Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3072/2017) гаражного кооператива "Строитель" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.01.2017 по делу N А75-11220/2016 (судья Федоров А.Е.), принятое по иску гаражного кооператива "Строитель" (ОГРН 1028600590721, ИНН 8602078658) к Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) о признании незаконным перерасчета арендной платы,
при участии в судебном заседании представителей:
- от гаражного кооператива "Строитель" - Картаев А.С. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 14.07.2016 сроком действия 1 год), после перерыва представитель на явился;
- от Администрации города Сургута - до перерыва Шигорин П.В. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 107 от 27.03.2017 сроком действия 3 года), после перерыва Кудрявцева И.С. (паспорт, по доверенности N 211 от 05.07.2016 сроком действия 3 года),
установил:
Гаражный кооператив "Строитель" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. м, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, на 2016 год с процентной ставкой в размере 3% и коэффициентом переходного периода в размере 0,7; об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. метров, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, на 2016 год с процентной ставкой в размере 1% и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Кроме того, заявитель просит взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных кооперативом исковых требований в полном объеме.
При этом арбитражный суд исходил из отсутствия правовых оснований для перерасчета арендной платы, поскольку перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком, не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Не согласившись с принятым решением, кооператив обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы кооператив указывает, что Администрация при расчете арендной платы за спорный земельный участок за 2016 год применила процентную ставку и коэффициент переходного периода, которые не соответствуют требованиям постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" и постановления Администрации г. Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена". При этом вывод арбитражного суда о том, что истец не обращался в Администрацию с заявлением о перерасчете арендной платы, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку письмом от 28.06.2016 кооператив обращался с соответствующим заявлением, на которое Администрация ответила отказом (письмо от 12.07.2016).
В представленных до начала судебного заседания возражениях Администрация просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу кооператива - без удовлетворения.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от лиц, участвующих в деле, поступили дополнения к жалобе и возражениям (соответственно), содержащие расчеты арендной платы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель кооператива поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные возражения на нее, дополнения с расчетами, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между администрацией (арендодатель) с кооперативом и гражданином Ленкевичем Виктором Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 (т. 1 л.д. 12-16, далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20 975 кв. м, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, под гаражные боксы, административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех:
- - площадью 20 891 кв. м, для расчета арендной платы гаражному кооперативу "Строитель", под административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, гаражные боксы;
- - площадью 84 кв. м, для расчета арендной платы, гражданину Ленкевичу Владимиру Викторовичу под часть нежилого здания: гараж N 20 и часть нежилого здания: гараж N 21.
Кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составила 74 453 489 руб. 25 коп. (пункт 1.3 договора).
Пунктом 1.5 договора установлен срок аренды - с 01.09.2009 по 11.08.2021.
Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 2 договора.
В соответствии с пунктом 2.2 договора общая сумма арендной платы на 2012 год составляет 938 595 руб. 85 коп., из них за 2009 год - 85 918 руб. 04 коп., за 2010 год - 257 049 руб. 89 коп., за 2011 год - 297 813 руб. 96 коп., за 2012 год - 297 813 руб. 96 коп.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатору от 04.07.2012 N 514 годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в случаях, предусмотренных договором.
За период с 2009 года по 31.12.2015 Администрацией применялись при расчетах арендной платы: вид разрешенного использования земельного участка - "Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок", код вида разрешенного использования за N 3, ставку арендной платы в размере 1%, коэффициент переходного периода в размере 0,4.
В 2016 году Администрация произвела перерасчет арендной платы за земельный участок, применив при расчетах: вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", код вида разрешенного использования за N 9, ставку арендной платы в размере 3%, коэффициент переходного периода в размере 0,7.
28.06.2016 истец, полагая, что расчет арендной платы за земельный участок за 2016 год произведен необоснованно, обратился в администрацию с заявлением, в котором просил произвести перерасчет арендной платы (т. 1 л.д. 22-23).
Письмом от 12.07.2016 Администрация сообщила, что основания для перерасчета арендной платы отсутствуют (л.д. 24-25).
В связи с чем истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
13.01.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое кооперативом в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения по следующим основаниям.
Исходя из анализа правоотношений сторон, суд первой инстанции обоснованно счел их обязательствами аренды, к которым подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и положения заключенного договора.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
Условиями договора аренды (пункт 2.4 договора) предусмотрено, что годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в следующих случаях:
- - в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности 5 Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п;
- - в связи с изменением категории земель;
- - в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- - в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.
Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктом на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - Постановление N 249-п).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 установлена в размере 66 701 339 руб. (Приложение N 1 к Постановлению N 249-п, строка 147875).
Государственная кадастровая оценка проведена на основании распоряжения Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2014 N 562-рп "О проведении государственной кадастровой оценки недвижимости" в порядке и в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (в рассматриваемом случае - пункт 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Более того, в соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Аналогичное по смыслу толкование содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенных выше и установленных по делу обстоятельств, учитывая вступление в законную силу Постановления N 249-п, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Позиция подателя апелляционной жалобы относительно незаконно осуществленного ответчиком перерасчета размера арендной платы сводится, по сути, к утверждению о необходимости применения не указанных выше нормативных правовых актов, а положений постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" и постановления Администрации г. Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена".
С учетом названных им нормативных правовых актов податель апелляционной жалобы считает, что арендная плата за спорный земельный участок за 2016 год должна быть пересчитана с применением процентной ставки в размере 1% и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Между тем то обстоятельство, что рассчитываемый истцом с применением указанных процентов и коэффициента размер арендной платы за спорный земельный участок получается меньше размера, рассчитанного ответчиком, не может служить основанием для удовлетворения его жалобы в силу положений действующего законодательства и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных выше.
Как уже отмечалось выше, изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены Постановлением N 249-п.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по специальной формуле и определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости земельного участка по муниципальному району (городскому округу).
Согласно действующему законодательству удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 квадратного метра участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов применительно к 17 видам разрешенного использования (пункт 1.2 Методических указаний).
Приложением N 2 к Постановлению N 249-п устанавливаются средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Согласно строке 735 для земельных участков, находящихся в квартале 86:10:0101195 и отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" установлен средний удельный показатель стоимости 1 кв. м земельного участка в размере 3 180 руб. 05 коп.
Письмом Минэкономразвития РФ N 11-0311-КЛ от 12.02.2013 "О предоставлении разъяснений" указывается, что расчет удельного показателя кадастровой стоимости, выраженного в руб/кв. м, вычисляется путем отношения величины кадастровой стоимости преобразуемого объекта недвижимости к величине его площади с дальнейшим округлением полученного значения удельного показателя до сотых.
Следовательно, утвержденные Постановлением N 249-п средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков, равно произведению площади участка на утвержденный средний показатель.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 равна 20 975 кв. м, кадастровая стоимость участка равна 66 701 339 руб. 00 коп., удельный показатель стоимости 1 кв. м земельного участка равен 3 180 руб. 04 коп., из чего следует что удельный показатель рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость участка 66 701 339,00: площадь земельного участка 20 975 кв. м = 3 180,04, а значит участок относится к 9 группе видов разрешенного использования, установленной Постановлением N 249-п.
Таким образом, расчет арендной платы произведен Администрацией с учетом вида разрешенного использования, к которому спорный отнесен земельный участок по результатам определения кадастровой стоимости, и соответствующими ему ставкой арендной платы и коэффициентом переходного периода.
При этом, как усматривается из материалов дела и следует из апелляционной жалобы, кооператив обращался с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.
Из письма Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 13-6423 от 09.06.2016 следует, что при проверке отнесения к группе видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 исполнителем ошибок не выявлено (т. 1 л.д. 101). Данный земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного использования земельных участков - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Группы видов разрешенного использования для земельных участков определены в соответствии с Методическими указаниями по кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
Таким образом, действия Администрации города Сургута по перерасчету арендной платы правомерны, произведены в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации. Перерасчет арендной платы за 2016 год произведен в соответствии удельным показателем кадастровой стоимости 3 180,04 и отнесением данного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования.
По основаниям, изложенным выше, расчет арендной платы за спорный земельный участок, положенный в основу иска (аналогичный расчет представлен кооперативом в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции), не может быть принят во внимание.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что письмом от 28.06.2016 кооператив обращался с заявлением о перерасчете размера арендной платы, на которое Администрация ответила отказом (письмо от 12.07.2016), также не может служить основанием для удовлетворения его требований.
Само по себе обращение истца с соответствующим заявлением не может влечь его безусловного удовлетворения со стороны ответчика в отсутствие на то правовых оснований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.01.2017 по делу N А75-11220/2016- оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2017 N 08АП-3072/2017 ПО ДЕЛУ N А75-11220/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. N 08АП-3072/2017
Дело N А75-11220/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3072/2017) гаражного кооператива "Строитель" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.01.2017 по делу N А75-11220/2016 (судья Федоров А.Е.), принятое по иску гаражного кооператива "Строитель" (ОГРН 1028600590721, ИНН 8602078658) к Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) о признании незаконным перерасчета арендной платы,
при участии в судебном заседании представителей:
- от гаражного кооператива "Строитель" - Картаев А.С. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 14.07.2016 сроком действия 1 год), после перерыва представитель на явился;
- от Администрации города Сургута - до перерыва Шигорин П.В. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 107 от 27.03.2017 сроком действия 3 года), после перерыва Кудрявцева И.С. (паспорт, по доверенности N 211 от 05.07.2016 сроком действия 3 года),
установил:
Гаражный кооператив "Строитель" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. м, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, на 2016 год с процентной ставкой в размере 3% и коэффициентом переходного периода в размере 0,7; об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. метров, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, на 2016 год с процентной ставкой в размере 1% и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Кроме того, заявитель просит взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных кооперативом исковых требований в полном объеме.
При этом арбитражный суд исходил из отсутствия правовых оснований для перерасчета арендной платы, поскольку перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком, не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Не согласившись с принятым решением, кооператив обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы кооператив указывает, что Администрация при расчете арендной платы за спорный земельный участок за 2016 год применила процентную ставку и коэффициент переходного периода, которые не соответствуют требованиям постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" и постановления Администрации г. Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена". При этом вывод арбитражного суда о том, что истец не обращался в Администрацию с заявлением о перерасчете арендной платы, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку письмом от 28.06.2016 кооператив обращался с соответствующим заявлением, на которое Администрация ответила отказом (письмо от 12.07.2016).
В представленных до начала судебного заседания возражениях Администрация просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу кооператива - без удовлетворения.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от лиц, участвующих в деле, поступили дополнения к жалобе и возражениям (соответственно), содержащие расчеты арендной платы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель кооператива поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные возражения на нее, дополнения с расчетами, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между администрацией (арендодатель) с кооперативом и гражданином Ленкевичем Виктором Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2012 N 514 (т. 1 л.д. 12-16, далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20 975 кв. м, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, под гаражные боксы, административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех:
- - площадью 20 891 кв. м, для расчета арендной платы гаражному кооперативу "Строитель", под административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, гаражные боксы;
- - площадью 84 кв. м, для расчета арендной платы, гражданину Ленкевичу Владимиру Викторовичу под часть нежилого здания: гараж N 20 и часть нежилого здания: гараж N 21.
Кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составила 74 453 489 руб. 25 коп. (пункт 1.3 договора).
Пунктом 1.5 договора установлен срок аренды - с 01.09.2009 по 11.08.2021.
Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 2 договора.
В соответствии с пунктом 2.2 договора общая сумма арендной платы на 2012 год составляет 938 595 руб. 85 коп., из них за 2009 год - 85 918 руб. 04 коп., за 2010 год - 257 049 руб. 89 коп., за 2011 год - 297 813 руб. 96 коп., за 2012 год - 297 813 руб. 96 коп.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатору от 04.07.2012 N 514 годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в случаях, предусмотренных договором.
За период с 2009 года по 31.12.2015 Администрацией применялись при расчетах арендной платы: вид разрешенного использования земельного участка - "Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок", код вида разрешенного использования за N 3, ставку арендной платы в размере 1%, коэффициент переходного периода в размере 0,4.
В 2016 году Администрация произвела перерасчет арендной платы за земельный участок, применив при расчетах: вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", код вида разрешенного использования за N 9, ставку арендной платы в размере 3%, коэффициент переходного периода в размере 0,7.
28.06.2016 истец, полагая, что расчет арендной платы за земельный участок за 2016 год произведен необоснованно, обратился в администрацию с заявлением, в котором просил произвести перерасчет арендной платы (т. 1 л.д. 22-23).
Письмом от 12.07.2016 Администрация сообщила, что основания для перерасчета арендной платы отсутствуют (л.д. 24-25).
В связи с чем истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
13.01.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое кооперативом в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения по следующим основаниям.
Исходя из анализа правоотношений сторон, суд первой инстанции обоснованно счел их обязательствами аренды, к которым подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и положения заключенного договора.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
Условиями договора аренды (пункт 2.4 договора) предусмотрено, что годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в следующих случаях:
- - в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности 5 Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п;
- - в связи с изменением категории земель;
- - в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- - в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.
Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктом на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - Постановление N 249-п).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 установлена в размере 66 701 339 руб. (Приложение N 1 к Постановлению N 249-п, строка 147875).
Государственная кадастровая оценка проведена на основании распоряжения Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2014 N 562-рп "О проведении государственной кадастровой оценки недвижимости" в порядке и в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (в рассматриваемом случае - пункт 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Более того, в соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Аналогичное по смыслу толкование содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенных выше и установленных по делу обстоятельств, учитывая вступление в законную силу Постановления N 249-п, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Позиция подателя апелляционной жалобы относительно незаконно осуществленного ответчиком перерасчета размера арендной платы сводится, по сути, к утверждению о необходимости применения не указанных выше нормативных правовых актов, а положений постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" и постановления Администрации г. Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена".
С учетом названных им нормативных правовых актов податель апелляционной жалобы считает, что арендная плата за спорный земельный участок за 2016 год должна быть пересчитана с применением процентной ставки в размере 1% и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Между тем то обстоятельство, что рассчитываемый истцом с применением указанных процентов и коэффициента размер арендной платы за спорный земельный участок получается меньше размера, рассчитанного ответчиком, не может служить основанием для удовлетворения его жалобы в силу положений действующего законодательства и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных выше.
Как уже отмечалось выше, изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены Постановлением N 249-п.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по специальной формуле и определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости земельного участка по муниципальному району (городскому округу).
Согласно действующему законодательству удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 квадратного метра участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов применительно к 17 видам разрешенного использования (пункт 1.2 Методических указаний).
Приложением N 2 к Постановлению N 249-п устанавливаются средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Согласно строке 735 для земельных участков, находящихся в квартале 86:10:0101195 и отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" установлен средний удельный показатель стоимости 1 кв. м земельного участка в размере 3 180 руб. 05 коп.
Письмом Минэкономразвития РФ N 11-0311-КЛ от 12.02.2013 "О предоставлении разъяснений" указывается, что расчет удельного показателя кадастровой стоимости, выраженного в руб/кв. м, вычисляется путем отношения величины кадастровой стоимости преобразуемого объекта недвижимости к величине его площади с дальнейшим округлением полученного значения удельного показателя до сотых.
Следовательно, утвержденные Постановлением N 249-п средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков, равно произведению площади участка на утвержденный средний показатель.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 равна 20 975 кв. м, кадастровая стоимость участка равна 66 701 339 руб. 00 коп., удельный показатель стоимости 1 кв. м земельного участка равен 3 180 руб. 04 коп., из чего следует что удельный показатель рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость участка 66 701 339,00: площадь земельного участка 20 975 кв. м = 3 180,04, а значит участок относится к 9 группе видов разрешенного использования, установленной Постановлением N 249-п.
Таким образом, расчет арендной платы произведен Администрацией с учетом вида разрешенного использования, к которому спорный отнесен земельный участок по результатам определения кадастровой стоимости, и соответствующими ему ставкой арендной платы и коэффициентом переходного периода.
При этом, как усматривается из материалов дела и следует из апелляционной жалобы, кооператив обращался с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.
Из письма Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 13-6423 от 09.06.2016 следует, что при проверке отнесения к группе видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 исполнителем ошибок не выявлено (т. 1 л.д. 101). Данный земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного использования земельных участков - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Группы видов разрешенного использования для земельных участков определены в соответствии с Методическими указаниями по кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
Таким образом, действия Администрации города Сургута по перерасчету арендной платы правомерны, произведены в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации. Перерасчет арендной платы за 2016 год произведен в соответствии удельным показателем кадастровой стоимости 3 180,04 и отнесением данного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования.
По основаниям, изложенным выше, расчет арендной платы за спорный земельный участок, положенный в основу иска (аналогичный расчет представлен кооперативом в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции), не может быть принят во внимание.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что письмом от 28.06.2016 кооператив обращался с заявлением о перерасчете размера арендной платы, на которое Администрация ответила отказом (письмо от 12.07.2016), также не может служить основанием для удовлетворения его требований.
Само по себе обращение истца с соответствующим заявлением не может влечь его безусловного удовлетворения со стороны ответчика в отсутствие на то правовых оснований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.01.2017 по делу N А75-11220/2016- оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)