Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016 по делу N А38-435/2016, принятое судьей Щегловой Л.М. по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (ИНН 121500049675, ОГРН 308121519600020), с привлечением к участию в деле третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора - финансового управляющего Витчукова Николая Михайловича, общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет", о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей истца - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" Ивлевой Е.В. на основании распоряжения от 27.11.2015 N 601-К, Николаевой В.В. по доверенности от 01.12.2015 (сроком до 01.11.2016),
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (далее - ИП Одинцов А.М.) о расторжении договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013 и об обязании ответчика передать земельный участок общей площадью 25902,0 кв. м, с кадастровым номером 12:05:0506012:36, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, территориально-экономическая оценочная зона N 2 по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены финансовый управляющий ИП Одинцова А.М. Витчуков Николай Михайлович, общество с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" (кредитор ИП Одинцова А.М. в деле о банкротстве, далее - ООО "Новэкс Приоритет").
Решением от 10.05.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Новэкс Приоритет" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель указывает, что в настоящее время ИП Одинцов А.М. признан банкротом, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. Полагает, что истцом не утрачена возможность получения образовавшейся задолженности по договору аренды в процедуре реструктуризации долгов должника. Поясняет, что в настоящее время должник не может исполнить обязательства по оплате арендных платежей не только в силу финансовых возможностей, но и вследствие прямого запрета на погашение требований кредиторов, установленного статьей 213.11 ФЗ-127 "О несостоятельности (банкротстве)". Заявитель поясняет, что является залогодержателем части торгово-развлекательного гостиничного комплекса и права аренды земельного участка. По мнению заявителя, изъятие земельного участка приведет к аннулированию разрешения на строительство, что повлечет за собой снос комплекса. Считает, что у суда не имелось оснований для расторжения договора аренды и изъятия земельного участка.
Представители истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на несостоятельность доводов заявителя, законность и обоснованность принятого по делу решения, просили оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Йошкар-Олы от 26.03.2012 N 667 о предоставлении в аренду земельного участка 17.01.2013 Комитетом (арендодателем) и Одинцовым А.М. (арендатором) заключен договор N 5938/2012-н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 25902 кв. м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, кадастровый номер 12:05:0506012:36, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату. Участок предназначен для строительства торгово-развлекательного гостиничного комплекса (том 1, л. д. 17 - 18).
Договор аренды заключен сроком на 10 лет с 17.01.2013 по 17.01.2023 (пункт 1.5) и зарегистрирован в ЕГРП 05.02.2013 (том 1, л. д. 20).
Договором аренды от 17.01.2013 установлен следующий порядок внесения платежей - ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15-го ноября текущего года (пункт 2.2).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.11.2015 по делу N 2224/2015 с ИП Одинцова А.М. в пользу Комитета взыскан долг по арендой плате за период с 1 квартала 2013 по 4 квартал 2014 года в сумме 23 222 257 руб. 49 коп. и неустойка в размере 2 533 209 руб. 18 коп.
До настоящего времени решение суда не исполнено, арендная плата предпринимателем не вносилась, что подтверждается ответчиком.
Длительное неисполнение ответчиком денежного обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора аренды.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении его другой стороной.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 3.1 договора от 17.01.2013 также предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за два квартала (том 1, л. д. 17).
Поскольку арендатор более 2 лет не вносил арендные платежи, задолженность на момент рассмотрения настоящего дела составляет 46 574 812 руб. 24 коп., арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что ИП Одинцов А.М. допустил существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013, что является основанием для его расторжения.
Если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора в дело представлены (т. 1, л. д. 24).
С учетом положений вышеперечисленных правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции на законных основания расторг договор аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013, обязав ответчика возвратить объект аренды арендодателю по акту приема-передачи, что соответствует норме пункта 1 статьи 622 ГК РФ.
При этом доводы ООО "Новэкс Приоритет", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.
Так, согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
При наличии оснований для расторжения договора иск подлежит удовлетворению, поскольку нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости. Статья 272 ГК РФ регулирует последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 определено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Довод заявителя о том, что расторжение договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013 невозможно, поскольку ООО "Новэкс Приоритет" является залогодержателем части торгово-развлекательного гостиничного комплекса и права аренды земельного участка, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, как несостоятельный, поскольку передача права аренды земельного участка в залог не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016 по делу N А38-435/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2016 ПО ДЕЛУ N А38-435/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2016 г. по делу N А38-435/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016 по делу N А38-435/2016, принятое судьей Щегловой Л.М. по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (ИНН 121500049675, ОГРН 308121519600020), с привлечением к участию в деле третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора - финансового управляющего Витчукова Николая Михайловича, общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет", о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей истца - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" Ивлевой Е.В. на основании распоряжения от 27.11.2015 N 601-К, Николаевой В.В. по доверенности от 01.12.2015 (сроком до 01.11.2016),
установил:
муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (далее - ИП Одинцов А.М.) о расторжении договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013 и об обязании ответчика передать земельный участок общей площадью 25902,0 кв. м, с кадастровым номером 12:05:0506012:36, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, территориально-экономическая оценочная зона N 2 по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены финансовый управляющий ИП Одинцова А.М. Витчуков Николай Михайлович, общество с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" (кредитор ИП Одинцова А.М. в деле о банкротстве, далее - ООО "Новэкс Приоритет").
Решением от 10.05.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Новэкс Приоритет" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель указывает, что в настоящее время ИП Одинцов А.М. признан банкротом, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. Полагает, что истцом не утрачена возможность получения образовавшейся задолженности по договору аренды в процедуре реструктуризации долгов должника. Поясняет, что в настоящее время должник не может исполнить обязательства по оплате арендных платежей не только в силу финансовых возможностей, но и вследствие прямого запрета на погашение требований кредиторов, установленного статьей 213.11 ФЗ-127 "О несостоятельности (банкротстве)". Заявитель поясняет, что является залогодержателем части торгово-развлекательного гостиничного комплекса и права аренды земельного участка. По мнению заявителя, изъятие земельного участка приведет к аннулированию разрешения на строительство, что повлечет за собой снос комплекса. Считает, что у суда не имелось оснований для расторжения договора аренды и изъятия земельного участка.
Представители истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на несостоятельность доводов заявителя, законность и обоснованность принятого по делу решения, просили оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Йошкар-Олы от 26.03.2012 N 667 о предоставлении в аренду земельного участка 17.01.2013 Комитетом (арендодателем) и Одинцовым А.М. (арендатором) заключен договор N 5938/2012-н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 25902 кв. м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, кадастровый номер 12:05:0506012:36, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату. Участок предназначен для строительства торгово-развлекательного гостиничного комплекса (том 1, л. д. 17 - 18).
Договор аренды заключен сроком на 10 лет с 17.01.2013 по 17.01.2023 (пункт 1.5) и зарегистрирован в ЕГРП 05.02.2013 (том 1, л. д. 20).
Договором аренды от 17.01.2013 установлен следующий порядок внесения платежей - ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15-го ноября текущего года (пункт 2.2).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.11.2015 по делу N 2224/2015 с ИП Одинцова А.М. в пользу Комитета взыскан долг по арендой плате за период с 1 квартала 2013 по 4 квартал 2014 года в сумме 23 222 257 руб. 49 коп. и неустойка в размере 2 533 209 руб. 18 коп.
До настоящего времени решение суда не исполнено, арендная плата предпринимателем не вносилась, что подтверждается ответчиком.
Длительное неисполнение ответчиком денежного обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора аренды.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении его другой стороной.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 3.1 договора от 17.01.2013 также предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за два квартала (том 1, л. д. 17).
Поскольку арендатор более 2 лет не вносил арендные платежи, задолженность на момент рассмотрения настоящего дела составляет 46 574 812 руб. 24 коп., арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что ИП Одинцов А.М. допустил существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013, что является основанием для его расторжения.
Если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора в дело представлены (т. 1, л. д. 24).
С учетом положений вышеперечисленных правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции на законных основания расторг договор аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013, обязав ответчика возвратить объект аренды арендодателю по акту приема-передачи, что соответствует норме пункта 1 статьи 622 ГК РФ.
При этом доводы ООО "Новэкс Приоритет", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.
Так, согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
При наличии оснований для расторжения договора иск подлежит удовлетворению, поскольку нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости. Статья 272 ГК РФ регулирует последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 определено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Довод заявителя о том, что расторжение договора аренды земельного участка N 5938/2012н от 17.01.2013 невозможно, поскольку ООО "Новэкс Приоритет" является залогодержателем части торгово-развлекательного гостиничного комплекса и права аренды земельного участка, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, как несостоятельный, поскольку передача права аренды земельного участка в залог не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016 по делу N А38-435/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Н.В.УСТИНОВА
Е.Н.НАУМОВА
Н.В.УСТИНОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)