Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Шипулина А.А. по доверенности N 49/01 от 11.01.2015, паспорт;
- от ответчика: представитель Соломеин А.В. по доверенности от 01.04.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Индеко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2015 по делу N А32-32319/2015
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику ООО "Индеко"
о расторжении договора аренды от 07.08.2015 N 4300021591, обязании возвратить земельный участок
принятое в составе судьи Сумина Д.П.
Администрация муниципального образования г. Краснодар (истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Индеко" (ответчик) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2015 N 4300021591, обязании вернуть земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Решением суда от 18.11.2015 расторгнут договор аренды от 03.10.2003 N 4300021591 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:89, площадью 3414 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Зиповская. ООО "Индеко" (ОГРН 1082312005632, ИНН 2312150541) обязано возвратить Администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002: 89, площадью 3414 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Зиповская, путем подписания акта приема-передачи земельного участка в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. С ООО "Индеко" (ОГРН 1082312005632, ИНН 2312150541) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельным требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Министерство природных ресурсов Краснодарского края. Заявитель полагает, что спорный земельный участок находится в разграниченной собственности и принадлежит ГБУ "Управление особо охраняемыми природными территориями Краснодарского края". Судом незаконно в основу решения положены обстоятельства неуплаты ответчиком арендных платежей, тогда как истец данные обстоятельства не указывал в иске. Судом не учтено, что у ответчика отсутствует задолженность, переданное имущество не соответствует целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчик лишен возможности начать строительные работы. В связи с этим, заявитель указывает о возникновении у него убытков. Акт от 15.06.2015 заявитель полагает незаконным, поскольку департамент не имел права передавать права и обязанности по договору, администрация является ненадлежащим истцом. Памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, в связи с чем, департамент не имел законных оснований по передаче земельного участка, администрация не может быть собственником спорного участка, является ненадлежащим истцом. Суд необоснованно отказал в принятии встречного иска.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представила суду акт приема-передачи с указанием земельного участка, указанным в договоре аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.10.2003 N 1345-р "О предоставлении земельного участка ООО "Арбат" в городе Краснодаре" между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Арбат" заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 0000000450, сроком до 03.10.2052.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2003, регистрационная запись N 23-23-01/00-216/2003-127.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору от 26.12.2008, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2009 N 23-23-01/029/2009-088, арендатором по договору является "Индеко".
Между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования город Краснодар 15.06.2015 подписан акт приема-передачи договоров аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации муниципального образования город Краснодар, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации муниципального образования город Краснодар с 01.07.2014, договору присвоен номер N 4300021591.
Согласно пункту 1.1. указанного договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду из земель поселений земельный участок общей площадью 3414 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Зиповской, для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
В соответствии с подпунктом 4.1.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 22.06.2015 N 1157 и письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 19.08.2015 N 8434/21 установлено, что земельный участок общей площадью 3414 кв. м не огражден, свободен от строений и сооружений, частично заасфальтирован и используется для стоянки автомобилей, на остальной части указанного земельного участка растут деревья и газонная трава.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 N 29/6235 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:89 не выдавалось.
Таким образом, истец считает, что ООО "Индеко" нарушены указанные условия договора.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 02.07.2015 N 19490/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было получено ответчиком 07.07.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 31.07.2015 N 10243/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 12.08.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.
Невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В материалы дела истцом представлено предписание от 02.07.2015 N 19490/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.
Согласно почтового уведомления о вручении указанное предписание направлено по юридическому адресу места нахождения ответчика: г. Краснодар, ул. Е. Бершанской, 72, и получено ответчиком 07.07.2015.
Также истцом в материалы дела представлено уведомление от 31.07.2015 N 10243/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.
Согласно почтовому уведомлению о вручении указанное уведомление направлено по юридическому адресу места нахождения ответчика: г. Краснодар, ул. Е. Бершанской, 72, и получено ответчиком 12.08.2015.
Таким образом, судом обоснованно отмечено, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден в полном объеме.
При таких обстоятельствах, признается правомерным вывод суда о нарушении истцом пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
Пунктом п. 3.2.5 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении договора при невнесении арендной платы за землю в течение одного квартала.
В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца начала каждого квартала.
Суд первой инстанции обоснованно учел, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО "Индеко" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 в сумме 2 456 404,68 руб., пени по состоянию на 31.12.2014 в размере 340 208,63 руб., оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015, изменено решение суда от 10.02.2015, в связи с чем, постановлением апелляционной инстанции с ответчика в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскано 2 456 404,68 руб. долга за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 340 208,63 руб. пени за период с 11.01.2012 по 31.12.2014.
Судом установлено, что указанная задолженность по арендной плате и пени ответчиком до настоящего времени не оплачена. Ответчик доказательств внесения денежных средств по погашению задолженности, установленной вступившим в законную силу решением суда, в дело не предоставил.
Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей в течение 12 кварталов подряд (1-4 кварталы 2012 года, 1-4 кварталы 2013 года, 1-4 кварталы 2014 года).
Так как согласно общему правилу, установленному ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то требования в части расторжения договора аренды от 07.08.2015 N 4300021591 правомерно удовлетворены судом.
Доводы ответчика о том, что судом незаконно в основу решения положены обстоятельства неуплаты ответчиком арендных платежей, апелляционным судом подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям статьи 619 ГК РФ.
Кроме того в обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик не использует арендуемый спорный земельный участок по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды, спорный земельный участок предоставлен в 2003 году для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
Из кадастрового паспорта земельного участка также следует, что разрешенное использование участка - для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
Пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора или неиспользование участка в течение трех лет.
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, факт использования земельного участка (или его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, а также в случае неиспользование земельного участка более трех лет являются безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании п. 3.2.5 договора.
Земельный участок предоставлен в аренду в 2003 году сроком на 49 лет до 03.10.2052.
Согласно материалам дела, к моменту рассмотрения настоящего дела спорный земельный участок (с момента передачи прав и обязанностей арендатора ответчику ООО "Индеко") находится в аренде более 12 лет и у ответчика более 7 лет.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 22.06.2015 N 1157 и письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 19.08.2015 N 8434/21 установлено, что земельный участок общей площадью 3414 кв. м не огражден, свободен от строений и сооружений, частично заасфальтирован и используется для стоянки автомобилей, на остальной части указанного земельного участка растут деревья и газонная трава.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 N 29/6235 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:89 не выдавалось.
Поскольку доказательства использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) в материалы дела не представлено, исковые требования о расторжении договора и возвращении имущества арендодателю правомерно удовлетворены судом.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 N 15АП-10811/2015, оставленным в без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 по делу N А32-45417/2014.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что переданное имущество не соответствует целевому назначению, не принимаются апелляционным судом.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
Пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации называет основанием для прекращения соответствующего права на землю неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что цель договора аренды земельного участка не достигнута, земельный участок остался незастроенным.
При таких обстоятельствах, сохранение существующих договорных отношений не приведет к целям, указанным в договоре.
Доказательств оспаривания действий уполномоченного органа по отказу в выдаче разрешения на строительство не представлены.
Кроме того, ответчик ссылается, что осуществление застройки и уплата арендной платы невозможно, поскольку спорный земельный участок находится в зоне особо охраняемых природных территорий, участок невозможно использовать. Таким образом, ответчик сам не отрицает фактически невозможность использования спорного земельного участка, между тем основания для удержания участка не обосновывает, прямо указывая об отказе в оплате арендных платежей. Доводы о наличии убытков подлежат отклонению судом, поскольку могут быть предметом отдельного спора при наличии оснований.
Истцом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить арендодателю земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик обязан возвратить арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
В апелляционной жалобе и в суде первой инстанции ответчик указал, что ООО "Арбат" подано заявление в Арбитражный суд Краснодарского края о признании ООО "Индеко" несостоятельным (банкротом). Право аренды является единственным имуществом ООО "Индеко", которое может быть реализовано в процедуре конкурсного производства в целях погашения требований кредиторов. В случае расторжения судом договора, право аренды ООО "Индеко" будет утрачено, что приведет к убыткам кредиторов.
Данный довод ответчика получил надлежащую правовую оценку судом первой инстанции и подлежит отклонению апелляционным судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Истец просил расторгнуть договор аренды, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в части внесения арендной платы и неиспользования участка в связи с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Судом установлено, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды спорного земельного участка.
Введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает от исполнения договорных обязательств и не является препятствием для расторжения договора аренды.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 N 15АП-22408/2013 по делу N А32-29352/2013, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.05.2014.
В апелляционной жалобе ответчик также сослался на то, что памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, вследствие чего в силу абз. 4 п. 2 ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" спорный земельный участок как часть парка отнесен к собственности Краснодарского края на основании ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". В этой связи, заявитель полагает, что Администрация МО г. Краснодар не может быть собственником спорного земельного участка и соответственно является ненадлежащим истцом по данному делу.
Данные доводы подлежат отклонению судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
На основании части 4 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации порядок отнесения земель к особо охраняемым природным территориям регионального и местного значения, порядок их использования и охраны устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъекта Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок расположен в границах памятника природы "Первомайская роща", утвержденного Решением исполкома Краснодарского крайсовета народных депутатов от 14.07.1988 N 326.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми Пленумом подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Согласно ст. 1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Высшего Арбитражного Суда РФ N ВАС-11019/11 по делу N А12-18928/2010, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Так, Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО "Индеко" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 в сумме 2456404,68 руб., пени по состоянию на 31.12.2014 в размере 340208,63 руб., оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015, изменено решение суда от 10.02.2015, в связи с чем постановлением апелляционной инстанции с ответчика в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскано 2 456 404,68 руб. долга за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 340 208,63 руб. пени за период с 11.01.2012 по 31.12.2014.
Таким образом, при рассмотрении дела N А32-41110/2014 судами при принятии судебных актов о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды 03.10.2003 N 0000000450 были оценены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что в своем отзыве на апелляционную жалобу на решение суда от 10.02.2015 по делу N А32-41110/2014 и в кассационной жалобе на решение суда от 10.02.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 10.06.2015 по тому же делу ответчик приводил доводы относительно того, что переданный в аренду спорный земельный участок не соответствует целевому назначению в связи с письмом министерства природных ресурсов Краснодарского края, согласно которого участок находится в границах особо охраняемой природной территории регионального значения - памятник природы "Первомайская роща" (утвержден решением Краснодарского крайисполкома от 14.07.1988 года N 326).
Кроме того, согласно выписке из ЕГРП от 13.10.2015 N 23/001/054/2015-1531 в отношении спорного земельного участка данные о правообладателе отсутствуют, в связи с чем, участок относится к землям неразграниченной собственности.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что спорный земельный участок находится в разграниченной собственности и принадлежит ГБУ "Управление особо охраняемыми природными территориями Краснодарского края" признаются несостоятельными.
Согласно ч. 2 п. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Также согласно п. 10 ч. 3.2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В связи с этим, замена стороны договора в силу прямого указания закона есть правопреемство в материальном правоотношении.
В материалы дела представлен акт приема-передачи договора аренды земельного участка, из которого следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал все права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка администрации муниципального образования г. Краснодар.
Таким образом, правом распоряжения спорным земельным участком обладает администрация муниципального образования г. Краснодар.
С учетом вышеизложенного, довод ответчика о том, что департамент имущественных отношений Краснодарского края не имел законных оснований по передаче земельного участка, а администрация МО г. Краснодар является ненадлежащим истцом по данному делу, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Что касается доводов жалобы о том, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельным требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Министерство природных ресурсов Краснодарского края, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Предъявленные истцом требования возникли из договора N 0000000450 от 03.10.2003, заключенного между ООО "Арбат" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края.
Как уже было указано, спорный земельный участок относится к землям неразграниченной собственности (в выписке из ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе спорного земельного участка). Кроме того, в дело представлен акт приема-передачи договора аренды земельного участка, из которого следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал все права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка администрации муниципального образования г. Краснодар по договору от 26.12.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно указал, что принятый судебный акт по настоящему делу не повлияет на права или обязанности вышеуказанных лиц.
Все заявленные в апелляционной жалобе доводы были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Иных доводов, основанных на соответствующих доказательствах и опровергающих вышеназванные выводы суда, заявителем жалобы не приведено.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 по делу N А32-32319/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2016 N 15АП-1175/2016 ПО ДЕЛУ N А32-32319/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. N 15АП-1175/2016
Дело N А32-32319/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Шипулина А.А. по доверенности N 49/01 от 11.01.2015, паспорт;
- от ответчика: представитель Соломеин А.В. по доверенности от 01.04.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Индеко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.11.2015 по делу N А32-32319/2015
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику ООО "Индеко"
о расторжении договора аренды от 07.08.2015 N 4300021591, обязании возвратить земельный участок
принятое в составе судьи Сумина Д.П.
установил:
Администрация муниципального образования г. Краснодар (истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Индеко" (ответчик) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2015 N 4300021591, обязании вернуть земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Решением суда от 18.11.2015 расторгнут договор аренды от 03.10.2003 N 4300021591 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:89, площадью 3414 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Зиповская. ООО "Индеко" (ОГРН 1082312005632, ИНН 2312150541) обязано возвратить Администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002: 89, площадью 3414 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Зиповская, путем подписания акта приема-передачи земельного участка в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. С ООО "Индеко" (ОГРН 1082312005632, ИНН 2312150541) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельным требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Министерство природных ресурсов Краснодарского края. Заявитель полагает, что спорный земельный участок находится в разграниченной собственности и принадлежит ГБУ "Управление особо охраняемыми природными территориями Краснодарского края". Судом незаконно в основу решения положены обстоятельства неуплаты ответчиком арендных платежей, тогда как истец данные обстоятельства не указывал в иске. Судом не учтено, что у ответчика отсутствует задолженность, переданное имущество не соответствует целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, ответчик лишен возможности начать строительные работы. В связи с этим, заявитель указывает о возникновении у него убытков. Акт от 15.06.2015 заявитель полагает незаконным, поскольку департамент не имел права передавать права и обязанности по договору, администрация является ненадлежащим истцом. Памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, в связи с чем, департамент не имел законных оснований по передаче земельного участка, администрация не может быть собственником спорного участка, является ненадлежащим истцом. Суд необоснованно отказал в принятии встречного иска.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представила суду акт приема-передачи с указанием земельного участка, указанным в договоре аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.10.2003 N 1345-р "О предоставлении земельного участка ООО "Арбат" в городе Краснодаре" между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Арбат" заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2003 N 0000000450, сроком до 03.10.2052.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2003, регистрационная запись N 23-23-01/00-216/2003-127.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору от 26.12.2008, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2009 N 23-23-01/029/2009-088, арендатором по договору является "Индеко".
Между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования город Краснодар 15.06.2015 подписан акт приема-передачи договоров аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации муниципального образования город Краснодар, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации муниципального образования город Краснодар с 01.07.2014, договору присвоен номер N 4300021591.
Согласно пункту 1.1. указанного договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду из земель поселений земельный участок общей площадью 3414 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Зиповской, для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
В соответствии с подпунктом 4.1.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 22.06.2015 N 1157 и письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 19.08.2015 N 8434/21 установлено, что земельный участок общей площадью 3414 кв. м не огражден, свободен от строений и сооружений, частично заасфальтирован и используется для стоянки автомобилей, на остальной части указанного земельного участка растут деревья и газонная трава.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 N 29/6235 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:89 не выдавалось.
Таким образом, истец считает, что ООО "Индеко" нарушены указанные условия договора.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 02.07.2015 N 19490/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было получено ответчиком 07.07.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 31.07.2015 N 10243/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 12.08.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.
Невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В материалы дела истцом представлено предписание от 02.07.2015 N 19490/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.
Согласно почтового уведомления о вручении указанное предписание направлено по юридическому адресу места нахождения ответчика: г. Краснодар, ул. Е. Бершанской, 72, и получено ответчиком 07.07.2015.
Также истцом в материалы дела представлено уведомление от 31.07.2015 N 10243/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.
Согласно почтовому уведомлению о вручении указанное уведомление направлено по юридическому адресу места нахождения ответчика: г. Краснодар, ул. Е. Бершанской, 72, и получено ответчиком 12.08.2015.
Таким образом, судом обоснованно отмечено, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден в полном объеме.
При таких обстоятельствах, признается правомерным вывод суда о нарушении истцом пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
Пунктом п. 3.2.5 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении договора при невнесении арендной платы за землю в течение одного квартала.
В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца начала каждого квартала.
Суд первой инстанции обоснованно учел, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО "Индеко" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 в сумме 2 456 404,68 руб., пени по состоянию на 31.12.2014 в размере 340 208,63 руб., оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015, изменено решение суда от 10.02.2015, в связи с чем, постановлением апелляционной инстанции с ответчика в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскано 2 456 404,68 руб. долга за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 340 208,63 руб. пени за период с 11.01.2012 по 31.12.2014.
Судом установлено, что указанная задолженность по арендной плате и пени ответчиком до настоящего времени не оплачена. Ответчик доказательств внесения денежных средств по погашению задолженности, установленной вступившим в законную силу решением суда, в дело не предоставил.
Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей в течение 12 кварталов подряд (1-4 кварталы 2012 года, 1-4 кварталы 2013 года, 1-4 кварталы 2014 года).
Так как согласно общему правилу, установленному ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то требования в части расторжения договора аренды от 07.08.2015 N 4300021591 правомерно удовлетворены судом.
Доводы ответчика о том, что судом незаконно в основу решения положены обстоятельства неуплаты ответчиком арендных платежей, апелляционным судом подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям статьи 619 ГК РФ.
Кроме того в обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик не использует арендуемый спорный земельный участок по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды, спорный земельный участок предоставлен в 2003 году для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
Из кадастрового паспорта земельного участка также следует, что разрешенное использование участка - для строительства и эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса.
Пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора или неиспользование участка в течение трех лет.
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, факт использования земельного участка (или его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, а также в случае неиспользование земельного участка более трех лет являются безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании п. 3.2.5 договора.
Земельный участок предоставлен в аренду в 2003 году сроком на 49 лет до 03.10.2052.
Согласно материалам дела, к моменту рассмотрения настоящего дела спорный земельный участок (с момента передачи прав и обязанностей арендатора ответчику ООО "Индеко") находится в аренде более 12 лет и у ответчика более 7 лет.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 22.06.2015 N 1157 и письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 19.08.2015 N 8434/21 установлено, что земельный участок общей площадью 3414 кв. м не огражден, свободен от строений и сооружений, частично заасфальтирован и используется для стоянки автомобилей, на остальной части указанного земельного участка растут деревья и газонная трава.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 N 29/6235 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:89 не выдавалось.
Поскольку доказательства использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) в материалы дела не представлено, исковые требования о расторжении договора и возвращении имущества арендодателю правомерно удовлетворены судом.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 N 15АП-10811/2015, оставленным в без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 по делу N А32-45417/2014.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что переданное имущество не соответствует целевому назначению, не принимаются апелляционным судом.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
Пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации называет основанием для прекращения соответствующего права на землю неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что цель договора аренды земельного участка не достигнута, земельный участок остался незастроенным.
При таких обстоятельствах, сохранение существующих договорных отношений не приведет к целям, указанным в договоре.
Доказательств оспаривания действий уполномоченного органа по отказу в выдаче разрешения на строительство не представлены.
Кроме того, ответчик ссылается, что осуществление застройки и уплата арендной платы невозможно, поскольку спорный земельный участок находится в зоне особо охраняемых природных территорий, участок невозможно использовать. Таким образом, ответчик сам не отрицает фактически невозможность использования спорного земельного участка, между тем основания для удержания участка не обосновывает, прямо указывая об отказе в оплате арендных платежей. Доводы о наличии убытков подлежат отклонению судом, поскольку могут быть предметом отдельного спора при наличии оснований.
Истцом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить арендодателю земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик обязан возвратить арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 3 414 кв. м, расположенный в центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Зиповской, кадастровый номер 23:43:0301002:89 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
В апелляционной жалобе и в суде первой инстанции ответчик указал, что ООО "Арбат" подано заявление в Арбитражный суд Краснодарского края о признании ООО "Индеко" несостоятельным (банкротом). Право аренды является единственным имуществом ООО "Индеко", которое может быть реализовано в процедуре конкурсного производства в целях погашения требований кредиторов. В случае расторжения судом договора, право аренды ООО "Индеко" будет утрачено, что приведет к убыткам кредиторов.
Данный довод ответчика получил надлежащую правовую оценку судом первой инстанции и подлежит отклонению апелляционным судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Истец просил расторгнуть договор аренды, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в части внесения арендной платы и неиспользования участка в связи с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Судом установлено, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды спорного земельного участка.
Введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает от исполнения договорных обязательств и не является препятствием для расторжения договора аренды.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 N 15АП-22408/2013 по делу N А32-29352/2013, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.05.2014.
В апелляционной жалобе ответчик также сослался на то, что памятник природы "Первомайская роща" является особо охраняемой природной территорией регионального значения и собственностью Краснодарского края, вследствие чего в силу абз. 4 п. 2 ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" спорный земельный участок как часть парка отнесен к собственности Краснодарского края на основании ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". В этой связи, заявитель полагает, что Администрация МО г. Краснодар не может быть собственником спорного земельного участка и соответственно является ненадлежащим истцом по данному делу.
Данные доводы подлежат отклонению судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
На основании части 4 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации порядок отнесения земель к особо охраняемым природным территориям регионального и местного значения, порядок их использования и охраны устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъекта Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок расположен в границах памятника природы "Первомайская роща", утвержденного Решением исполкома Краснодарского крайсовета народных депутатов от 14.07.1988 N 326.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми Пленумом подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Согласно ст. 1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Высшего Арбитражного Суда РФ N ВАС-11019/11 по делу N А12-18928/2010, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Так, Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А32-41110/2014 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО "Индеко" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 в сумме 2456404,68 руб., пени по состоянию на 31.12.2014 в размере 340208,63 руб., оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015, изменено решение суда от 10.02.2015, в связи с чем постановлением апелляционной инстанции с ответчика в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскано 2 456 404,68 руб. долга за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 340 208,63 руб. пени за период с 11.01.2012 по 31.12.2014.
Таким образом, при рассмотрении дела N А32-41110/2014 судами при принятии судебных актов о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды 03.10.2003 N 0000000450 были оценены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что в своем отзыве на апелляционную жалобу на решение суда от 10.02.2015 по делу N А32-41110/2014 и в кассационной жалобе на решение суда от 10.02.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 10.06.2015 по тому же делу ответчик приводил доводы относительно того, что переданный в аренду спорный земельный участок не соответствует целевому назначению в связи с письмом министерства природных ресурсов Краснодарского края, согласно которого участок находится в границах особо охраняемой природной территории регионального значения - памятник природы "Первомайская роща" (утвержден решением Краснодарского крайисполкома от 14.07.1988 года N 326).
Кроме того, согласно выписке из ЕГРП от 13.10.2015 N 23/001/054/2015-1531 в отношении спорного земельного участка данные о правообладателе отсутствуют, в связи с чем, участок относится к землям неразграниченной собственности.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что спорный земельный участок находится в разграниченной собственности и принадлежит ГБУ "Управление особо охраняемыми природными территориями Краснодарского края" признаются несостоятельными.
Согласно ч. 2 п. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Также согласно п. 10 ч. 3.2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В связи с этим, замена стороны договора в силу прямого указания закона есть правопреемство в материальном правоотношении.
В материалы дела представлен акт приема-передачи договора аренды земельного участка, из которого следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал все права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка администрации муниципального образования г. Краснодар.
Таким образом, правом распоряжения спорным земельным участком обладает администрация муниципального образования г. Краснодар.
С учетом вышеизложенного, довод ответчика о том, что департамент имущественных отношений Краснодарского края не имел законных оснований по передаче земельного участка, а администрация МО г. Краснодар является ненадлежащим истцом по данному делу, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Что касается доводов жалобы о том, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельным требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Министерство природных ресурсов Краснодарского края, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Предъявленные истцом требования возникли из договора N 0000000450 от 03.10.2003, заключенного между ООО "Арбат" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края.
Как уже было указано, спорный земельный участок относится к землям неразграниченной собственности (в выписке из ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе спорного земельного участка). Кроме того, в дело представлен акт приема-передачи договора аренды земельного участка, из которого следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал все права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка администрации муниципального образования г. Краснодар по договору от 26.12.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно указал, что принятый судебный акт по настоящему делу не повлияет на права или обязанности вышеуказанных лиц.
Все заявленные в апелляционной жалобе доводы были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Иных доводов, основанных на соответствующих доказательствах и опровергающих вышеназванные выводы суда, заявителем жалобы не приведено.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2015 по делу N А32-32319/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)