Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что представленный отчет об оценке соответствует нормам действующего законодательства и устанавливает действительную рыночную стоимость земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Б.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-290/15 по заявлению Е. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
Е. 06 февраля 2015 года обратилось в Московский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей 61 коп. В судебном заседании представитель Е. уточнила требования в части порядка рассмотрения возникшего спора, полагая, что дело подлежит рассмотрению в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
В судебном заседании представитель Е. заявление и уточненное заявление поддержала в полном объеме, полагая, представленный отчет об оценке соответствующим нормам действующего законодательства и устанавливающим действительную рыночную стоимость земельного участка.
В судебном заседании представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество Московской области) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) требования не признали, указав на несоответствие представленного заявителем отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Минимуществом Московской области представлен анализ отчета, с указанием на то, что при проведении оценки использованы недопустимые аналоги, а также отчет об оценке не соответствует принципу однозначности в части указания величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представители заинтересованных лиц- Правительства Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области (далее - Минэкологии Московской области), Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 22 по Московской области, а также заинтересованные лица - Т., Г., М. и Б.Ю. в судебное заседание не явились. М. и Б.Ю. направили в судебное заседание своих представителей, действующих на основании доверенностей от указанных лиц.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, свидетеля К., полагавшего, что составленный им отчет соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Е. является общим долевым собственником (доля в праве 400/800) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 11678 кв. м, категория земель: земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования: для рекреационных целей, расположенного по адресу: <данные изъяты> Сособственниками указанного земельного участка являются в настоящее время Г., М., а также в связи с приобретением доли в праве на основании договора купли-продажи у Т. - Б.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07 декабря 2012 г. серия 50-АГ N <данные изъяты> (л.д. 12).
Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается копией кадастрового паспорта земельного участка от 21 мая 2014 г. N МО-14/ЗВ-766761 (л.д. 8).
В соответствии с Распоряжением Минэкологии Московской области от 26 ноября 2013 года N 562-РМ по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:001 05 16:1337 на 01 января 2013 года составила 145741440 руб. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего заявителю на праве общей долевой собственности земельного участка является завышенной и не отражает его действительной рыночной стоимости, Е. получила отчет ООО "АБК - Активные бизнес Консультации" об оценке кадастровой стоимости земельного участка от 28 мая 2014 г. N О-14/05/14-1, положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" от 20 июня 2014 г. N 530/Н-14.
Ссылаясь на отчет оценщика, положительное экспертное заключение на отчет, Е. полагает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной и просит установить рыночную стоимость в качестве таковой.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Распоряжение Минэкологии Московской области от 26 ноября 2013 г. N 562-РМ (в редакции, действующей на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Московской области и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам, городским округам Московской области.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
В соответствии с абзацем вторым указанной нормы права результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Абзацем четвертым статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Так, пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) установлено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Вопреки установленному требованию в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка.
Так, в соответствии с копией кадастрового паспорта земельного участка на всю его площадь имеются обременения в виде водоохранной зоны реки Москвы. (л.д. 11), что указывает на уникальное расположение данного земельного участка - в непосредственной близости к одному из значимых и охраняемых водоемов Москвы и Московской области - реке Москва.
В таблице 6.2.3. расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком указано, что земельный участок полностью находится в водоохранной зоне реки Москвы, береговая полоса реки Москвы, территория первого пояса зоны санитарной охраны (пояс 1Б) источников питьевого водоснабжения г. Москвы (л. 79 отчета, л.д. 96).
Применяя с учетом своего видения при оценке земельного участка сравнительный подход, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, расположенные в Одинцовском районе - <данные изъяты>, относящиеся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
Имея в виду, что объект оценки относится к категории земель: земли охраняемых территорий и объектов, а вид разрешенного использования: под рекреационные цели, оценщиком в отношении объекта оценки к объектам-аналогам была применена понижающая корректировка в - 82,21%, что повлекло за собой одномоментное уменьшение цены сотки земли каждого из объектов-аналогов в размере около <данные изъяты> рублей.
Так, например, стоимость сотки объекта - аналога N 2 (с. Знаменское Одинцовского района), составляла до применения корректирующего коэффициента на разрешенный вид использования 1714010 руб., а после применения корректировки составила 321377 руб. (л. 76, 79 отчета, л.д. 93, 96).
С учетом уникальных особенностей оцениваемого земельного участка, оценщик, по мнению суда, в нарушении п. 22 ФСО N 1, выбрал несопоставимые по элементам сравнения объекты-аналоги, исключающие возможность и с применением последующих единиц сравнения, установить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Имея в виду, что объекты-аналоги с объектом оценки сходны только, по мнению суда, по факту принадлежности к единому понятию как к объекту оценки - земельный участок, выводы оценщика в указанной части вводят пользователя отчета в заблуждение относительно существенных факторов, влияющих на определение стоимости объекта оценки.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
Исходя из очевидной разности объекта оценки к объектам-аналогам, обоснованность применение корректировки на торг в -7,5% вызывает у суда сомнения. В отчете оценщика вообще отсутствует указание на анализ рынка продаж по Московской области за исследуемый период как на основание применение понижающего коэффициента в 7,5% для объекта оценки (пункт 8 ФСО N 3).
Ссылка как на возможность применения указанного диапазона на данные, представленные в Бюллетене RWAY N 212, ноябрь 2012 (л. 71 отчета, л.д. 88), не может быть проверена судом, т.к. указанный Бюллетень в сети Интернет в свободном доступе не размещен, в отношении использования данного печатного издания, как установлено судом при изучении указанного вопроса, установлены обременения.
Суд приходит к выводу о том, что отчет в указанной части составлен с нарушением п. 10 ФСО N 3, в соответствии с которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В нарушение указанного выше п. 10 ФСО N 3 таблица объектов-аналогов вообще не содержит сведений о дате размещения объявления о продаже земельного участка (л. 63 отчета л.д. 80).
Суд в решении ссылался на то, что оцениваемый земельный участок является уникальным по своим природным и комфортным для среды обитания человека, качествам.
Определяя рыночную стоимость земельного участка площадью свыше 11,6 га земли, оценщик не усмотрел оснований для применения корректировки на наличие по всей длине оцениваемого земельного участка береговой линии, что не согласуется с требованиями п. 22 ФСО N 1, обязывающего оценщика скорректировать значение единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
С учетом выводов, изложенных в решении, приведенный в отчете анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и нарушению положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности". В связи с несоблюдением принципа проверяемости при составлении Отчета, произведенные оценщиком корректировки проверить невозможно.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, отчет об оценке N О-14/05/14-1 не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в заявленном Е. размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.
Положительное экспертное заключение N 530/Н-14 само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза, как усматривается из ее текста, не содержит в себе анализа исходных данных. Отчет об оценке, по мнению суда, был проверен экспертом посредством анализа текста отчета. Правильность примененных методов и методик проверена экспертом на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства представитель Е. настаивала на установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленного отчета и положительного экспертного заключения, иных доказательств не представила, ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям Федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости земельного участка не заявляла.
С учетом системного толкования приведенных в настоящем решении законов, а также нормативных актов, подлежащих применению по предмету рассмотрения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для установления рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Е., в размере <данные изъяты> рублей 61 коп.
Руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
заявление Е. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости земельного участка в размере 46 383479 рублей 61 коп. оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме и принесено апелляционное представление прокурором в тот же срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-290/2015
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что представленный отчет об оценке соответствует нормам действующего законодательства и устанавливает действительную рыночную стоимость земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N 3-290/15
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Б.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-290/15 по заявлению Е. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Е. 06 февраля 2015 года обратилось в Московский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей 61 коп. В судебном заседании представитель Е. уточнила требования в части порядка рассмотрения возникшего спора, полагая, что дело подлежит рассмотрению в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
В судебном заседании представитель Е. заявление и уточненное заявление поддержала в полном объеме, полагая, представленный отчет об оценке соответствующим нормам действующего законодательства и устанавливающим действительную рыночную стоимость земельного участка.
В судебном заседании представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество Московской области) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) требования не признали, указав на несоответствие представленного заявителем отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Минимуществом Московской области представлен анализ отчета, с указанием на то, что при проведении оценки использованы недопустимые аналоги, а также отчет об оценке не соответствует принципу однозначности в части указания величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представители заинтересованных лиц- Правительства Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области (далее - Минэкологии Московской области), Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 22 по Московской области, а также заинтересованные лица - Т., Г., М. и Б.Ю. в судебное заседание не явились. М. и Б.Ю. направили в судебное заседание своих представителей, действующих на основании доверенностей от указанных лиц.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, свидетеля К., полагавшего, что составленный им отчет соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Е. является общим долевым собственником (доля в праве 400/800) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 11678 кв. м, категория земель: земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования: для рекреационных целей, расположенного по адресу: <данные изъяты> Сособственниками указанного земельного участка являются в настоящее время Г., М., а также в связи с приобретением доли в праве на основании договора купли-продажи у Т. - Б.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07 декабря 2012 г. серия 50-АГ N <данные изъяты> (л.д. 12).
Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается копией кадастрового паспорта земельного участка от 21 мая 2014 г. N МО-14/ЗВ-766761 (л.д. 8).
В соответствии с Распоряжением Минэкологии Московской области от 26 ноября 2013 года N 562-РМ по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:001 05 16:1337 на 01 января 2013 года составила 145741440 руб. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего заявителю на праве общей долевой собственности земельного участка является завышенной и не отражает его действительной рыночной стоимости, Е. получила отчет ООО "АБК - Активные бизнес Консультации" об оценке кадастровой стоимости земельного участка от 28 мая 2014 г. N О-14/05/14-1, положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" от 20 июня 2014 г. N 530/Н-14.
Ссылаясь на отчет оценщика, положительное экспертное заключение на отчет, Е. полагает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной и просит установить рыночную стоимость в качестве таковой.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Распоряжение Минэкологии Московской области от 26 ноября 2013 г. N 562-РМ (в редакции, действующей на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Московской области и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам, городским округам Московской области.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
В соответствии с абзацем вторым указанной нормы права результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Абзацем четвертым статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Так, пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) установлено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Вопреки установленному требованию в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка.
Так, в соответствии с копией кадастрового паспорта земельного участка на всю его площадь имеются обременения в виде водоохранной зоны реки Москвы. (л.д. 11), что указывает на уникальное расположение данного земельного участка - в непосредственной близости к одному из значимых и охраняемых водоемов Москвы и Московской области - реке Москва.
В таблице 6.2.3. расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком указано, что земельный участок полностью находится в водоохранной зоне реки Москвы, береговая полоса реки Москвы, территория первого пояса зоны санитарной охраны (пояс 1Б) источников питьевого водоснабжения г. Москвы (л. 79 отчета, л.д. 96).
Применяя с учетом своего видения при оценке земельного участка сравнительный подход, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, расположенные в Одинцовском районе - <данные изъяты>, относящиеся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
Имея в виду, что объект оценки относится к категории земель: земли охраняемых территорий и объектов, а вид разрешенного использования: под рекреационные цели, оценщиком в отношении объекта оценки к объектам-аналогам была применена понижающая корректировка в - 82,21%, что повлекло за собой одномоментное уменьшение цены сотки земли каждого из объектов-аналогов в размере около <данные изъяты> рублей.
Так, например, стоимость сотки объекта - аналога N 2 (с. Знаменское Одинцовского района), составляла до применения корректирующего коэффициента на разрешенный вид использования 1714010 руб., а после применения корректировки составила 321377 руб. (л. 76, 79 отчета, л.д. 93, 96).
С учетом уникальных особенностей оцениваемого земельного участка, оценщик, по мнению суда, в нарушении п. 22 ФСО N 1, выбрал несопоставимые по элементам сравнения объекты-аналоги, исключающие возможность и с применением последующих единиц сравнения, установить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Имея в виду, что объекты-аналоги с объектом оценки сходны только, по мнению суда, по факту принадлежности к единому понятию как к объекту оценки - земельный участок, выводы оценщика в указанной части вводят пользователя отчета в заблуждение относительно существенных факторов, влияющих на определение стоимости объекта оценки.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
Исходя из очевидной разности объекта оценки к объектам-аналогам, обоснованность применение корректировки на торг в -7,5% вызывает у суда сомнения. В отчете оценщика вообще отсутствует указание на анализ рынка продаж по Московской области за исследуемый период как на основание применение понижающего коэффициента в 7,5% для объекта оценки (пункт 8 ФСО N 3).
Ссылка как на возможность применения указанного диапазона на данные, представленные в Бюллетене RWAY N 212, ноябрь 2012 (л. 71 отчета, л.д. 88), не может быть проверена судом, т.к. указанный Бюллетень в сети Интернет в свободном доступе не размещен, в отношении использования данного печатного издания, как установлено судом при изучении указанного вопроса, установлены обременения.
Суд приходит к выводу о том, что отчет в указанной части составлен с нарушением п. 10 ФСО N 3, в соответствии с которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В нарушение указанного выше п. 10 ФСО N 3 таблица объектов-аналогов вообще не содержит сведений о дате размещения объявления о продаже земельного участка (л. 63 отчета л.д. 80).
Суд в решении ссылался на то, что оцениваемый земельный участок является уникальным по своим природным и комфортным для среды обитания человека, качествам.
Определяя рыночную стоимость земельного участка площадью свыше 11,6 га земли, оценщик не усмотрел оснований для применения корректировки на наличие по всей длине оцениваемого земельного участка береговой линии, что не согласуется с требованиями п. 22 ФСО N 1, обязывающего оценщика скорректировать значение единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
С учетом выводов, изложенных в решении, приведенный в отчете анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и нарушению положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности". В связи с несоблюдением принципа проверяемости при составлении Отчета, произведенные оценщиком корректировки проверить невозможно.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, отчет об оценке N О-14/05/14-1 не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в заявленном Е. размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.
Положительное экспертное заключение N 530/Н-14 само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза, как усматривается из ее текста, не содержит в себе анализа исходных данных. Отчет об оценке, по мнению суда, был проверен экспертом посредством анализа текста отчета. Правильность примененных методов и методик проверена экспертом на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства представитель Е. настаивала на установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленного отчета и положительного экспертного заключения, иных доказательств не представила, ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям Федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости земельного участка не заявляла.
С учетом системного толкования приведенных в настоящем решении законов, а также нормативных актов, подлежащих применению по предмету рассмотрения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для установления рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Е., в размере <данные изъяты> рублей 61 коп.
Руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
заявление Е. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости земельного участка в размере 46 383479 рублей 61 коп. оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме и принесено апелляционное представление прокурором в тот же срок.
Судья
Л.И.РАКУНОВА
Л.И.РАКУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)