Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии
от истца, Администрации города Екатеринбурга, - не явились,
от ответчика, индивидуального предпринимателя Кралина Евгения Сергеевича, - не явились,
от третьих лиц, общества с ограниченной ответственностью "Баркас", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов", - не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - "АПК РФ"), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,
дело N А60-50672/2015
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к индивидуальному предпринимателю Кралину Евгению Сергеевичу (ИНН 666102321217, ОГРНИП 310667110200028),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Баркас" (ИНН 6664060008, ОГРН 1036605187409), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов" (ИНН 6670299475, ОГРН 1106670019940),
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - "истец", "администрация") обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кралину Евгению Сергеевичу (далее - "ответчик", "предприниматель") о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.02.2002 N 4-487 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2010) за период с января 2013 года по сентябрь 2015 года в размере 64 982 руб. 33 коп., неустойки (пени) по указанному договору за период с 11.08.2015 по 24.09.2015 в размере 2 848 руб. 31 коп., а также процентов на случай неисполнения судебного акта. Исковые требования обоснованы ссылками на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - "ЗК РФ"), статьи 309, 310, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ").
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены части взыскания задолженности по внесению арендной платы и по уплате пени.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 февраля 2016 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи с тем, что принятым по настоящему делу решением взыскана с ответчика арендная плата по договору аренды земельного участка от 15.02.2002 N 4-487 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2010), пропорционально площади помещений ответчика к общей площади здания, но при этом за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 арендная плата за весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м была взыскана с ООО "Баркас".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Баркас" (ООО "Баркас"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов" (ООО "УК "Суворов").
Ответчик, ООО "УК "Суворов" представили отзывы на исковое заявление, в которых против удовлетворения иска возражали.
ООО "Баркас" отзыв на исковое заявление не представил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Баркас" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2002 под N 4-487 (далее - "договор", "договор аренды", "договор аренды земельного участка"), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:012 площадью 11 264 кв. м, расположенный по ул. Вайнера-Радищева Ленинского административного района для проектирования и строительства торгового центра и жилого комплекса со встроенно-пристроенными магазинами (пункт 1.1 договора аренды).
Земельный участок передан арендатору по акту обследования и передачи в аренду земельного участка (приложение N 2 к договору аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 66-01/01-351/2002-260).
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору аренды предмет аренды изменен, в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:021 площадью 14 549 кв. м, расположенный по ул. Вайнера-Радищева Ленинского административного района, в том числе земельный участок площадью 11 264 кв. м - для проектирования и строительства торгового центра и жилого комплекса со встроенно-пристроенными магазинами, 3 285 кв. м - под проектирование и строительство многоэтажного паркинга с административным зданием (пункты 1, 2 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды).
Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке (регистрационная запись N 66-01/01-330/2003-294).
01.10.2010 между администрацией и ООО "Баркас" подписано дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улице Радищева, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с многоэтажным паркингом и встроенной трансформаторной подстанцией (пункты 1, 2 дополнительного соглашения N 3 к договору аренды)
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды в установленном порядке не зарегистрировано, согласно уведомлению от 13.04.2011 N 01/199/2011-129 государственная регистрация приостанавливалась, так как сторонами изменялся предмет аренды (в аренду передавался другой земельный участок).
В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 30.01.2012 N RU 66302000-1312, от 14.02.2013 N RU 66302000-1667 введены в эксплуатацию два этапа первой очереди строительства административно-торгового здания с встроенными трансформаторной подстанцией и автостоянкой общей площадью 33 285,2 кв. м.
Предприниматель с 19.04.2012 является собственником нежилого помещения в указанном здании площадью 117,5 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.09.2014 N 66-66-01/003/2014-75229.
Считая, что ответчик обязан уплачивать плату за землю в виде арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м, пропорционально площади помещения его собственности к общей площади здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, третье лицо указывают, что дополнительное соглашение N 3 не зарегистрировано в установленном порядке, что под строительство спорного здания (офисный дом "Суворов" или ОД "Суворов") первоначально выделялся земельный участок площадью 3 285 кв. м в составе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:021, что разрешение на строительство от 25.09.2009 N RU 66302000-87 также было получено в отношении земельного участка площадью 3 285 кв. м, что у земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:021 в результате уточнения границ изменялись и площадь, и кадастровый номер - в настоящее время это земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:055 площадью 13 828 кв. м, что подтверждается заключением кадастрового инженера и данными публичной кадастровой палаты, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации ОД "Суворов", также уменьшилась с 3 285 кв. м, что подтверждается также постановлением Администрации города Екатеринбурга от 17.09.2015 N 2527, в соответствии с которым площадь земельного участка под ОД "Суворов" установлена 3 141,75 кв. м.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды на аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м не зарегистрировано. Из уведомления кадастровой палаты от 09.10.2015 N 66/301/15-666228 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 был аннулирован на основании решения N 66/12-637 от 12.01.2012.
Таким образом, на момент приобретения ответчиком помещения в здании (19.04.2012) отсутствовал и заключенный в установленном порядке договор аренды (в редакции дополнительного соглашения N 3), и сам земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м.
К отношениям администрации и общества правовая позиция, изложенная в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 71 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применима.
Незарегистрированный договор аренды земельного участка на срок более одного года может считаться заключенным в отношении лиц, которые его непосредственно подписывали и исполняли.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, ориентируясь на публичные данные кадастровой палаты и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не мог и не должен был знать о наличии дополнительного соглашения N 3 между администрацией и ООО "Баркас".
При таких условиях, права и обязанности ООО "Баркас" в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м к ответчику не перешли.
Согласно доводам истца дополнительное соглашение N 3 входит в состав основания иска, то есть суд не может применить к спорным отношениям сторон положения договора аренды земельного участка без указанного дополнительного соглашения. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:021, аренда в отношении которого была зарегистрирована в установленном порядке, изменил и свой кадастровый номер, и площадь.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При таких условиях, истцом не доказана ни площадь фактического землепользования ответчика (не обоснованы кадастровый номер и площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации ОД "Суворов"), ни цена этого землепользования (применение при расчете арендной платы кадастровой стоимости аннулированного земельного участка также не обосновано).
Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления площади земельного участка в порядке статьи 82 АПК РФ (аналогично делу N А60-49297/2015) истец в настоящем деле не заявил.
При таких обстоятельствах, истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения иска, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате следует отказать.
При таких условиях, отсутствуют и основания для взыскания неустойки за просрочку сроков внесения арендной платы, а также процентов на случай неисполнения судебного акта.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в силу части 1 статьи 110 АПК РФ относится на истца.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года по делу N А60-50672/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) в пользу индивидуального предпринимателя Кралина Евгения Сергеевича (ИНН 666102321217, ОГРНИП 310667110200028) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2016 N 17АП-1456/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-50672/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. N 17АП-1456/2016-ГК
Дело N А60-50672/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии
от истца, Администрации города Екатеринбурга, - не явились,
от ответчика, индивидуального предпринимателя Кралина Евгения Сергеевича, - не явились,
от третьих лиц, общества с ограниченной ответственностью "Баркас", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов", - не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - "АПК РФ"), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,
дело N А60-50672/2015
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к индивидуальному предпринимателю Кралину Евгению Сергеевичу (ИНН 666102321217, ОГРНИП 310667110200028),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Баркас" (ИНН 6664060008, ОГРН 1036605187409), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов" (ИНН 6670299475, ОГРН 1106670019940),
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - "истец", "администрация") обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кралину Евгению Сергеевичу (далее - "ответчик", "предприниматель") о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.02.2002 N 4-487 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2010) за период с января 2013 года по сентябрь 2015 года в размере 64 982 руб. 33 коп., неустойки (пени) по указанному договору за период с 11.08.2015 по 24.09.2015 в размере 2 848 руб. 31 коп., а также процентов на случай неисполнения судебного акта. Исковые требования обоснованы ссылками на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - "ЗК РФ"), статьи 309, 310, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ").
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены части взыскания задолженности по внесению арендной платы и по уплате пени.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 февраля 2016 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи с тем, что принятым по настоящему делу решением взыскана с ответчика арендная плата по договору аренды земельного участка от 15.02.2002 N 4-487 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2010), пропорционально площади помещений ответчика к общей площади здания, но при этом за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 арендная плата за весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м была взыскана с ООО "Баркас".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Баркас" (ООО "Баркас"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Суворов" (ООО "УК "Суворов").
Ответчик, ООО "УК "Суворов" представили отзывы на исковое заявление, в которых против удовлетворения иска возражали.
ООО "Баркас" отзыв на исковое заявление не представил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Баркас" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2002 под N 4-487 (далее - "договор", "договор аренды", "договор аренды земельного участка"), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:012 площадью 11 264 кв. м, расположенный по ул. Вайнера-Радищева Ленинского административного района для проектирования и строительства торгового центра и жилого комплекса со встроенно-пристроенными магазинами (пункт 1.1 договора аренды).
Земельный участок передан арендатору по акту обследования и передачи в аренду земельного участка (приложение N 2 к договору аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 66-01/01-351/2002-260).
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору аренды предмет аренды изменен, в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:021 площадью 14 549 кв. м, расположенный по ул. Вайнера-Радищева Ленинского административного района, в том числе земельный участок площадью 11 264 кв. м - для проектирования и строительства торгового центра и жилого комплекса со встроенно-пристроенными магазинами, 3 285 кв. м - под проектирование и строительство многоэтажного паркинга с административным зданием (пункты 1, 2 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды).
Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке (регистрационная запись N 66-01/01-330/2003-294).
01.10.2010 между администрацией и ООО "Баркас" подписано дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улице Радищева, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с многоэтажным паркингом и встроенной трансформаторной подстанцией (пункты 1, 2 дополнительного соглашения N 3 к договору аренды)
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды в установленном порядке не зарегистрировано, согласно уведомлению от 13.04.2011 N 01/199/2011-129 государственная регистрация приостанавливалась, так как сторонами изменялся предмет аренды (в аренду передавался другой земельный участок).
В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 30.01.2012 N RU 66302000-1312, от 14.02.2013 N RU 66302000-1667 введены в эксплуатацию два этапа первой очереди строительства административно-торгового здания с встроенными трансформаторной подстанцией и автостоянкой общей площадью 33 285,2 кв. м.
Предприниматель с 19.04.2012 является собственником нежилого помещения в указанном здании площадью 117,5 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.09.2014 N 66-66-01/003/2014-75229.
Считая, что ответчик обязан уплачивать плату за землю в виде арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м, пропорционально площади помещения его собственности к общей площади здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, третье лицо указывают, что дополнительное соглашение N 3 не зарегистрировано в установленном порядке, что под строительство спорного здания (офисный дом "Суворов" или ОД "Суворов") первоначально выделялся земельный участок площадью 3 285 кв. м в составе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:021, что разрешение на строительство от 25.09.2009 N RU 66302000-87 также было получено в отношении земельного участка площадью 3 285 кв. м, что у земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:021 в результате уточнения границ изменялись и площадь, и кадастровый номер - в настоящее время это земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:055 площадью 13 828 кв. м, что подтверждается заключением кадастрового инженера и данными публичной кадастровой палаты, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации ОД "Суворов", также уменьшилась с 3 285 кв. м, что подтверждается также постановлением Администрации города Екатеринбурга от 17.09.2015 N 2527, в соответствии с которым площадь земельного участка под ОД "Суворов" установлена 3 141,75 кв. м.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды на аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м не зарегистрировано. Из уведомления кадастровой палаты от 09.10.2015 N 66/301/15-666228 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 был аннулирован на основании решения N 66/12-637 от 12.01.2012.
Таким образом, на момент приобретения ответчиком помещения в здании (19.04.2012) отсутствовал и заключенный в установленном порядке договор аренды (в редакции дополнительного соглашения N 3), и сам земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м.
К отношениям администрации и общества правовая позиция, изложенная в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 71 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применима.
Незарегистрированный договор аренды земельного участка на срок более одного года может считаться заключенным в отношении лиц, которые его непосредственно подписывали и исполняли.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, ориентируясь на публичные данные кадастровой палаты и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не мог и не должен был знать о наличии дополнительного соглашения N 3 между администрацией и ООО "Баркас".
При таких условиях, права и обязанности ООО "Баркас" в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:72 площадью 6 012 кв. м к ответчику не перешли.
Согласно доводам истца дополнительное соглашение N 3 входит в состав основания иска, то есть суд не может применить к спорным отношениям сторон положения договора аренды земельного участка без указанного дополнительного соглашения. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:021, аренда в отношении которого была зарегистрирована в установленном порядке, изменил и свой кадастровый номер, и площадь.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При таких условиях, истцом не доказана ни площадь фактического землепользования ответчика (не обоснованы кадастровый номер и площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации ОД "Суворов"), ни цена этого землепользования (применение при расчете арендной платы кадастровой стоимости аннулированного земельного участка также не обосновано).
Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления площади земельного участка в порядке статьи 82 АПК РФ (аналогично делу N А60-49297/2015) истец в настоящем деле не заявил.
При таких обстоятельствах, истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения иска, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате следует отказать.
При таких условиях, отсутствуют и основания для взыскания неустойки за просрочку сроков внесения арендной платы, а также процентов на случай неисполнения судебного акта.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в силу части 1 статьи 110 АПК РФ относится на истца.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года по делу N А60-50672/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) в пользу индивидуального предпринимателя Кралина Евгения Сергеевича (ИНН 666102321217, ОГРНИП 310667110200028) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)