Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, надлежаще извещен,
от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,
от третьего лица: Белоусов А.В. - представитель по доверенности от 10.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медвежье"
на определение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 о процессуальном правопреемстве,
по иску Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861/ ИНН 0104005966)
к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье"
при участии третьего лица: администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1030100534463/ ИНН 010401001)
о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора,
принятое судьей Нефедовым В.Н.,
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования Майкопский район (далее - истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 259 343 рублей 33 копеек, неустойки в размере 455 740 рублей 64 копеек и расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22.11.2006.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Майкопский район".
При рассмотрении иска по заявлению третьего лица судом принято определение от 03.03.2016 о производстве по делу N А01-898/2014 процессуального правопреемства ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" на Козменко Георгия Георгиевича.
Определение мотивировано тем, что на основании договора от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей Козменко Г.Г. перешли от ООО "Медвежье" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровый номером 01:04:59 01 001:0126 по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, из которого возник настоящий спор. Суд указал, что, исходя из взаимосвязанных положений статьи 391, 392 ГК РФ, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к новому арендатору переходят не только все права, но и обязанности предыдущего арендатора, включая уплату процентов, неустойки за ненадлежащее исполнение, в случае нарушения или неисполнения обязательства вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
Общество с ограниченной ответственностью "Медвежье" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 полностью.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что предметом спора по настоящему делу является взыскание задолженности по арендной плате и пени. Наличие задолженности не доказано. На дату передачи земельного участка Козменко Г.Г. она отсутствовала. Также имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми не установлено каких-либо существенных нарушений ответчиком условий договора аренды. Новый арендатор не принимал на себя при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка никаких долговых обязательств ответчика, в связи с чем Козменко Г.Г. не может нести ответственность по обязательствам ООО "Медвежье", возникшим до перехода ему прав по договору аренды земельного участка.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Истец и ответчик, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель третьего лица возражал против доводов апелляционной жалобы.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 19.05.2016 на 26.05.2016. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда при участии того же представителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, ООО "Медвежье" передало, а новый арендатор - Козменко Г.Г. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 22.11.2006 земельного участка, площадью 3,4383 га (34383 кв. м), с кадастровый номером 01:04:59 01 001:0126, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район западнее от с. Хамышки (л.д. 217-219).
Согласно справки управления Росреестра по Республике Адыгея от 09.02.2016 договор аренды от 22.11.2006 между муниципальным образованием Майкопский район и ООО "Медвежье" был зарегистрирован 07.12.2006, а договор от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды был зарегистрирован 23.12.2014.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 27.07.2014 указано, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки.
Таким образом, при перенайме ответственным перед арендодателем признается новый арендатор.
Из материалов дела следует, что иск заявлен о взыскании задолженности за период с 15.04.2009 по 13.05.2014 (т. 1, л.д. 46-47). Договор же передачи прав и обязанностей по договору аренды был заключен 28.11.2014 и зарегистрирован 23.12.2014.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что Козменко Г.Г. является ответственным перед арендодателем лишь по тем правам и обязанностям, которые возникнут у него после заключения договора перенайма, по долгам же, образовавшимся в бытность арендатором ООО "Медвежье", он отвечать не должен.
Однако, заявляя указанный довод, общество не учитывает следующее.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N ВАС-3914/13 по делу N А06-7751/2010 указанное дело было передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение мотивировано тем, что в действующем гражданском и земельном законодательстве не разрешен вопрос о судьбе долга по арендной плате при переводе прав и обязанностей по договору аренды на другое лицо, единство судебной практики по данному вопросу также отсутствует.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, принятом по итогам рассмотрения жалобы на судебные акты, которыми отказано в замене стороны по делу на основании договора перенайма, указано следующее:
"Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что должно быть подтверждено в соответствии с требованиями статей 65, 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами лицом, заявившим о правопреемстве.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.
Исходя из буквального толкования условий договора перенайма..., суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ...
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя".
Установив, что в соответствии с пунктом 1.1. договора передачи от 28.11.2014 Козменко Г.Г. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, суд первой инстанции на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 пришел к правомерному выводу о том, что к Козменко Г.Г. перешли не только все права, но и обязанности предыдущего арендатора, включая обязанность отвечать за ненадлежащее исполнение договора аренды, и произвел замену ответчика.
На основании изложенного апелляционный суд полагает необходимым определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 о процессуальном правопреемстве оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2016 N 15АП-5428/2016 ПО ДЕЛУ N А01-898/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. N 15АП-5428/2016
Дело N А01-898/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, надлежаще извещен,
от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,
от третьего лица: Белоусов А.В. - представитель по доверенности от 10.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медвежье"
на определение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 о процессуальном правопреемстве,
по иску Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861/ ИНН 0104005966)
к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье"
при участии третьего лица: администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1030100534463/ ИНН 010401001)
о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора,
принятое судьей Нефедовым В.Н.,
установил:
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования Майкопский район (далее - истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 259 343 рублей 33 копеек, неустойки в размере 455 740 рублей 64 копеек и расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22.11.2006.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Майкопский район".
При рассмотрении иска по заявлению третьего лица судом принято определение от 03.03.2016 о производстве по делу N А01-898/2014 процессуального правопреемства ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" на Козменко Георгия Георгиевича.
Определение мотивировано тем, что на основании договора от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей Козменко Г.Г. перешли от ООО "Медвежье" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровый номером 01:04:59 01 001:0126 по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, из которого возник настоящий спор. Суд указал, что, исходя из взаимосвязанных положений статьи 391, 392 ГК РФ, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к новому арендатору переходят не только все права, но и обязанности предыдущего арендатора, включая уплату процентов, неустойки за ненадлежащее исполнение, в случае нарушения или неисполнения обязательства вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
Общество с ограниченной ответственностью "Медвежье" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 полностью.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что предметом спора по настоящему делу является взыскание задолженности по арендной плате и пени. Наличие задолженности не доказано. На дату передачи земельного участка Козменко Г.Г. она отсутствовала. Также имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми не установлено каких-либо существенных нарушений ответчиком условий договора аренды. Новый арендатор не принимал на себя при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка никаких долговых обязательств ответчика, в связи с чем Козменко Г.Г. не может нести ответственность по обязательствам ООО "Медвежье", возникшим до перехода ему прав по договору аренды земельного участка.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Истец и ответчик, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель третьего лица возражал против доводов апелляционной жалобы.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 19.05.2016 на 26.05.2016. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда при участии того же представителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, ООО "Медвежье" передало, а новый арендатор - Козменко Г.Г. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 22.11.2006 земельного участка, площадью 3,4383 га (34383 кв. м), с кадастровый номером 01:04:59 01 001:0126, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район западнее от с. Хамышки (л.д. 217-219).
Согласно справки управления Росреестра по Республике Адыгея от 09.02.2016 договор аренды от 22.11.2006 между муниципальным образованием Майкопский район и ООО "Медвежье" был зарегистрирован 07.12.2006, а договор от 28.11.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды был зарегистрирован 23.12.2014.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 27.07.2014 указано, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки.
Таким образом, при перенайме ответственным перед арендодателем признается новый арендатор.
Из материалов дела следует, что иск заявлен о взыскании задолженности за период с 15.04.2009 по 13.05.2014 (т. 1, л.д. 46-47). Договор же передачи прав и обязанностей по договору аренды был заключен 28.11.2014 и зарегистрирован 23.12.2014.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что Козменко Г.Г. является ответственным перед арендодателем лишь по тем правам и обязанностям, которые возникнут у него после заключения договора перенайма, по долгам же, образовавшимся в бытность арендатором ООО "Медвежье", он отвечать не должен.
Однако, заявляя указанный довод, общество не учитывает следующее.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N ВАС-3914/13 по делу N А06-7751/2010 указанное дело было передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение мотивировано тем, что в действующем гражданском и земельном законодательстве не разрешен вопрос о судьбе долга по арендной плате при переводе прав и обязанностей по договору аренды на другое лицо, единство судебной практики по данному вопросу также отсутствует.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, принятом по итогам рассмотрения жалобы на судебные акты, которыми отказано в замене стороны по делу на основании договора перенайма, указано следующее:
"Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что должно быть подтверждено в соответствии с требованиями статей 65, 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами лицом, заявившим о правопреемстве.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.
Исходя из буквального толкования условий договора перенайма..., суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ...
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя".
Установив, что в соответствии с пунктом 1.1. договора передачи от 28.11.2014 Козменко Г.Г. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.11.2006, суд первой инстанции на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 пришел к правомерному выводу о том, что к Козменко Г.Г. перешли не только все права, но и обязанности предыдущего арендатора, включая обязанность отвечать за ненадлежащее исполнение договора аренды, и произвел замену ответчика.
На основании изложенного апелляционный суд полагает необходимым определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 по делу N А01-898/2014 о процессуальном правопреемстве оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Н.Н.МИСНИК
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)