Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение требований Земельного кодекса РФ ответчик спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х.
Фархиуллиной О.Р.
при секретаре Ф.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Нуримановского районного суда Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:
Признать недействительным договор аренды земельного участка от дата года N..., заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С.
Обязать С. передать в администрацию муниципального района Нуримановений район РБ переданный по договору аренды от N... года N... земельный участок с кадастровым номером N... находящийся по адресу: РБ, адрес общей площадью... кв. м.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
Прокурор Нуримановского района Республики Башкортостан обратился в суд с вышеприведенным гражданским иском, указывая, что по результатам проведенной проверки по обращению К. в комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району выявлены нарушения земельного законодательства.
Так, на основании постановления главы администрации муниципального района Нуримановский район РБ N... от дата года С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером) N... находящийся по адресу: РБ, адрес общей площадью 1500 кв. м, о чем заключен договор аренды N... от дата года. дата года в районной газете "Красный Ключ" опубликовано извещение о предоставлении данного участка в аренду. Земельный участок предоставлен сроком на 3 года. дата года заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. N... от дата года аренды земельного участка, при этом работниками комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району не было опубликовано извещение в районной газете "Красный Ключ" о продлении договора аренды, поскольку преимущественное право на предоставление земельного участка С. отсутствовало. Таким образом, был нарушен принцип гласности и публичности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось. В связи с чем, договор аренды земельного участка от дата года N..., заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С., противоречит федеральному законодательству.
Прокурор просил признать договор аренды земельного участка недействительным и обязать С. передать в администрацию муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, переданный по договору аренды земельный участок.
Суд вынес вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что прекращение аренды земельного участка может быть только по инициативе арендодателя. В данном случае арендодателем является администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, которая с соответствующим заявлением о расторжении договора аренды не обращалась.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя С. по доверенности - Ф.Ф., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
В п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.
Следовательно, исковые требования о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на новый срок могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязывающей сторону спора представить доказательства в подтверждение тех доводов, на которые она ссылается, как на обоснование своих требований, истец допустимых и бесспорных доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства, не представил.
Судом установлено, что прокуратурой Нуримановского района Республики Башкортостан по обращению К. проведена проверка в Комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району, в ходе которой выявлены грубые нарушения земельного законодательства.
Судом установлено, что между КУС Минземимущества РБ по Нуримановскому району и администрацией муниципального района Нуримановский район заключено соглашение о взаимодействии, согласно которому на КУС возложены обязанности по подготовке проектов договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена.
На основании постановления главы администрации МР Нуримановский район РБ N... от дата года С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N..., находящийся по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, о чем заключен договор аренды N... от дата г.
дата в газете "Красный Ключ" опубликовано извещение о предоставлении данного участка в аренду.
дата между Администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С. заключен договор аренды N... земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, находящегося в государственной собственности. (л.д. 29).
Согласно условиям указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N... расположенный по адресу: адрес площадью 1500 кв. м, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.
Срок действия договора до дата года.
дата года заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора N... от дата года аренды земельного участка (л.д. 12).
При этом работниками КУС не было опубликовано извещение в газете "Красный Ключ" о продлении договора аренды.
Согласно заключению кадастрового инженера от дата года N... на земельном участке с кадастровым номером N... находящемся по адресу: РБ, адрес, расположен объект незавершенного строительства. Материал стен - бревенчатый, фундамент отсутствует (л.д. 24).
Согласно кадастрового паспорта N... от дата года год ввода в эксплуатацию здания - 2015 г., площадь здания составляет 12,7 кв. м (л.д. 67).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования прокурора Нуримановского района Республики Башкортостан, суд исходил из того, что объект, изображенный на фотографиях, не является завершенным строительством объектом - жилым домом, также установил, что в нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, исходя из следующего.
В силу положений ст. 11.8 ч. 4 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П, права владения, пользования и распоряжения имуществом, по смыслу ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, обеспечиваются не только собственниками, но и иными участниками гражданского оборота; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).
Отсутствие публикации о проведении торгов в отношении данного земельного участка позволило суду сделать вывод о нарушении прав неограниченного круга лиц, муниципального образования и признать оспариваемые постановления администрации муниципального района и договор купли-продажи земельного участка противоречащими закону, недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до дата установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером N... предоставлялся заявителю под индивидуальное жилищное строительство.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой С. был предоставлен земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, который, согласно описанию кадастровому паспорту, представляет собой фундамент жилого дома из бетонных блоков. Разрешение на строительство жилого дома лит. А не предъявлено. Фактически, в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой.
Доводы ответчика С. основаны на статьях 22, 46 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений и статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, установлено, что на спорном земельном участке отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности ответчику. Объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, является объектом незавершенного строительства (по заключению кадастрового инженера N... от дата года), и предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление, при отсутствии доказательств его использования в соответствии с целями аренды невозможно, так как истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, у которого отсутствует фундамент, а разрешение на строительство жилого дома лит. А суду не предъявлено.
Кроме того, согласно представленных представителем подателя жалобы суду апелляционной инстанции на обозрение фотографий, на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости фактически не закончен, достаточных доказательств, что данный объект представляет собой объект недвижимости - жилой дом, материалы дела не содержат, а право собственности на имеющееся строение за С. не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком обязательств, взятых на себя по пролонгированному Договору аренды от дата года о строительстве индивидуального жилого дома как в период его действия, так и в период с дата года.
Также судебная коллегия считает необходимым указать, что по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, где в подпункте 10, в том числе, указано о заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Соблюдение указанных выше норм, как ответчиком, так и третьим лицом в ходе судебного разбирательства не установлено.
Согласно п. п. 1, 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент продления договора аренды аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае:
- - использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
- - неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В рассматриваемом случае право собственности на объект недвижимости, который возведен только в 2015 году, не зарегистрировано, что не оспаривал сам ответчик С. А поскольку преимущественное право на предоставление земельного участка С. дата года отсутствовало, судом, верно, установлено, что был нарушен принцип гласности и публичности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
Исходя из норм статьи 51 ГрК РФ, а также с учетом функционального назначения сооружения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сведений о том, что возведенное сооружение является объектом капитального строительства, материалы дела не содержат, что в силу закона также являлось основанием для удовлетворения исковых требований.
Таким образом, у С. отсутствует предоставленное законом преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В связи с чем, договор аренды земельного участка от дата года N... заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С., противоречит федеральному законодательству.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С. является недействительной (ничтожной) сделкой, как совершенное с нарушением требований Земельного кодекса РФ и статей 13, 14, 15 Федерального закона N 66-ФЗ, нарушающий публичные интересы, под которыми согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ следует понимать интересы неопределенного круга лиц.
В силу приведенных выше обстоятельств оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание, вступившее в законную силу решение Нуримановского районного суда РБ от дата года не является основанием к отмене решения суда, поскольку в данном случае иск предъявлен прокурором района в защиту интересов неопределенного круга лиц, так как спорный земельный участок необходим для удовлетворения потребностей населения Нуримановского района, а решением суда от дата года рассмотрен спор между конкретными гражданами.
По мнению судебной, коллегии, доводы апелляционной жалобы С. направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 329 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нуримановского районного суда Республики Башкортостан от дата года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика С. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13307/2017
Требование: О признании договора аренды земельного участка недействительным, обязать возвратить переданный по договору аренды земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение требований Земельного кодекса РФ ответчик спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33-13307/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х.
Фархиуллиной О.Р.
при секретаре Ф.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Нуримановского районного суда Республики Башкортостан от дата года, которым постановлено:
Признать недействительным договор аренды земельного участка от дата года N..., заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С.
Обязать С. передать в администрацию муниципального района Нуримановений район РБ переданный по договору аренды от N... года N... земельный участок с кадастровым номером N... находящийся по адресу: РБ, адрес общей площадью... кв. м.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
Прокурор Нуримановского района Республики Башкортостан обратился в суд с вышеприведенным гражданским иском, указывая, что по результатам проведенной проверки по обращению К. в комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району выявлены нарушения земельного законодательства.
Так, на основании постановления главы администрации муниципального района Нуримановский район РБ N... от дата года С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером) N... находящийся по адресу: РБ, адрес общей площадью 1500 кв. м, о чем заключен договор аренды N... от дата года. дата года в районной газете "Красный Ключ" опубликовано извещение о предоставлении данного участка в аренду. Земельный участок предоставлен сроком на 3 года. дата года заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. N... от дата года аренды земельного участка, при этом работниками комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району не было опубликовано извещение в районной газете "Красный Ключ" о продлении договора аренды, поскольку преимущественное право на предоставление земельного участка С. отсутствовало. Таким образом, был нарушен принцип гласности и публичности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось. В связи с чем, договор аренды земельного участка от дата года N..., заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С., противоречит федеральному законодательству.
Прокурор просил признать договор аренды земельного участка недействительным и обязать С. передать в администрацию муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, переданный по договору аренды земельный участок.
Суд вынес вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что прекращение аренды земельного участка может быть только по инициативе арендодателя. В данном случае арендодателем является администрация муниципального района Нуримановский район Республики Башкортостан, которая с соответствующим заявлением о расторжении договора аренды не обращалась.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя С. по доверенности - Ф.Ф., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
В п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.
Следовательно, исковые требования о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на новый срок могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязывающей сторону спора представить доказательства в подтверждение тех доводов, на которые она ссылается, как на обоснование своих требований, истец допустимых и бесспорных доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства, не представил.
Судом установлено, что прокуратурой Нуримановского района Республики Башкортостан по обращению К. проведена проверка в Комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Нуримановскому району, в ходе которой выявлены грубые нарушения земельного законодательства.
Судом установлено, что между КУС Минземимущества РБ по Нуримановскому району и администрацией муниципального района Нуримановский район заключено соглашение о взаимодействии, согласно которому на КУС возложены обязанности по подготовке проектов договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена.
На основании постановления главы администрации МР Нуримановский район РБ N... от дата года С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N..., находящийся по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, о чем заключен договор аренды N... от дата г.
дата в газете "Красный Ключ" опубликовано извещение о предоставлении данного участка в аренду.
дата между Администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С. заключен договор аренды N... земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, находящегося в государственной собственности. (л.д. 29).
Согласно условиям указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N... расположенный по адресу: адрес площадью 1500 кв. м, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.
Срок действия договора до дата года.
дата года заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора N... от дата года аренды земельного участка (л.д. 12).
При этом работниками КУС не было опубликовано извещение в газете "Красный Ключ" о продлении договора аренды.
Согласно заключению кадастрового инженера от дата года N... на земельном участке с кадастровым номером N... находящемся по адресу: РБ, адрес, расположен объект незавершенного строительства. Материал стен - бревенчатый, фундамент отсутствует (л.д. 24).
Согласно кадастрового паспорта N... от дата года год ввода в эксплуатацию здания - 2015 г., площадь здания составляет 12,7 кв. м (л.д. 67).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования прокурора Нуримановского района Республики Башкортостан, суд исходил из того, что объект, изображенный на фотографиях, не является завершенным строительством объектом - жилым домом, также установил, что в нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, исходя из следующего.
В силу положений ст. 11.8 ч. 4 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П, права владения, пользования и распоряжения имуществом, по смыслу ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, обеспечиваются не только собственниками, но и иными участниками гражданского оборота; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).
Отсутствие публикации о проведении торгов в отношении данного земельного участка позволило суду сделать вывод о нарушении прав неограниченного круга лиц, муниципального образования и признать оспариваемые постановления администрации муниципального района и договор купли-продажи земельного участка противоречащими закону, недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до дата установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером N... предоставлялся заявителю под индивидуальное жилищное строительство.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой С. был предоставлен земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, который, согласно описанию кадастровому паспорту, представляет собой фундамент жилого дома из бетонных блоков. Разрешение на строительство жилого дома лит. А не предъявлено. Фактически, в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой.
Доводы ответчика С. основаны на статьях 22, 46 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений и статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, установлено, что на спорном земельном участке отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности ответчику. Объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, является объектом незавершенного строительства (по заключению кадастрового инженера N... от дата года), и предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление, при отсутствии доказательств его использования в соответствии с целями аренды невозможно, так как истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, у которого отсутствует фундамент, а разрешение на строительство жилого дома лит. А суду не предъявлено.
Кроме того, согласно представленных представителем подателя жалобы суду апелляционной инстанции на обозрение фотографий, на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости фактически не закончен, достаточных доказательств, что данный объект представляет собой объект недвижимости - жилой дом, материалы дела не содержат, а право собственности на имеющееся строение за С. не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком обязательств, взятых на себя по пролонгированному Договору аренды от дата года о строительстве индивидуального жилого дома как в период его действия, так и в период с дата года.
Также судебная коллегия считает необходимым указать, что по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, где в подпункте 10, в том числе, указано о заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Соблюдение указанных выше норм, как ответчиком, так и третьим лицом в ходе судебного разбирательства не установлено.
Согласно п. п. 1, 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент продления договора аренды аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае:
- - использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
- - неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В рассматриваемом случае право собственности на объект недвижимости, который возведен только в 2015 году, не зарегистрировано, что не оспаривал сам ответчик С. А поскольку преимущественное право на предоставление земельного участка С. дата года отсутствовало, судом, верно, установлено, что был нарушен принцип гласности и публичности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В нарушение ст. 46 Земельного кодекса РФ, С. спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома не использовал, разрешение на строительство дома ему не выдавалось.
Исходя из норм статьи 51 ГрК РФ, а также с учетом функционального назначения сооружения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сведений о том, что возведенное сооружение является объектом капитального строительства, материалы дела не содержат, что в силу закона также являлось основанием для удовлетворения исковых требований.
Таким образом, у С. отсутствует предоставленное законом преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В связи с чем, договор аренды земельного участка от дата года N... заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С., противоречит федеральному законодательству.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией муниципального района Нуримановский район РБ в лице комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Нуримановскому району и С. является недействительной (ничтожной) сделкой, как совершенное с нарушением требований Земельного кодекса РФ и статей 13, 14, 15 Федерального закона N 66-ФЗ, нарушающий публичные интересы, под которыми согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ следует понимать интересы неопределенного круга лиц.
В силу приведенных выше обстоятельств оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание, вступившее в законную силу решение Нуримановского районного суда РБ от дата года не является основанием к отмене решения суда, поскольку в данном случае иск предъявлен прокурором района в защиту интересов неопределенного круга лиц, так как спорный земельный участок необходим для удовлетворения потребностей населения Нуримановского района, а решением суда от дата года рассмотрен спор между конкретными гражданами.
По мнению судебной, коллегии, доводы апелляционной жалобы С. направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 329 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нуримановского районного суда Республики Башкортостан от дата года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика С. без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
О.Р.ФАРХИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)