Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05 ноября 2015 года по делу N А32-30726/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи"
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи" (далее - ответчик, ООО "Роспром-Сочи", общество) о расторжении договора N 4900005206 от 12.05.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303016:17, заключенного между сторонами.
Исковые требования основаны на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Решением суда от 05 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены. Суд расторгнул договор аренды N 4900005206 от 12.05.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303016:17 и взыскал с ООО "Роспром-Сочи" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Суд указал, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015 с общества в пользу администрации была взыскана задолженность по договору N 4900005206 от 12.05.2009 за период с 01.01.2012 по 31.12.2014. Образование указанного долга было обусловлено неисполнением обществом своей обязанности по внесению арендной платы в названный период. Данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении ООО "Роспром-Сочи" условий договора N 4900005206 от 12.05.2009.
Суд также признал соблюденным установленный законом обязательный претензионный порядок для данной категории споров.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - истец не доказал, что ответчик нарушил условия договора в виде невнесения платы за пользование земельным участком более двух раз подряд;
- - истец необоснованно сослался на претензию от 13.11.2014, и данная претензия необоснованно была принята судом первой инстанции во внимание, поскольку спор о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 4900005206 от 12.05.2009 был рассмотрен Арбитражным судом Краснодарского края только 30.04.2015;
- - истец не представил доказательства фактического получения ответчиком претензии от 13.11.2014;
- - в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика не было направлено соглашение о расторжении договора;
- - в претензии от 13.11.2014 неверно указан адрес ответчика, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10". Данная претензия не могла быть принята в качестве доказательства соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора;
- - в пункте 23 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Не предъявление такого требования в течение разумного срока лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Исковое заявление по настоящему делу было подано истцом спустя более полугода, таким образом, администрацией были нарушены требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - на спорном земельном участке расположен капитальный объект незавершенного строительства в виде подпорной стены. Данный объект является собственностью ответчика, который имеет преимущественное право аренды земельного участка, на котором данный объект расположен. Удовлетворив иск администрации, суд первой инстанции, тем самым, нарушил указанное преимущественное право ответчика.
Определением суда апелляционной инстанции от 12.01.2016 по ходатайству представителя ответчика слушание дела было отложено на 09.02.2016 в целях предоставления сторонами возможности урегулировать данный спор во внесудебном порядке.
Однако документы, подтверждающие достижение сторонами соглашения о заключении мирового соглашения, в суд апелляционной инстанции не поступили.
Стороны представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.04.2009 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город-курорт Сочи" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303016:17 площадью 7107 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, м-он "Малый Ахун" (выписка из ЕГРП от 27.07.2015 N 90-8689953 - л.д. 20-21).
12.05.2009 между муниципальным образованием "Город-курорт Сочи" в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ЗАО "Сочинский Оздоровительный Комплекс "Спутник" (арендатор) был заключен договор N 4900005206, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять на условиях данного договора земельный участок площадью 7107 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303016:17, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, микрорайон "Малый Ахун", для продолжения строительства девятиэтажного жилого дома с пристроенным магазином (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.
Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.11.2051 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.08.2009 (выписка из ЕГРП от 27.07.2015 N 90-8689953 - л.д. 20-21).
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате, отдельно по пене; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
16.04.2010 между ЗАО "Сочинский Оздоровительный Комплекс "Спутник" и ООО "Роспром-Сочи" был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Решением суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что договор от 16.04.2010 был зарегистрирован в установленном порядке 14.05.2010.
Согласно выписке из ЕГРП от 08.10.2015 N 23/241/001/2015-169 (л.д. 65-66) на земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Роспром-Сочи".
Претензионным письмом от 20.10.2014 N 23561/02-05-16 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по договору аренды в размере 4 705 682 руб. 60 коп. и необходимости ее незамедлительного погашения и представления в десятидневный срок соответствующих платежных документов.
Письмом от 13.11.2014 N 23561/02-05-16 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды.
Ввиду неполучения каких-либо ответов на вышеназванные претензии, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В подпункте "в" пункта 4.1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решения о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном законом порядке договора аренды при существенных нарушениях арендатором его условий, в частности, при невнесении арендной платы более шести месяцев.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В исковом заявлении администрация указала, что ООО "Роспром-Сочи" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
ООО "Роспром-Сочи" указанное обстоятельство не опровергло, доказательства внесения арендных платежей за указанный период не представило.
Более того, из материалов дела следует, что в рамках дела N А32-1179/2015 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Роспром-Сочи" о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 4900005206 от 12.05.2009 в размере 3 991 291 руб. 20 коп. за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Решением суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015 требования администрации признаны обоснованными, с общества взыскана задолженность по арендным платежам в заявленном арендодателем размере за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Таким образом, отсутствием в материалах дела доказательств внесения ООО "Роспром-Сочи" арендной платы за 2012, 2013 и 2014 годы, а также решением суда по делу N А32-1179/2015 подтверждается факт нарушения обществом своего обязательства по уплате арендных платежей более двух раз подряд и более шести месяцев.
Таким образом, приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
В качестве доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009 суд первой инстанции принял претензионное письмо от 13.11.2014 N 23561/02-05-16.
В апелляционной жалобе общество с выводом суда первой инстанции о соблюдении истцом претензионного порядка не согласилось, указало, что истец не представил доказательства фактического получения ответчиком претензии от 13.11.2014. Кроме того, в претензии от 13.11.2014 неверно указан адрес ответчика, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10", и в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика не было направлено соглашение о расторжении договора.
Оценив данные доводы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
К исковому заявлению администрация приложила претензию от 13.11.2014 N 23561/02-05-16 (л.д. 9), адресованную обществу. В данной претензии департамент имущественных отношений администрации города Сочи (как представитель собственника земельного участка) потребовал от общества направить в департамент уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Полномочия департамента на заявление указанных требований следуют из пункта 3.6 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250, согласно которому департамент в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды муниципального имущества, а также договоры аренды земельных участков, в том числе, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также осуществляет сопровождение указанных договоров.
Списком заказных писем с уведомлением и списком почтовых отправлений (номер почтового идентификатора - 35406166024243) (л.д. 10-11) подтверждается факт направления указанной претензии в адрес ответчика.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", указанное почтовое отправление было возвращено адресату за истечением срока хранения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 ГК РФ также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Довод ответчика о том, что в претензии от 13.11.2014 неверно указан его адрес, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10", не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В тексте претензии и в почтовом списке указан правильный адрес ООО "Роспром-Сочи" (в том числе, корпус 10).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о соблюдении администрацией претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009 является правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что исковое заявление по настоящему делу было подано истцом спустя более полугода, то есть по истечении разумного срока после нарушения ответчиком своих обязательств, в связи с чем, администрацией были нарушены требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011).
В пункте 23 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум ВАС РФ разъяснил, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Из указанного разъяснения следует, что разумный срок, в течение которого арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора аренды, необходимо исчислять с момента погашения арендатором задолженности по арендным платежам.
В данном случае общество не представило доказательства погашения им своего долга (доказательства исполнения решения суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015).
Неисполнение ООО "Роспром-Сочи" своей обязанности по внесению арендных платежей с 2012 года является существенным нарушением обществом условий договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование администрации о расторжении договора N 4900005206 от 12.05.2009.
Довод ответчика о том, что удовлетворением исковых требований было нарушено преимущественное право ответчика как собственника расположенного на спорном участке объекта недвижимого имущества - капитального объекта незавершенного строительства в виде подпорной стены, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права ООО "Роспром-Сочи", имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, прекращение арендных отношений не лишает общество возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013, также согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 ноября 2015 года по делу N А32-30726/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2016 N 15АП-21649/2015 ПО ДЕЛУ N А32-30726/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2016 г. N 15АП-21649/2015
Дело N А32-30726/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05 ноября 2015 года по делу N А32-30726/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи"
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Роспром-Сочи" (далее - ответчик, ООО "Роспром-Сочи", общество) о расторжении договора N 4900005206 от 12.05.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303016:17, заключенного между сторонами.
Исковые требования основаны на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Решением суда от 05 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены. Суд расторгнул договор аренды N 4900005206 от 12.05.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303016:17 и взыскал с ООО "Роспром-Сочи" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Суд указал, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015 с общества в пользу администрации была взыскана задолженность по договору N 4900005206 от 12.05.2009 за период с 01.01.2012 по 31.12.2014. Образование указанного долга было обусловлено неисполнением обществом своей обязанности по внесению арендной платы в названный период. Данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении ООО "Роспром-Сочи" условий договора N 4900005206 от 12.05.2009.
Суд также признал соблюденным установленный законом обязательный претензионный порядок для данной категории споров.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - истец не доказал, что ответчик нарушил условия договора в виде невнесения платы за пользование земельным участком более двух раз подряд;
- - истец необоснованно сослался на претензию от 13.11.2014, и данная претензия необоснованно была принята судом первой инстанции во внимание, поскольку спор о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 4900005206 от 12.05.2009 был рассмотрен Арбитражным судом Краснодарского края только 30.04.2015;
- - истец не представил доказательства фактического получения ответчиком претензии от 13.11.2014;
- - в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика не было направлено соглашение о расторжении договора;
- - в претензии от 13.11.2014 неверно указан адрес ответчика, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10". Данная претензия не могла быть принята в качестве доказательства соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора;
- - в пункте 23 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Не предъявление такого требования в течение разумного срока лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Исковое заявление по настоящему делу было подано истцом спустя более полугода, таким образом, администрацией были нарушены требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - на спорном земельном участке расположен капитальный объект незавершенного строительства в виде подпорной стены. Данный объект является собственностью ответчика, который имеет преимущественное право аренды земельного участка, на котором данный объект расположен. Удовлетворив иск администрации, суд первой инстанции, тем самым, нарушил указанное преимущественное право ответчика.
Определением суда апелляционной инстанции от 12.01.2016 по ходатайству представителя ответчика слушание дела было отложено на 09.02.2016 в целях предоставления сторонами возможности урегулировать данный спор во внесудебном порядке.
Однако документы, подтверждающие достижение сторонами соглашения о заключении мирового соглашения, в суд апелляционной инстанции не поступили.
Стороны представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.04.2009 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город-курорт Сочи" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303016:17 площадью 7107 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, м-он "Малый Ахун" (выписка из ЕГРП от 27.07.2015 N 90-8689953 - л.д. 20-21).
12.05.2009 между муниципальным образованием "Город-курорт Сочи" в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ЗАО "Сочинский Оздоровительный Комплекс "Спутник" (арендатор) был заключен договор N 4900005206, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять на условиях данного договора земельный участок площадью 7107 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303016:17, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, микрорайон "Малый Ахун", для продолжения строительства девятиэтажного жилого дома с пристроенным магазином (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.
Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.11.2051 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.08.2009 (выписка из ЕГРП от 27.07.2015 N 90-8689953 - л.д. 20-21).
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате, отдельно по пене; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
16.04.2010 между ЗАО "Сочинский Оздоровительный Комплекс "Спутник" и ООО "Роспром-Сочи" был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Решением суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что договор от 16.04.2010 был зарегистрирован в установленном порядке 14.05.2010.
Согласно выписке из ЕГРП от 08.10.2015 N 23/241/001/2015-169 (л.д. 65-66) на земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Роспром-Сочи".
Претензионным письмом от 20.10.2014 N 23561/02-05-16 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по договору аренды в размере 4 705 682 руб. 60 коп. и необходимости ее незамедлительного погашения и представления в десятидневный срок соответствующих платежных документов.
Письмом от 13.11.2014 N 23561/02-05-16 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды.
Ввиду неполучения каких-либо ответов на вышеназванные претензии, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В подпункте "в" пункта 4.1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решения о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном законом порядке договора аренды при существенных нарушениях арендатором его условий, в частности, при невнесении арендной платы более шести месяцев.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В исковом заявлении администрация указала, что ООО "Роспром-Сочи" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
ООО "Роспром-Сочи" указанное обстоятельство не опровергло, доказательства внесения арендных платежей за указанный период не представило.
Более того, из материалов дела следует, что в рамках дела N А32-1179/2015 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Роспром-Сочи" о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 4900005206 от 12.05.2009 в размере 3 991 291 руб. 20 коп. за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Решением суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015 требования администрации признаны обоснованными, с общества взыскана задолженность по арендным платежам в заявленном арендодателем размере за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Таким образом, отсутствием в материалах дела доказательств внесения ООО "Роспром-Сочи" арендной платы за 2012, 2013 и 2014 годы, а также решением суда по делу N А32-1179/2015 подтверждается факт нарушения обществом своего обязательства по уплате арендных платежей более двух раз подряд и более шести месяцев.
Таким образом, приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
В качестве доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009 суд первой инстанции принял претензионное письмо от 13.11.2014 N 23561/02-05-16.
В апелляционной жалобе общество с выводом суда первой инстанции о соблюдении истцом претензионного порядка не согласилось, указало, что истец не представил доказательства фактического получения ответчиком претензии от 13.11.2014. Кроме того, в претензии от 13.11.2014 неверно указан адрес ответчика, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10", и в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика не было направлено соглашение о расторжении договора.
Оценив данные доводы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
К исковому заявлению администрация приложила претензию от 13.11.2014 N 23561/02-05-16 (л.д. 9), адресованную обществу. В данной претензии департамент имущественных отношений администрации города Сочи (как представитель собственника земельного участка) потребовал от общества направить в департамент уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
Полномочия департамента на заявление указанных требований следуют из пункта 3.6 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250, согласно которому департамент в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды муниципального имущества, а также договоры аренды земельных участков, в том числе, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также осуществляет сопровождение указанных договоров.
Списком заказных писем с уведомлением и списком почтовых отправлений (номер почтового идентификатора - 35406166024243) (л.д. 10-11) подтверждается факт направления указанной претензии в адрес ответчика.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", указанное почтовое отправление было возвращено адресату за истечением срока хранения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 ГК РФ также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Довод ответчика о том, что в претензии от 13.11.2014 неверно указан его адрес, а именно: указано "ул. Депутатская, 15" вместо "ул. Депутатская, 15/10", не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В тексте претензии и в почтовом списке указан правильный адрес ООО "Роспром-Сочи" (в том числе, корпус 10).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о соблюдении администрацией претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009 является правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что исковое заявление по настоящему делу было подано истцом спустя более полугода, то есть по истечении разумного срока после нарушения ответчиком своих обязательств, в связи с чем, администрацией были нарушены требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011).
В пункте 23 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум ВАС РФ разъяснил, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Из указанного разъяснения следует, что разумный срок, в течение которого арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора аренды, необходимо исчислять с момента погашения арендатором задолженности по арендным платежам.
В данном случае общество не представило доказательства погашения им своего долга (доказательства исполнения решения суда от 30.04.2015 по делу N А32-1179/2015).
Неисполнение ООО "Роспром-Сочи" своей обязанности по внесению арендных платежей с 2012 года является существенным нарушением обществом условий договора аренды N 4900005206 от 12.05.2009.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование администрации о расторжении договора N 4900005206 от 12.05.2009.
Довод ответчика о том, что удовлетворением исковых требований было нарушено преимущественное право ответчика как собственника расположенного на спорном участке объекта недвижимого имущества - капитального объекта незавершенного строительства в виде подпорной стены, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права ООО "Роспром-Сочи", имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, прекращение арендных отношений не лишает общество возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013, также согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 ноября 2015 года по делу N А32-30726/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)