Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель земельного участка и расположенного на нем жилого дома после оформления договора купли-продажи узнал, что в доме по соглашению с прежним собственником проживают ответчики, которые самовольно заняли жилой дом, пользуются им и земельным участком, чем чинят препятствия истцу в свободном доступе к данному имуществу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мартьянова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Насиковской А.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Х.Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения в поддержание доводов апелляционной жалобы представителя ответчика Х.Б. - Ш.Е., возражения против апелляционной жалобы представителя истца Ш.Т. - И., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Ш.Т. обратился во Всеволожский городской суд с иском, в котором с учетом внесенных в него изменений, просил выселить ответчиков Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>, обязать ответчиков не чинить ему препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м по указанному адресу.
В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником указанного жилого дома и земельного участка на основании договора купли-продажи от 26 июня 2012 года. После приобретения земельного участка и дома он узнал, что в доме по соглашению с прежним собственником проживает Х.Б., а также его сын - Х.Т. Ответчики самовольно заняли жилой дом, пользуются домом и земельным участком, чем чинят препятствия ему в свободном доступе к данному имуществу. В добровольном порядке ответчики отказываются освободить жилой дом, что нарушает его права собственника.
Ответчик Х.Б. обратился в суд с самостоятельным иском, в котором с учетом внесенных в него изменений, просил суд:
- признать недействительными свидетельства на наследство по закону от 29 марта 2012 года после смерти Ч.Л.Н., выданные на имя Б. и Ч.В., в части права на земельный участок и недостроенный жилой дом по адресу: <...>,
- признать недействительным договор, заключенный 29 марта 2012 года между Ч.В. и Б., о разделе наследственного имущества после смерти Ч.Л.И. в части прав на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу,
- признать недействительным свидетельство о регистрации права на земельный участок и недостроенный жилой дом по адресу: <...>, на имя Б.,
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м с недостроенным жилым домом по адресу: <...>, заключенный 26 июня 2012 года между Ш.Т. и Б.,
- признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом - объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу на имя Ш.Т.,
- восстановить право на земельный участок и жилой дом по вышеуказанному, признав договор купли-продажи от 29 июня 2004 года земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, расположенного на данном участке, заключенным между ним и Ч.Л.И.,
- признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом.
В обоснование исковых требований Х.Б. указал, что он является владельцем земельного участка N 21Б по ул. Лесная в д. Юкки и земельного участка N 21А по ул. Лесная в д. Юкки по договору от 22 августа 2003 года, согласно которому продавец Ч.Л.И. обязалась передать ему земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости до подписания основного договора. Он владеет земельным участком N 21Б с 2003 года.
Он оплатил участок и дом N 21Б в размере 138 546 долларов США. Несмотря на полную оплату за объекты недвижимости, предусмотренную договором, продавец Ч.Л.И. исполнила свои обязательства частично, передав в пользование весь земельный участок со всеми расположенными на нем объектами недвижимости, однако основной договор был заключен только в отношении земельного участка площадью 655 кв. м с недостроенным жилым домом на нем.
Х.Б. также указал, что при заключении договора существовал единый земельный участок N 21А площадью 1538 кв. м, и на нем расположен недостроенный жилой дом. После заключения договора 22 августа 2003 года Ч.Л.И. произвела раздел участка N 21А на два с адресами: ул. Лесная, 21А и ул. Лесная, 21Б. Раздел земельного участка фактически не производился, граница между участками не установлена, межевание земельных участков не производилось. Полагает, что раздел участка был произведен супругами Ч-ных для того, чтобы обмануть его и получить деньги за весь земельный участок и за все объекты недвижимости, расположенные на нем, а регистрацию прав осуществить только на часть земельного участка по адресу: <...>.
Такие действия помогли Б. - дочери супругов Ч-ных продать участок с объектом недвижимости второй раз. Б. знала о том, что ее родители продали ему земельный участок с домом по адресу: <...>, при этом она после смерти Ч.Л.И. оформила участок на свое имя, воспользовавшись тем обстоятельством, что Ч.Л.И. не оформила надлежащим образом с ним договор купли-продажи участка и дома по адресу: <...>, скрыв от него сведения о незаконной сделке.
Таким образом, он произвел полностью оплату за участок N 21Б и расположенный на нем дом, ему были переданы фактически объекты недвижимости, задаток по предварительному договору ему не возвращен, собственник земельного участка отказался от своих прав собственности и никто не требовал освободить участок до появления Ш.Т. В связи с тем, что он исполнил все обязательства по договору от 22 августа 2003 года, он имеет право на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года суд выселил Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и обязал Х.Б. не чинить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м, расположенными по адресу: <...>. В остальной части исковых требований Ш.Т. было отказано.
Этим же решением суд отказал в удовлетворении исковых требований Х.Б.
В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней (л.д. 29-37, 75-82) Х.Б. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное. Указывает на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат доказательствам; решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права; установленные судом обстоятельства являются недоказанными.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков Х.Т., Б., Ч.В., не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Стороны извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя ответчика Х.Б. - Ш.Е., а также от Х.Т. и его представителя Ф. поступили ходатайства об отложении слушания дела в связи соответственно с нахождением за пределами РФ, в связи с командировкой, в связи с болезнью.
Судебная коллегия не усматривается оснований для удовлетворения данных ходатайств, поскольку в судебном заседании в ЛОС присутствует представитель Х.Б., и Х.Б. не обосновал уважительность причин, по которым он отсутствует в судебном заседании; ответчик Х.Т. находится в командировке в пределах г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области; представитель Х.Т. - Ф. не представила доказательств временной нетрудоспособности.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что апелляционное слушание дела неоднократно откладывалось, стороны имели достаточное время и возможности для того, что обосновать свою позицию, представить свои письменные пояснения, дополнительные документы, что и было ими сделано.
В связи с изложенным, судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Дело было рассмотрено Всеволожским городским судом в отсутствие ответчика Х.Т., при этом суд в решении указал, что указанный ответчик был извещен о слушании дела надлежащим образом.
Между тем, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие надлежащие извещение ответчика Х.Т. о судебном заседании, назначенном на 30 января 2014 года.
Таким образом, доводы ответчика Х.Б. о ненадлежащем извещении Х.Т. о судебном заседании являются обоснованными. Данное обстоятельство в соответствии с п. 2 ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда и для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам суда первой инстанции установлены следующие обстоятельства.
Ш.Т. на основании договора купли-продажи от 26 июня 2012 года и свидетельств о государственной регистрации права от 28 августа 2012 года является собственником земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома - объекта незавершенного строительства, степень готовности 67%, которые расположены по адресу: <...>, участок N 21Б.
Ответчик Х.Б. занимает и пользуется жилым домом и земельным участком по адресу: <...>, участок N 21Б, также жилым домом пользуется ответчик Х.Т. - сын Х.Б.
Х.Б., обосновывая свое право на дом и земельный участок, ссылается на то, что пользуется спорными объектами на законных основаниях, а именно на основании предварительного договора от 22 августа 2003 года, заключенного с Ч.Л.И., по которому он исполнил все обязательства, и ему был передан земельный участок площадью 1538 кв. м с объектами недвижимости.
Между тем, из материалов дела усматривается, что Ч.Л.И. являлась собственником земельного участка площадью 1538 кв. м и размещенного на нем недостроенного одноэтажного бревенчатого жилого дома, готовностью 51% по адресу: <...>.
22 августа 2003 года между Ч.Л.И. и Х.Б. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем двумя объектами недвижимости: индивидуальным жилым домом и одноэтажным жилым домом незавершенным строительством, готовностью 51%, кадастровый номер N 47-38-15/2002-377, расположенных по адресу: <...>, лит. А.
Из указанного договора следует, что на момент заключения предварительного договора право собственности за Ч.Л.И. было зарегистрировано только на земельный участок площадью 1538 кв. м и одноэтажный жилой дом незавершенным строительством, готовностью 51%, в то время как право собственности на индивидуальный жилой дом не было оформлено, кадастровый учет, приемка и ввод в эксплуатацию не произведен.
Из п. 2.1 указанного договора следует, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение двенадцати календарных месяцев с момента заключения предварительного договора.
Согласно предварительному договору, Ч.Л.И. приняла задаток в размере 100 089 рублей, оставшуюся сумму в рублях, эквивалентную 286700 долларов США, Х.Б. обязался выплатить в день подписания основного договора.
Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Юкковской волости МО "Всеволожский район Ленинградской области" от 11 ноября 2003 года N 40 земельный участок N 21А по ул. Лесная в д. Юкки Всеволожского района Ленинградской области был разделен на два участка в соответствии с согласованными границами участков: участок N 21А общей площадью 883 кв. м, из которых 655 кв. м - в собственности и 228 кв. м в аренде, а также участок N 21Б площадью 883 кв. м.
Был произведен государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков, в результате которого земельному участку площадью 655 кв. м присвоен кадастровый номер 47:07:04-10-007:0008, земельному участку площадью 883 кв. м присвоен кадастровый номер 47:07:04-10-007:0004.
20 января 2004 года Ч.Л.И. и Х.Б. заключили договор купли-продажи, по которому Х.Б. приобрел в собственность земельный участок N 21А с кадастровым номером 47:07:04-10-007:0008 площадью 655 кв. м по адресу: <...> и расположенный на нем двухэтажный пенобетонный незавершенный строительством жилой дом готовностью 82% с бетонным цокольным этажом.
Право собственности за Х.Б. на земельный участок площадью 655 кв. м и двухэтажный пенобетонный незавершенный строительством жилой дом, готовностью 82%, было зарегистрировано в установленном законом порядке 20 января 2004 года.
В отношении земельного участка по адресу: <...> договор купли продажи между Ч.Л.И. и Х.Б. не заключался, право собственности Х.Б. не регистрировалось.
13 сентября 2009 года Ч.Л.И. умерла.
После смерти Ч.Л.И. ее наследники: муж Ч.В. и дочь Б. вступили в права наследования на имущество в виде земельного участка площадью 883 кв. м и жилого двухэтажного дома с цокольным этажом, незавершенного строительством, готовностью 67%, расположенных по адресу: <...> участок 21Б, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2011 и свидетельством о праве на наследство по закону от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2013.
Наследники Ч.В. и Б. произвели раздел наследственного имущества, и в результате договора о разделе наследственного имущества от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2015, вышеуказанные земельный участок и жилой дом, незавершенный строительством по адресу: <...> участок 21Б, перешел в собственность Б.
Впоследствии, 26 июня 2012 года между Б. и Ш.Т. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, незавершенного строительством, готовностью 67%, расположенных по адресу: <...> участок 21Б, д. 21Б.
В договоре купли-продажи от 26 июня 2012 года указано, что продавец подтверждает, что до заключения договора земельный участок и жилой дом никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, не обременены правами третьих лиц. В договоре не содержится сведений о том, что за ответчиками сохраняется право пользование указанными объектами недвижимости.
Судебная коллегия считает, что правовых оснований для признания за Х.Б. права собственности на земельный участок N 21Б и расположенный на нем дом, не имеется.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрен способ защиты прав стороны предварительного договора для случая, когда другая сторона уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, и в частности, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, в течение предусмотренного предварительным договором срока был произведен раздел земельного участка площадью 1538 кв. по адресу: <...>, и впоследствии заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 655 кв. м с кадастровым номером 47:07:04-10-007:0008, и двухэтажного пенобетонного незавершенного строительством жилого дома, готовностью 82%, лит. А, расположенного по адресу: <...> А. Условия данного договора были исполнены сторонами, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за Х.Б.
При таких обстоятельствах, обязательства по предварительному договору купли-продажи от 2 августа 2003 года считаются прекращенными.
Кроме того, предмет предварительного договора - земельный участок площадью 1538 кв. по адресу: <...>, прекратил свое существование в 2003 году, когда был произведен его раздел, с присвоением вновь образованным земельным участкам отдельных адресов. Таким образом, Х.Б. при заключении 20 января 2004 года договора купли-продажи достоверно знал о том, что существует два земельных участка, тем не менее, он согласился оформить договор купли-продажи только на один земельный участок площадью 655 кв. м по адресу: <...>.
С требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости с характеристиками, которые были определены сторонами в предварительном договоре купли-продажи, Х.Б. в суд не обращался.
То обстоятельство, что Х.Б. пользовался земельными участками N 21А и N 21Б на протяжении длительного времени в отсутствие претензий со стороны каких-либо лиц, а также то, что Х.Б. передавал денежные средства Ч.В., который не являлся собственником земельного участка N 21Б, не являются самостоятельными правовыми основаниями для приобретения права собственности на указанные объекты недвижимости.
Учитывая, что судебной коллегией не установлено предусмотренных законом оснований для возникновения у Х.Б. права собственности на спорные объекты, то требования Х.Б. в части оспаривания сделок по основаниям недействительности, поименованных в ст. ст. 166 и 168 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Равным образом не имеется и оснований для удовлетворения исковых требований Х.Б. о признании недействительными свидетельств о праве на наследство и о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права является лишь документом, подтверждающим зарегистрированное право, в связи, с чем признание его недействительным не имеет правовых последствий для лица, не имеющего права на объект недвижимого имущества.
Утверждение Х.Б. о заключении в 2004 году между ним и с Ч.Л.И. договора купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, расположенного на данном участке, по адресу: <...>, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе апелляционного рассмотрения дела своего подтверждения не нашли. Доказательств того, что сторонами была соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и существенные условия договора Х.Б. не представлено, и в материалах дела не содержится.
При тех обстоятельствах, что судебной коллегией установлено отсутствие прав у ответчиков Х.Б. и Х.Т. на занятие жилого дома по адресу: <...>, то подлежат удовлетворению исковые требования Ш.Т. о выселении указанных ответчиков из спорного жилого дома N 21Б.
Кроме того, подлежат удовлетворению исковые требования Ш.Т. об обязании Х.Б. не чинить Ш.Т. препятствия в пользовании домом и земельным участком по вышеуказанному адресу, поскольку при рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что Х.Б., полагая спорные объекты недвижимости своей собственностью, препятствует осуществлению истцом в полной мере прав собственника спорного имущества.
Одновременно с этим, судебная коллегия считает, что в отсутствие доказательств чинения истцу со стороны Х.Т. препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком, данное требование истца не может быть удовлетворено.
Ссылки апелляционной жалобы, сводящиеся к утверждению о том, что дом N 21Б является нежилым, в то время как суд разрешил требования в отношении жилого дома, подлежат отклонению как несостоятельные. Предметом спора является дом по адресу: <...>. В свидетельстве о государственной регистрации права данный объект поименован как жилой дом (т. 1, л.д. 4) Характеристики данного дома - жилой, нежилой, завершенный либо незавершенный строительством не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, при том, что между сторонами не имеется расхождений по вопросу о том, что каждый из них имеет в виду один и тот же объект недвижимости.
Доводы, приведенные в дополнениях к апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание в качестве влекущих правовые последствия для разрешения настоящего спора, поскольку данные доводы по существу сведены к изложению обстоятельств дела, собственной оценке данных обстоятельств и переоценке доказательств.
Обстоятельства, приводимые Х.Б. в обоснование своей позиции, дают ему основания для использования иных способов защиты права, предусмотренных законом специально для таких случаев, в том числе взыскание неосновательного обогащения, понуждение к заключению основного договора и пр.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года отменить, вынести по делу новое решение.
Выселить Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Обязать Х.Б. не чинить Ш.Т. препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м, расположенными по адресу: <...>.
В остальной части исковых требований Ш.Т. - отказать.
Отказать Х.Б. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.06.2014 N 33-2290/2014
Требование: О выселении, обязании ответчиков не чинить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель земельного участка и расположенного на нем жилого дома после оформления договора купли-продажи узнал, что в доме по соглашению с прежним собственником проживают ответчики, которые самовольно заняли жилой дом, пользуются им и земельным участком, чем чинят препятствия истцу в свободном доступе к данному имуществу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. N 33-2290/2014
Судья Мартьянова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Насиковской А.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Х.Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения в поддержание доводов апелляционной жалобы представителя ответчика Х.Б. - Ш.Е., возражения против апелляционной жалобы представителя истца Ш.Т. - И., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Ш.Т. обратился во Всеволожский городской суд с иском, в котором с учетом внесенных в него изменений, просил выселить ответчиков Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>, обязать ответчиков не чинить ему препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м по указанному адресу.
В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником указанного жилого дома и земельного участка на основании договора купли-продажи от 26 июня 2012 года. После приобретения земельного участка и дома он узнал, что в доме по соглашению с прежним собственником проживает Х.Б., а также его сын - Х.Т. Ответчики самовольно заняли жилой дом, пользуются домом и земельным участком, чем чинят препятствия ему в свободном доступе к данному имуществу. В добровольном порядке ответчики отказываются освободить жилой дом, что нарушает его права собственника.
Ответчик Х.Б. обратился в суд с самостоятельным иском, в котором с учетом внесенных в него изменений, просил суд:
- признать недействительными свидетельства на наследство по закону от 29 марта 2012 года после смерти Ч.Л.Н., выданные на имя Б. и Ч.В., в части права на земельный участок и недостроенный жилой дом по адресу: <...>,
- признать недействительным договор, заключенный 29 марта 2012 года между Ч.В. и Б., о разделе наследственного имущества после смерти Ч.Л.И. в части прав на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу,
- признать недействительным свидетельство о регистрации права на земельный участок и недостроенный жилой дом по адресу: <...>, на имя Б.,
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м с недостроенным жилым домом по адресу: <...>, заключенный 26 июня 2012 года между Ш.Т. и Б.,
- признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом - объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу на имя Ш.Т.,
- восстановить право на земельный участок и жилой дом по вышеуказанному, признав договор купли-продажи от 29 июня 2004 года земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, расположенного на данном участке, заключенным между ним и Ч.Л.И.,
- признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом.
В обоснование исковых требований Х.Б. указал, что он является владельцем земельного участка N 21Б по ул. Лесная в д. Юкки и земельного участка N 21А по ул. Лесная в д. Юкки по договору от 22 августа 2003 года, согласно которому продавец Ч.Л.И. обязалась передать ему земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости до подписания основного договора. Он владеет земельным участком N 21Б с 2003 года.
Он оплатил участок и дом N 21Б в размере 138 546 долларов США. Несмотря на полную оплату за объекты недвижимости, предусмотренную договором, продавец Ч.Л.И. исполнила свои обязательства частично, передав в пользование весь земельный участок со всеми расположенными на нем объектами недвижимости, однако основной договор был заключен только в отношении земельного участка площадью 655 кв. м с недостроенным жилым домом на нем.
Х.Б. также указал, что при заключении договора существовал единый земельный участок N 21А площадью 1538 кв. м, и на нем расположен недостроенный жилой дом. После заключения договора 22 августа 2003 года Ч.Л.И. произвела раздел участка N 21А на два с адресами: ул. Лесная, 21А и ул. Лесная, 21Б. Раздел земельного участка фактически не производился, граница между участками не установлена, межевание земельных участков не производилось. Полагает, что раздел участка был произведен супругами Ч-ных для того, чтобы обмануть его и получить деньги за весь земельный участок и за все объекты недвижимости, расположенные на нем, а регистрацию прав осуществить только на часть земельного участка по адресу: <...>.
Такие действия помогли Б. - дочери супругов Ч-ных продать участок с объектом недвижимости второй раз. Б. знала о том, что ее родители продали ему земельный участок с домом по адресу: <...>, при этом она после смерти Ч.Л.И. оформила участок на свое имя, воспользовавшись тем обстоятельством, что Ч.Л.И. не оформила надлежащим образом с ним договор купли-продажи участка и дома по адресу: <...>, скрыв от него сведения о незаконной сделке.
Таким образом, он произвел полностью оплату за участок N 21Б и расположенный на нем дом, ему были переданы фактически объекты недвижимости, задаток по предварительному договору ему не возвращен, собственник земельного участка отказался от своих прав собственности и никто не требовал освободить участок до появления Ш.Т. В связи с тем, что он исполнил все обязательства по договору от 22 августа 2003 года, он имеет право на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года суд выселил Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и обязал Х.Б. не чинить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м, расположенными по адресу: <...>. В остальной части исковых требований Ш.Т. было отказано.
Этим же решением суд отказал в удовлетворении исковых требований Х.Б.
В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней (л.д. 29-37, 75-82) Х.Б. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное. Указывает на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат доказательствам; решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права; установленные судом обстоятельства являются недоказанными.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков Х.Т., Б., Ч.В., не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Стороны извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя ответчика Х.Б. - Ш.Е., а также от Х.Т. и его представителя Ф. поступили ходатайства об отложении слушания дела в связи соответственно с нахождением за пределами РФ, в связи с командировкой, в связи с болезнью.
Судебная коллегия не усматривается оснований для удовлетворения данных ходатайств, поскольку в судебном заседании в ЛОС присутствует представитель Х.Б., и Х.Б. не обосновал уважительность причин, по которым он отсутствует в судебном заседании; ответчик Х.Т. находится в командировке в пределах г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области; представитель Х.Т. - Ф. не представила доказательств временной нетрудоспособности.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что апелляционное слушание дела неоднократно откладывалось, стороны имели достаточное время и возможности для того, что обосновать свою позицию, представить свои письменные пояснения, дополнительные документы, что и было ими сделано.
В связи с изложенным, судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Дело было рассмотрено Всеволожским городским судом в отсутствие ответчика Х.Т., при этом суд в решении указал, что указанный ответчик был извещен о слушании дела надлежащим образом.
Между тем, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие надлежащие извещение ответчика Х.Т. о судебном заседании, назначенном на 30 января 2014 года.
Таким образом, доводы ответчика Х.Б. о ненадлежащем извещении Х.Т. о судебном заседании являются обоснованными. Данное обстоятельство в соответствии с п. 2 ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда и для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам суда первой инстанции установлены следующие обстоятельства.
Ш.Т. на основании договора купли-продажи от 26 июня 2012 года и свидетельств о государственной регистрации права от 28 августа 2012 года является собственником земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома - объекта незавершенного строительства, степень готовности 67%, которые расположены по адресу: <...>, участок N 21Б.
Ответчик Х.Б. занимает и пользуется жилым домом и земельным участком по адресу: <...>, участок N 21Б, также жилым домом пользуется ответчик Х.Т. - сын Х.Б.
Х.Б., обосновывая свое право на дом и земельный участок, ссылается на то, что пользуется спорными объектами на законных основаниях, а именно на основании предварительного договора от 22 августа 2003 года, заключенного с Ч.Л.И., по которому он исполнил все обязательства, и ему был передан земельный участок площадью 1538 кв. м с объектами недвижимости.
Между тем, из материалов дела усматривается, что Ч.Л.И. являлась собственником земельного участка площадью 1538 кв. м и размещенного на нем недостроенного одноэтажного бревенчатого жилого дома, готовностью 51% по адресу: <...>.
22 августа 2003 года между Ч.Л.И. и Х.Б. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем двумя объектами недвижимости: индивидуальным жилым домом и одноэтажным жилым домом незавершенным строительством, готовностью 51%, кадастровый номер N 47-38-15/2002-377, расположенных по адресу: <...>, лит. А.
Из указанного договора следует, что на момент заключения предварительного договора право собственности за Ч.Л.И. было зарегистрировано только на земельный участок площадью 1538 кв. м и одноэтажный жилой дом незавершенным строительством, готовностью 51%, в то время как право собственности на индивидуальный жилой дом не было оформлено, кадастровый учет, приемка и ввод в эксплуатацию не произведен.
Из п. 2.1 указанного договора следует, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение двенадцати календарных месяцев с момента заключения предварительного договора.
Согласно предварительному договору, Ч.Л.И. приняла задаток в размере 100 089 рублей, оставшуюся сумму в рублях, эквивалентную 286700 долларов США, Х.Б. обязался выплатить в день подписания основного договора.
Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Юкковской волости МО "Всеволожский район Ленинградской области" от 11 ноября 2003 года N 40 земельный участок N 21А по ул. Лесная в д. Юкки Всеволожского района Ленинградской области был разделен на два участка в соответствии с согласованными границами участков: участок N 21А общей площадью 883 кв. м, из которых 655 кв. м - в собственности и 228 кв. м в аренде, а также участок N 21Б площадью 883 кв. м.
Был произведен государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков, в результате которого земельному участку площадью 655 кв. м присвоен кадастровый номер 47:07:04-10-007:0008, земельному участку площадью 883 кв. м присвоен кадастровый номер 47:07:04-10-007:0004.
20 января 2004 года Ч.Л.И. и Х.Б. заключили договор купли-продажи, по которому Х.Б. приобрел в собственность земельный участок N 21А с кадастровым номером 47:07:04-10-007:0008 площадью 655 кв. м по адресу: <...> и расположенный на нем двухэтажный пенобетонный незавершенный строительством жилой дом готовностью 82% с бетонным цокольным этажом.
Право собственности за Х.Б. на земельный участок площадью 655 кв. м и двухэтажный пенобетонный незавершенный строительством жилой дом, готовностью 82%, было зарегистрировано в установленном законом порядке 20 января 2004 года.
В отношении земельного участка по адресу: <...> договор купли продажи между Ч.Л.И. и Х.Б. не заключался, право собственности Х.Б. не регистрировалось.
13 сентября 2009 года Ч.Л.И. умерла.
После смерти Ч.Л.И. ее наследники: муж Ч.В. и дочь Б. вступили в права наследования на имущество в виде земельного участка площадью 883 кв. м и жилого двухэтажного дома с цокольным этажом, незавершенного строительством, готовностью 67%, расположенных по адресу: <...> участок 21Б, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2011 и свидетельством о праве на наследство по закону от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2013.
Наследники Ч.В. и Б. произвели раздел наследственного имущества, и в результате договора о разделе наследственного имущества от 29 марта 2012 года, зарегистрированного в реестре за N 3-2015, вышеуказанные земельный участок и жилой дом, незавершенный строительством по адресу: <...> участок 21Б, перешел в собственность Б.
Впоследствии, 26 июня 2012 года между Б. и Ш.Т. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, незавершенного строительством, готовностью 67%, расположенных по адресу: <...> участок 21Б, д. 21Б.
В договоре купли-продажи от 26 июня 2012 года указано, что продавец подтверждает, что до заключения договора земельный участок и жилой дом никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, не обременены правами третьих лиц. В договоре не содержится сведений о том, что за ответчиками сохраняется право пользование указанными объектами недвижимости.
Судебная коллегия считает, что правовых оснований для признания за Х.Б. права собственности на земельный участок N 21Б и расположенный на нем дом, не имеется.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрен способ защиты прав стороны предварительного договора для случая, когда другая сторона уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, и в частности, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, в течение предусмотренного предварительным договором срока был произведен раздел земельного участка площадью 1538 кв. по адресу: <...>, и впоследствии заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 655 кв. м с кадастровым номером 47:07:04-10-007:0008, и двухэтажного пенобетонного незавершенного строительством жилого дома, готовностью 82%, лит. А, расположенного по адресу: <...> А. Условия данного договора были исполнены сторонами, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за Х.Б.
При таких обстоятельствах, обязательства по предварительному договору купли-продажи от 2 августа 2003 года считаются прекращенными.
Кроме того, предмет предварительного договора - земельный участок площадью 1538 кв. по адресу: <...>, прекратил свое существование в 2003 году, когда был произведен его раздел, с присвоением вновь образованным земельным участкам отдельных адресов. Таким образом, Х.Б. при заключении 20 января 2004 года договора купли-продажи достоверно знал о том, что существует два земельных участка, тем не менее, он согласился оформить договор купли-продажи только на один земельный участок площадью 655 кв. м по адресу: <...>.
С требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости с характеристиками, которые были определены сторонами в предварительном договоре купли-продажи, Х.Б. в суд не обращался.
То обстоятельство, что Х.Б. пользовался земельными участками N 21А и N 21Б на протяжении длительного времени в отсутствие претензий со стороны каких-либо лиц, а также то, что Х.Б. передавал денежные средства Ч.В., который не являлся собственником земельного участка N 21Б, не являются самостоятельными правовыми основаниями для приобретения права собственности на указанные объекты недвижимости.
Учитывая, что судебной коллегией не установлено предусмотренных законом оснований для возникновения у Х.Б. права собственности на спорные объекты, то требования Х.Б. в части оспаривания сделок по основаниям недействительности, поименованных в ст. ст. 166 и 168 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Равным образом не имеется и оснований для удовлетворения исковых требований Х.Б. о признании недействительными свидетельств о праве на наследство и о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права является лишь документом, подтверждающим зарегистрированное право, в связи, с чем признание его недействительным не имеет правовых последствий для лица, не имеющего права на объект недвижимого имущества.
Утверждение Х.Б. о заключении в 2004 году между ним и с Ч.Л.И. договора купли-продажи земельного участка площадью 883 кв. м и жилого дома, расположенного на данном участке, по адресу: <...>, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе апелляционного рассмотрения дела своего подтверждения не нашли. Доказательств того, что сторонами была соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и существенные условия договора Х.Б. не представлено, и в материалах дела не содержится.
При тех обстоятельствах, что судебной коллегией установлено отсутствие прав у ответчиков Х.Б. и Х.Т. на занятие жилого дома по адресу: <...>, то подлежат удовлетворению исковые требования Ш.Т. о выселении указанных ответчиков из спорного жилого дома N 21Б.
Кроме того, подлежат удовлетворению исковые требования Ш.Т. об обязании Х.Б. не чинить Ш.Т. препятствия в пользовании домом и земельным участком по вышеуказанному адресу, поскольку при рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что Х.Б., полагая спорные объекты недвижимости своей собственностью, препятствует осуществлению истцом в полной мере прав собственника спорного имущества.
Одновременно с этим, судебная коллегия считает, что в отсутствие доказательств чинения истцу со стороны Х.Т. препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком, данное требование истца не может быть удовлетворено.
Ссылки апелляционной жалобы, сводящиеся к утверждению о том, что дом N 21Б является нежилым, в то время как суд разрешил требования в отношении жилого дома, подлежат отклонению как несостоятельные. Предметом спора является дом по адресу: <...>. В свидетельстве о государственной регистрации права данный объект поименован как жилой дом (т. 1, л.д. 4) Характеристики данного дома - жилой, нежилой, завершенный либо незавершенный строительством не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, при том, что между сторонами не имеется расхождений по вопросу о том, что каждый из них имеет в виду один и тот же объект недвижимости.
Доводы, приведенные в дополнениях к апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание в качестве влекущих правовые последствия для разрешения настоящего спора, поскольку данные доводы по существу сведены к изложению обстоятельств дела, собственной оценке данных обстоятельств и переоценке доказательств.
Обстоятельства, приводимые Х.Б. в обоснование своей позиции, дают ему основания для использования иных способов защиты права, предусмотренных законом специально для таких случаев, в том числе взыскание неосновательного обогащения, понуждение к заключению основного договора и пр.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 января 2014 года отменить, вынести по делу новое решение.
Выселить Х.Б. и Х.Т. из жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Обязать Х.Б. не чинить Ш.Т. препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком площадью 883 кв. м, расположенными по адресу: <...>.
В остальной части исковых требований Ш.Т. - отказать.
Отказать Х.Б. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)