Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус-33" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 по делу N А76-17560/2015 (судья Костылев И.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Статус-33" (далее - общество "Статус-33", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным бездействия Комитета по отказу в продлении договора аренды земельного участка УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011, оформленного письмом от 30.04.2015 N 8472, о возложении на Комитет обязанность продлить указанный договор аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 (резолютивная часть от 30.10.2015) в удовлетворении требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Статус-33" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Ссылаясь на нормы ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 16 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п. п. 3, 4 ст. 396 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, а также обстоятельство использования земельного участка по целевому назначению - для строительства комплекса строительного рынка, апеллянт полагает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведение торгов, а также указывает на наличие у органа местного самоуправления обязанности по заключению такого договора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.11.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Статус-33" (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 (л.д. 15-23).
По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу п. 1.4 договора его стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ условия договора применяются к правоотношениям, возникшим с 17.02.2011 по 17.02.2013.
Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.07.2013 срок действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 продлен до 17.02.2015 (л.д. 24).
Названный договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы, что следует из акта проверки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.04.2014 (л.д. 29).
16.02.2015 общество "Статус-33" обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 на пять лет (л.д. 32).
Комитет письмом исх. N 8472 от 30.04.2015 (л.д. 36-37) отказал обществу в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно несвоевременного внесения арендной платы и нецелевого использования земельного участка. Комитет в оспариваемом письме сослался на осуществленную 06.04.2015 выездную проверку, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ Комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество "Статус-33" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, квалифицировав заявленные требования как гражданско-правовые и подлежащие рассмотрению в порядке искового производства, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку у арендодателя отсутствует обязанность по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, и защита прав прежнего арендатора может быть реализована при заключении договора аренды с новым арендатором в порядке перевода прав и обязанностей по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статей 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 (л.д. 15-23) сроком действия (с учетом дополнительного соглашения от 25.07.2013 - л.д. 24) до 17.02.2015, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривалась.
Заявлением от 16.02.2015 (л.д. 32) общество обратилось в Комитет с просьбой о продлении названного договора аренды на пять лет.
Письмом N 8472 от 30.04.2015 в адрес истца Комитет отказал в продлении договора аренды по мотиву несвоевременного исполнения обязательства по оплате арендной платы и нецелевого использования земельного участка ввиду отсутствия доказательств осуществления на земельном участке строительства (л.д. 36).
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно ст. 29 ЗК РФ (здесь и далее - в ранее действовавшей редакции) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Нормы ст. 31 и ст. 34 ЗК РФ определяли порядок предоставления земельных участков из земель публичной собственности для целей, связанных со строительством (ст. 31 ЗК РФ) и для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ).
Из договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен для строительства комплекса строительного рынка.
Переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0615004:0002 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для проектирования и строительства комплекса строительного рынка" (кадастровый паспорт по состоянию на 16.09.2014, л.д. 39).
Из письма Комитета в адрес истца от 30.04.2015 N 8472 (л.д. 36) следует, что одним из оснований для отказа явилось ненадлежащее, по мнению арендодателя, использование земельного участка в силу отсутствия по результатам натурного осмотра доказательств осуществления строительства на земельном участке.
Судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлено, что земельный участок площадью 12 644 кв. м условно состоит из двух частей: 6 196 кв. м, на которой планировалось строительство комплекса строительного рынка, и 6 448 кв. м, на которой фактически осуществлялась эксплуатация рынка строительных материалов. Исходя из указанных обстоятельств, судом произведен расчет платы за использование земельных участков, исходя из площади земельного участка 6 196 кв. м - для проектирования и строительства комплекса строительного рынка, и 5 693,4 кв. м (с учетом исключения ряда объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности) - для эксплуатации рынка строительных материалов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, право на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства объекта недвижимости, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Актом осмотра земельного участка от 22.04.2014 (л.д. 29) установлено размещение на земельном участке строительного рынка. Сведений о размещении на земельном участке объектов недвижимости анализируемый акт не содержит.
Обстоятельство отсутствия на земельном участке объектов, отвечающим признакам объекта недвижимости, истцом не оспорено; иными доказательствами по делу обстоятельства, установленные названным актом осмотра, не опровергнуты.
Судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлено размещение на земельном участке двух объектов недвижимости: нежилое помещение N 1 (склад) площадью 719,1 кв. м и нежилое помещение N 2 площадью 35,5 кв. м, собственником которых является муниципальное образование "город Челябинск".
Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за истцом, в материалах дела отсутствуют.
Доводы апеллянта об использовании земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Доказательства совершения истцом каких-либо фактических либо юридических действий, направленных на создание организационных и правовых предпосылок для осуществления строительства на земельном участке (разработка проектной документации, получение разрешения на строительство и пр.), в деле отсутствуют.
Апелляционным судом также установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску Комитета в рамках дела N А76-10572/2015.
В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд не может прийти к выводу о добросовестности истца как застройщика и наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, ввиду чего требования истца не подлежат удовлетворению.
В части требований истца о продлении договора аренды земельного участка, в отношении которого судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлен факт его использования для размещения рынка строительных материалов, суд первой инстанции, правильно применив нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя обязанности по заключению договора аренды на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17540/11 от 05.06.2012).
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, чего по материалам настоящего дела не установлено.
При изложенных основаниях требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды, а также доводы апелляционной жалобы о наличии в него преимущественного права на продление договора аренды не основаны на нормах действующего законодательства.
Ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на положения п. п. 3, 4 ст. 396 ЗК РФ признаются необоснованными в силу ст. 4 ГК РФ, поскольку в данном случае подлежал применению закон, действовавший на момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды.
Решение суда первой инстанции с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 по делу N А76-17560/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус-33" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2016 N 18АП-15438/2015 ПО ДЕЛУ N А76-17560/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. N 18АП-15438/2015
Дело N А76-17560/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус-33" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 по делу N А76-17560/2015 (судья Костылев И.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Статус-33" (далее - общество "Статус-33", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным бездействия Комитета по отказу в продлении договора аренды земельного участка УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011, оформленного письмом от 30.04.2015 N 8472, о возложении на Комитет обязанность продлить указанный договор аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 (резолютивная часть от 30.10.2015) в удовлетворении требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Статус-33" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Ссылаясь на нормы ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 16 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п. п. 3, 4 ст. 396 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, а также обстоятельство использования земельного участка по целевому назначению - для строительства комплекса строительного рынка, апеллянт полагает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведение торгов, а также указывает на наличие у органа местного самоуправления обязанности по заключению такого договора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.11.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Статус-33" (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 (л.д. 15-23).
По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу п. 1.4 договора его стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ условия договора применяются к правоотношениям, возникшим с 17.02.2011 по 17.02.2013.
Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.07.2013 срок действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 продлен до 17.02.2015 (л.д. 24).
Названный договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы, что следует из акта проверки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.04.2014 (л.д. 29).
16.02.2015 общество "Статус-33" обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 на пять лет (л.д. 32).
Комитет письмом исх. N 8472 от 30.04.2015 (л.д. 36-37) отказал обществу в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно несвоевременного внесения арендной платы и нецелевого использования земельного участка. Комитет в оспариваемом письме сослался на осуществленную 06.04.2015 выездную проверку, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ Комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество "Статус-33" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, квалифицировав заявленные требования как гражданско-правовые и подлежащие рассмотрению в порядке искового производства, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку у арендодателя отсутствует обязанность по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, и защита прав прежнего арендатора может быть реализована при заключении договора аренды с новым арендатором в порядке перевода прав и обязанностей по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статей 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011 от 11.11.2011 (л.д. 15-23) сроком действия (с учетом дополнительного соглашения от 25.07.2013 - л.д. 24) до 17.02.2015, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривалась.
Заявлением от 16.02.2015 (л.д. 32) общество обратилось в Комитет с просьбой о продлении названного договора аренды на пять лет.
Письмом N 8472 от 30.04.2015 в адрес истца Комитет отказал в продлении договора аренды по мотиву несвоевременного исполнения обязательства по оплате арендной платы и нецелевого использования земельного участка ввиду отсутствия доказательств осуществления на земельном участке строительства (л.д. 36).
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно ст. 29 ЗК РФ (здесь и далее - в ранее действовавшей редакции) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Нормы ст. 31 и ст. 34 ЗК РФ определяли порядок предоставления земельных участков из земель публичной собственности для целей, связанных со строительством (ст. 31 ЗК РФ) и для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ).
Из договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен для строительства комплекса строительного рынка.
Переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0615004:0002 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для проектирования и строительства комплекса строительного рынка" (кадастровый паспорт по состоянию на 16.09.2014, л.д. 39).
Из письма Комитета в адрес истца от 30.04.2015 N 8472 (л.д. 36) следует, что одним из оснований для отказа явилось ненадлежащее, по мнению арендодателя, использование земельного участка в силу отсутствия по результатам натурного осмотра доказательств осуществления строительства на земельном участке.
Судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлено, что земельный участок площадью 12 644 кв. м условно состоит из двух частей: 6 196 кв. м, на которой планировалось строительство комплекса строительного рынка, и 6 448 кв. м, на которой фактически осуществлялась эксплуатация рынка строительных материалов. Исходя из указанных обстоятельств, судом произведен расчет платы за использование земельных участков, исходя из площади земельного участка 6 196 кв. м - для проектирования и строительства комплекса строительного рынка, и 5 693,4 кв. м (с учетом исключения ряда объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности) - для эксплуатации рынка строительных материалов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, право на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства объекта недвижимости, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Актом осмотра земельного участка от 22.04.2014 (л.д. 29) установлено размещение на земельном участке строительного рынка. Сведений о размещении на земельном участке объектов недвижимости анализируемый акт не содержит.
Обстоятельство отсутствия на земельном участке объектов, отвечающим признакам объекта недвижимости, истцом не оспорено; иными доказательствами по делу обстоятельства, установленные названным актом осмотра, не опровергнуты.
Судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлено размещение на земельном участке двух объектов недвижимости: нежилое помещение N 1 (склад) площадью 719,1 кв. м и нежилое помещение N 2 площадью 35,5 кв. м, собственником которых является муниципальное образование "город Челябинск".
Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за истцом, в материалах дела отсутствуют.
Доводы апеллянта об использовании земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Доказательства совершения истцом каких-либо фактических либо юридических действий, направленных на создание организационных и правовых предпосылок для осуществления строительства на земельном участке (разработка проектной документации, получение разрешения на строительство и пр.), в деле отсутствуют.
Апелляционным судом также установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску Комитета в рамках дела N А76-10572/2015.
В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд не может прийти к выводу о добросовестности истца как застройщика и наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, ввиду чего требования истца не подлежат удовлетворению.
В части требований истца о продлении договора аренды земельного участка, в отношении которого судом при рассмотрении дела N А76-10572/2015 установлен факт его использования для размещения рынка строительных материалов, суд первой инстанции, правильно применив нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя обязанности по заключению договора аренды на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17540/11 от 05.06.2012).
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, чего по материалам настоящего дела не установлено.
При изложенных основаниях требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды, а также доводы апелляционной жалобы о наличии в него преимущественного права на продление договора аренды не основаны на нормах действующего законодательства.
Ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на положения п. п. 3, 4 ст. 396 ЗК РФ признаются необоснованными в силу ст. 4 ГК РФ, поскольку в данном случае подлежал применению закон, действовавший на момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды.
Решение суда первой инстанции с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2015 по делу N А76-17560/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус-33" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)