Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что установление для спорного участка нескольких видов разрешенного использования недопустимо.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью концерн "Кавказ" (ИНН 6150091657, ОГРН 1166196055960), органов, осуществляющих публичные полномочия: управления архитектуры и градостроительства администрации города Новочеркасска (ИНН 6150927388, ОГРН 1026102225346), администрации города Новочеркасска (ИНН 6150022660, ОГРН 1026102224884), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью концерн "Кавказ" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А53-29173/2015, установил следующее.
Закрытое акционерное общество концерн "Кавказ" (новая организационно-правовая форма - общество с ограниченной ответственностью; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации города Новочеркасска (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 27.07.2015 N 295 решения об отказе в установлении земельному участку площадью 685 кв. м с кадастровым номером 61:55:0010308:48, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Буденновская, 171/2, (далее - земельный участок) разрешенного использования под многоквартирным домом, о понуждении управления к подготовке соответствующего правового акта администрации города Новочеркасска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2016, с учетом определения об исправлении опечатки от 11.03.2016, заявление удовлетворено. Суд первой инстанции учел расположение на земельном участке пятиэтажного здания, названного в кадастровом паспорте многоквартирным домом (общежитием), указал на наличие в кадастровом паспорте земельного участка сведений о его разрешенном использовании под многоквартирным жилым домом, заключил о соответствии требований заявителя установленному правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны градостроительному регламенту и о соответствии физических характеристик земельного участка параметрам испрашиваемого разрешенного использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости.
Определениями от 31.03.2016, от 28.04.2016 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд внес изменения в сведения об организационно-правовой форме заявителя (общество с ограниченной ответственностью), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию, в порядке пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду принятия судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлек администрацию к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия. Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) дополнило предмет заявления требованием о понуждении администрации к установлению земельному участку разрешенного использования под многоквартирным жилым домом (жилыми домами).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2016 с учетом определения об исправлении опечатки от 11.03.2016 отменено, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям. Земельный участок расположен в территориальной зоне многофункциональной застройки. Общество не доказало соответствие 4-го и 5-го этажей административного здания параметрам многоквартирного жилого дома. На первых трех этажах административного здания расположены нежилые помещения. Испрашиваемое разрешенное использование земельного участка (под многоквартирного жилым домом) не соответствует фактическому использованию земельного участка и расположенного на нем административного здания.
Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Расположенное на земельном участке здание состоит на кадастровом учете с единственным назначением - многоквартирный дом. Действующее законодательство не содержит запрета на расположение в многоквартирном доме нежилых помещений. Для земельного участка с разрешенным использованием под многоквартирным домом жилищным и земельным законодательством предусмотрен особый порядок установления долей и приобретения права собственности. Законодательством не предусмотрена возможность установления для земельного участка под зданием с помещениями жилого и нежилого назначений двух видов разрешенного использования. В отзыве на кассационную жалобу управление просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальное образование город Новочеркасск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.07.2014 N 14/073 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для использования под административным зданием с 01.04.2014 по 02.07.2062. По сведениям государственного кадастра недвижимости на земельном участке расположено пятиэтажное здание с кадастровым номером 61:55:0010308:409 с назначением - многоквартирный дом и наименованием - общежитие.
Общество обратилось к главному архитектору города Новочеркасска с заявлением от 25.06.2015 N 25 об изменении разрешенного использования земельного участка под административными зданиями на разрешенное использование для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов), ссылаясь на жилое назначение помещений 4-го и 5-го этажей административного здания.
Письмом от 27.07.2015 N 295 управление известило общество о принятом решении об отказе в удовлетворении заявления. Принимая решение, управление приняло во внимание нежилой характер помещений первых трех этажей здания, недопустимость установления для земельного участка нескольких видов разрешенного использования в соответствии с назначением каждого из помещений, расположение земельного участка в территориальной зоне многофункциональной застройки, градостроительным регламентом которой в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение гостиниц и общежитий, и отсутствие возможности установления для земельного участка названного вида разрешенного использования в связи с расположением участка на внутриквартальной территории и отсутствием его непосредственного примыкания к красным линиям улиц, дорог, площадей, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования.
Считая названное решение управления незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при установлении правилами землепользования и застройки градостроительного регламента для каждой территориальной зоны учитывается возможность территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет основу правового режима не только земельных участков, но находящихся на нем зданий и используется в процессе их эксплуатации. Собственники, пользователи, владельцы и арендаторы используют земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным общеобязательным градостроительным регламентом. При отсутствии фактического вида использования земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости в соответствующем перечне градостроительного регламента, названные объекты могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом при условии, что такое использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом и при условии соблюдения требований технических регламентов. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Необходимость принятия главой местной администрации решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний предусмотрена законодателем на период до утверждения в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Положения указанной статьи должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор земельного участка не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции определялось, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Аналогичная норма содержится в пункте 13 статьи 39.20 действующей редакции Земельного кодекса.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета (пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 189). В пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом и проведения в отношении него государственного кадастрового учета до введения в действие Жилищного кодекса право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса, а если названные мероприятия проведены после введения в действие Жилищного кодекса, то право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.02.2013 N 12736/12 отметил, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
В рассматриваемом случае правила землепользования и застройки утверждены в установленном порядке, фактическое использование земельного участка и расположенного на нем здания соответствует установленному для территориальной зоны градостроительному регламенту и содержащимся в государственном кадастре недвижимости сведениям. Необходимость принятия органом местного самоуправления какого-либо акта, разрешающего, согласовывающего или утверждающего изменение разрешенного использования земельного участка и административного здания, отсутствует. Общество не доказало, что в установленном законом порядке ему предоставлялся земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, что такое строительство осуществлено, или что земельный участок формировался для эксплуатации находящегося на нем многоквартирного жилого дома. Судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка доводам общества о соответствии находящегося на земельном участке здания понятию многоквартирный жилой дом, а помещения 4-го и 5-го этажей - понятию квартира. Договор от 10.07.2014 N 14/073 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключался в порядке статьи 36 действовавшей до 01.03.2015 редакции Земельного кодекса для использования под административным зданием. Особый порядок поступления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома установлен с учетом характеристик такого дома и расположенных в нем помещений. Оспариваемое решение управления не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права заявителя как собственника помещений административного здания, арендующего земельный участок под ним.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А53-29173/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.08.2016 N Ф08-5894/2016 ПО ДЕЛУ N А53-29173/2015
Требование: О признании незаконным отказа в установлении земельному участку разрешения использования под многоквартирный дом, понуждении к подготовке соответствующего разрешения.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что установление для спорного участка нескольких видов разрешенного использования недопустимо.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу N А53-29173/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью концерн "Кавказ" (ИНН 6150091657, ОГРН 1166196055960), органов, осуществляющих публичные полномочия: управления архитектуры и градостроительства администрации города Новочеркасска (ИНН 6150927388, ОГРН 1026102225346), администрации города Новочеркасска (ИНН 6150022660, ОГРН 1026102224884), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью концерн "Кавказ" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А53-29173/2015, установил следующее.
Закрытое акционерное общество концерн "Кавказ" (новая организационно-правовая форма - общество с ограниченной ответственностью; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации города Новочеркасска (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 27.07.2015 N 295 решения об отказе в установлении земельному участку площадью 685 кв. м с кадастровым номером 61:55:0010308:48, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, ул. Буденновская, 171/2, (далее - земельный участок) разрешенного использования под многоквартирным домом, о понуждении управления к подготовке соответствующего правового акта администрации города Новочеркасска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2016, с учетом определения об исправлении опечатки от 11.03.2016, заявление удовлетворено. Суд первой инстанции учел расположение на земельном участке пятиэтажного здания, названного в кадастровом паспорте многоквартирным домом (общежитием), указал на наличие в кадастровом паспорте земельного участка сведений о его разрешенном использовании под многоквартирным жилым домом, заключил о соответствии требований заявителя установленному правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны градостроительному регламенту и о соответствии физических характеристик земельного участка параметрам испрашиваемого разрешенного использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости.
Определениями от 31.03.2016, от 28.04.2016 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд внес изменения в сведения об организационно-правовой форме заявителя (общество с ограниченной ответственностью), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию, в порядке пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду принятия судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлек администрацию к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия. Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) дополнило предмет заявления требованием о понуждении администрации к установлению земельному участку разрешенного использования под многоквартирным жилым домом (жилыми домами).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2016 с учетом определения об исправлении опечатки от 11.03.2016 отменено, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям. Земельный участок расположен в территориальной зоне многофункциональной застройки. Общество не доказало соответствие 4-го и 5-го этажей административного здания параметрам многоквартирного жилого дома. На первых трех этажах административного здания расположены нежилые помещения. Испрашиваемое разрешенное использование земельного участка (под многоквартирного жилым домом) не соответствует фактическому использованию земельного участка и расположенного на нем административного здания.
Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Расположенное на земельном участке здание состоит на кадастровом учете с единственным назначением - многоквартирный дом. Действующее законодательство не содержит запрета на расположение в многоквартирном доме нежилых помещений. Для земельного участка с разрешенным использованием под многоквартирным домом жилищным и земельным законодательством предусмотрен особый порядок установления долей и приобретения права собственности. Законодательством не предусмотрена возможность установления для земельного участка под зданием с помещениями жилого и нежилого назначений двух видов разрешенного использования. В отзыве на кассационную жалобу управление просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что муниципальное образование город Новочеркасск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.07.2014 N 14/073 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для использования под административным зданием с 01.04.2014 по 02.07.2062. По сведениям государственного кадастра недвижимости на земельном участке расположено пятиэтажное здание с кадастровым номером 61:55:0010308:409 с назначением - многоквартирный дом и наименованием - общежитие.
Общество обратилось к главному архитектору города Новочеркасска с заявлением от 25.06.2015 N 25 об изменении разрешенного использования земельного участка под административными зданиями на разрешенное использование для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов), ссылаясь на жилое назначение помещений 4-го и 5-го этажей административного здания.
Письмом от 27.07.2015 N 295 управление известило общество о принятом решении об отказе в удовлетворении заявления. Принимая решение, управление приняло во внимание нежилой характер помещений первых трех этажей здания, недопустимость установления для земельного участка нескольких видов разрешенного использования в соответствии с назначением каждого из помещений, расположение земельного участка в территориальной зоне многофункциональной застройки, градостроительным регламентом которой в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение гостиниц и общежитий, и отсутствие возможности установления для земельного участка названного вида разрешенного использования в связи с расположением участка на внутриквартальной территории и отсутствием его непосредственного примыкания к красным линиям улиц, дорог, площадей, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования.
Считая названное решение управления незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при установлении правилами землепользования и застройки градостроительного регламента для каждой территориальной зоны учитывается возможность территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет основу правового режима не только земельных участков, но находящихся на нем зданий и используется в процессе их эксплуатации. Собственники, пользователи, владельцы и арендаторы используют земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным общеобязательным градостроительным регламентом. При отсутствии фактического вида использования земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости в соответствующем перечне градостроительного регламента, названные объекты могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом при условии, что такое использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом и при условии соблюдения требований технических регламентов. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Необходимость принятия главой местной администрации решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний предусмотрена законодателем на период до утверждения в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Положения указанной статьи должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор земельного участка не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции определялось, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Аналогичная норма содержится в пункте 13 статьи 39.20 действующей редакции Земельного кодекса.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета (пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 189). В пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом и проведения в отношении него государственного кадастрового учета до введения в действие Жилищного кодекса право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса, а если названные мероприятия проведены после введения в действие Жилищного кодекса, то право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.02.2013 N 12736/12 отметил, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
В рассматриваемом случае правила землепользования и застройки утверждены в установленном порядке, фактическое использование земельного участка и расположенного на нем здания соответствует установленному для территориальной зоны градостроительному регламенту и содержащимся в государственном кадастре недвижимости сведениям. Необходимость принятия органом местного самоуправления какого-либо акта, разрешающего, согласовывающего или утверждающего изменение разрешенного использования земельного участка и административного здания, отсутствует. Общество не доказало, что в установленном законом порядке ему предоставлялся земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, что такое строительство осуществлено, или что земельный участок формировался для эксплуатации находящегося на нем многоквартирного жилого дома. Судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка доводам общества о соответствии находящегося на земельном участке здания понятию многоквартирный жилой дом, а помещения 4-го и 5-го этажей - понятию квартира. Договор от 10.07.2014 N 14/073 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключался в порядке статьи 36 действовавшей до 01.03.2015 редакции Земельного кодекса для использования под административным зданием. Особый порядок поступления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома установлен с учетом характеристик такого дома и расположенных в нем помещений. Оспариваемое решение управления не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права заявителя как собственника помещений административного здания, арендующего земельный участок под ним.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А53-29173/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)