Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Боровиковой С.В.
судей Бархатова В.Ю., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,
при участии в заседании:
от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН 7716642273, ОГРН 1097746296977) - Хакимова Э.Д., представитель по доверенности от 28.07.2015 г.,
от ответчика ООО "Патера" (ИНН: 5024062397, ОГРН: 1305004473646)
- Греценко И.В., представитель по доверенности от 18.08.2015 г., Пивненко И.С., представитель по доверенности от 18.08.2015 г.,
от третьего лица:
ФКУ "Центравтомагистраль"- Путилин И.Ю., представитель по доверенности N 444 от 27.10.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патера" (ИНН: 5024062397, ОГРН: 1305004473646)
на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
по иску ТУ Росимущества в МО к ООО "Патера", третье лицо: ФКУ "Центравтомагистраль" о расторжении договора,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Патера" (далее - ООО "Патера") расторжении Договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.03.2003 N 26009-Z; обязании ООО "ПАТЕРА" в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 в первоначальное состояние; обязании ООО "ПАТЕРА" передать Территориальному управлению путем подписания передаточного акта земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012, площадью 455 345 кв. м, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский со., в районе поселка Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. (т. 1 л.д. 2 - 7)
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию а деле привлечено Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства".
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15, заявленные требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 224 - 228).
Не согласившись с указанным судебным актом, в части взыскания неустойки ООО "Патера" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Представитель третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела 26 марта 2003 года между Минмособлимуществом (арендодатель) и ГУП по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству "Племсадпитомник" был заключен договор аренды N 26009-Z земельного участка с КН 50:13:080422:0012 площадью 455345 кв. м категории "земли сельскохозяйственного назначения", с адресными ориентирами: Московская область, Пушкинский район, в п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе, сроком на 49 лет.
В апреле 2004 года подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым изменена категория земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли поселений", и установлен вид его разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гипермаркета", изменен порядок расчета и внесения арендной платы.
26 декабря 2005 года подписано Дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому договор аренды N 26009-Z от 26.03.2003 заключен между Минмособлимуществом (арендодатель) и ООО "Патера" (арендатор). Предметом договора аренды является земельный участок с КН 50:13:080422:0012 площадью 455345 кв. м, в границах, указанных на плане земельного участка (приложение N 1 к договору) и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе пос. Тарасовка, 26 км Ярославского шоссе.
Согласно п. 2 Дополнительного соглашения N 2, пункт 1.2 договора излагается в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам".
Пунктами 3, 4, 5, 6 Дополнительного соглашения изменены размер арендной платы, условия и порядок ее определения и внесения, а также ответственность за просрочку ее внесения.
Согласно указанным пунктам, установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случаях, установленных законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В 2009 году между Минмособлимуществом и ООО "Патера" подписано Дополнительное соглашение б/н к договору N 26009-Z, в соответствии с которым в связи с регистрацией права собственности на спорный участок за Российской Федерацией, права и обязанности арендодателя по договору аренды приняло на себя ТУ Росимущества в Московской области. Было изменено целевое использование земельного участка с "для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" на "для строительства гипермаркета", а также порядок внесения арендной платы (ежеквартально за каждый квартал вперед до десятого числа первого месяца текущего квартала).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок с КН 50:13:080422:12 площадью 455345 кв. м относится к категории "земли поселений", имеет вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположен в Московской области, Пушкинском районе, Тарасовском с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. Участок находится в собственности Российской Федерации и в аренде у ЗАО "Патера" на основании договора аренды от 26.03.2003 N 26009-Z.
10 февраля 2015 года ТУ Росимущества в Московской области, во исполнение поручений Росимущества от 15.01.2015, от 16.01.2015, и на основании распоряжения ТУ Росимущества от 16.02.2015 N 38 "О проведении внеплановой выездной проверки", была проведена проверка порядка использования находящегося в федеральной собственности земельного участка с КН 50:13:080422:0012.
В результате проверки установлено следующее. На момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Участок изрыт котлованами. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению.
По результатам проверки составлен и утвержден акт от 28.04.2015. К акту приложены фотоснимки земельного участка.
Проводящей проверку комиссией предложено: с целью устранения выявленных нарушений направить уведомление с предложением о заключении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды N 26008-Z и предписания об устранении нарушений, а в случае несогласия ООО "Патера" с расторжением договора и не устранением нарушений, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
11.06.15 ТУ Росимущества в Московской области направило в адрес ООО "Патера" предложение о расторжении договора аренды N 26009-Z, от 26.03.03 со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 не используется арендатором по назначению в целях "для строительства" в течение одиннадцати лет с момента принятия Постановления Правительства Московской области N 122/6 от 03.03.04 "Об изменении целевого назначения земельных участков, расположенных вблизи пос. Тарасовка Пушкинского района".
Письмом от 02.07.15 ООО "Патера" сообщило, что в договоре аренды отсутствуют указания на сроки строительства, а договор заключен на срок 49 лет. По мнению общества, ни договорных, ни законных оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, общество также указало на то, что оно систематически предпринимает меры для осуществления строительства гипермаркета, в т.ч. провело предпроектные проработки, построило подстанцию с присоединенной мощностью в объеме 6000 КвА, а также линии электропередач, и получило технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям. Однако, вынуждено было приостановить строительство, в связи с планируемым строительством автодороги в рамках реализации Федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России (2002 - 2010)", о чем арендатор был извещен 15.09.10 публикацией в газете Маяк N 70.
Полагая, что договор аренды должен быть расторгнут, ТУ Росимущества в Московской области обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется. Доказательств надлежащего исполнения им условий договора аренды ответчиком не представлено.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора от 26.03.03 закреплено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка Арендатором не по целевому назначению, при использовании земельного участка Арендатором способами, приводящими к снижению плодородия почвы, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 4.2.9 договора Аренды Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации.
Между тем, из материалов дела следует, что ООО "Патера" в период владения спорным земельным участком занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. При этом арендуемый земельный участок в изначальном виде для строительства пригоден не был.
Так, согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.03.03, в случае если арендатору предоставляется земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта, то арендодатель в рамках формирования земельного участка обязан не только установить границы на местности, но и определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В нарушение указанной нормы права земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 был предоставлен ООО "Патера" без возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что повлекло за собой необходимость проведения подготовительных мероприятий для ответчика.
В настоящее время ООО "Патера" обеспечило подключение к названным сетям и имеет действующие технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", а также технические условия на газификацию и на водоснабжение и канализирование проектируемого гипермаркета
Также в нарушение статьи 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества в Московской области не обеспечило спорный земельный участок документами территориального планирования.
Задание на разработку проекта планировки территории многофункционального торгово-развлекательного комплекса (гипермаркета) в Пушкинском районе Московской области было подготовлено ГП МО Институт "Мосгражданпроект" по заказу ООО "Патера".
Кроме того, часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 использовалась при реконструкции федеральной автомобильной дороги "Холмогоры", до окончания которой произвести строительство торгового комплекса на спорном земельном участке не представлялось возможным.
В соответствии с подпунктом 2 части 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства необходима разработка материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений.
Пунктом 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального значения либо линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального значения или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к такому объекту и его частям, строящимся, реконструируемым.
Из системного толкования статей 19, 25 Федерального закона N 257-ФЗ от 08.11.07 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.
ООО "Патера" с целью приведения разработанной проектной документации гипермаркета в соответствие с разработанным проектом Реконструкции автомобильной дороги обратилось к ООО "Индастриал Девелопмент Инжинирис" за проведением технического аудита, по результатам которого было установлено, что в связи с завершившимся проектированием автомобильной дороги "Холмогоры" необходимо снова провести геодезические изыскания с тем, чтобы исключить часть земельного участка, подпадающую в полосу отвода земельной дороги. Другую часть документов необходимо оформить заново, а в некоторые из них внести изменения.
10.09.10 ООО "Патера" (Принципал) заключило с ООО "Промлэнд" (Агент) генеральный агентский договор N ADV/PRL/GAA/20100817, согласно которому Агент обязался обеспечить разработку схемы транспортного обслуживания (графическая часть и пояснительная записка) для въезда и выезда на объект Принципала. Одна схема должна была предусматривать въезд и выезд с учетом существующей а/д М-8 "Холмогоры" и ее предстоящей реконструкции, которая затрагивает земельные участки Принципала. Во второй схеме должны были быть предусмотрены въезд и выезд к а/д М-8 Холмогоры вблизи с.п. Тарасовка
На основании указанного агентского договора ООО "СтройГруппа" разработало проект и схему транспортного обслуживания на период до и после реконструкции трассы "Холмогоры" (т. 1, л.д. 446 - 480).
Между тем, до настоящего времени ООО "Патера" не может приступить к строительству гипермаркета на арендуемом земельном участке, поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 попало в зону реконструкции автомобильной дороги и подлежит частичному изъятию для государственных нужд (т. 1, л.д. 481 - 482).
Так, Распоряжением Росавтодора N 2564-р от 22.12.14 из земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 было изъято 31659 кв. м (л.д. 483 - 484).
Кроме того, письмом заместителя председателя Правительства Московской области N 6-2415 исх. от 03.11.10 Главы муниципальных образований Московской области были проинформированы о приостановке выдачи технических условий на проектирование, а также выдачи разрешений на строительство объектов торгового назначения вдоль федеральных автомобильных дорог (т. 2, л.д. 100).
В письме N 18/2-7/3076 от 16.05.12 ФКУ "Центравтомагистраль" указало, что ООО "Патера" не может приступить к строительству многофункционального комплекса, так как в соответствии с законодательством Российской Федерации компания была извещена о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд (т. 1, л.д. 488).
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "Патера" на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства гипермаркета, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды N 26008-Z от 26.03.03 не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство гипермаркета на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Патера" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применил нормы материального права, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15 подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.11.2015 года по делу N А41-51312/15 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в пользу закрытого акционерного общества "Патера" 3 000 рублей расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий
С.В.БОРОВИКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 10АП-16787/2015 ПО ДЕЛУ N А41-51312/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. по делу N А41-51312/15
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Боровиковой С.В.
судей Бархатова В.Ю., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,
при участии в заседании:
от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН 7716642273, ОГРН 1097746296977) - Хакимова Э.Д., представитель по доверенности от 28.07.2015 г.,
от ответчика ООО "Патера" (ИНН: 5024062397, ОГРН: 1305004473646)
- Греценко И.В., представитель по доверенности от 18.08.2015 г., Пивненко И.С., представитель по доверенности от 18.08.2015 г.,
от третьего лица:
ФКУ "Центравтомагистраль"- Путилин И.Ю., представитель по доверенности N 444 от 27.10.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патера" (ИНН: 5024062397, ОГРН: 1305004473646)
на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
по иску ТУ Росимущества в МО к ООО "Патера", третье лицо: ФКУ "Центравтомагистраль" о расторжении договора,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Патера" (далее - ООО "Патера") расторжении Договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.03.2003 N 26009-Z; обязании ООО "ПАТЕРА" в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 в первоначальное состояние; обязании ООО "ПАТЕРА" передать Территориальному управлению путем подписания передаточного акта земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012, площадью 455 345 кв. м, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский со., в районе поселка Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. (т. 1 л.д. 2 - 7)
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию а деле привлечено Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства".
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15, заявленные требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 224 - 228).
Не согласившись с указанным судебным актом, в части взыскания неустойки ООО "Патера" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Представитель третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела 26 марта 2003 года между Минмособлимуществом (арендодатель) и ГУП по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству "Племсадпитомник" был заключен договор аренды N 26009-Z земельного участка с КН 50:13:080422:0012 площадью 455345 кв. м категории "земли сельскохозяйственного назначения", с адресными ориентирами: Московская область, Пушкинский район, в п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе, сроком на 49 лет.
В апреле 2004 года подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым изменена категория земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли поселений", и установлен вид его разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гипермаркета", изменен порядок расчета и внесения арендной платы.
26 декабря 2005 года подписано Дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому договор аренды N 26009-Z от 26.03.2003 заключен между Минмособлимуществом (арендодатель) и ООО "Патера" (арендатор). Предметом договора аренды является земельный участок с КН 50:13:080422:0012 площадью 455345 кв. м, в границах, указанных на плане земельного участка (приложение N 1 к договору) и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе пос. Тарасовка, 26 км Ярославского шоссе.
Согласно п. 2 Дополнительного соглашения N 2, пункт 1.2 договора излагается в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам".
Пунктами 3, 4, 5, 6 Дополнительного соглашения изменены размер арендной платы, условия и порядок ее определения и внесения, а также ответственность за просрочку ее внесения.
Согласно указанным пунктам, установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случаях, установленных законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В 2009 году между Минмособлимуществом и ООО "Патера" подписано Дополнительное соглашение б/н к договору N 26009-Z, в соответствии с которым в связи с регистрацией права собственности на спорный участок за Российской Федерацией, права и обязанности арендодателя по договору аренды приняло на себя ТУ Росимущества в Московской области. Было изменено целевое использование земельного участка с "для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" на "для строительства гипермаркета", а также порядок внесения арендной платы (ежеквартально за каждый квартал вперед до десятого числа первого месяца текущего квартала).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок с КН 50:13:080422:12 площадью 455345 кв. м относится к категории "земли поселений", имеет вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположен в Московской области, Пушкинском районе, Тарасовском с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. Участок находится в собственности Российской Федерации и в аренде у ЗАО "Патера" на основании договора аренды от 26.03.2003 N 26009-Z.
10 февраля 2015 года ТУ Росимущества в Московской области, во исполнение поручений Росимущества от 15.01.2015, от 16.01.2015, и на основании распоряжения ТУ Росимущества от 16.02.2015 N 38 "О проведении внеплановой выездной проверки", была проведена проверка порядка использования находящегося в федеральной собственности земельного участка с КН 50:13:080422:0012.
В результате проверки установлено следующее. На момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Участок изрыт котлованами. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению.
По результатам проверки составлен и утвержден акт от 28.04.2015. К акту приложены фотоснимки земельного участка.
Проводящей проверку комиссией предложено: с целью устранения выявленных нарушений направить уведомление с предложением о заключении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды N 26008-Z и предписания об устранении нарушений, а в случае несогласия ООО "Патера" с расторжением договора и не устранением нарушений, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
11.06.15 ТУ Росимущества в Московской области направило в адрес ООО "Патера" предложение о расторжении договора аренды N 26009-Z, от 26.03.03 со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 не используется арендатором по назначению в целях "для строительства" в течение одиннадцати лет с момента принятия Постановления Правительства Московской области N 122/6 от 03.03.04 "Об изменении целевого назначения земельных участков, расположенных вблизи пос. Тарасовка Пушкинского района".
Письмом от 02.07.15 ООО "Патера" сообщило, что в договоре аренды отсутствуют указания на сроки строительства, а договор заключен на срок 49 лет. По мнению общества, ни договорных, ни законных оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, общество также указало на то, что оно систематически предпринимает меры для осуществления строительства гипермаркета, в т.ч. провело предпроектные проработки, построило подстанцию с присоединенной мощностью в объеме 6000 КвА, а также линии электропередач, и получило технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям. Однако, вынуждено было приостановить строительство, в связи с планируемым строительством автодороги в рамках реализации Федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России (2002 - 2010)", о чем арендатор был извещен 15.09.10 публикацией в газете Маяк N 70.
Полагая, что договор аренды должен быть расторгнут, ТУ Росимущества в Московской области обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется. Доказательств надлежащего исполнения им условий договора аренды ответчиком не представлено.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора от 26.03.03 закреплено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка Арендатором не по целевому назначению, при использовании земельного участка Арендатором способами, приводящими к снижению плодородия почвы, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 4.2.9 договора Аренды Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации.
Между тем, из материалов дела следует, что ООО "Патера" в период владения спорным земельным участком занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. При этом арендуемый земельный участок в изначальном виде для строительства пригоден не был.
Так, согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.03.03, в случае если арендатору предоставляется земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта, то арендодатель в рамках формирования земельного участка обязан не только установить границы на местности, но и определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В нарушение указанной нормы права земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 был предоставлен ООО "Патера" без возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что повлекло за собой необходимость проведения подготовительных мероприятий для ответчика.
В настоящее время ООО "Патера" обеспечило подключение к названным сетям и имеет действующие технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", а также технические условия на газификацию и на водоснабжение и канализирование проектируемого гипермаркета
Также в нарушение статьи 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества в Московской области не обеспечило спорный земельный участок документами территориального планирования.
Задание на разработку проекта планировки территории многофункционального торгово-развлекательного комплекса (гипермаркета) в Пушкинском районе Московской области было подготовлено ГП МО Институт "Мосгражданпроект" по заказу ООО "Патера".
Кроме того, часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 использовалась при реконструкции федеральной автомобильной дороги "Холмогоры", до окончания которой произвести строительство торгового комплекса на спорном земельном участке не представлялось возможным.
В соответствии с подпунктом 2 части 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства необходима разработка материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений.
Пунктом 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального значения либо линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального значения или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к такому объекту и его частям, строящимся, реконструируемым.
Из системного толкования статей 19, 25 Федерального закона N 257-ФЗ от 08.11.07 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.
ООО "Патера" с целью приведения разработанной проектной документации гипермаркета в соответствие с разработанным проектом Реконструкции автомобильной дороги обратилось к ООО "Индастриал Девелопмент Инжинирис" за проведением технического аудита, по результатам которого было установлено, что в связи с завершившимся проектированием автомобильной дороги "Холмогоры" необходимо снова провести геодезические изыскания с тем, чтобы исключить часть земельного участка, подпадающую в полосу отвода земельной дороги. Другую часть документов необходимо оформить заново, а в некоторые из них внести изменения.
10.09.10 ООО "Патера" (Принципал) заключило с ООО "Промлэнд" (Агент) генеральный агентский договор N ADV/PRL/GAA/20100817, согласно которому Агент обязался обеспечить разработку схемы транспортного обслуживания (графическая часть и пояснительная записка) для въезда и выезда на объект Принципала. Одна схема должна была предусматривать въезд и выезд с учетом существующей а/д М-8 "Холмогоры" и ее предстоящей реконструкции, которая затрагивает земельные участки Принципала. Во второй схеме должны были быть предусмотрены въезд и выезд к а/д М-8 Холмогоры вблизи с.п. Тарасовка
На основании указанного агентского договора ООО "СтройГруппа" разработало проект и схему транспортного обслуживания на период до и после реконструкции трассы "Холмогоры" (т. 1, л.д. 446 - 480).
Между тем, до настоящего времени ООО "Патера" не может приступить к строительству гипермаркета на арендуемом земельном участке, поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 попало в зону реконструкции автомобильной дороги и подлежит частичному изъятию для государственных нужд (т. 1, л.д. 481 - 482).
Так, Распоряжением Росавтодора N 2564-р от 22.12.14 из земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0012 было изъято 31659 кв. м (л.д. 483 - 484).
Кроме того, письмом заместителя председателя Правительства Московской области N 6-2415 исх. от 03.11.10 Главы муниципальных образований Московской области были проинформированы о приостановке выдачи технических условий на проектирование, а также выдачи разрешений на строительство объектов торгового назначения вдоль федеральных автомобильных дорог (т. 2, л.д. 100).
В письме N 18/2-7/3076 от 16.05.12 ФКУ "Центравтомагистраль" указало, что ООО "Патера" не может приступить к строительству многофункционального комплекса, так как в соответствии с законодательством Российской Федерации компания была извещена о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд (т. 1, л.д. 488).
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "Патера" на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства гипермаркета, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды N 26008-Z от 26.03.03 не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство гипермаркета на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Патера" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применил нормы материального права, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2015 года по делу N А41-51312/15 подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.11.2015 года по делу N А41-51312/15 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в пользу закрытого акционерного общества "Патера" 3 000 рублей расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий
С.В.БОРОВИКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)