Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация ссылалась на неиспользование обществом спорного участка в соответствии с его целевым назначением (для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса) и длительное неисполнение обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Потапова А.В. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Индеко" (ОГРН 1082312005632) - Радушевой О.В. (конкурсный управляющий), Комаровой В.В. (доверенность от 20.07.2016), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Индеко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-32319/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Индеко" (далее - общество, ООО "Индеко"), в котором просила:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 4300021591, заключенный между администрацией и обществом (в тексте искового заявления дата договора ошибочно указана как 07.08.2015),
- обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 3414 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0301002:89, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской (далее - земельный участок), путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением от 18.11.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 06.04.2016, договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 4300021591 расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема-передачи участка в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. Судебные акты мотивированы следующим. Предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) оснований для удовлетворения ходатайств общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и министерства природных ресурсов Краснодарского края, об отложении судебного разбирательства (для возможности предъявления встречного искового заявления в рамках настоящего дела), не имеется. Спорный земельный участок относится к землям неразграниченной государственной собственности, все права и обязанности по договору аренды данного участка от 03.10.2003 департамент передал администрации с 01.07.2014. Первоначально договор аренды от 03.10.2003 N 0000000450 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:0089 заключен департаментом с обществом с ограниченной ответственностью "Арбат" (далее - ООО "Арбат"), зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). На основании договора от 26.12.2008 (зарегистрирован в ЕГРП 18.02.2009) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.10.2003 N 0000000450 (в последующем изменен на номер 4300021591) арендатором спорного участка является ООО "Индеко". Согласно пункту 1.1. указанного договора арендодатель предоставил в аренду земельный участок площадью 3414 кв. м из земель поселений для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:0089 не выдавалось. Предписание администрации об устранении нарушений условий договора получено ответчиком (07.07.2015), но не исполнено. Администрацией обществу направлено уведомление от 31.07.2015 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое получено адресатом 12.08.2015. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), истцом соблюден в полном объеме. Согласно статье 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 3.2.5 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении договора при невнесении арендной платы за землю в течение одного квартала. Согласно общему правилу, установленному статьей 619 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вступившим в законную силу актом апелляционного суда по делу N А32-41110/2014 с ООО "Индеко" взысканы долг и неустойка за просрочку внесения арендной платы за земельный участок за период с 11.01.2012 по 31.12.2014, которые не оплачены и по состоянию на момент рассмотрения настоящего спора судом в 2015 году. Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей в течение 12 кварталов подряд. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора, или неиспользование участка в течение трех лет. К моменту рассмотрения настоящего дела спорный земельный участок находится в аренде более 12 лет (предоставлен в 2003 году) и у ответчика более 7 лет (с учетом передачи прав и обязанностей арендатора обществу в 2008 году). Доказательств использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) материалы дела не содержат. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, правомерности заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса). Довод ООО "Индеко", в отношении которого в рамках дела N А32-36619/2015 рассматривается заявление о признании его несостоятельным (банкротом), о том, что расторжение арендной сделки приведет к убыткам кредиторов (право аренды является единственным активом), судом рассмотрен и отклонен. Введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает от исполнения договорных обязательств и не является препятствием для расторжения договора аренды земельного участка. Судом не приняты и возражения ООО "Индеко" о том, что администрация не может быть собственником спорного земельного участка, расположенного на особо охраняемой природной территории регионального значения (памятник природы "Первомайская роща"), в связи с чем, не является надлежащим истцом по данному делу. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный участок находится в границах памятника природы "Первомайская роща", утвержденного решением исполкома Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 14.07.1988 N 326. Суд учел вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-41110/2014 о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 03.10.2003 N 0000000450, при рассмотрении которого ответчик приводил аналогичные доводы о несоответствии переданного в аренду земельного участка его целевому назначению; препятствий к исполнению встречных обязательств сторон по данной сделке суды не выявили. Записи о правообладателе земельного участка в ЕГРП отсутствуют. Правом распоряжения спорным участком обладает администрация, замена стороны договора в силу прямого указания закона есть правопреемство в материальном правоотношении. Отклоняя доводы ответчика об исполнимости спорного договора аренды, суд исходил из их необоснованности, а также наступления при неисполнимости сделки иных правовых последствий, не подтвержденных обществом. Государственная пошлина взыскана с ответчика по правилам статьи 110 Кодекса.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается недостижение цели договора аренды земельного участка, который остался незастроенным. Доказательств оспаривания действий уполномоченного органа по отказу в выдаче разрешения на строительство не представлено. Кроме того, ответчик, ссылаясь на расположение земельного участка в зоне особо охраняемых природных территорий, фактически не отрицает невозможность использования его для строительства, но не обосновывает основания для удержания участка, прямо указывает на отказ осуществлять арендные платежи. Между тем, доводы о наличии убытков могут быть предметом отдельного спора при наличии к тому оснований.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.11.2015 и апелляционное постановление от 06.04.2016 (дата постановления ошибочно указана как 10.06.2015) по настоящему делу отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал обществу в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента и министерства природных ресурсов Краснодарского края, чем нарушил их права и законные интересы. Памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края. Судом в основу решения положены обстоятельства неуплаты арендных платежей, на которые истец не указывал в своем заявлении. Доказательства невнесения арендных платежей в деле отсутствуют и не были предметом исследования. У ООО "Индеко" отсутствует задолженность перед администрацией, которая не направляла ему досудебной претензии о необходимости внесения платы за участок. Подписанный департаментом и администрацией акт приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и спорного участка, является незаконным, департамент не имел права передавать свои права и обязанности по договору аренды, администрация является ненадлежащим истцом по делу. Суд необоснованно не учел обстоятельства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, далее - Правила землепользования и застройки) строительство капитальных строений, в том числе гостинично-оздоровительных комплексов, многоквартирных домов и т.п. на данном земельном участке не предусмотрено. Совершение ООО "Индеко" действий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, невозможно. В связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению у общества возникли убытки. Право аренды является единственным имуществом ООО "Индеко", его утрата в результате расторжения договора аренды приводит к убыткам кредиторов. Отказав в принятии к рассмотрению встречного иска, суд лишил общество права на судебную защиту.
Письменный отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель и конкурсный управляющий общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, против этого возразил представитель администрации.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.
В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды установили факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса) в течение срока, превышающего три года, приняли во внимание установленный вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-41110/2014 факт длительного неисполнения обществом обязательства по внесению арендных платежей, квалифицировали их в качестве существенных нарушений условий договора аренды и удовлетворили требования администрации о досрочном расторжении арендной сделки.
Доводы жалобы, обусловленные невозможностью общества приступить к строительству объекта (пункт 1.1 договора), окружным судом кассационной инстанции не принимаются. Как прямо зафиксировано в пункте 1.2 спорного договора аренды, фактическое состояние земельного участка соответствует условиям его предоставления. Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не согласовали и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).
Довод жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента и министерства природных ресурсов Краснодарского края, нарушении, тем самым, их прав и законных интересов, подлежит отклонению. Свое процессуальное решение по данному вопросу суд мотивировал, с апелляционной и (или) кассационной жалобой на решение от 18.11.2015 по настоящему делу указанные лица не обращались, полномочия выступать в арбитражном суде от их имени ООО "Индеко" документально не подтвердило.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, несостоятелен, поскольку правовой статус и принадлежность названного памятника природы предметом настоящего спора не являлись, расположение спорного участка в его границах судебные инстанции не установили (признали недоказанным). Кроме того, ссылаясь на данное обстоятельство, общество не оспорило в установленном законом порядке ни договор аренды земельного участка от 03.10.2003, ни заключенный им же с ООО "Арбат" договор от 26.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, не подтвердило наличие у ООО "Индеко" спора с ООО "Арбат" об исполнении договора от 26.12.2008.
Суждения подателя жалобы о недоказанности невнесения обществом арендных платежей и о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора при подаче иска о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2003 по названному основанию, окружной суд не разделяет. Факт неисполнения ООО "Индеко" обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору от 03.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:89 установлен вступившим в законную силу судебным актом Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 и являлся обязательным для судов при рассмотрении настоящего дела в силу требований статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса. Взыскание договорной задолженности по арендной плате и неустойки за спорный в деле N А32-41110/2014 период (с 01.01.2012 по 31.12.2014) в пользу департамента, а не администрации, правового значения для разрешения в настоящем деле вопроса о сохранении за ответчиком статуса арендатора земельного участка не имеет, равно как и возбуждение в отношении общества дела о признании его несостоятельным (банкротом).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).
В отсутствие в материалах настоящего дела доказательств возникновения и государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок, разногласий по вопросу о полномочиях осуществлять управление и распоряжение данным участком, доводы общества о незаконности подписанного департаментом и администрацией акта приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, об отсутствии у администрации права на иск, не могут быть признаны правомерными.
Аргументы жалобы, обусловленные невозможностью использовать фактически полученный в аренду земельный участок по его целевому назначению, повлекшей возникновение у общества убытков, отклоняются. В данном деле требования общества о взыскании с кого-либо убытков не рассматривались. В пункте 1.2 договора аренды от 03.10.2003 его стороны прямо отразили, что фактическое состояние участка соответствует условиям предоставления. Невыполнение (ненадлежащее) выполнение арендодателем обязательств по данному договору перед ООО "Арбат", перед ООО "Индеко" в судебном порядке не установлено, доказательства наличия такого рода споров между сторонами договора в период с 03.10.2003 (дата фактической передачи участка первому арендатору), вплоть до предъявления администрацией 02.09.2015 настоящего иска о расторжении договора аренды, из представленных суду материалов не следует.
Довод о лишении общества права на судебную защиту путем отказа судом в принятии к рассмотрению встречного иска, соответствующего требованиям Арбитражного процессуального кодекса отклоняется, как не основанный на имеющихся в материалах дела доказательствах, в которых отсутствует оформленный в соответствии с требованиями процессуального закона встречный иск общества.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 18.11.2015 и апелляционного постановления от 06.04.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу N А32-32319/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.08.2016 N Ф08-3534/2016 ПО ДЕЛУ N А32-32319/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть администрации участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация ссылалась на неиспользование обществом спорного участка в соответствии с его целевым назначением (для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса) и длительное неисполнение обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. по делу N А32-32319/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Потапова А.В. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Индеко" (ОГРН 1082312005632) - Радушевой О.В. (конкурсный управляющий), Комаровой В.В. (доверенность от 20.07.2016), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Индеко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-32319/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Индеко" (далее - общество, ООО "Индеко"), в котором просила:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 4300021591, заключенный между администрацией и обществом (в тексте искового заявления дата договора ошибочно указана как 07.08.2015),
- обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 3414 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0301002:89, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской (далее - земельный участок), путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением от 18.11.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 06.04.2016, договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 4300021591 расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема-передачи участка в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. Судебные акты мотивированы следующим. Предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) оснований для удовлетворения ходатайств общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и министерства природных ресурсов Краснодарского края, об отложении судебного разбирательства (для возможности предъявления встречного искового заявления в рамках настоящего дела), не имеется. Спорный земельный участок относится к землям неразграниченной государственной собственности, все права и обязанности по договору аренды данного участка от 03.10.2003 департамент передал администрации с 01.07.2014. Первоначально договор аренды от 03.10.2003 N 0000000450 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:0089 заключен департаментом с обществом с ограниченной ответственностью "Арбат" (далее - ООО "Арбат"), зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). На основании договора от 26.12.2008 (зарегистрирован в ЕГРП 18.02.2009) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.10.2003 N 0000000450 (в последующем изменен на номер 4300021591) арендатором спорного участка является ООО "Индеко". Согласно пункту 1.1. указанного договора арендодатель предоставил в аренду земельный участок площадью 3414 кв. м из земель поселений для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:0089 не выдавалось. Предписание администрации об устранении нарушений условий договора получено ответчиком (07.07.2015), но не исполнено. Администрацией обществу направлено уведомление от 31.07.2015 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое получено адресатом 12.08.2015. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), истцом соблюден в полном объеме. Согласно статье 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 3.2.5 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении договора при невнесении арендной платы за землю в течение одного квартала. Согласно общему правилу, установленному статьей 619 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вступившим в законную силу актом апелляционного суда по делу N А32-41110/2014 с ООО "Индеко" взысканы долг и неустойка за просрочку внесения арендной платы за земельный участок за период с 11.01.2012 по 31.12.2014, которые не оплачены и по состоянию на момент рассмотрения настоящего спора судом в 2015 году. Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей в течение 12 кварталов подряд. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора, или неиспользование участка в течение трех лет. К моменту рассмотрения настоящего дела спорный земельный участок находится в аренде более 12 лет (предоставлен в 2003 году) и у ответчика более 7 лет (с учетом передачи прав и обязанностей арендатора обществу в 2008 году). Доказательств использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) материалы дела не содержат. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, правомерности заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса). Довод ООО "Индеко", в отношении которого в рамках дела N А32-36619/2015 рассматривается заявление о признании его несостоятельным (банкротом), о том, что расторжение арендной сделки приведет к убыткам кредиторов (право аренды является единственным активом), судом рассмотрен и отклонен. Введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает от исполнения договорных обязательств и не является препятствием для расторжения договора аренды земельного участка. Судом не приняты и возражения ООО "Индеко" о том, что администрация не может быть собственником спорного земельного участка, расположенного на особо охраняемой природной территории регионального значения (памятник природы "Первомайская роща"), в связи с чем, не является надлежащим истцом по данному делу. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный участок находится в границах памятника природы "Первомайская роща", утвержденного решением исполкома Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 14.07.1988 N 326. Суд учел вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-41110/2014 о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 03.10.2003 N 0000000450, при рассмотрении которого ответчик приводил аналогичные доводы о несоответствии переданного в аренду земельного участка его целевому назначению; препятствий к исполнению встречных обязательств сторон по данной сделке суды не выявили. Записи о правообладателе земельного участка в ЕГРП отсутствуют. Правом распоряжения спорным участком обладает администрация, замена стороны договора в силу прямого указания закона есть правопреемство в материальном правоотношении. Отклоняя доводы ответчика об исполнимости спорного договора аренды, суд исходил из их необоснованности, а также наступления при неисполнимости сделки иных правовых последствий, не подтвержденных обществом. Государственная пошлина взыскана с ответчика по правилам статьи 110 Кодекса.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается недостижение цели договора аренды земельного участка, который остался незастроенным. Доказательств оспаривания действий уполномоченного органа по отказу в выдаче разрешения на строительство не представлено. Кроме того, ответчик, ссылаясь на расположение земельного участка в зоне особо охраняемых природных территорий, фактически не отрицает невозможность использования его для строительства, но не обосновывает основания для удержания участка, прямо указывает на отказ осуществлять арендные платежи. Между тем, доводы о наличии убытков могут быть предметом отдельного спора при наличии к тому оснований.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.11.2015 и апелляционное постановление от 06.04.2016 (дата постановления ошибочно указана как 10.06.2015) по настоящему делу отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал обществу в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента и министерства природных ресурсов Краснодарского края, чем нарушил их права и законные интересы. Памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края. Судом в основу решения положены обстоятельства неуплаты арендных платежей, на которые истец не указывал в своем заявлении. Доказательства невнесения арендных платежей в деле отсутствуют и не были предметом исследования. У ООО "Индеко" отсутствует задолженность перед администрацией, которая не направляла ему досудебной претензии о необходимости внесения платы за участок. Подписанный департаментом и администрацией акт приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и спорного участка, является незаконным, департамент не имел права передавать свои права и обязанности по договору аренды, администрация является ненадлежащим истцом по делу. Суд необоснованно не учел обстоятельства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, далее - Правила землепользования и застройки) строительство капитальных строений, в том числе гостинично-оздоровительных комплексов, многоквартирных домов и т.п. на данном земельном участке не предусмотрено. Совершение ООО "Индеко" действий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, невозможно. В связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению у общества возникли убытки. Право аренды является единственным имуществом ООО "Индеко", его утрата в результате расторжения договора аренды приводит к убыткам кредиторов. Отказав в принятии к рассмотрению встречного иска, суд лишил общество права на судебную защиту.
Письменный отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель и конкурсный управляющий общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, против этого возразил представитель администрации.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.
В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды установили факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса) в течение срока, превышающего три года, приняли во внимание установленный вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-41110/2014 факт длительного неисполнения обществом обязательства по внесению арендных платежей, квалифицировали их в качестве существенных нарушений условий договора аренды и удовлетворили требования администрации о досрочном расторжении арендной сделки.
Доводы жалобы, обусловленные невозможностью общества приступить к строительству объекта (пункт 1.1 договора), окружным судом кассационной инстанции не принимаются. Как прямо зафиксировано в пункте 1.2 спорного договора аренды, фактическое состояние земельного участка соответствует условиям его предоставления. Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не согласовали и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).
Довод жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации, департамента и министерства природных ресурсов Краснодарского края, нарушении, тем самым, их прав и законных интересов, подлежит отклонению. Свое процессуальное решение по данному вопросу суд мотивировал, с апелляционной и (или) кассационной жалобой на решение от 18.11.2015 по настоящему делу указанные лица не обращались, полномочия выступать в арбитражном суде от их имени ООО "Индеко" документально не подтвердило.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, несостоятелен, поскольку правовой статус и принадлежность названного памятника природы предметом настоящего спора не являлись, расположение спорного участка в его границах судебные инстанции не установили (признали недоказанным). Кроме того, ссылаясь на данное обстоятельство, общество не оспорило в установленном законом порядке ни договор аренды земельного участка от 03.10.2003, ни заключенный им же с ООО "Арбат" договор от 26.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, не подтвердило наличие у ООО "Индеко" спора с ООО "Арбат" об исполнении договора от 26.12.2008.
Суждения подателя жалобы о недоказанности невнесения обществом арендных платежей и о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора при подаче иска о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2003 по названному основанию, окружной суд не разделяет. Факт неисполнения ООО "Индеко" обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору от 03.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:89 установлен вступившим в законную силу судебным актом Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 и являлся обязательным для судов при рассмотрении настоящего дела в силу требований статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса. Взыскание договорной задолженности по арендной плате и неустойки за спорный в деле N А32-41110/2014 период (с 01.01.2012 по 31.12.2014) в пользу департамента, а не администрации, правового значения для разрешения в настоящем деле вопроса о сохранении за ответчиком статуса арендатора земельного участка не имеет, равно как и возбуждение в отношении общества дела о признании его несостоятельным (банкротом).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).
В отсутствие в материалах настоящего дела доказательств возникновения и государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок, разногласий по вопросу о полномочиях осуществлять управление и распоряжение данным участком, доводы общества о незаконности подписанного департаментом и администрацией акта приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, об отсутствии у администрации права на иск, не могут быть признаны правомерными.
Аргументы жалобы, обусловленные невозможностью использовать фактически полученный в аренду земельный участок по его целевому назначению, повлекшей возникновение у общества убытков, отклоняются. В данном деле требования общества о взыскании с кого-либо убытков не рассматривались. В пункте 1.2 договора аренды от 03.10.2003 его стороны прямо отразили, что фактическое состояние участка соответствует условиям предоставления. Невыполнение (ненадлежащее) выполнение арендодателем обязательств по данному договору перед ООО "Арбат", перед ООО "Индеко" в судебном порядке не установлено, доказательства наличия такого рода споров между сторонами договора в период с 03.10.2003 (дата фактической передачи участка первому арендатору), вплоть до предъявления администрацией 02.09.2015 настоящего иска о расторжении договора аренды, из представленных суду материалов не следует.
Довод о лишении общества права на судебную защиту путем отказа судом в принятии к рассмотрению встречного иска, соответствующего требованиям Арбитражного процессуального кодекса отклоняется, как не основанный на имеющихся в материалах дела доказательствах, в которых отсутствует оформленный в соответствии с требованиями процессуального закона встречный иск общества.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 18.11.2015 и апелляционного постановления от 06.04.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу N А32-32319/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)