Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16 ноября 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алга"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года, принятое по делу N 55-30191/2015, судья Рысаева С.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740), город Москва,
к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480), город Самара,
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,
- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием представителя истца Герасимова Д.С. (доверенность от 24.04.2017 г.), представителя ответчика Дмитриева С.Д. (доверенность от 22.05.2017 г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенного между истцом и ответчиком и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своего требования истец указал на следующие обстоятельства.
В соответствии с условиями договора истец продал ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 90, при этом стороны не учли, что на отчужденном земельном участке расположено капитальное строение, принадлежащее истцу на праве собственности, что противоречит подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и создало для истца препятствия в использовании здания. Кроме того истец указал, что земельный участок был продан ответчику по заниженной стоимости, месторасположение границ земельного участка в нарушение статей 38 и 39 Федерального закона Российской Федерации "О государственном кадастре недвижимости" не было согласовано со смежными землепользователями, земельный участок используется ответчиком не в соответствии с его назначением "под фабрику химической одежды".
Заявлением б/д (т. 3 л.д. 5) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенный между истцом и ответчиком и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "М.видео Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793;
- - прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015 г.).
ООО "Алга" представило отзыв на исковое заявление, в котором указало на свое несогласие с требованиями истца, отметило отсутствие доказательств, подтверждающих факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, права на который принадлежат истцу, отсутствие оснований для признания сделки недействительной по мотивам ограничения истца в пользовании зданием, размера отвода земель и их предоставления из государственной или муниципальной собственности, указало на несостоятельность довода истца о реализации земельного участка по заниженной цене, отсутствие доказательств причинения истцу убытков, иных неблагоприятных последствий.
В дополнительном отзыве ООО "Алга" указало, что истцом осуществлена самовольная реконструкция основного здания, а лит. а4, который якобы находится на спорном земельном участке, самим истцом фактически демонтирован. Также ответчиком указано на недобросовестность поведения истца, в связи с этим ответчик просит применить пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо этого ответчиком указано на пропуск истцом срока исковой давности.
ООО "М.видео Менеджмент" представлено заявление о фальсификации доказательства - технического паспорта на здание, расположенного по адресу г. Самара, улица Коммунистическая/ул.Московская, д. 90/д. 1, составленный Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 25.12.2010 г. входящий номер N 71023 и исключении документа из числа доказательств. В обоснование заявления общество указало, что по его сведениям Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" указанный технический паспорт не составлял.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 г. ходатайство удовлетворено, указанный технический паспорт по состоянию на 25.12.2010 г. входящий номер N 71023 исключен из числа доказательств по делу.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
ООО "Алга" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с встречным иском к ООО "М.видео Менеджмент" о признании самовольной постройкой нежилого здания площадью 3046,5 кв. м, инвентарный номер N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, и об обязании ООО "М.видео Менеджмент" в 15-дневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 35 кв. м, кадастровый номер 63:01:0521003:793, занимаемого частью нежилого здания, а именно литер а3 и а4 площадью 3046,5 кв. м, инвентарный номер N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1 путем сноса объекта с территории земельного участка ООО "Алга", в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить ООО "Алга" право осуществить снос (демонтаж) части нежилого здания, а именно литер а3 и а4, с последующим отнесением необходимых расходов на ООО "М.видео Менеджмент", о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "М.видео Менеджмент" на объект нежилое здание площадь 3046,5 кв. м, инвентарный номер 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, применить последствия недействительности государственной регистрации права в виде погашения записей в едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним о государственной регистрации 63-63-01/209/2012-790 от 20.11.2012 г.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2017 г. встречное исковое заявление было возвращено заявителю.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2016 г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-22084/2016.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2017 г. производство по делу было возобновлено.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года иск удовлетворен.
Договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенный между ООО "Алга" и ООО "М.видео Менеджмент" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "М.видео Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793.
Предписано прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись N 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015 г.).
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Алга" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ООО "М.видео Менеджмент" - отказать.
В обоснование своего требования ответчик в апелляционной жалобе указал, что решение суда является необоснованным в силу несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.
При этом ответчик обратил внимание, что истцом пропущен срок исковой давности и это является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении иска. Кроме того ответчик полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка недействительна, поскольку после заключения договора купли-продажи ООО "Алга" выполнены строительные мероприятия, которые не привели к созданию нового объекта недвижимости. Ответчик указывает на недобросовестность истца как еще одно основание к отказу в иске.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "М.видео Менеджмент" с жалобой не согласилось, указало на ошибочность утверждения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку течение срока исковой давности началось с даты передачи земельного участка - с 15.01.2015 г., оспариваемый договор не соответствует пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не допускается отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу. Ссылка ответчика в жалобе на недобросовестность истца ничем не подтверждена.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 16.11.2017 г. приняли участие представитель истца Герасимов Денис Сергеевич, действующий на основании доверенности от 24.04.2017 г., выданной за подписью генерального директора ООО "М.видео Менеджмент" Бреева П.Ю., представитель ответчика Дмитриев С.Д., действующий на основании доверенности от 22.05.2017 г., выданной за подписью директора ООО "Алга" Мкртчяна Г.Р.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, которое о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции было уведомлено надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечило.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из письма ООО "Вега" усматривается, что 17.07.2014 г. между ООО "Вега" и ООО "М.видео Менеджмент" был заключен договор подряда на производство кадастровых работ, где ООО "Вега" приняло на себя обязательство по производству кадастровых работ с подготовкой межевого плана по образованию 2-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:5 площадью 1720 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, 90. В результате раздела земельного участка площадью 1720 кв. м образовались два земельных участка площадью 1685 кв. м и 35 кв. м. На образованном земельном участке площадью 1685 кв. м в тех же самых границах сохранилась часть земельного участка, занятая объектом недвижимости - нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2 площадью 1681 кв. м, на образованном земельном участке площадью 35 кв. м никаких частей занятых объектом недвижимости - нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2.
Согласно кадастровому паспорту от 03.02.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:5 имел местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 1720 кв. м, кадастровая стоимость 18 469 738 руб. 40 коп. Часть указанного земельного участка площадью 1681 кв. м занята объектом недвижимости - нежилым зданием, литера А, А1, а1, а3, а4 инв. N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2.
Указанный земельный участок был размежеван, в результате которого из его состава был выделен спорный земельный участок.
Согласно кадастровому паспорту от 10.09.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793 имеет местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 35 кв. м, кадастровая стоимость 375 837 руб. 70 коп.
ООО "М.видео Менеджмент" на основании передаточного акта от 24.09.2012 г. между ООО "Стандарт-Инвест" и ООО "М.видео Менеджмент", утвержденного решением единственного участника ООО "Стандарт-Инвест" N 05/2012 от 24.09.2012 г. и решением единственного участника ООО "М.видео Менеджмент" N 05/2012 от 24.09.2012 г. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 1685 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:792. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.09.2014 г.
01.12.2014 г. ООО "М.видео Менеджмент" (продавец) и ООО "Алга" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793, площадью 35 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под фабрику химической чистки одежды, адрес месторасположения - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, обременения не зарегистрированы, границы участка выделены на схеме посадки (приложение N 1 к договору).
Право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано 23.09.2014 г.
В соответствии с пунктом 2 договора стороны согласовали, что цена объекта установлена в размере 375 837 руб. 70 коп. (НДС не облагается). Пунктом 10 договора стороны оговорили, что подтверждают отсутствие обстоятельств, вынуждающих их заключить договор на невыгодных для себя условиях и цену объекта считают справедливой.
Пунктом 3 определено, что покупатель оплачивает стоимость объекта авансом в течение 7 рабочих дней с даты подписания договора.
Обусловленный договором земельный участок был передан продавцом покупателю по акту приема - передачи от 15.01.2015 г. без каких-либо замечаний.
Согласно справке ООО "М.видео Менеджмент" б/н от 14.01.2015 г. оплата по договору купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. получена продавцом в полном объеме.
Согласно справке ООО "М.видео Менеджмент" N 91 от 16.02.2015 г. сделка по заключению договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность в соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и не является крупной сделкой в соответствии со статьей 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".
По результатам заключенной сделки за ООО "Алга" зарегистрировано право собственности в отношении объекта права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 35 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, д. 90. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015 г.
ООО "М.видео Менеджмент" на основании передаточного акта от 24.09.2012 г. между ООО "Стандарт-Инвест" и ООО "М.видео Менеджмент", утвержденного решением единственного участника ООО "Стандарт-Инвест" N 05/2012 от 24.09.2012 г. и решением единственного участника ООО "М.видео Менеджмент" N 05/2012 от 24.09.2012 г. является собственником нежилого здания, назначение нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 3046,5 кв. м, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:2, лит. А, А1, а1, а3, а4, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая/улица Московская, дом 90/дом 1, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:667. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2012 г.
Согласно кадастровому паспорту от 10.02.2015 г. нежилое здание, имеющее кадастровый номер 63:01:0521003:667, находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул.Московская, д. 90/д. 1, количество этажей 2, год ввода в эксплуатацию 1964, площадь 3046,5 кв. м.
Согласно техническому паспорту от 15.12.2011 г. нежилое здание находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, литера А (основное строение, 1 и 2 этажи, технический этаж), А1 (основное строение 1 и 2 этажи), а1 (тамбур), а3 (тамбур), а4 (веранда 1 и 2 этажи). При этом тамбур (а3) и веранда (а4) построены в 2000 году. Общая площадь нежилых помещений в здании - 3046,5 кв. м.
Согласно техническому паспорту от 27.01.2016 г. нежилое здание находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, здание переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 году, разрешение на строительство (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте) не предъявлено, площадь нежилых помещений в здании 3015,8 кв. м, здание состоит из литер А (построено в 1964 г., переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 г.), А1 (построено в 1964 г.), а1 (построено в 1964 г.)., а3 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.), а4 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.).
В соответствии с сообщением ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по результатам технического обследования 7.01.2016 г. была выявлена реконструкция нежилого здания, холодные пристройки а3 и а4 являются вспомогательными строениями, литер а4 находится в состоянии разрушения, но не демонтировано.
Согласно техническому плану здания от 08.03.2016 г., подготовленного в связи с изменением сведений о характеристиках здания с кадастровым номером 63:01:0521003:667 (план подготовлен кадастровым инженером Мжельским С.Н.), указанное здание расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0521003:792, 63:01:0521003:793, 63:01:0521003:783, 63:01:0521003:695.
По заказу ООО "Алга" обществом фирма "Консоль" 25.02.2016 г. было подготовлено заключение по инженерно-техническому обследованию холодной пристройки, расположенное по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ ул. Московская, д. 90/1, согласно которому со стороны бокового фасада лит.А расположены строения лит. а3 и лит. а4.
Строение лит. а3 - одноэтажное, имеет прямоугольное очертание в плане с одним выходным узлом со стороны главного фасада по Московскому шоссе, функциональное назначение - для временного пребывания персонала. Конструктивная схема с полным каркасом, состоящим из стоек и балок перекрытия, со стороны бокового фасада конструкции пристройки выстроены вплотную к основному зданию лит. А, со стороны дворового фасада примыкают к сохраненной кирпичной стене демонтированного строения лит. а4. Фундаменты под строением лит. а3 отсутствуют, существующие стеновые конструкции установлены на бетонную подготовку толщиной не более 100 мм.
Строение лит. а4 на момент обследования конструкции практически полностью демонтировано: разобраны крыша, перекрытие и две наружные стены.
По выводам специалистов ООО фирма "Консоль" объект холодная пристройка лит а3, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/1 не имеет признаков капитального строительства. Под стенами помещения отсутствуют фундаменты, присутствует техническая возможность перемещения строения без несоразмерного ущерба его назначению, отсутствует подключение пристройки к инженерным сетям (водопровод, канализация, отопление).
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств недобросовестности продавца (истца по делу), пришел к выводу о необходимости исчисления срока исковой давности с даты фактической передачи спорного земельного участка истцом ответчику, но не с даты заключения оспариваемой сделки. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор противоречит пункту 4 статьи 35 и подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения.
Суд апелляционной инстанции частично с выводами суда первой инстанции не соглашается, полагает их ошибочными, что влечет за собой необходимость отмены обжалованного решения суда и принятия по делу судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспариваемая сделка является оспоримой и в соответствии с положениями статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оспариваемая сделка совершена сторонами 01.12.2014 г., что подтверждается датой проставленной на оригинале договора и подтверждено сторонами по делу.
Исковое заявление подано истцом почтой 01.12.2015 г., что подтверждается оттиском штампа почтовой организации на конверте (т. 1 л.д. 33), а также сведениями с официального сайта Почты России в отношении почтового отправления с почтовым идентификатором 10100087615139.
В соответствии с положениями статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Годичный срок исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Заключая оспариваемую сделку, истец, являясь ответственной стороной в гражданских правоотношениях был обязан удостовериться о том, что заключаемая им сделка соответствует требованиям законодательства и не нарушает чьих-либо охраняемых законом прав и интересов.
В силу этого содержащийся в решении суда вывод о том, что факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости истца мог быть установлен истцом только в момент передачи земельного участка ответчику - вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден какими-либо доказательствами, является ошибочным и противоречит фактическим обстоятельствам дела. В материалах дела отсутствуют какие-либо данные, свидетельствующие о том, что истец до момента передачи земельного участка ответчику по акту от 15.01.2015 г. не имел возможности установить, что на продаваемом земельном участке частично расположен объект недвижимости, принадлежащим истцу.
Суждения суда об отсутствии фактического доступа истца к земельному участку в связи с арендой ответчиком нежилых помещений, как об обстоятельстве, препятствующем истцу установить основания для недействительности сделки - ошибочны, поскольку при заключении договора истец гарантировал ответчику (пункт 9 договора) отсутствие каких-либо ограничений в пользовании продаваемым земельным участком.
По смыслу закона если ответчик заявил о применении срока исковой давности, то суд в качестве юридически значимого обстоятельства должен учесть, что срок давности начинает исчисляться не только со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и со дня, когда лицо должно было узнать о его нарушении.
Таким образом, течение срока исковой давности для оспаривания сделки началось в день ее заключения - с 01.12.2014 г., а годичный срок исковой давности истек 30.11.2015 г. Подав исковое заявление 01.12.2015 г., истец пропустил срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, судом первой инстанции без достаточных оснований отказано в применении в настоящем деле положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из материалов дела усматривается, что истец, являясь стороной (продавцом) по оспариваемой сделке, не только подписал (заключил) ее, но и совершил действия по ее исполнению, передав проданный земельный участок покупателю по акту приема - передачи от 15.01.2015 г.
Такое поведение истца при совершении сделки позволяло покупателю исходить из действительности сделки и данное обстоятельство истцом не опровергнуто.
Продавец, заключая сделку о продаже земельного участка с пороками, о которых он должен был знать при заключении сделки действует недобросовестно.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Действия ООО "М.видео Менеджмент" при заключении и исполнении договора давали основания ответчику (покупателю) полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой правового значения не имеют.
В разъяснениях, содержащихся в пункте 70 Пленума N 25, указано, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации данная норма предполагает защиту затронутых сделкой интересов добросовестных лиц.
В пунктах 74, 75 Пленума N 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Пленума N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, норма пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.
Следовательно, если судами будет установлено, что поведение истца давало контрагенту, который как добросовестный участник сделки имел основание полагаться на действительность сделки, в иске может быть отказано со ссылкой на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторонами по делу не оспаривается, что какие-либо публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности ответчика при заключении сделки, не установлены.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года, принятое по делу N 55-30191/2015, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740, город Москва) к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480, город Самара) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенного между ООО "Алга" и ООО "М.Видио Менеджмент" и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО "М.Видио Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793; о прекращении записи о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015), - отказать.
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алга" удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740, город Москва) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480, город Самара) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2017 N 11АП-15222/2017 ПО ДЕЛУ N А55-30191/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. по делу N А55-30191/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16 ноября 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алга"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года, принятое по делу N 55-30191/2015, судья Рысаева С.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740), город Москва,
к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480), город Самара,
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,
- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием представителя истца Герасимова Д.С. (доверенность от 24.04.2017 г.), представителя ответчика Дмитриева С.Д. (доверенность от 22.05.2017 г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенного между истцом и ответчиком и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своего требования истец указал на следующие обстоятельства.
В соответствии с условиями договора истец продал ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 90, при этом стороны не учли, что на отчужденном земельном участке расположено капитальное строение, принадлежащее истцу на праве собственности, что противоречит подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и создало для истца препятствия в использовании здания. Кроме того истец указал, что земельный участок был продан ответчику по заниженной стоимости, месторасположение границ земельного участка в нарушение статей 38 и 39 Федерального закона Российской Федерации "О государственном кадастре недвижимости" не было согласовано со смежными землепользователями, земельный участок используется ответчиком не в соответствии с его назначением "под фабрику химической одежды".
Заявлением б/д (т. 3 л.д. 5) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенный между истцом и ответчиком и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "М.видео Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793;
- - прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015 г.).
ООО "Алга" представило отзыв на исковое заявление, в котором указало на свое несогласие с требованиями истца, отметило отсутствие доказательств, подтверждающих факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, права на который принадлежат истцу, отсутствие оснований для признания сделки недействительной по мотивам ограничения истца в пользовании зданием, размера отвода земель и их предоставления из государственной или муниципальной собственности, указало на несостоятельность довода истца о реализации земельного участка по заниженной цене, отсутствие доказательств причинения истцу убытков, иных неблагоприятных последствий.
В дополнительном отзыве ООО "Алга" указало, что истцом осуществлена самовольная реконструкция основного здания, а лит. а4, который якобы находится на спорном земельном участке, самим истцом фактически демонтирован. Также ответчиком указано на недобросовестность поведения истца, в связи с этим ответчик просит применить пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо этого ответчиком указано на пропуск истцом срока исковой давности.
ООО "М.видео Менеджмент" представлено заявление о фальсификации доказательства - технического паспорта на здание, расположенного по адресу г. Самара, улица Коммунистическая/ул.Московская, д. 90/д. 1, составленный Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 25.12.2010 г. входящий номер N 71023 и исключении документа из числа доказательств. В обоснование заявления общество указало, что по его сведениям Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" указанный технический паспорт не составлял.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 г. ходатайство удовлетворено, указанный технический паспорт по состоянию на 25.12.2010 г. входящий номер N 71023 исключен из числа доказательств по делу.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
ООО "Алга" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с встречным иском к ООО "М.видео Менеджмент" о признании самовольной постройкой нежилого здания площадью 3046,5 кв. м, инвентарный номер N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, и об обязании ООО "М.видео Менеджмент" в 15-дневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 35 кв. м, кадастровый номер 63:01:0521003:793, занимаемого частью нежилого здания, а именно литер а3 и а4 площадью 3046,5 кв. м, инвентарный номер N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1 путем сноса объекта с территории земельного участка ООО "Алга", в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить ООО "Алга" право осуществить снос (демонтаж) части нежилого здания, а именно литер а3 и а4, с последующим отнесением необходимых расходов на ООО "М.видео Менеджмент", о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "М.видео Менеджмент" на объект нежилое здание площадь 3046,5 кв. м, инвентарный номер 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, применить последствия недействительности государственной регистрации права в виде погашения записей в едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним о государственной регистрации 63-63-01/209/2012-790 от 20.11.2012 г.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2017 г. встречное исковое заявление было возвращено заявителю.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2016 г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-22084/2016.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2017 г. производство по делу было возобновлено.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года иск удовлетворен.
Договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенный между ООО "Алга" и ООО "М.видео Менеджмент" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "М.видео Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793.
Предписано прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись N 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015 г.).
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Алга" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ООО "М.видео Менеджмент" - отказать.
В обоснование своего требования ответчик в апелляционной жалобе указал, что решение суда является необоснованным в силу несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.
При этом ответчик обратил внимание, что истцом пропущен срок исковой давности и это является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении иска. Кроме того ответчик полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка недействительна, поскольку после заключения договора купли-продажи ООО "Алга" выполнены строительные мероприятия, которые не привели к созданию нового объекта недвижимости. Ответчик указывает на недобросовестность истца как еще одно основание к отказу в иске.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "М.видео Менеджмент" с жалобой не согласилось, указало на ошибочность утверждения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку течение срока исковой давности началось с даты передачи земельного участка - с 15.01.2015 г., оспариваемый договор не соответствует пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не допускается отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу. Ссылка ответчика в жалобе на недобросовестность истца ничем не подтверждена.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 16.11.2017 г. приняли участие представитель истца Герасимов Денис Сергеевич, действующий на основании доверенности от 24.04.2017 г., выданной за подписью генерального директора ООО "М.видео Менеджмент" Бреева П.Ю., представитель ответчика Дмитриев С.Д., действующий на основании доверенности от 22.05.2017 г., выданной за подписью директора ООО "Алга" Мкртчяна Г.Р.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, которое о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции было уведомлено надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечило.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из письма ООО "Вега" усматривается, что 17.07.2014 г. между ООО "Вега" и ООО "М.видео Менеджмент" был заключен договор подряда на производство кадастровых работ, где ООО "Вега" приняло на себя обязательство по производству кадастровых работ с подготовкой межевого плана по образованию 2-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:5 площадью 1720 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, 90. В результате раздела земельного участка площадью 1720 кв. м образовались два земельных участка площадью 1685 кв. м и 35 кв. м. На образованном земельном участке площадью 1685 кв. м в тех же самых границах сохранилась часть земельного участка, занятая объектом недвижимости - нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2 площадью 1681 кв. м, на образованном земельном участке площадью 35 кв. м никаких частей занятых объектом недвижимости - нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2.
Согласно кадастровому паспорту от 03.02.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:5 имел местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 1720 кв. м, кадастровая стоимость 18 469 738 руб. 40 коп. Часть указанного земельного участка площадью 1681 кв. м занята объектом недвижимости - нежилым зданием, литера А, А1, а1, а3, а4 инв. N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2.
Указанный земельный участок был размежеван, в результате которого из его состава был выделен спорный земельный участок.
Согласно кадастровому паспорту от 10.09.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793 имеет местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 35 кв. м, кадастровая стоимость 375 837 руб. 70 коп.
ООО "М.видео Менеджмент" на основании передаточного акта от 24.09.2012 г. между ООО "Стандарт-Инвест" и ООО "М.видео Менеджмент", утвержденного решением единственного участника ООО "Стандарт-Инвест" N 05/2012 от 24.09.2012 г. и решением единственного участника ООО "М.видео Менеджмент" N 05/2012 от 24.09.2012 г. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 1685 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:792. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.09.2014 г.
01.12.2014 г. ООО "М.видео Менеджмент" (продавец) и ООО "Алга" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793, площадью 35 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под фабрику химической чистки одежды, адрес месторасположения - Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 90, обременения не зарегистрированы, границы участка выделены на схеме посадки (приложение N 1 к договору).
Право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано 23.09.2014 г.
В соответствии с пунктом 2 договора стороны согласовали, что цена объекта установлена в размере 375 837 руб. 70 коп. (НДС не облагается). Пунктом 10 договора стороны оговорили, что подтверждают отсутствие обстоятельств, вынуждающих их заключить договор на невыгодных для себя условиях и цену объекта считают справедливой.
Пунктом 3 определено, что покупатель оплачивает стоимость объекта авансом в течение 7 рабочих дней с даты подписания договора.
Обусловленный договором земельный участок был передан продавцом покупателю по акту приема - передачи от 15.01.2015 г. без каких-либо замечаний.
Согласно справке ООО "М.видео Менеджмент" б/н от 14.01.2015 г. оплата по договору купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. получена продавцом в полном объеме.
Согласно справке ООО "М.видео Менеджмент" N 91 от 16.02.2015 г. сделка по заключению договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность в соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и не является крупной сделкой в соответствии со статьей 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".
По результатам заключенной сделки за ООО "Алга" зарегистрировано право собственности в отношении объекта права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 35 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая, д. 90. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015 г.
ООО "М.видео Менеджмент" на основании передаточного акта от 24.09.2012 г. между ООО "Стандарт-Инвест" и ООО "М.видео Менеджмент", утвержденного решением единственного участника ООО "Стандарт-Инвест" N 05/2012 от 24.09.2012 г. и решением единственного участника ООО "М.видео Менеджмент" N 05/2012 от 24.09.2012 г. является собственником нежилого здания, назначение нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 3046,5 кв. м, инв. N 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:2, лит. А, А1, а1, а3, а4, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, город Самара, Ленинский район, улица Коммунистическая/улица Московская, дом 90/дом 1, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:667. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2012 г.
Согласно кадастровому паспорту от 10.02.2015 г. нежилое здание, имеющее кадастровый номер 63:01:0521003:667, находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул.Московская, д. 90/д. 1, количество этажей 2, год ввода в эксплуатацию 1964, площадь 3046,5 кв. м.
Согласно техническому паспорту от 15.12.2011 г. нежилое здание находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, литера А (основное строение, 1 и 2 этажи, технический этаж), А1 (основное строение 1 и 2 этажи), а1 (тамбур), а3 (тамбур), а4 (веранда 1 и 2 этажи). При этом тамбур (а3) и веранда (а4) построены в 2000 году. Общая площадь нежилых помещений в здании - 3046,5 кв. м.
Согласно техническому паспорту от 27.01.2016 г. нежилое здание находится по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, здание переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 году, разрешение на строительство (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте) не предъявлено, площадь нежилых помещений в здании 3015,8 кв. м, здание состоит из литер А (построено в 1964 г., переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 г.), А1 (построено в 1964 г.), а1 (построено в 1964 г.)., а3 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.), а4 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.).
В соответствии с сообщением ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по результатам технического обследования 7.01.2016 г. была выявлена реконструкция нежилого здания, холодные пристройки а3 и а4 являются вспомогательными строениями, литер а4 находится в состоянии разрушения, но не демонтировано.
Согласно техническому плану здания от 08.03.2016 г., подготовленного в связи с изменением сведений о характеристиках здания с кадастровым номером 63:01:0521003:667 (план подготовлен кадастровым инженером Мжельским С.Н.), указанное здание расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0521003:792, 63:01:0521003:793, 63:01:0521003:783, 63:01:0521003:695.
По заказу ООО "Алга" обществом фирма "Консоль" 25.02.2016 г. было подготовлено заключение по инженерно-техническому обследованию холодной пристройки, расположенное по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ ул. Московская, д. 90/1, согласно которому со стороны бокового фасада лит.А расположены строения лит. а3 и лит. а4.
Строение лит. а3 - одноэтажное, имеет прямоугольное очертание в плане с одним выходным узлом со стороны главного фасада по Московскому шоссе, функциональное назначение - для временного пребывания персонала. Конструктивная схема с полным каркасом, состоящим из стоек и балок перекрытия, со стороны бокового фасада конструкции пристройки выстроены вплотную к основному зданию лит. А, со стороны дворового фасада примыкают к сохраненной кирпичной стене демонтированного строения лит. а4. Фундаменты под строением лит. а3 отсутствуют, существующие стеновые конструкции установлены на бетонную подготовку толщиной не более 100 мм.
Строение лит. а4 на момент обследования конструкции практически полностью демонтировано: разобраны крыша, перекрытие и две наружные стены.
По выводам специалистов ООО фирма "Консоль" объект холодная пристройка лит а3, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/1 не имеет признаков капитального строительства. Под стенами помещения отсутствуют фундаменты, присутствует техническая возможность перемещения строения без несоразмерного ущерба его назначению, отсутствует подключение пристройки к инженерным сетям (водопровод, канализация, отопление).
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств недобросовестности продавца (истца по делу), пришел к выводу о необходимости исчисления срока исковой давности с даты фактической передачи спорного земельного участка истцом ответчику, но не с даты заключения оспариваемой сделки. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор противоречит пункту 4 статьи 35 и подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения.
Суд апелляционной инстанции частично с выводами суда первой инстанции не соглашается, полагает их ошибочными, что влечет за собой необходимость отмены обжалованного решения суда и принятия по делу судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспариваемая сделка является оспоримой и в соответствии с положениями статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оспариваемая сделка совершена сторонами 01.12.2014 г., что подтверждается датой проставленной на оригинале договора и подтверждено сторонами по делу.
Исковое заявление подано истцом почтой 01.12.2015 г., что подтверждается оттиском штампа почтовой организации на конверте (т. 1 л.д. 33), а также сведениями с официального сайта Почты России в отношении почтового отправления с почтовым идентификатором 10100087615139.
В соответствии с положениями статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Годичный срок исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г. начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Заключая оспариваемую сделку, истец, являясь ответственной стороной в гражданских правоотношениях был обязан удостовериться о том, что заключаемая им сделка соответствует требованиям законодательства и не нарушает чьих-либо охраняемых законом прав и интересов.
В силу этого содержащийся в решении суда вывод о том, что факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости истца мог быть установлен истцом только в момент передачи земельного участка ответчику - вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден какими-либо доказательствами, является ошибочным и противоречит фактическим обстоятельствам дела. В материалах дела отсутствуют какие-либо данные, свидетельствующие о том, что истец до момента передачи земельного участка ответчику по акту от 15.01.2015 г. не имел возможности установить, что на продаваемом земельном участке частично расположен объект недвижимости, принадлежащим истцу.
Суждения суда об отсутствии фактического доступа истца к земельному участку в связи с арендой ответчиком нежилых помещений, как об обстоятельстве, препятствующем истцу установить основания для недействительности сделки - ошибочны, поскольку при заключении договора истец гарантировал ответчику (пункт 9 договора) отсутствие каких-либо ограничений в пользовании продаваемым земельным участком.
По смыслу закона если ответчик заявил о применении срока исковой давности, то суд в качестве юридически значимого обстоятельства должен учесть, что срок давности начинает исчисляться не только со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и со дня, когда лицо должно было узнать о его нарушении.
Таким образом, течение срока исковой давности для оспаривания сделки началось в день ее заключения - с 01.12.2014 г., а годичный срок исковой давности истек 30.11.2015 г. Подав исковое заявление 01.12.2015 г., истец пропустил срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, судом первой инстанции без достаточных оснований отказано в применении в настоящем деле положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из материалов дела усматривается, что истец, являясь стороной (продавцом) по оспариваемой сделке, не только подписал (заключил) ее, но и совершил действия по ее исполнению, передав проданный земельный участок покупателю по акту приема - передачи от 15.01.2015 г.
Такое поведение истца при совершении сделки позволяло покупателю исходить из действительности сделки и данное обстоятельство истцом не опровергнуто.
Продавец, заключая сделку о продаже земельного участка с пороками, о которых он должен был знать при заключении сделки действует недобросовестно.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Действия ООО "М.видео Менеджмент" при заключении и исполнении договора давали основания ответчику (покупателю) полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой правового значения не имеют.
В разъяснениях, содержащихся в пункте 70 Пленума N 25, указано, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации данная норма предполагает защиту затронутых сделкой интересов добросовестных лиц.
В пунктах 74, 75 Пленума N 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Пленума N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, норма пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.
Следовательно, если судами будет установлено, что поведение истца давало контрагенту, который как добросовестный участник сделки имел основание полагаться на действительность сделки, в иске может быть отказано со ссылкой на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторонами по делу не оспаривается, что какие-либо публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности ответчика при заключении сделки, не установлены.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года, принятое по делу N 55-30191/2015, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740, город Москва) к обществу с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480, город Самара) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 01-2715/11-2014 от 01.12.2014 г., заключенного между ООО "Алга" и ООО "М.Видио Менеджмент" и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО "М.Видио Менеджмент" земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793; о прекращении записи о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО "Алга" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015), - отказать.
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алга" удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (ОГРН 1057746840095, ИНН 7707548740, город Москва) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алга" (ОГРН 102630169640, ИНН 6319004480, город Самара) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)