Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания "Юг-Агро" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу N А63-707/2016, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Карпель В.Л.),
дело рассмотрено в порядке упрощенного производства
по иску администрации Каменнобродского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края (Ставропольский край, Изобильненский район, ст. Каменнобродская, ОГРН 1032600030430)
к обществу с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания "Юг-Агро" (Ставропольский край, Изобильненского района, пос. Левоегорлыкский, ОГРН 1022600661060)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (Ставропольский край, г. Изобильный, ОГРН 1042600005777)
о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
администрация Каменнобродского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края (далее - Администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью агропромышленной компании "Юг-Агро" (далее - Общество), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - Администрация района), в котором согласно уточненным требованиям, поданным истцом до принятия искового заявления к производству, просила взыскать 164 160 рублей арендной платы, 9 762,39 рубля пени и расторгнуть договор аренды от 13.08.2010 N 21.
В соответствии со статьями 226, 227, 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено судьей единолично в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 исковые требования Администрации поселения были удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит суд отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.
Апеллянт считает, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права, не приняв во внимание, что в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В спорном случае, по мнению заявителя, досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден не был, поскольку Обществу было направлено не предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, а уведомление о расторжении в одностороннем порядке.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 13.08.2010 N 315 между Администрацией района (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 13.08.2010 N 21 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 4000000 кв. м с кадастровым номером 26:06:000000:729 для ведения животноводства, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах плана землепользования КДСП "Заозерное".
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 10 лет, с 13.08.2010 по 13.08.2020.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2010 за номером 26-26-34/034/2010-189.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.08.10.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально, но не позднее десятого числа, первого месяца квартала. За нарушение срока внесения арендной платы арендатором выплачиваются пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы(пункт 5.2 договора).
Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов (пункт 3.3 договора).
В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при однократном нарушении любого условия данного договора аренды.
В нарушение условий договора Общество не вносило арендную плату. Претензия от 28.08.2015 N 01-14/551/3 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 28.08.2015 в сумме 191 520 рублей (согласно акту сверки расчетов), вручена Администрацией поселения руководителю общества 28.08.2015, о чем имеется соответствующая отметка.
По истечении десятидневного срока, установленного для добровольного погашения долга, Администрация поселения направила уведомление от 09.09.2015 N 811 о расторжении договора в одностороннем порядке с приложением акта возврата земельного участка от 09.09.2015.
Администрация поселения, к которой в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей с 01 марта 2015 года) перешли полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды.
На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
По общему правилу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании выписки из ЕГРП от 23.12.2015 N 26/001/106/2015-29675 право собственности на спорный земельный участок не зарегистрировано, наличие предусмотренных законом оснований для возникновения права муниципальной, краевой или федеральной собственности судом не установлено. Таким образом, спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Расчет арендной платы произведен на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.
Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к Порядку N 64-п.
Приложением N 1 (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 24.09.2013 N 362-п) для пастбищ, расположенных в Изобильненском районе, установлен базовый размер арендной платы 0,4%.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 202 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:729 утверждена кадастровая стоимость в размере 27 360 000 рублей.
По расчетам Администрации поселения годовой размер арендной платы составил 109 440 рублей, по 27 360 рублей в квартал.
За период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года включительно Общество не вносило арендную плату, размер которой составил 164 160 рублей.
Общество также сообщило о неверном исчислении арендной платы в связи с завышенным размером кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из смысла части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Учитывая, что Обществом не представлено доказательств оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, оснований полагать расчет арендной платы, выполненный Администрацией поселения с применением кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 202, неверным у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, поскольку Обществом не были представлены доказательства внесения арендной платы, следовательно, суд первой инстанции посчитал требование о ее взыскании подлежащим удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с тем, что договором предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки - 0,5%, Администрация поселения самостоятельно снизила размер пени до ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%.
Согласно расчету Администрации поселения пеня за период с 10.10.2014 по 11.02.2016 составила 9 762,39 рубля. Проверив расчет пени, суд первой инстанции посчитал требования Администрации поселения в указанной части правомерными и соразмерными последствиям нарушения Обществом обязательств.
Также Администрацией поселения было заявлено требование о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Согласно пункту 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в последующем предложение явиться для досрочного расторжения договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подтверждение соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в материалах дела имеется претензия от 28.08.2015 N 01-14/551/3, содержащая требование о погашении задолженности в десятидневный срок, которая получена лично Ахмедовым Я.Б., являющимся согласно выписке из ЕГРЮЛ генеральным директором общества. Арендатор не устранил соответствующие нарушения условий договора в срок, определенный претензией.
В уведомлении от 09.09.2015 N 811, отправленном на имя руководителя Общества заказным письмом с описью о вложении, Администрация поселения сообщила о расторжении договора и потребовала вернуть земельный участок.
То обстоятельство, что письмо от 09.09.2015 N 811 возвращено отделением связи с отметкой об истечение срока хранения, не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Адрес, указанный на конверте, содержащийся в описи о вложении, в котором было направлено уведомление о расторжении договора, является юридическим адресом общества. Кроме того, этот адрес указан в договоре аренды от 13.08.2010 N 21.
Неосведомленность Общества об отказе администрации поселения от дальнейшего исполнения договора является результатом неосмотрительности самого Общества и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
Таким образом, Администрация поселения приняла все допустимые и надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором письменного уведомления о расторжении договора аренды, при этом арендодатель действовал добросовестно и разумно, его действия соответствуют требованиям пункта 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт нарушения Обществом условий договора аренды от 13.08.2010 N 21 подтвержден материалами дела, период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы превышает срок, предусмотренный законом, что является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований Администрации поселения.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, верно установил соблюдение Администрацией поселения досудебного порядка урегулирования спора и признал требование о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу N А63-707/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Разъяснить, что в соответствии со статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2016 N 16АП-1933/2016 ПО ДЕЛУ N А63-707/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. по делу N А63-707/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания "Юг-Агро" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу N А63-707/2016, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Карпель В.Л.),
дело рассмотрено в порядке упрощенного производства
по иску администрации Каменнобродского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края (Ставропольский край, Изобильненский район, ст. Каменнобродская, ОГРН 1032600030430)
к обществу с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания "Юг-Агро" (Ставропольский край, Изобильненского района, пос. Левоегорлыкский, ОГРН 1022600661060)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (Ставропольский край, г. Изобильный, ОГРН 1042600005777)
о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
администрация Каменнобродского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края (далее - Администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью агропромышленной компании "Юг-Агро" (далее - Общество), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - Администрация района), в котором согласно уточненным требованиям, поданным истцом до принятия искового заявления к производству, просила взыскать 164 160 рублей арендной платы, 9 762,39 рубля пени и расторгнуть договор аренды от 13.08.2010 N 21.
В соответствии со статьями 226, 227, 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено судьей единолично в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 исковые требования Администрации поселения были удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит суд отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.
Апеллянт считает, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права, не приняв во внимание, что в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В спорном случае, по мнению заявителя, досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден не был, поскольку Обществу было направлено не предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, а уведомление о расторжении в одностороннем порядке.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 13.08.2010 N 315 между Администрацией района (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 13.08.2010 N 21 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 4000000 кв. м с кадастровым номером 26:06:000000:729 для ведения животноводства, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах плана землепользования КДСП "Заозерное".
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 10 лет, с 13.08.2010 по 13.08.2020.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2010 за номером 26-26-34/034/2010-189.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.08.10.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально, но не позднее десятого числа, первого месяца квартала. За нарушение срока внесения арендной платы арендатором выплачиваются пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы(пункт 5.2 договора).
Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов (пункт 3.3 договора).
В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при однократном нарушении любого условия данного договора аренды.
В нарушение условий договора Общество не вносило арендную плату. Претензия от 28.08.2015 N 01-14/551/3 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 28.08.2015 в сумме 191 520 рублей (согласно акту сверки расчетов), вручена Администрацией поселения руководителю общества 28.08.2015, о чем имеется соответствующая отметка.
По истечении десятидневного срока, установленного для добровольного погашения долга, Администрация поселения направила уведомление от 09.09.2015 N 811 о расторжении договора в одностороннем порядке с приложением акта возврата земельного участка от 09.09.2015.
Администрация поселения, к которой в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей с 01 марта 2015 года) перешли полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды.
На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
По общему правилу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании выписки из ЕГРП от 23.12.2015 N 26/001/106/2015-29675 право собственности на спорный земельный участок не зарегистрировано, наличие предусмотренных законом оснований для возникновения права муниципальной, краевой или федеральной собственности судом не установлено. Таким образом, спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Расчет арендной платы произведен на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.
Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к Порядку N 64-п.
Приложением N 1 (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 24.09.2013 N 362-п) для пастбищ, расположенных в Изобильненском районе, установлен базовый размер арендной платы 0,4%.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 202 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:729 утверждена кадастровая стоимость в размере 27 360 000 рублей.
По расчетам Администрации поселения годовой размер арендной платы составил 109 440 рублей, по 27 360 рублей в квартал.
За период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года включительно Общество не вносило арендную плату, размер которой составил 164 160 рублей.
Общество также сообщило о неверном исчислении арендной платы в связи с завышенным размером кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из смысла части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Учитывая, что Обществом не представлено доказательств оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, оснований полагать расчет арендной платы, выполненный Администрацией поселения с применением кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 202, неверным у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, поскольку Обществом не были представлены доказательства внесения арендной платы, следовательно, суд первой инстанции посчитал требование о ее взыскании подлежащим удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с тем, что договором предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки - 0,5%, Администрация поселения самостоятельно снизила размер пени до ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%.
Согласно расчету Администрации поселения пеня за период с 10.10.2014 по 11.02.2016 составила 9 762,39 рубля. Проверив расчет пени, суд первой инстанции посчитал требования Администрации поселения в указанной части правомерными и соразмерными последствиям нарушения Обществом обязательств.
Также Администрацией поселения было заявлено требование о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Согласно пункту 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в последующем предложение явиться для досрочного расторжения договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подтверждение соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в материалах дела имеется претензия от 28.08.2015 N 01-14/551/3, содержащая требование о погашении задолженности в десятидневный срок, которая получена лично Ахмедовым Я.Б., являющимся согласно выписке из ЕГРЮЛ генеральным директором общества. Арендатор не устранил соответствующие нарушения условий договора в срок, определенный претензией.
В уведомлении от 09.09.2015 N 811, отправленном на имя руководителя Общества заказным письмом с описью о вложении, Администрация поселения сообщила о расторжении договора и потребовала вернуть земельный участок.
То обстоятельство, что письмо от 09.09.2015 N 811 возвращено отделением связи с отметкой об истечение срока хранения, не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Адрес, указанный на конверте, содержащийся в описи о вложении, в котором было направлено уведомление о расторжении договора, является юридическим адресом общества. Кроме того, этот адрес указан в договоре аренды от 13.08.2010 N 21.
Неосведомленность Общества об отказе администрации поселения от дальнейшего исполнения договора является результатом неосмотрительности самого Общества и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
Таким образом, Администрация поселения приняла все допустимые и надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором письменного уведомления о расторжении договора аренды, при этом арендодатель действовал добросовестно и разумно, его действия соответствуют требованиям пункта 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт нарушения Обществом условий договора аренды от 13.08.2010 N 21 подтвержден материалами дела, период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы превышает срок, предусмотренный законом, что является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований Администрации поселения.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, верно установил соблюдение Администрацией поселения досудебного порядка урегулирования спора и признал требование о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу N А63-707/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Разъяснить, что в соответствии со статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
Судья
Н.Н.ГОДИЛО
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)