации города Курска от 16.04.2015 N 1143 принято решение о внесении изменений в постановление Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 в части разрешенного использовании земельного участка.
Соответствующее соглашение о внесении изменений в договор аренды ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" не подписано.
Комитет, ссылаясь на неисполнение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 1 233 429 руб. 24 коп. за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 и неустойки в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015.
По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.
Суды установили и материалы дела свидетельствуют, что размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 договора аренды.
Согласно приложению N 1 к договору при расчете арендной платы используется формула Ас = УПКС x Кви x К, где Кви - коэффициент вида разрешенного использования, Ка - коэффициент дифференциации по видам функционального использования земельного участка, установленный Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО и применяемый для расчета арендной платы за земли, право собственности на которые не разграничено. Вместе с тем, расчет арендной платы по договору аренды N 145274ю от 22.05.2014 произведен Комитетом в порядке, установленном решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-3-РС, с применением коэффициента 1% для земельных участков других объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-3-РС "Об утверждении на территории муниципального образования "Город Курск" процентов к удельным показателям кадастровой стоимости земли по видам функционального использования для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Курск" установлен Порядок расчета годового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Курск", согласно пункту 2 которого данный расчет производится путем умножения площади земельного участка, округленной до квадратного метра, на удельный показатель кадастровой стоимости земли по виду функционального использования с применением процента согласно приложению к настоящему решению.
В приложении к указанному решению Курского городского Собрания в пункте 10 установлены проценты к удельным показателям кадастровой стоимости по видам функционального использования для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения: земельные участки объектов отдыха детей - 0,1%; земельные участки санаториев, профилакториев, баз отдыха детей - 0,4%; земельные участки других объектов оздоровительного и рекреационного назначения - 1%.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения пунктов 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, правомерно указал, что при установлении в рамках одного вида функционального использования земельного участка под объектами оздоровительного и рекреационного назначения различных процентов к удельным показателям кадастровой стоимости в зависимости от вида размещенных на земельных участках объектов, указанные условия подлежат согласованию сторонами при заключении договора аренды или его изменении.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что договор подписан истцом и ответчиком без разногласий, так же согласован вид функционального использования земельного участка и размер арендной платы, соответствующий указанному виду разрешенного использования исходя из коэффициента 1%; земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
Правильно применив положения статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом постановления Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 818/14, суд апелляционной инстанции, обоснованно указал, что вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, и может быть изменен в соответствии с градостроительным законодательством, что должно быть отражено в ГКН. Сведения о виде разрешенного использования в таком случае изменяются на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
Заявители вправе обратиться в органы кадастрового учета и в случаях, когда формулировка вида использования нуждается в уточнении. При этом необходимо соблюсти в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать виду фактического использования участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. При отказе регистрирующего органа учесть такие изменения правообладатели вправе оспорить его решение по правилам главы 24 АПК РФ.
Судами учтены обращения общества к комитету 09.10.2014 и 12.01.2015 (после заключения договора аренды) с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка - "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", которые удовлетворены, однако, указанному виду разрешенного использования земельного участка также соответствует процент, равный 1.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что воля сторон при заключении договора аренды N 145274ю от 22.05.2014 была направлена на использование земельного участка в целях, предусматривающих применение при расчете арендной платы процентной ставки 1; доказательств изменения в установленном порядке договора аренды в части указания на использование земельного участка для объектов отдыха детей, а также невозможности использования арендованного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (постановление администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175) с целью извлечения прибыли, в материалы дела не представлено; в спорный период здание столовой использовалось для временного размещения беженцев.
С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу, об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае процента 0,1 при расчете арендной платы.
Кроме того, из сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" (т. 6, л.д. 28 - 33) следует, что с 27.03.2014 основным видом деятельности общества является деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания, а также 33 дополнительных видов деятельности (по производству, переработке мясных и пищевых продуктов, оптовая и розничная торговля, деятельность прочего сухопутного транспорта, деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания, деятельность в сфере недвижимости, аренда товаров и т.д.), однако видов деятельности в сфере отдыха детей не указано.
Довод заявителя о том, что при расчете арендной платы подлежит применению процент 0,1, поскольку арендуемый земельный участок находится в пределах территории детского оздоровительного лагеря и на нем расположено здание столовой, был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка. Как верно указал суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае возможность применения различных процентов при расчете арендной платы в различные периоды в зависимости от фактического использования обществом здания столовой в тот или иной период действия договора аренды противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 614 ГК РФ, согласно которым размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости.
Доказательства своевременного в спорный период внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды, в материалах дела отсутствуют.
Выводы судов соответствует имеющимся в деле документам и не противоречат им.
Таким образом, при отсутствии доказательств своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды, за спорный период, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 233 429 руб. 24 коп. правомерно удовлетворены судами.
Ссылаясь на положения части 1 статьи 329, статьи 330 ГК РФ о неустойке, проверив представленный расчет размера неустойки в соответствии с условиями договора аренды (п. 5.2), и признав его верным, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015. Ответчик ходатайство о снижении неустойки не заявлял, доказательств ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства не представил.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Судебная коллегия соглашается с выводами судов по изложенным в судебных актах мотивам. Доводы заявителя не опровергают сделанных судами выводов, а указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений Арбитражным судом Воронежской области и Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А35-3787/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 21.06.2017 N Ф10-2172/2017 ПО ДЕЛУ N А35-3787/2015
Требование: О взыскании задолженности, пени по арендной плате по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2017 г. по делу N А35-3787/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 21.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей И.В.Сорокиной, В.В.Циплякова
при участии в заседании:
от истца:
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" Шимова С.Н., представителя по доверенности от 01.06.2017, Шелухина К.Ю., представителя по доверенности от 01.06.2017
от ответчика:
- Земельного комитета города Курска не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц:
- МО "город Курск" в лице Администрации города Курска не явились, извещены надлежащим образом;
- Курского городского Собрания не явились, извещены надлежащим образом;
- ОАО "Олимпиец" не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" на решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А35-3787/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" (далее - истец, ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Земельному комитету города Курска (далее - ответчик, Комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 145274ю от 22.09.2014 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327, размера арендной платы и обязании ответчика принять для расчета арендной платы коэффициент дифференциации по видам разрешенного использования земельного участка в размере 0,1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное образование "город Курск" в лице Администрации города Курска, Курское городское Собрание, ОАО "Олимпиец".
Определением Арбитражного суда Курской области от 19.01.2016 дело N А35-3787/2016 объединено с делом N А35-11755/2015 по иску Земельного комитета города Курска (далее - Комитет) к ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 412 914 руб. 89 коп., в том числе 1 233 429 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате и 179 485 руб. 65 коп. пени за период с 11.09.2014 по 18.12.2015 (с учетом уточнения).
Определением Арбитражного суда Курской области от 27.04.2016 производство по делу прекращено в части исковых требований ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" к Земельному комитету города Курска в связи отказом ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" от исковых требований.
Решением Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 (судья Курятина А.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, отказав в удовлетворении исковых требований.
Комитет в поступившем отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы и дополнения к ней.
Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы с учетом дополнения, возражения на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 20.03.2014 в адрес Комитета поступило обращение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" по вопросу заключения договора аренды земельного участка общей площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Солянка, 40, сроком на 10 лет, для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец", в связи с оформлением права собственности на здание литер А7.
Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:11, ранее предоставленного ОАО "Олимпиец" в аренду для осуществления рекреационной деятельности (эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Олимпиец"), в связи с отчуждением последним ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" объекта недвижимости литер А7.
Согласно кадастровому паспорту от 24.10.2013 для названного земельного участка установлен вид разрешенного использования "Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры.
На основании постановления Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 с ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" заключен договор N 145274ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов, Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) общей площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 46:29:103073:327, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Солянка, 40, с видом разрешенного использования: для размещения спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов, клубов), для размещения гостиниц, мотелей, туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов, лыжных трасс, велосипедных, беговых и прогулочных дорожек, для размещения парков и специальных парков (зоопарков, ботанических садов для размещения комплексов), для размещения садов, скверов, бульваров, пляжей, аттракционов, луна-парков, аквапарков, для размещения объектов инженерной инфраструктуры, сроком с 19.05.2014 до 19.05.2024.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.
Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 22.05.2014.
Между ОАО "Олимпиец" и ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" 27.05.2014 заключен договор о совместной деятельности, предметом которого является совместная деятельность в целях организации детского оздоровительного отдыха детей в ДОЛ "Олимпиец" на взаимовыгодной основе, а том числе путем объединения денежных средств и имущества.
Постановлением Администрации города Курска от 17.10.2014 N 4019 земельному участку с кадастровым номером 46:29:103073:327 присвоен адрес: г. Курск, ул. Парк Солянка, 14Б.
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" в заявлении от 26.09.2014 в адрес Администрации города Курска просило изменить условия договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка с "эксплуатация спортивно-оздоровительного комплекса" на "для размещения детских оздоровительных лагерей" и соответственно арендной ставки с 1 на 0,1.
Комитет архитектуры и градостроительства города Курска письмом от 07.10.2014 отказал в изменении вида разрешенного использования.
ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" 09.10.2014 просило изменить вид разрешенного использования земельного участка на "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов".
Постановлением Администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175 на основании указанного заявления изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103073:327 - для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов.
Соответствующие изменения внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Согласно кадастровому паспорту от 19.01.2015 вид разрешенного использования установлен как - Р3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт)) для размещение туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов. Кадастровая стоимость земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка не изменились.
В адрес Комитета поступило заявление ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" от 12.01.2015 о внесении изменений в договор аренды N 145274ю от 22.05.2014 земельного участка в части адреса участка, вида разрешенного использования "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", а также применении при расчете арендной платы процента 0,1.
Комитет письмами от 09.02.2015 и 06.04.2015 отказал ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" во внесении изменений в договор N 145274ю аренды земельного в части применения процента 0,1 с учетом согласованного сторонами вида разрешенного использования спорного земельного участка.
На основании ходатайства ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" и кадастрового паспорта земельного участка от 19.01.2015 постановлением Администрации города Курска от 16.04.2015 N 1143 принято решение о внесении изменений в постановление Администрации города Курска от 19.05.2014 N 1765 в части разрешенного использовании земельного участка.
Соответствующее соглашение о внесении изменений в договор аренды ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" не подписано.
Комитет, ссылаясь на неисполнение ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 1 233 429 руб. 24 коп. за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 и неустойки в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015.
По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.
Суды установили и материалы дела свидетельствуют, что размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 договора аренды.
Согласно приложению N 1 к договору при расчете арендной платы используется формула Ас = УПКС x Кви x К, где Кви - коэффициент вида разрешенного использования, Ка - коэффициент дифференциации по видам функционального использования земельного участка, установленный Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО и применяемый для расчета арендной платы за земли, право собственности на которые не разграничено. Вместе с тем, расчет арендной платы по договору аренды N 145274ю от 22.05.2014 произведен Комитетом в порядке, установленном решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-3-РС, с применением коэффициента 1% для земельных участков других объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Решением Курского городского Собрания от 16.12.2005 N 188-3-РС "Об утверждении на территории муниципального образования "Город Курск" процентов к удельным показателям кадастровой стоимости земли по видам функционального использования для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Курск" установлен Порядок расчета годового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Курск", согласно пункту 2 которого данный расчет производится путем умножения площади земельного участка, округленной до квадратного метра, на удельный показатель кадастровой стоимости земли по виду функционального использования с применением процента согласно приложению к настоящему решению.
В приложении к указанному решению Курского городского Собрания в пункте 10 установлены проценты к удельным показателям кадастровой стоимости по видам функционального использования для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения: земельные участки объектов отдыха детей - 0,1%; земельные участки санаториев, профилакториев, баз отдыха детей - 0,4%; земельные участки других объектов оздоровительного и рекреационного назначения - 1%.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения пунктов 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, правомерно указал, что при установлении в рамках одного вида функционального использования земельного участка под объектами оздоровительного и рекреационного назначения различных процентов к удельным показателям кадастровой стоимости в зависимости от вида размещенных на земельных участках объектов, указанные условия подлежат согласованию сторонами при заключении договора аренды или его изменении.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что договор подписан истцом и ответчиком без разногласий, так же согласован вид функционального использования земельного участка и размер арендной платы, соответствующий указанному виду разрешенного использования исходя из коэффициента 1%; земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
Правильно применив положения статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом постановления Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 818/14, суд апелляционной инстанции, обоснованно указал, что вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, и может быть изменен в соответствии с градостроительным законодательством, что должно быть отражено в ГКН. Сведения о виде разрешенного использования в таком случае изменяются на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
Заявители вправе обратиться в органы кадастрового учета и в случаях, когда формулировка вида использования нуждается в уточнении. При этом необходимо соблюсти в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать виду фактического использования участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. При отказе регистрирующего органа учесть такие изменения правообладатели вправе оспорить его решение по правилам главы 24 АПК РФ.
Судами учтены обращения общества к комитету 09.10.2014 и 12.01.2015 (после заключения договора аренды) с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка - "для размещения туристических центров, детских оздоровительных лагерей, домов отдыха, профилакториев, санаториев, интернатов для престарелых, больниц, лечебных центров, школ-интернатов", которые удовлетворены, однако, указанному виду разрешенного использования земельного участка также соответствует процент, равный 1.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что воля сторон при заключении договора аренды N 145274ю от 22.05.2014 была направлена на использование земельного участка в целях, предусматривающих применение при расчете арендной платы процентной ставки 1; доказательств изменения в установленном порядке договора аренды в части указания на использование земельного участка для объектов отдыха детей, а также невозможности использования арендованного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (постановление администрации города Курска от 28.10.2014 N 4175) с целью извлечения прибыли, в материалы дела не представлено; в спорный период здание столовой использовалось для временного размещения беженцев.
С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу, об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае процента 0,1 при расчете арендной платы.
Кроме того, из сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Спортивный клуб дзюдо г. Курска" (т. 6, л.д. 28 - 33) следует, что с 27.03.2014 основным видом деятельности общества является деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания, а также 33 дополнительных видов деятельности (по производству, переработке мясных и пищевых продуктов, оптовая и розничная торговля, деятельность прочего сухопутного транспорта, деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания, деятельность в сфере недвижимости, аренда товаров и т.д.), однако видов деятельности в сфере отдыха детей не указано.
Довод заявителя о том, что при расчете арендной платы подлежит применению процент 0,1, поскольку арендуемый земельный участок находится в пределах территории детского оздоровительного лагеря и на нем расположено здание столовой, был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка. Как верно указал суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае возможность применения различных процентов при расчете арендной платы в различные периоды в зависимости от фактического использования обществом здания столовой в тот или иной период действия договора аренды противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 614 ГК РФ, согласно которым размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости.
Доказательства своевременного в спорный период внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды, в материалах дела отсутствуют.
Выводы судов соответствует имеющимся в деле документам и не противоречат им.
Таким образом, при отсутствии доказательств своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды, за спорный период, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 145274ю от 22.05.2014 за период с 10.09.2014 по 10.12.2015 в размере 1 233 429 руб. 24 коп. правомерно удовлетворены судами.
Ссылаясь на положения части 1 статьи 329, статьи 330 ГК РФ о неустойке, проверив представленный расчет размера неустойки в соответствии с условиями договора аренды (п. 5.2), и признав его верным, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 179 485 руб. 65 коп. за период с 11.09.2014 по 18.12.2015. Ответчик ходатайство о снижении неустойки не заявлял, доказательств ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства не представил.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Судебная коллегия соглашается с выводами судов по изложенным в судебных актах мотивам. Доводы заявителя не опровергают сделанных судами выводов, а указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений Арбитражным судом Воронежской области и Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 27.06.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А35-3787/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
И.В.СОРОКИНА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
И.В.СОРОКИНА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)