Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Панковой Н.А.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района - Седова У.В., доверенность от 07.08.2015;
- от ООО "Партенит" - Котосин Т.А., доверенность от 11.02.2015;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района
на решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района к ООО "Партенит", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды N 27 от 15.03.1999 г.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением ООО "Партенит" (далее - ООО "Партенит") с требованиями:
- взыскать с ООО "Партенит" в пользу муниципального образования Наро- Фоминский муниципальный район Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 15.03.2011 по 31.12.2014 - в сумме 22 303 534,09 руб., а также неустойку (пеню) за просрочку платежей - за период с 15.06.2011 по 15.12.2014 в размере 5 754 731,91 руб.
- расторгнуть досрочно договор аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства, арендатором которого является ООО "Партенит".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2015 по делу N А41-56851/15 объединены производства по делам N А41-56851/15 и N А41-3115/15, объединенному делу присвоен номер А41-3115/15.
В рамках дела N А41-56851/15 Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района заявлялись требования к ООО "Партенит" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды (N 27 от 15.03.1999) земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминске, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 - в сумме 5 643 237,60 руб.
С учетом объединения дел в одно производство при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в части требований о взыскании и просит: взыскать с ООО "Партенит" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в размере 38 642 725,60 руб., а также начисленную неустойку за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 - 5 322 515,94 руб.
- расторгнуть досрочно договор аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства, арендатором которого является ООО "Партенит".
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15 исковые требования удовлетворены частично. с ООО "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района 2 045 685,43 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 853 277 руб., пени в размере 192 408,43 руб.
В остальной части иска отказано (т. 5 л.д. 38 - 41).
Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (т. 5 л.д. 44 - 46).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, что Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 15.03.1999 N 362 утверждены границы плана отвода земельного участка ЗАО "Компания СИГМА" под строительство дорожного сервиса площадью 3,5 га из земель г. Наро-Фоминска на 73 км. Киевского ш., указано на заключение договора аренды сроком на 49 лет.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор от 15.03.1999 N 27 (далее - Договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет с момента регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы за арендованный участок определяется Администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением (п. 3.2 Договора).
П. 2 Договора аренды гласит, что за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08.04.2002 N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
Дополнительным соглашением от 05.06.2002 к Договору аренды внесены изменения в п. 1.1 Договора аренды, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Также внесены изменения в п. 2 Договора аренды. Указанный пункт подлежит применению в редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации". В текст Договора аренды внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
29.12.2007 ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999 в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по Договору аренды.
29.12.2007 ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по Договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29.02.2008 к Договору аренды сторонами внесены изменения в раздел Договора аренды "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок. За указанное нарушение Договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к Договору аренды от 25.09.2012 во исполнение Постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Письмом от 14.08.2014 N 2287 Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района направлены в адрес ответчика уведомления об изменении порядка расчета арендной платы на 2011 - 2013, 2014 года, из которых следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", исчисляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S и составляет:
- за 2011 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2012 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2013 год - 4 881 492,00 руб.;
- за 2014 год - 5 370 472,80 руб.
Ответчик задолженность не оплатил.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность по арендным платежам и пени, оставлена последним без удовлетворения.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом, суд первой инстанции указал на частичный пропуск срока исковой давности и пересчитал задолженность и неустойку. Кроме того, отказал в удовлетворении требований о расторжении договора
Апелляционный суд соглашается с доводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной и неустойки. При этом суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности и произвел перерасчет задолженности.
Апелляционный суд считает также обоснованным отказ в удовлетворении требований о расторжении договора в связи со следующим.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.1 Договора аренды предусмотрено: "По требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В настоящем случае, ответчиком уплачивались арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды без учета перерасчета, произведенного Комитетом с учетом коэффициентов КД = 4,2, Пкд = 1,8, а факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен в процессе рассмотрения настоящего дела по существу.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку ответчиком выполнялись условия договора аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен только в ходе рассмотрения настоящего дела, какие-либо дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы к договору между сторонами не подписывались, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия ответчика не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 10АП-15688/2015 ПО ДЕЛУ N А41-3115/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. по делу N А41-3115/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Панковой Н.А.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района - Седова У.В., доверенность от 07.08.2015;
- от ООО "Партенит" - Котосин Т.А., доверенность от 11.02.2015;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района
на решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района к ООО "Партенит", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды N 27 от 15.03.1999 г.,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением ООО "Партенит" (далее - ООО "Партенит") с требованиями:
- взыскать с ООО "Партенит" в пользу муниципального образования Наро- Фоминский муниципальный район Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 15.03.2011 по 31.12.2014 - в сумме 22 303 534,09 руб., а также неустойку (пеню) за просрочку платежей - за период с 15.06.2011 по 15.12.2014 в размере 5 754 731,91 руб.
- расторгнуть досрочно договор аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства, арендатором которого является ООО "Партенит".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.09.2015 по делу N А41-56851/15 объединены производства по делам N А41-56851/15 и N А41-3115/15, объединенному делу присвоен номер А41-3115/15.
В рамках дела N А41-56851/15 Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района заявлялись требования к ООО "Партенит" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды (N 27 от 15.03.1999) земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминске, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 - в сумме 5 643 237,60 руб.
С учетом объединения дел в одно производство при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в части требований о взыскании и просит: взыскать с ООО "Партенит" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в размере 38 642 725,60 руб., а также начисленную неустойку за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 - 5 322 515,94 руб.
- расторгнуть досрочно договор аренды N 27 от 15.03.1999 земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства, арендатором которого является ООО "Партенит".
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15 исковые требования удовлетворены частично. с ООО "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района 2 045 685,43 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 853 277 руб., пени в размере 192 408,43 руб.
В остальной части иска отказано (т. 5 л.д. 38 - 41).
Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (т. 5 л.д. 44 - 46).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, что Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 15.03.1999 N 362 утверждены границы плана отвода земельного участка ЗАО "Компания СИГМА" под строительство дорожного сервиса площадью 3,5 га из земель г. Наро-Фоминска на 73 км. Киевского ш., указано на заключение договора аренды сроком на 49 лет.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор от 15.03.1999 N 27 (далее - Договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет с момента регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы за арендованный участок определяется Администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением (п. 3.2 Договора).
П. 2 Договора аренды гласит, что за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08.04.2002 N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
Дополнительным соглашением от 05.06.2002 к Договору аренды внесены изменения в п. 1.1 Договора аренды, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Также внесены изменения в п. 2 Договора аренды. Указанный пункт подлежит применению в редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации". В текст Договора аренды внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
29.12.2007 ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999 в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по Договору аренды.
29.12.2007 ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по Договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29.02.2008 к Договору аренды сторонами внесены изменения в раздел Договора аренды "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок. За указанное нарушение Договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к Договору аренды от 25.09.2012 во исполнение Постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Письмом от 14.08.2014 N 2287 Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района направлены в адрес ответчика уведомления об изменении порядка расчета арендной платы на 2011 - 2013, 2014 года, из которых следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", исчисляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S и составляет:
- за 2011 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2012 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2013 год - 4 881 492,00 руб.;
- за 2014 год - 5 370 472,80 руб.
Ответчик задолженность не оплатил.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность по арендным платежам и пени, оставлена последним без удовлетворения.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом, суд первой инстанции указал на частичный пропуск срока исковой давности и пересчитал задолженность и неустойку. Кроме того, отказал в удовлетворении требований о расторжении договора
Апелляционный суд соглашается с доводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной и неустойки. При этом суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности и произвел перерасчет задолженности.
Апелляционный суд считает также обоснованным отказ в удовлетворении требований о расторжении договора в связи со следующим.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.1 Договора аренды предусмотрено: "По требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В настоящем случае, ответчиком уплачивались арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды без учета перерасчета, произведенного Комитетом с учетом коэффициентов КД = 4,2, Пкд = 1,8, а факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен в процессе рассмотрения настоящего дела по существу.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку ответчиком выполнялись условия договора аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен только в ходе рассмотрения настоящего дела, какие-либо дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы к договору между сторонами не подписывались, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия ответчика не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года по делу N А41-3115/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)