Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: Муратов А.А. - приказ N 16 от 16.08.2011 года, протокол N 2 от 15.08.2011 года, трудовой договор N 7 от 16.08.2011 года; Машкин С.А. по доверенности от 11.01.2016 года (сроком до 31.12.2016 года)
от заинтересованного лица: без участия (извещено)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (N 07АП-6905/16)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 17 июня 2016 года по делу N А03-20833/2015 (судья Музюкин Д.В.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис", г. Барнаул (ИНН 2223043724, ОГРН 1032202070823)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Барнаула, г. Барнаул
о признании недействительными отказов в заключении договора купли-продажи земельного участка, выраженных в письмах от 28.07.2015 года за N 24/8460 и от 23.11.2015 года за N 24/13175, обязании расторгнуть договор аренды земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, определив в нем выкупную цену в размере 6 451 980 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (далее по тексту - заявитель, ООО "Группа-Сервис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительными отказов, выраженных в письмах от 28.07.2015 года за N 24/8460 и от 23.11.2015 года за N 24/13175, обязании расторгнуть договор аренды земельного участка N 1256 от 24.02.2009 года, обязании заключить с ООО "Группа-Сервис" договор купли-продажи земельного участка по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, определив в нем выкупную цену в размере 6 451 980 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация города Барнаула (далее по тексту - третье лицо, Администрация).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Группа-Сервис" требований, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права; неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо ссылается на не принятие судом первой инстанции во внимание того факта, что право собственности на рынок по продаже автомобилей и запасных частей зарегистрировано заявителем позднее, чем подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность; на момент обращения заявителя о предоставлении земельного участка объект недвижимости отсутствовал, поскольку его строительство не завершено; выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости не завершено; у заявителя не возникло право приобретения земельного участка в собственность; судом первой инстанции неправильно определен размер выкупной стоимости земельного участка.
Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заинтересованного лица не подлежащей удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Письменный отзыв ООО "Группа-Сервис" приобщен к материалам дела.
Администрация города Барнаула отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представила.
Заинтересованное лицо и третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Барнаула N 3096 от 12.10.2004 года ООО "Группа-Сервис" согласовано место размещения рынка по продаже автомобилей и запасных частей на земельном участке примерной площадью 5,0 га по Павловскому тракту, 307 в г. Барнауле, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 12.04.2004 года N 356.
Постановлением Администрации г. Барнаула N 211 от 31.01.2007 года Обществу согласовано место размещения рынка по продаже автомобилей и запасных частей (прирезка территории) на земельном участке примерной площадью 4,0 га по Павловскому тракту, 307, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 14.12.2005 года N 1517.
Постановлением администрации г. Барнаула N 282 от 08.02.2007 года принято решение об утверждении проекта границ земельного участка площадью 5,2503 га по адресу: Павловский тракт, 307, и о предоставлении Обществу вышеназванного участка в аренду сроком на пять лет. Во исполнение данного постановления с ООО "Группа-Сервис" заключен договор аренды земельного участка N 13324 от 09.02.2007 года.
Постановлением Администрации Алтайского края от 08.05.2007 года N 195 утвержден, в частности, план организации рынков на территории Алтайского края, пунктом 40 которого по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 предусмотрено наличие действующего специализированного рынка.
18.06.2007 года Комитетом по потребительскому рынку и услугам выдано разрешение N 9 на право организации специализированного рынка Обществу на срок до 01 июня 2008 года.
Постановлением администрации г. Барнаула от 15.08.2007 года N 2535 после уточнения границ и площади утвержден проект границ земельного участка площадью 9,0937 га для эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
01.09.2007 года Комитет по архитектуре и развитию города Администрации г. Барнаула выдал Обществу разрешение N 56 на строительство рынка по продаже автомобилей и запасных частей (первая очередь строительства), расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307.
По завершении первой очереди Комитет по строительству и газификации администрации г. Барнаула 14.03.2008 года выдал Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 22302000-23.
31.03.2008 года Общество зарегистрировало право собственности на объекты, возведенные в ходе первой очереди строительства, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
09.06.2008 года Комитетом по потребительскому рынку и услугам продлено выданное ранее Обществу разрешение N 9 на право организации специализированного рынка на срок до 01.06.2013 года.
Во исполнение решения Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2009 года по делу N А03-9396/2008-17, на основании распоряжения Управления от 24.02.2009 года N 613 между Обществом и Управлением 24.02.2009 года заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1256-з, по условиям которого спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу сроком на 5 лет для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Постановлением администрации г. Барнаула от 25.06.2010 года N 1859 утвержден градостроительный план спорного земельного участка для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
19.07.2012 года Краевым автономным учреждением "Государственная экспертиза Алтайского края" утверждено положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей по адресу: Павловский тракт, 307 в г. Барнауле".
Во исполнение решений Арбитражного суда Алтайского края по делам N А03-15298/2012, N А03-9628/2013 Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула выдал Обществу разрешение на строительство рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.02.2014 года по делу N А03-9278/2013 постановление Администрации г. Барнаула от 06.06.2013 года N 2040 об отказе в продлении ООО "Группа-Сервис" разрешения на право организации розничного рынка признано незаконным. Суд обязал Администрацию г. Барнаула продлить ООО "Группа-Сервис" разрешение от 09.06.2008 года N 10 на право организации специализированного рынка сроком на 5 лет.
Постановлением от 28.06.2013 года N 338 Администрация Алтайского края внесла изменения в свое постановление от 08.05.2007 года N 195, в связи с чем спорный рынок исключен из плана организации рынков на территории Алтайского края.
Решением от 25.08.2014 года по делу N А03-6472/2014 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконными данные действия Администрации Алтайского края и обязал ее включить специализированный рынок, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, в план организации рынков на территории Алтайского края.
Постановлением от 18.12.2014 года N 560 Администрация Алтайского края внесла изменения в свое постановление 08.05.2007 года N 195, признав абзац второй пункта 1 "план организации рынков на территории Алтайского края" утратившим силу.
В свою очередь, утвердив распоряжением от 22.12.2014 года N 438-р новый план организации рынков на территории Алтайского края, Администрация Алтайского края не включила в него специализированный рынок, находящийся по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 307.
Решением по делу N А03-4649/2015 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконными бездействие администрации Алтайского края по невключению в план организации рынков на территории Алтайского края, утвержденный распоряжением Администрации Алтайского края от 22.12.2014 года N 438-р, специализированного рынка, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, и обязал Администрацию Алтайского края включить данный рынок в план организации рынков на территории Алтайского края путем внесения соответствующих изменений в распоряжение от 22.12.2014 года N 438-р.
Решением Арбитражного суда от 04.02.2014 года по делу N А03-9278/2013 постановление Администрации г. Барнаула от 06.06.2013 года N 2040 об отказе в продлении ООО "Группа-Сервис" разрешения на право организации розничного рынка признано полностью незаконным. Суд обязал Администрацию г. Барнаула продлить Обществу разрешение от 09.06.2008 года N 10 на право организации специализированного рынка сроком на 5 лет.
Постановлением от 29.12.2014 года по делу N А03-5354/2014 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал незаконным односторонний отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора от 24.02.2009 года N 1256-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и от его продления, выраженный в уведомлении от 07.03.2014 года N 24/2921, и обязал Управление продлить указанный договор аренды на тех же условиях.
Решением от 19.05.2015 года по делу N А03-2019/2015 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконным оформленный письмом от 23.01.2014 года N 251-3/к-08-18 отказ Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в выдаче ООО "Группа-Сервис" разрешения на ввод в эксплуатацию законченного объекта капитального строительства "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей, 1 этап строительства - административное здание" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт 307, и обязал Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выдать данное разрешение.
09.07.2015 года ООО "Группа-Сервис" обратилось в Управление с заявлениями N N 2212, 2213, в которых просило расторгнуть договор аренды от 24.02.2009 года N 1256-з, после чего предоставить спорный земельный участок в собственность.
Письмом от 28.07.2015 года за N 24/8460 Управление отказало Обществу в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность, указав, что, учитывая наличие на земельном участке по адресу: г. Барнаул, тракт Павловский, 307 четырех объектов незавершенного строительства, принимая во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых данный участок формировался, Управление считает, что строительство объектов капитального строительства рынка по продаже автомобилей и запасных частей в полном объеме не завершено, цель предоставления данного земельного участка не достигнута. Наличие же капитальных объектов, возведенных Обществом на данном земельном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку Общество возвело не все объекты, в целях строительства которых участок предоставлен в аренду.
28.10.2015 года Общество повторно обратилось в Управление с аналогичными заявлениями (N N 3410, 3412), приложив расчет, согласно которому выкупная стоимость земельного участка должна составить 6 451 980 рублей.
Письмом от 23.11.2015 года за N 24/13045 Управление повторно отказало Обществу по аналогичным основаниям. В отношении размера выкупной цены Управление указало, что согласно постановлению Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371 цена выкупа устанавливается для земельных участков, в размере его кадастровой стоимости.
Полагая, что указанные отказы Управления нарушают исключительное право Общества на приобретение спорного земельного участка в собственность, ООО "Группа- Сервис" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с настоящими требованиями.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта, действия (бездействия) закону возлагается на орган, принявший акт, совершивший действие; обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за признанием акта недействительным, действия (бездействия) незаконным.
Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
С 01.03.2015 года предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано главой V.1 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, аналогичной по содержанию статье 36 ЗК РФ (действовала до 01.03.2015 года), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности: нежилое здание рынка по продаже автомобилей и запасных частей общей площадью 892,6 кв. м, административное здание литер Б общей площадью 64,5 кв. м, здание контрольно-пропускного пункта литер В общей площадью 5,9 кв. м, контрольно-пропускного пункта литер Д общей площадью 5,9 кв. м, сооружение - пожарный резервуар литер 5 общей площадью 29 кв. м, сооружение - мачта освещения литер 1 общей площадью 0,3 кв. м, сооружение - мачта освещения литер 2 общей площадью 0,3 кв. м, кабельная линии электропередач литер 4 общей протяженностью 272 м, освещение территории рынка литер 3 общей протяженностью 1 135 м, водопроводная сеть литер 1 общей протяженностью 242 м, канализационная сеть литер 1 общей протяженностью 196 м, локальные очистные сооружения литер 7 общей протяженностью 26 м.
При рассмотрении дела N А03-9278/13 судами установлено, что рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 является специализированным рынком по продаже автомобилей.
Пунктами 2, 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 года N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) установлено, что специализированный рынок - это одна из разновидностей розничного рынка, в свою очередь, представляющего собой имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.
Вышеуказанные здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 и принадлежащие на праве собственности Обществу, образуют единый имущественный комплекс розничного рынка.
Таким образом, учитывая положения, закрепленные в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3, пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел правильному к выводу о том, что ООО "Группа-Сервис" имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка.
Статьей 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено в пункте 1 названной нормы.
Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
Исходя из представленных материалов дела, заявления Общества от 09.07.2015 года и от 28.10.2015 года соответствовали положениям пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ, вследствие чего они не были возвращены Обществу и рассмотрены Управлением по существу.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены в статье 39.16 ЗК РФ
Предоставленные Управлением отказы в предоставлении земельного участка, не содержат в себе ни одного из оснований для отказа из перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, что не оспорено Управлением.
Таким образом, указанное обстоятельство является достаточным основанием для признания оспариваемых отказов незаконными как нарушающими статью 39.16 ЗК РФ.
Кроме того, в обоснование отказов Управление указало на то, что такой объект недвижимости как рынок по продаже автомобилей и запасных частей отсутствовал, поскольку его строительство не завершено, что подтверждается наличием на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, что на спорном на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, в том числе: объект незавершенного строительства (площадь застройки - 647,1 кв. м, степень готовности объекта - 9%), объект незавершенного строительства (площадь застройки - 185,3 кв. м, степень готовности объекта - 4%), объект незавершенного строительства (площадь застройки - 358,3 кв. м, степень готовности объекта - 4%), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.11.2013 года.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что цель предоставления спорного земельного участка не достигнута, как следует из доводов заинтересованного лица.
Спорный земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Как следует из материалов дела, специализированный автомобильный рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 является действующим.
Указанный вывод также отражен в решении Арбитражного суда Алтайского края от 17.07.2015 года по делу N А03-4649/2015. У Общества имеется разрешение на размещение специализированного рынка по Павловскому тракту, 307 в г. Барнауле, сроком действия до 31.05.2018 года. Спорный рынок включен в план организации рынков на территории Алтайского края. На территории рынка осуществляется продажа автомобилей, что Управлением не оспаривается.
Более того, один из принадлежащих Обществу на праве собственности объект права так и поименован: "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей".
Недостроенные объекты, как следует из пояснений представителя истца и текста уточненного заявления, к осуществлению непосредственной деятельности рынка - деятельности по продаже товаров, отношения не имеют и носят вспомогательный характер (здания автомойки, кафе и шиномонтажной мастерской). Наличие либо отсутствие данных объектов на территории рынка никаким образом не может повлиять на его функционирование.
Таким образом, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае наличие на спорном земельном участке трех незавершенных строительством объектов не препятствует передаче земельного участка в собственность Общества, поскольку цель предоставления земельного участка Обществу в аренду достигнута: специализированный автомобильный рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 построен, введен в эксплуатацию и эксплуатируется Обществом.
Иного апеллянтом не доказано.
Доводы Управления о несоразмерности площади спорного земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости судом первой инстанции отклонены на основании следующего.
Площадь спорного земельного участка составляет 9,0937 га. Для разрешения вопросов о том, какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и имеющего в своем составе торговые места, а также вопроса о том, какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, арбитражным судом по ходатайству Управления назначена судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и имеющего в своем составе торговые места при минимальных значениях расчетных коэффициентов составляет 8,795 га. Максимальная площадь земельного участка составляет 399 294 м2 (39,9 га).
Указанная площадь действительна при установлении для объекта V класса - санитарно-защитной зоны 50 метров, снаружи, от границ земельного участка.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, составляет 1,1908 га.
Экспертом также отмечено, что эксплуатация указанных объектов не может осуществляться отдельно от имущественного комплекса рынка, в связи с чем, с учетом экспертной оценки, минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, определена в размере 8,795 га.
Расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие Обществу, возводились последним не как разрозненные и невзаимосвязанные друг с другом строения и сооружения, а как составляющие единый комплекс объекты, совокупность которых позволила Обществу создать функционирующий рынок по продаже автомобилей, то есть привести фактическое использование спорного земельного участка к разрешенному виду, указанному в кадастровом паспорте: строительство ввод в эксплуатацию и эксплуатация рынка по продаже автомобилей.
Имеющиеся на рынке объекты недвижимости сами по себе не имеют практической ценности без площадей для размещения автомобилей, являющихся предметом заключаемых на рынке сделок купли-продажи.
При рассмотрении дела N А03-9278/2013 суды всех инстанций пришли к следующим выводам:
В рассматриваемой ситуации предлагаемые к продаже автомобили располагаются на открытом воздухе, где покупатели осматривают товар, поскольку специфика любого автомобильного рынка заключается в том, что продаваемый товар - автомобили располагается на открытом воздухе. Оформление сделок с учетом специфики товара происходит в административном здании, в котором находятся торговые места продавцов, оборудованные необходимой оргтехникой. Применительно к специализированному автомобильному рынку торговая площадь будет складываться из площади земельного участка, на котором располагаются продаваемые автомобили, и площади занимаемых продавцами торговых мест в административном здании, где оформляются сделки.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал обоснованными доводы заявителя о том, что площадь спорного земельного участка, истребуемого Обществом, является соразмерной площади принадлежащих Обществу объектов недвижимости с учетом невозможности их эксплуатации в отрыве от торговой площади рынка.
Ссылка заинтересованного лица на принятое Администрацией г. Барнаула постановление от 26.05.2015 года N 812 "Об утверждении проекта планировки и межевания территории: "Многоэтажная застройка, объекты общественного, коммунального назначения, инженерные сети и сооружения в квартале N 2011 в городе Барнауле в границах улиц Взлетной, Сергея Ускова, тракта Павловского, проезда Северного Власихинского" (Согласно данному проекту на месте спорного земельного участка планируется возведение многоэтажных жилых домов, детского сада), обоснованно отклонена судом первой инстанции в силу того, что оценка о возведении жилых домов на месте спорного земельного участка неоднократно дана судебными инстанциями, в том числе: отклоняя доводы Администрации Алтайского края о невозможности размещения на спорном земельном участке рынка по продаже автомобилей, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 27.01.2016 года N Ф04-28897/2015 по делу N А03-4649/2015 указал буквально следующее: "Постановлением от 29.05.2013 года Седьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 29.05.2013 года Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А03-15298/2012, установлено, что согласно фрагментам генерального плана застройки города часть арендуемого обществом земельного участка (как следствие места размещения Рынка) расположена в общественно-деловой зоне, а часть - в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, но градостроительный план земельного участка утвержден в установленном законом порядке, а согласно заключению государственной экспертизы схема планировочной организации земельного участка разработана в отведенных границах. Кроме того, территория рынка не являлась вновь отведенной, первичное разрешение на организацию выдано 18.06.2007 года, а земельный участок для размещения рынка первоначально определен Постановлением администрации города от 12.10.2004 года, земельный участок принадлежит заявителю на праве аренды сроком до 29.12.2019 года; на земельном участке построены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности; имеется действующее до 31.05.2018 года разрешение на размещение специализированного рынка.
Указанные обстоятельства подтверждаются также вступившим в законную силу решением от 25.08.2014 года Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-6472/2014, оставленным без изменения постановлением от 24.10.2014 года Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 30.01.2015 года Арбитражного суда Западно-Сибирского округа".
Таким образом, у заявителя имеется преимущественное право на получение в собственность спорного земельного участка без проведения торгов.
Доводы Управления о неправильном определении судом первой инстанции размера выкупной стоимости земельного участка, также являются неправомерными.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.02.2013 года по делу N А03-17732/2012 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, что составило 86 026 400 руб.
Управление ссылается на тот факт, что, поскольку постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:030309:6 утверждена в размере 635 017 617,85 рублей, то при определении выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться исходя из данного размера кадастровой стоимости, действующего в настоящее время.
Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.12.2015 года следует, что сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 635 017 617,85 рублей, утвержденные постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472, внесены в государственный кадастр недвижимости 06.12.2015 года.
С соответствующими заявлениями Общество обратилось в Управление ранее указанной даты, следовательно, при определении выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться исходя из кадастровой стоимости, установленной судом - 86 026 400 руб.
В связи с указанным отклонено ходатайство Управления о приостановлении производства по делу до рассмотрения Алтайским краевым судом дела N 3а-71/2016 по административному исковому заявлению ООО "Группа-Сервис" об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472.
Согласно расчету истца размер выкупной цены спорного земельного участка составляет 6 451 980 руб. (86 026 400 руб. *1,5% *5), где 86 026 400 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 1,5% - ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных, в том числе для размещения объектов торговли (решение Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года N 839); 5 - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка (постановление Администрации Алтайского края от 22.10.2008 года N 448).
Управление указывает на необходимость руководствоваться постановлением Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371, утвердившим Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Алтайского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов. В соответствии с п. 2 данного Порядка по общему правилу цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Постановление Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Алтайского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов" опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 23.09.2015 года и с указанной даты вступило в законную силу.
Первоначально Общество обратилось с заявлением в Управление 09.07.2015 года, следовательно, нормы вышеуказанного постановления к правоотношениям сторон не применимы.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что постановление Администрации Алтайского края от 22.10.2008 года N 448 "Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" утратило силу в связи с изданием постановления Администрации Алтайского края от 08.06.2015 года N 216 "О признании утратившими силу некоторых постановлений Администрации края", вступившего в силу 09.06.2015 года.
Какие-либо иные нормативные акты, устанавливающие порядок определения цены земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, в Алтайском крае в период с 09.06.2015 года по 23.09.2015 года отсутствовали.
Учитывая указанные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу, что в подобной ситуации необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога".
Данные разъяснения высшим судебным органом были даны исходя из действовавшей на тот момент времени редакции статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. В настоящее время норма, предусматривающая возможность применения при данных обстоятельствах минимальной ставки земельного налога, в статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ отсутствует.
На сегодняшний день, как и в 2015 году пункты 1 и 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ изложены в следующей редакции: "1. До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
До 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В связи с тем, что ООО "Группа-Сервис" не относится к лицам, указанным в пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, следует руководствоваться положениями пункта 2 указанной статьи закона.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте города Барнаула http://barnaul.org/gorod/vchera_i_segodnya/geografiya/, по состоянию на 01.01.2106 года население города составляло 700 236 человек.
Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ выкупная цена спорного земельного участка равна пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года N 839 утверждено Положение о земельном налоге на территории городского округа - города Барнаула Алтайского края.
Согласно разделу 2 данного Положения налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации. Для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания налоговая ставка составляет 1,5%.
Таким образом, представленный истцом расчет выкупной цены спорного земельного участка, который составляет 6 451 980 руб. (86 026 400 руб. *1,5% *5) является верным.
Доводы Управления о том, что применение положений пункта 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ возможно только в случае обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган до 01.07.2012 года основаны на неверном толковании закона.
Исходя из характера отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.20 Земельного кодекса, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, следует, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.
Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.
Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 года N 187-О, из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса, с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные ООО "Группа-Сервис" требования, признав отказы Главного управления имущественных отношений Алтайского края в предоставлении в собственность земельного участка площадью 9,0937 га с кадастровым номером 22:63:030309:6, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, полностью незаконными.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется, при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-20833/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2016 N 07АП-6905/2016 ПО ДЕЛУ N А03-20833/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А03-20833/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: Муратов А.А. - приказ N 16 от 16.08.2011 года, протокол N 2 от 15.08.2011 года, трудовой договор N 7 от 16.08.2011 года; Машкин С.А. по доверенности от 11.01.2016 года (сроком до 31.12.2016 года)
от заинтересованного лица: без участия (извещено)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (N 07АП-6905/16)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 17 июня 2016 года по делу N А03-20833/2015 (судья Музюкин Д.В.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис", г. Барнаул (ИНН 2223043724, ОГРН 1032202070823)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Барнаула, г. Барнаул
о признании недействительными отказов в заключении договора купли-продажи земельного участка, выраженных в письмах от 28.07.2015 года за N 24/8460 и от 23.11.2015 года за N 24/13175, обязании расторгнуть договор аренды земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, определив в нем выкупную цену в размере 6 451 980 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Группа-Сервис" (далее по тексту - заявитель, ООО "Группа-Сервис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительными отказов, выраженных в письмах от 28.07.2015 года за N 24/8460 и от 23.11.2015 года за N 24/13175, обязании расторгнуть договор аренды земельного участка N 1256 от 24.02.2009 года, обязании заключить с ООО "Группа-Сервис" договор купли-продажи земельного участка по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, определив в нем выкупную цену в размере 6 451 980 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация города Барнаула (далее по тексту - третье лицо, Администрация).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Группа-Сервис" требований, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права; неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо ссылается на не принятие судом первой инстанции во внимание того факта, что право собственности на рынок по продаже автомобилей и запасных частей зарегистрировано заявителем позднее, чем подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность; на момент обращения заявителя о предоставлении земельного участка объект недвижимости отсутствовал, поскольку его строительство не завершено; выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости не завершено; у заявителя не возникло право приобретения земельного участка в собственность; судом первой инстанции неправильно определен размер выкупной стоимости земельного участка.
Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заинтересованного лица не подлежащей удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Письменный отзыв ООО "Группа-Сервис" приобщен к материалам дела.
Администрация города Барнаула отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представила.
Заинтересованное лицо и третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Барнаула N 3096 от 12.10.2004 года ООО "Группа-Сервис" согласовано место размещения рынка по продаже автомобилей и запасных частей на земельном участке примерной площадью 5,0 га по Павловскому тракту, 307 в г. Барнауле, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 12.04.2004 года N 356.
Постановлением Администрации г. Барнаула N 211 от 31.01.2007 года Обществу согласовано место размещения рынка по продаже автомобилей и запасных частей (прирезка территории) на земельном участке примерной площадью 4,0 га по Павловскому тракту, 307, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 14.12.2005 года N 1517.
Постановлением администрации г. Барнаула N 282 от 08.02.2007 года принято решение об утверждении проекта границ земельного участка площадью 5,2503 га по адресу: Павловский тракт, 307, и о предоставлении Обществу вышеназванного участка в аренду сроком на пять лет. Во исполнение данного постановления с ООО "Группа-Сервис" заключен договор аренды земельного участка N 13324 от 09.02.2007 года.
Постановлением Администрации Алтайского края от 08.05.2007 года N 195 утвержден, в частности, план организации рынков на территории Алтайского края, пунктом 40 которого по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 предусмотрено наличие действующего специализированного рынка.
18.06.2007 года Комитетом по потребительскому рынку и услугам выдано разрешение N 9 на право организации специализированного рынка Обществу на срок до 01 июня 2008 года.
Постановлением администрации г. Барнаула от 15.08.2007 года N 2535 после уточнения границ и площади утвержден проект границ земельного участка площадью 9,0937 га для эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
01.09.2007 года Комитет по архитектуре и развитию города Администрации г. Барнаула выдал Обществу разрешение N 56 на строительство рынка по продаже автомобилей и запасных частей (первая очередь строительства), расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307.
По завершении первой очереди Комитет по строительству и газификации администрации г. Барнаула 14.03.2008 года выдал Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 22302000-23.
31.03.2008 года Общество зарегистрировало право собственности на объекты, возведенные в ходе первой очереди строительства, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
09.06.2008 года Комитетом по потребительскому рынку и услугам продлено выданное ранее Обществу разрешение N 9 на право организации специализированного рынка на срок до 01.06.2013 года.
Во исполнение решения Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2009 года по делу N А03-9396/2008-17, на основании распоряжения Управления от 24.02.2009 года N 613 между Обществом и Управлением 24.02.2009 года заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1256-з, по условиям которого спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу сроком на 5 лет для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Постановлением администрации г. Барнаула от 25.06.2010 года N 1859 утвержден градостроительный план спорного земельного участка для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
19.07.2012 года Краевым автономным учреждением "Государственная экспертиза Алтайского края" утверждено положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей по адресу: Павловский тракт, 307 в г. Барнауле".
Во исполнение решений Арбитражного суда Алтайского края по делам N А03-15298/2012, N А03-9628/2013 Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула выдал Обществу разрешение на строительство рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.02.2014 года по делу N А03-9278/2013 постановление Администрации г. Барнаула от 06.06.2013 года N 2040 об отказе в продлении ООО "Группа-Сервис" разрешения на право организации розничного рынка признано незаконным. Суд обязал Администрацию г. Барнаула продлить ООО "Группа-Сервис" разрешение от 09.06.2008 года N 10 на право организации специализированного рынка сроком на 5 лет.
Постановлением от 28.06.2013 года N 338 Администрация Алтайского края внесла изменения в свое постановление от 08.05.2007 года N 195, в связи с чем спорный рынок исключен из плана организации рынков на территории Алтайского края.
Решением от 25.08.2014 года по делу N А03-6472/2014 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконными данные действия Администрации Алтайского края и обязал ее включить специализированный рынок, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, в план организации рынков на территории Алтайского края.
Постановлением от 18.12.2014 года N 560 Администрация Алтайского края внесла изменения в свое постановление 08.05.2007 года N 195, признав абзац второй пункта 1 "план организации рынков на территории Алтайского края" утратившим силу.
В свою очередь, утвердив распоряжением от 22.12.2014 года N 438-р новый план организации рынков на территории Алтайского края, Администрация Алтайского края не включила в него специализированный рынок, находящийся по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 307.
Решением по делу N А03-4649/2015 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконными бездействие администрации Алтайского края по невключению в план организации рынков на территории Алтайского края, утвержденный распоряжением Администрации Алтайского края от 22.12.2014 года N 438-р, специализированного рынка, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, и обязал Администрацию Алтайского края включить данный рынок в план организации рынков на территории Алтайского края путем внесения соответствующих изменений в распоряжение от 22.12.2014 года N 438-р.
Решением Арбитражного суда от 04.02.2014 года по делу N А03-9278/2013 постановление Администрации г. Барнаула от 06.06.2013 года N 2040 об отказе в продлении ООО "Группа-Сервис" разрешения на право организации розничного рынка признано полностью незаконным. Суд обязал Администрацию г. Барнаула продлить Обществу разрешение от 09.06.2008 года N 10 на право организации специализированного рынка сроком на 5 лет.
Постановлением от 29.12.2014 года по делу N А03-5354/2014 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал незаконным односторонний отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора от 24.02.2009 года N 1256-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и от его продления, выраженный в уведомлении от 07.03.2014 года N 24/2921, и обязал Управление продлить указанный договор аренды на тех же условиях.
Решением от 19.05.2015 года по делу N А03-2019/2015 Арбитражный суд Алтайского края признал незаконным оформленный письмом от 23.01.2014 года N 251-3/к-08-18 отказ Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в выдаче ООО "Группа-Сервис" разрешения на ввод в эксплуатацию законченного объекта капитального строительства "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей, 1 этап строительства - административное здание" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Павловский тракт 307, и обязал Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выдать данное разрешение.
09.07.2015 года ООО "Группа-Сервис" обратилось в Управление с заявлениями N N 2212, 2213, в которых просило расторгнуть договор аренды от 24.02.2009 года N 1256-з, после чего предоставить спорный земельный участок в собственность.
Письмом от 28.07.2015 года за N 24/8460 Управление отказало Обществу в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность, указав, что, учитывая наличие на земельном участке по адресу: г. Барнаул, тракт Павловский, 307 четырех объектов незавершенного строительства, принимая во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых данный участок формировался, Управление считает, что строительство объектов капитального строительства рынка по продаже автомобилей и запасных частей в полном объеме не завершено, цель предоставления данного земельного участка не достигнута. Наличие же капитальных объектов, возведенных Обществом на данном земельном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку Общество возвело не все объекты, в целях строительства которых участок предоставлен в аренду.
28.10.2015 года Общество повторно обратилось в Управление с аналогичными заявлениями (N N 3410, 3412), приложив расчет, согласно которому выкупная стоимость земельного участка должна составить 6 451 980 рублей.
Письмом от 23.11.2015 года за N 24/13045 Управление повторно отказало Обществу по аналогичным основаниям. В отношении размера выкупной цены Управление указало, что согласно постановлению Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371 цена выкупа устанавливается для земельных участков, в размере его кадастровой стоимости.
Полагая, что указанные отказы Управления нарушают исключительное право Общества на приобретение спорного земельного участка в собственность, ООО "Группа- Сервис" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с настоящими требованиями.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта, действия (бездействия) закону возлагается на орган, принявший акт, совершивший действие; обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за признанием акта недействительным, действия (бездействия) незаконным.
Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
С 01.03.2015 года предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано главой V.1 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, аналогичной по содержанию статье 36 ЗК РФ (действовала до 01.03.2015 года), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности: нежилое здание рынка по продаже автомобилей и запасных частей общей площадью 892,6 кв. м, административное здание литер Б общей площадью 64,5 кв. м, здание контрольно-пропускного пункта литер В общей площадью 5,9 кв. м, контрольно-пропускного пункта литер Д общей площадью 5,9 кв. м, сооружение - пожарный резервуар литер 5 общей площадью 29 кв. м, сооружение - мачта освещения литер 1 общей площадью 0,3 кв. м, сооружение - мачта освещения литер 2 общей площадью 0,3 кв. м, кабельная линии электропередач литер 4 общей протяженностью 272 м, освещение территории рынка литер 3 общей протяженностью 1 135 м, водопроводная сеть литер 1 общей протяженностью 242 м, канализационная сеть литер 1 общей протяженностью 196 м, локальные очистные сооружения литер 7 общей протяженностью 26 м.
При рассмотрении дела N А03-9278/13 судами установлено, что рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 является специализированным рынком по продаже автомобилей.
Пунктами 2, 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 года N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) установлено, что специализированный рынок - это одна из разновидностей розничного рынка, в свою очередь, представляющего собой имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.
Вышеуказанные здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 и принадлежащие на праве собственности Обществу, образуют единый имущественный комплекс розничного рынка.
Таким образом, учитывая положения, закрепленные в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3, пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел правильному к выводу о том, что ООО "Группа-Сервис" имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка.
Статьей 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено в пункте 1 названной нормы.
Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
Исходя из представленных материалов дела, заявления Общества от 09.07.2015 года и от 28.10.2015 года соответствовали положениям пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ, вследствие чего они не были возвращены Обществу и рассмотрены Управлением по существу.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены в статье 39.16 ЗК РФ
Предоставленные Управлением отказы в предоставлении земельного участка, не содержат в себе ни одного из оснований для отказа из перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, что не оспорено Управлением.
Таким образом, указанное обстоятельство является достаточным основанием для признания оспариваемых отказов незаконными как нарушающими статью 39.16 ЗК РФ.
Кроме того, в обоснование отказов Управление указало на то, что такой объект недвижимости как рынок по продаже автомобилей и запасных частей отсутствовал, поскольку его строительство не завершено, что подтверждается наличием на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, что на спорном на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, в том числе: объект незавершенного строительства (площадь застройки - 647,1 кв. м, степень готовности объекта - 9%), объект незавершенного строительства (площадь застройки - 185,3 кв. м, степень готовности объекта - 4%), объект незавершенного строительства (площадь застройки - 358,3 кв. м, степень готовности объекта - 4%), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.11.2013 года.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что цель предоставления спорного земельного участка не достигнута, как следует из доводов заинтересованного лица.
Спорный земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации рынка по продаже автомобилей и запасных частей.
Как следует из материалов дела, специализированный автомобильный рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 является действующим.
Указанный вывод также отражен в решении Арбитражного суда Алтайского края от 17.07.2015 года по делу N А03-4649/2015. У Общества имеется разрешение на размещение специализированного рынка по Павловскому тракту, 307 в г. Барнауле, сроком действия до 31.05.2018 года. Спорный рынок включен в план организации рынков на территории Алтайского края. На территории рынка осуществляется продажа автомобилей, что Управлением не оспаривается.
Более того, один из принадлежащих Обществу на праве собственности объект права так и поименован: "Рынок по продаже автомобилей и запасных частей".
Недостроенные объекты, как следует из пояснений представителя истца и текста уточненного заявления, к осуществлению непосредственной деятельности рынка - деятельности по продаже товаров, отношения не имеют и носят вспомогательный характер (здания автомойки, кафе и шиномонтажной мастерской). Наличие либо отсутствие данных объектов на территории рынка никаким образом не может повлиять на его функционирование.
Таким образом, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае наличие на спорном земельном участке трех незавершенных строительством объектов не препятствует передаче земельного участка в собственность Общества, поскольку цель предоставления земельного участка Обществу в аренду достигнута: специализированный автомобильный рынок по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 построен, введен в эксплуатацию и эксплуатируется Обществом.
Иного апеллянтом не доказано.
Доводы Управления о несоразмерности площади спорного земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости судом первой инстанции отклонены на основании следующего.
Площадь спорного земельного участка составляет 9,0937 га. Для разрешения вопросов о том, какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и имеющего в своем составе торговые места, а также вопроса о том, какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, арбитражным судом по ходатайству Управления назначена судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и имеющего в своем составе торговые места при минимальных значениях расчетных коэффициентов составляет 8,795 га. Максимальная площадь земельного участка составляет 399 294 м2 (39,9 га).
Указанная площадь действительна при установлении для объекта V класса - санитарно-защитной зоны 50 метров, снаружи, от границ земельного участка.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, составляет 1,1908 га.
Экспертом также отмечено, что эксплуатация указанных объектов не может осуществляться отдельно от имущественного комплекса рынка, в связи с чем, с учетом экспертной оценки, минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307 специализированного рынка по продаже автомобилей как имущественного комплекса, определена в размере 8,795 га.
Расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие Обществу, возводились последним не как разрозненные и невзаимосвязанные друг с другом строения и сооружения, а как составляющие единый комплекс объекты, совокупность которых позволила Обществу создать функционирующий рынок по продаже автомобилей, то есть привести фактическое использование спорного земельного участка к разрешенному виду, указанному в кадастровом паспорте: строительство ввод в эксплуатацию и эксплуатация рынка по продаже автомобилей.
Имеющиеся на рынке объекты недвижимости сами по себе не имеют практической ценности без площадей для размещения автомобилей, являющихся предметом заключаемых на рынке сделок купли-продажи.
При рассмотрении дела N А03-9278/2013 суды всех инстанций пришли к следующим выводам:
В рассматриваемой ситуации предлагаемые к продаже автомобили располагаются на открытом воздухе, где покупатели осматривают товар, поскольку специфика любого автомобильного рынка заключается в том, что продаваемый товар - автомобили располагается на открытом воздухе. Оформление сделок с учетом специфики товара происходит в административном здании, в котором находятся торговые места продавцов, оборудованные необходимой оргтехникой. Применительно к специализированному автомобильному рынку торговая площадь будет складываться из площади земельного участка, на котором располагаются продаваемые автомобили, и площади занимаемых продавцами торговых мест в административном здании, где оформляются сделки.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал обоснованными доводы заявителя о том, что площадь спорного земельного участка, истребуемого Обществом, является соразмерной площади принадлежащих Обществу объектов недвижимости с учетом невозможности их эксплуатации в отрыве от торговой площади рынка.
Ссылка заинтересованного лица на принятое Администрацией г. Барнаула постановление от 26.05.2015 года N 812 "Об утверждении проекта планировки и межевания территории: "Многоэтажная застройка, объекты общественного, коммунального назначения, инженерные сети и сооружения в квартале N 2011 в городе Барнауле в границах улиц Взлетной, Сергея Ускова, тракта Павловского, проезда Северного Власихинского" (Согласно данному проекту на месте спорного земельного участка планируется возведение многоэтажных жилых домов, детского сада), обоснованно отклонена судом первой инстанции в силу того, что оценка о возведении жилых домов на месте спорного земельного участка неоднократно дана судебными инстанциями, в том числе: отклоняя доводы Администрации Алтайского края о невозможности размещения на спорном земельном участке рынка по продаже автомобилей, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 27.01.2016 года N Ф04-28897/2015 по делу N А03-4649/2015 указал буквально следующее: "Постановлением от 29.05.2013 года Седьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 29.05.2013 года Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А03-15298/2012, установлено, что согласно фрагментам генерального плана застройки города часть арендуемого обществом земельного участка (как следствие места размещения Рынка) расположена в общественно-деловой зоне, а часть - в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, но градостроительный план земельного участка утвержден в установленном законом порядке, а согласно заключению государственной экспертизы схема планировочной организации земельного участка разработана в отведенных границах. Кроме того, территория рынка не являлась вновь отведенной, первичное разрешение на организацию выдано 18.06.2007 года, а земельный участок для размещения рынка первоначально определен Постановлением администрации города от 12.10.2004 года, земельный участок принадлежит заявителю на праве аренды сроком до 29.12.2019 года; на земельном участке построены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности; имеется действующее до 31.05.2018 года разрешение на размещение специализированного рынка.
Указанные обстоятельства подтверждаются также вступившим в законную силу решением от 25.08.2014 года Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-6472/2014, оставленным без изменения постановлением от 24.10.2014 года Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 30.01.2015 года Арбитражного суда Западно-Сибирского округа".
Таким образом, у заявителя имеется преимущественное право на получение в собственность спорного земельного участка без проведения торгов.
Доводы Управления о неправильном определении судом первой инстанции размера выкупной стоимости земельного участка, также являются неправомерными.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.02.2013 года по делу N А03-17732/2012 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, что составило 86 026 400 руб.
Управление ссылается на тот факт, что, поскольку постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:030309:6 утверждена в размере 635 017 617,85 рублей, то при определении выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться исходя из данного размера кадастровой стоимости, действующего в настоящее время.
Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.12.2015 года следует, что сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 635 017 617,85 рублей, утвержденные постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472, внесены в государственный кадастр недвижимости 06.12.2015 года.
С соответствующими заявлениями Общество обратилось в Управление ранее указанной даты, следовательно, при определении выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться исходя из кадастровой стоимости, установленной судом - 86 026 400 руб.
В связи с указанным отклонено ходатайство Управления о приостановлении производства по делу до рассмотрения Алтайским краевым судом дела N 3а-71/2016 по административному исковому заявлению ООО "Группа-Сервис" об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года N 472.
Согласно расчету истца размер выкупной цены спорного земельного участка составляет 6 451 980 руб. (86 026 400 руб. *1,5% *5), где 86 026 400 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 1,5% - ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных, в том числе для размещения объектов торговли (решение Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года N 839); 5 - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка (постановление Администрации Алтайского края от 22.10.2008 года N 448).
Управление указывает на необходимость руководствоваться постановлением Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371, утвердившим Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Алтайского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов. В соответствии с п. 2 данного Порядка по общему правилу цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Постановление Администрации Алтайского края от 22.09.2015 года N 371 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Алтайского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов" опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 23.09.2015 года и с указанной даты вступило в законную силу.
Первоначально Общество обратилось с заявлением в Управление 09.07.2015 года, следовательно, нормы вышеуказанного постановления к правоотношениям сторон не применимы.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что постановление Администрации Алтайского края от 22.10.2008 года N 448 "Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" утратило силу в связи с изданием постановления Администрации Алтайского края от 08.06.2015 года N 216 "О признании утратившими силу некоторых постановлений Администрации края", вступившего в силу 09.06.2015 года.
Какие-либо иные нормативные акты, устанавливающие порядок определения цены земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, в Алтайском крае в период с 09.06.2015 года по 23.09.2015 года отсутствовали.
Учитывая указанные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу, что в подобной ситуации необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога".
Данные разъяснения высшим судебным органом были даны исходя из действовавшей на тот момент времени редакции статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. В настоящее время норма, предусматривающая возможность применения при данных обстоятельствах минимальной ставки земельного налога, в статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ отсутствует.
На сегодняшний день, как и в 2015 году пункты 1 и 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ изложены в следующей редакции: "1. До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
До 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В связи с тем, что ООО "Группа-Сервис" не относится к лицам, указанным в пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, следует руководствоваться положениями пункта 2 указанной статьи закона.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте города Барнаула http://barnaul.org/gorod/vchera_i_segodnya/geografiya/, по состоянию на 01.01.2106 года население города составляло 700 236 человек.
Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ выкупная цена спорного земельного участка равна пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года N 839 утверждено Положение о земельном налоге на территории городского округа - города Барнаула Алтайского края.
Согласно разделу 2 данного Положения налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации. Для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания налоговая ставка составляет 1,5%.
Таким образом, представленный истцом расчет выкупной цены спорного земельного участка, который составляет 6 451 980 руб. (86 026 400 руб. *1,5% *5) является верным.
Доводы Управления о том, что применение положений пункта 2 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ возможно только в случае обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган до 01.07.2012 года основаны на неверном толковании закона.
Исходя из характера отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.20 Земельного кодекса, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, следует, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.
Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.
Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 года N 187-О, из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса, с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные ООО "Группа-Сервис" требования, признав отказы Главного управления имущественных отношений Алтайского края в предоставлении в собственность земельного участка площадью 9,0937 га с кадастровым номером 22:63:030309:6, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 307, полностью незаконными.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется, при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-20833/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)