Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смекаловой Е.Ю.,
при участии от третьего лица Смирнова Д.В. по доверенности от 28.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 февраля 2017 года по делу N А05-12488/2016 (судья Быстров И.В.),
Министерство имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815; место нахождения: 163004, город Архангельск, проспект Троицкий, дом 49; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; далее - Управление, Управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в сообщении от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 отказа в государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, по пр. Троицкий (между ул. Попова и ул. Карла Маркса), а также о возложении на обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения указанного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек общество с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" (ОГРН 1052901128774, ИНН 2901137808; место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д. 15; далее - третье лицо, Общество).
Решением суда от 17 февраля 2017 года признан незаконным проверенный на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изложенный в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 отказ в государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, находящийся примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110. Суд возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных отношений Архангельской области и осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, находящийся примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110.
Управление и общество не согласились с решением суда и обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить, Министерству отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалоб ссылаются на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Министерство в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.
Управление отзыв на апелляционную жалобу третьего лица не представило.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу Управления не представило.
Министерство и Управление о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя третьего лица, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения.
Как видно из материалов дела, 01.08.2007 мэрией города Архангельска и Обществом заключен договор аренды земельного участка N 1/740 (о), по условиям которого мэрия города Архангельска (арендодатель) передала, а Общество (арендатор) приняло в аренду земельный участок, общей площадью 0,1698 Га, имеющий кадастровый номер 29:22:040749:0017, для строительства здания административного назначения по пр. Троицкому (между ул. Попова и ул. Карла Маркса) сроком на три года с момента его подписания.
Указанный договор аренды 14.09.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17 площадью 1698 кв. м находится примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110. Данные о правообладателе в Реестре отсутствуют.
Законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области - города Архангельска" перераспределены полномочия органов местного самоуправления муниципального образования "Город Архангельск" в части предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования "Город Архангельск".
Согласно статье 1 названного Закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области. В настоящее время таким уполномоченным органом является Министерство, действующее на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 05.04.2011 N 99-пп.
Следовательно, стороной (арендодателем) указанного договора является Министерство.
В соответствии с соглашением от 04.08.2010 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о), заключенным между правопредшественником Министерства - Агентством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и Обществом, названный договор продлен до 04.08.2013. Указанное соглашение 30.08.2010 зарегистрировано Управлением.
Соглашением от 21.08.2013 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) Министерство и Общество продлили действие договора аренды до 31.07.2016. Данное соглашение 10.09.2013 зарегистрировано Управлением Росреестра.
На основании договора аренды земельного участка с учетом последующих соглашений о внесении изменений в Реестр внесена запись N 29-29-01/049/2007-273 об аренде на срок с 01.08.2007 по 31.07.2016. В качестве лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение), указано Общество.
Министерство 01.08.2016 направило Обществу уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, которое получено 04.08.2016 обществом.
Также из материалов дела следует, что 10.06.2014 на основании договора долевого участия в строительстве здания административного назначения от 29.04.2014 N 1, зарегистрированного 10.06.2014, в Реестр внесена запись N 29-29-01/051/2014-390 об ипотеке на срок с 10.06.2014 по 31.05.2016. В качестве лиц, в пользу которых установлено ограничение (обременение), указаны участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно указанной выписке из Реестра Управлением Росреестра зарегистрированы три договора участия в долевом строительстве, заключенные между Обществом и гражданином Богомазом Владимиром Васильевичем, который является директором третьего лица.
Министерство 07.09.2016 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды названного земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды. К своему заявлению Министерство приложило названное уведомление от 01.08.2016 N 312-07-07/6915 о прекращении договора аренды земельного участка и почтовое уведомление о вручении заказного письма.
Управление Росреестра по итогам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации; Закон N 122-ФЗ) 15.09.2016 приостановило государственную регистрацию на один месяц, предложив Министерству устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно представить заявление о прекращении записи об ипотеке и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве.
По истечении указанного срока Управление Росреестра сообщением от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказало в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка ввиду непредставления заявителем указанных документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Министерство, посчитав незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права аренды на указанный земельный участок, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 4 этого же Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 указанного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Как установлено пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя при представлении заявителем необходимых для ее проведения документов.
Пунктом 1 статьи 17 названного Закона установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. В силу абзаца десятого пункта 1 указанной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, Управление Росреестра указало, что земельный участок предоставлен для строительства здания административного назначения, при этом в Реестре зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка. Запись об ипотеке внесена на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), согласно которому в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом Управление Росреестра исходило из того, что в случае прекращения права аренды, являющегося предметом ипотеки, сохранение залога невозможно, так как ипотека не может существовать без имущества (права), в отношении которого она установлена. Вместе с тем перечень оснований для погашения записи об ипотеке, предусмотренный статьей 29 Закона N 122-ФЗ и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), является исчерпывающим, в связи с этим Управление Росреестра в отсутствие таких оснований не вправе погасить регистрационную запись об ипотеке.
Управление Росреестра также сослалось на пункт 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, предусматривающий, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с Законом N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку в данном случае на государственную регистрацию не представлены заявление о прекращении записи об ипотеке и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве, Управление сделало вывод о наличии препятствий для прекращения аренды.
Суд первой инстанции правомерно не согласился с данными выводами Управления.
Из материалов дела следует и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, что арендатор в течение действия договора аренды не приступил к строительству здания административного назначения.
Положения части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, предусматривающие основания для прекращения залога права аренды, на которые ссылается Управление, применимы в случаях завершения строительства и не содержат положений об основаниях прекращения залога для случаев, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.
В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
В данном случае договор аренды земельного участка прекращен, соответственно прекращена ипотека права аренды земельного участка.
Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Министерство не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра заявление участника долевого строительства или иной документ, на основании которого прекращается залог.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал, что Управление Росреестра не имело предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды и в связи с тем, что на участке не построен объект недвижимости.
Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который прекращен, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 февраля 2017 года по делу N А05-12488/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2017 ПО ДЕЛУ N А05-12488/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. по делу N А05-12488/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смекаловой Е.Ю.,
при участии от третьего лица Смирнова Д.В. по доверенности от 28.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 февраля 2017 года по делу N А05-12488/2016 (судья Быстров И.В.),
установил:
Министерство имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815; место нахождения: 163004, город Архангельск, проспект Троицкий, дом 49; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; далее - Управление, Управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в сообщении от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 отказа в государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, по пр. Троицкий (между ул. Попова и ул. Карла Маркса), а также о возложении на обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения указанного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек общество с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" (ОГРН 1052901128774, ИНН 2901137808; место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д. 15; далее - третье лицо, Общество).
Решением суда от 17 февраля 2017 года признан незаконным проверенный на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изложенный в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 отказ в государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, находящийся примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110. Суд возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных отношений Архангельской области и осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17, находящийся примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110.
Управление и общество не согласились с решением суда и обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить, Министерству отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалоб ссылаются на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Министерство в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.
Управление отзыв на апелляционную жалобу третьего лица не представило.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу Управления не представило.
Министерство и Управление о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя третьего лица, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения.
Как видно из материалов дела, 01.08.2007 мэрией города Архангельска и Обществом заключен договор аренды земельного участка N 1/740 (о), по условиям которого мэрия города Архангельска (арендодатель) передала, а Общество (арендатор) приняло в аренду земельный участок, общей площадью 0,1698 Га, имеющий кадастровый номер 29:22:040749:0017, для строительства здания административного назначения по пр. Троицкому (между ул. Попова и ул. Карла Маркса) сроком на три года с момента его подписания.
Указанный договор аренды 14.09.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) земельный участок с кадастровым номером 29:22:040749:17 площадью 1698 кв. м находится примерно в 13 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - двухэтажного жилого здания, расположенного за пределами участка по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 110. Данные о правообладателе в Реестре отсутствуют.
Законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области - города Архангельска" перераспределены полномочия органов местного самоуправления муниципального образования "Город Архангельск" в части предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования "Город Архангельск".
Согласно статье 1 названного Закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области. В настоящее время таким уполномоченным органом является Министерство, действующее на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 05.04.2011 N 99-пп.
Следовательно, стороной (арендодателем) указанного договора является Министерство.
В соответствии с соглашением от 04.08.2010 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о), заключенным между правопредшественником Министерства - Агентством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и Обществом, названный договор продлен до 04.08.2013. Указанное соглашение 30.08.2010 зарегистрировано Управлением.
Соглашением от 21.08.2013 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 01.08.2007 N 1/740 (о) Министерство и Общество продлили действие договора аренды до 31.07.2016. Данное соглашение 10.09.2013 зарегистрировано Управлением Росреестра.
На основании договора аренды земельного участка с учетом последующих соглашений о внесении изменений в Реестр внесена запись N 29-29-01/049/2007-273 об аренде на срок с 01.08.2007 по 31.07.2016. В качестве лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение), указано Общество.
Министерство 01.08.2016 направило Обществу уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, которое получено 04.08.2016 обществом.
Также из материалов дела следует, что 10.06.2014 на основании договора долевого участия в строительстве здания административного назначения от 29.04.2014 N 1, зарегистрированного 10.06.2014, в Реестр внесена запись N 29-29-01/051/2014-390 об ипотеке на срок с 10.06.2014 по 31.05.2016. В качестве лиц, в пользу которых установлено ограничение (обременение), указаны участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно указанной выписке из Реестра Управлением Росреестра зарегистрированы три договора участия в долевом строительстве, заключенные между Обществом и гражданином Богомазом Владимиром Васильевичем, который является директором третьего лица.
Министерство 07.09.2016 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды названного земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды. К своему заявлению Министерство приложило названное уведомление от 01.08.2016 N 312-07-07/6915 о прекращении договора аренды земельного участка и почтовое уведомление о вручении заказного письма.
Управление Росреестра по итогам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации; Закон N 122-ФЗ) 15.09.2016 приостановило государственную регистрацию на один месяц, предложив Министерству устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно представить заявление о прекращении записи об ипотеке и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве.
По истечении указанного срока Управление Росреестра сообщением от 21.10.2016 N 29/001/135/2016-13 на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказало в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка ввиду непредставления заявителем указанных документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Министерство, посчитав незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права аренды на указанный земельный участок, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 4 этого же Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 указанного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Как установлено пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя при представлении заявителем необходимых для ее проведения документов.
Пунктом 1 статьи 17 названного Закона установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. В силу абзаца десятого пункта 1 указанной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, Управление Росреестра указало, что земельный участок предоставлен для строительства здания административного назначения, при этом в Реестре зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка. Запись об ипотеке внесена на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), согласно которому в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом Управление Росреестра исходило из того, что в случае прекращения права аренды, являющегося предметом ипотеки, сохранение залога невозможно, так как ипотека не может существовать без имущества (права), в отношении которого она установлена. Вместе с тем перечень оснований для погашения записи об ипотеке, предусмотренный статьей 29 Закона N 122-ФЗ и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), является исчерпывающим, в связи с этим Управление Росреестра в отсутствие таких оснований не вправе погасить регистрационную запись об ипотеке.
Управление Росреестра также сослалось на пункт 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, предусматривающий, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с Законом N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку в данном случае на государственную регистрацию не представлены заявление о прекращении записи об ипотеке и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве, Управление сделало вывод о наличии препятствий для прекращения аренды.
Суд первой инстанции правомерно не согласился с данными выводами Управления.
Из материалов дела следует и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, что арендатор в течение действия договора аренды не приступил к строительству здания административного назначения.
Положения части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, предусматривающие основания для прекращения залога права аренды, на которые ссылается Управление, применимы в случаях завершения строительства и не содержат положений об основаниях прекращения залога для случаев, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.
В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
В данном случае договор аренды земельного участка прекращен, соответственно прекращена ипотека права аренды земельного участка.
Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Министерство не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра заявление участника долевого строительства или иной документ, на основании которого прекращается залог.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал, что Управление Росреестра не имело предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды и в связи с тем, что на участке не построен объект недвижимости.
Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который прекращен, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 февраля 2017 года по делу N А05-12488/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Бизнес групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ОСОКИНА
Н.Н.ОСОКИНА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
Н.В.МУРАХИНА
А.Ю.ДОКШИНА
Н.В.МУРАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)