Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) - Собко Т.А. (доверенность от 08.12.2015), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРН 304616713700099), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2016 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-27604/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Соколова Елена Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Панасюку Алексею Михайловичу, в котором просила:
- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в размере 16 тыс. рублей,
- взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию в размере 145 тыс. рублей согласно пункту 3.6 (в иске ошибочно указан пункт 5.3) договора аренды от 01.04.2013 N 13.03-ЮР/2013/1,
- взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 830 рублей.
Решением от 14.01.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.04.2016, исковые требования удовлетворены полностью. Судебные акты мотивированы следующим. 01.04.2013 между Соколовой Е.А. (арендодатель) и Панасюком А.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13.3-ЮР/2013/1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка, расположенного по адресу: 344 064, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова 52а, торгово-выставочную площадку общей площадью 18 кв. м и складскую площадку общей площадью 631 кв. м, для осуществления складирования и торговли строительными материалами. Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды имущества с 01.04.2013 по 28.02.2014; согласно пункту 1.4.1 договор пролонгируется автоматически на срок 11 месяцев. Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрено ежемесячное внесение арендатором арендной платы, которая установлена в размере 2 тыс. рублей (без учета НДС). В силу пункта 3.6 договора (в тексте судебных актов ошибочно указан пункт 5.3 договора) при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе, арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере 145 тыс. рублей. По истечении указанного в пункте 1.4 срока аренды (28.02.2014) договор был автоматически пролонгирован на 11 месяцев (до 28.01.2015). Учитывая, что по истечении названного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суд признал договор аренды от 01.04.2013 возобновленным на тех же условиях с 29.01.2015. Бремя доказывания возврата имущества лежит на ответчике как арендаторе; подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 07.06.2015 в размере 16 тыс. рублей, судом проверен, признан соответствующим условиям договора. Доказательств выполнения договорных обязательств в полном объеме, контррасчет ответчик не представил, возражений по расчету, о фальсификации доказательств не заявил. Факт надлежащего исполнения обязательства со стороны истца подтвержден имеющимися в деле документами. Материалами дела подтвержден и факт расторжения договора. В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Поскольку пунктом 3.6 договора предусмотрена выплата арендатором арендодателю компенсации в размере 145 тыс. рублей при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе, требование истца в данной части подлежит удовлетворению. Доводы ответчика суд оценил критически, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, и на ошибочной оценке обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, также отметил, что отсутствие индивидуализации части земельного участка, являвшейся объектом аренды по спорному договору, не влечет его незаключенность, поскольку договор фактически исполнялся сторонами: вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Заключение договора на срок менее года, равно как и последующее продление срока его действия на 11 месяцев, не требовали государственной регистрации сделки. В предмет иска входит требование об уплате арендной платы за период с октября 2014 года по июнь 2015 года, в сумме 16 тыс. руб. Возражения ответчика о том, что к 27 января 2015 года он освободил арендованный объект и предложил истцу подписать акт приема-передачи о возврате объекта аренды, который не был подписан по воле арендодателя, апелляционный суд отклонил, вывод суда первой инстанции о действии спорного договора в период с октября 2014 года по июнь 2015 года, признал соответствующим обстоятельствам дела. Приняв во внимание, что пунктом 3.6 договора предусмотрена обязанность заказчика уплатить исполнителю денежную сумму при расторжении договора по любому основанию, вне зависимости от виновных или невиновных действий любой из сторон, суд апелляционной инстанции признал данное условие не связанным с нарушением сторонами договорных обязательств. Соответственно, указанная сумма не может быть признана договорной неустойкой, и является по своей правовой природе элементом цены аренды по итогам исполнения обязательства. Данное условие не противоречит пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса, который допускает установление арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, в том числе в их сочетании. Поскольку вопрос о формах арендной платы применительно к спорному договору действующим законодательством императивно не урегулирован, постольку стороны вправе определять их (формы) самостоятельно. Гражданское законодательство допускает любые предусмотренные законом или договором способы определения арендной платы, следовательно, в данном споре отсутствуют основания для признания ничтожным условий пункта 3.6 договора, предусматривающего обязанность оплаты определенной денежной суммы при завершении спорных обязательств аренды. Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. Из материалов дела не следует, что условие пункта 3.6 являлось вынужденным для арендатора, что арендодатель имел монопольное положение на рынке либо какие-либо властно-распорядительные полномочия в отношении арендатора, что последний находился в зависимости от арендодателя либо не осознавал своих действий при подписании договора. Договор не является типовым, следовательно, ответчик был свободен в заключении договора и согласовании спорного условия.
В кассационной жалобе Панасюк А.М. просит отменить решение от 14.01.2016 и апелляционное постановление от 08.04.2016 в полном объеме, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 6.2 договора аренды. Претензии о погашении задолженности в размере 16 тыс. рублей в адрес ответчика не поступало. В силу прямого указания пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости. Согласно условиям заключенного договора аренды земельного участка от 01.04.2013, цена аренды определена сторонами и спора относительно ее размера между ними не возникало. Признание компенсационной выплаты в размере 145 тыс. рублей в качестве элемента цены аренды противоречит условиям договора аренды от 01.04.2013 и пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса. Правовую природу компенсационной выплаты суд определил неверно. Названная выплата не направлена на возмещение затрат или убытков. В данном случае компенсация в размере 145 тыс. рублей внесена в условия срочного договора аренды в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, а именно, как особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса. В условиях неопределенного срока действия договора аренды компенсацию в размере 145 тыс. рублей нельзя рассматривать как элемент цены аренды по итогам исполнения обязательств, и как гарантию от немотивированного досрочного расторжения договора. Взыскание компенсации с арендатора в рамках неопределенного срока действия договора, по своей правовой природе является штрафом, который в случае его применения нарушает законные права и интересы арендатора. Аналогичные выводы суд сделал в схожем деле N А53-27608/2015 (по тому же предмету, но между другими сторонами).
Письменный отзыв от Соколовой Е.А. на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель Панасюк А.М. на удовлетворении жалобы настаивал.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с принятием в указанной части нового судебного акта, по следующим основаниям.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о возврате арендатором арендодателю предмета аренды по акту (подпункт 3 пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 01.04.2013) после истечения 28.01.2015 срока аренды, автоматически пролонгированного на срок 11 месяцев на основании пункта 1.4.1 договора, действие данного договора возобновлено на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (на неопределенный срок). Судебные акты в указанной части сторонами не оспариваются.
Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный в настоящем деле период ответчик суду не представил, взыскание задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2013 в размере 16 тыс. рублей с Панасюка А.М. в пользу Соколовой Е.А. осуществлено обоснованно.
Довод подателя жалобы о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 6.2 договора досудебного порядка урегулирования спора, что выразилось в отсутствии претензии о погашении задолженности в размере 16 тыс. рублей, окружным судом не принимается. Представленное в материалы настоящего дела уведомление Соколовой Е.А. в адрес Панасюка А.М. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2013, факт получения которого ответчик не оспаривает, содержит также указание на наличие у арендатора и предложение оплатить задолженность по арендным платежам, периодичность и размер уплаты которых закреплены в данном договоре.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса); стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
С учетом положений пункта 1 статьи 140, пункта 1 статьи 317 Гражданского кодекса, надлежащим согласованием арендной платы в твердой сумме платежей является указание размера арендной платы в рублях.
Как прямо следует из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды земельного участка от 01.04.2013, заключенного предпринимателями, ими согласовано ежемесячное внесение арендатором арендной платы, установленной в размере 2 тыс. рублей (без учета НДС). Никаких иных платежей за пользование переданным в аренду имуществом, в том числе подлежащей уплате по истечении конкретного срока аренды (количества месяцев) единовременной суммы, стороны не предусмотрели.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).
Ссылка на установленные судами какие-либо из перечисленных (или иные) обстоятельства, указывающие на наличие у сторон действительной общей воли определить размер ежемесячной арендной платы за переданную во временное владение и пользование Панасюку А.М. часть земельного участка в ином, нежели закреплен в пунктах 3.1, 3.2 договора размере, в судебных актах отсутствует.
При таких обстоятельствах толкование условий пункта 3.6 договора аренды земельного участка от 01.04.2013, предложенное судебными инстанциями, посчитавшими, что предусмотренная данным пунктом компенсационная выплата арендатора в пользу арендодателя при расторжении договора (независимо по чьей инициативе) является частью арендной платы за пользование имуществом, арбитражный суд округа поддержать не может.
Буквальное толкование положений пункта 3.6 договора, в совокупности с условиями его пункта 5.3, предоставившего арендодателю право в любое время расторгнуть договор по своей инициативе в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за 30 дней, не позволяет установить содержание его нарушенного права (законного интереса), компенсируемого за счет другой стороны.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Поскольку фактические обстоятельства при рассмотрении настоящего дела судами установлены, но положения статей 140, 317, 431, 614 Гражданского кодекса об арендной плате и толковании условий договора применены к названным обстоятельствам неправильно, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, судебные акты в части взыскания с ответчика под видом арендной платы компенсации за односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2013 N 13.03-БР/2013/1 отменить, в отмененной части принять новый судебный акт об отказе в соответствующей части иска.
Понесенные сторонами при подаче настоящего иска, апелляционной и кассационной жалоб судебные расходы подлежат перераспределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, исходя из частичного удовлетворения требований предпринимателя Соколовой Е.А. и частичного удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя Панасюка А.М.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу N А53-27604/2015 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) в пользу индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРНИП 304616713700099) 145 тысяч рублей и 5 250 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску - отменить, в удовлетворении указанной части требований - отказать.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРНИП 304616713700099) в пользу индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) 5 403 рубля 60 копеек судебных расходов, понесенных при подаче апелляционной и кассационной жалоб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2016 N Ф08-4892/2016 ПО ДЕЛУ N А53-27604/2015
Требование: 1) О взыскании задолженности по арендным платежам; 2) О взыскании компенсации согласно пункту договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. по делу N А53-27604/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) - Собко Т.А. (доверенность от 08.12.2015), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРН 304616713700099), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2016 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-27604/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Соколова Елена Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Панасюку Алексею Михайловичу, в котором просила:
- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в размере 16 тыс. рублей,
- взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию в размере 145 тыс. рублей согласно пункту 3.6 (в иске ошибочно указан пункт 5.3) договора аренды от 01.04.2013 N 13.03-ЮР/2013/1,
- взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 830 рублей.
Решением от 14.01.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.04.2016, исковые требования удовлетворены полностью. Судебные акты мотивированы следующим. 01.04.2013 между Соколовой Е.А. (арендодатель) и Панасюком А.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13.3-ЮР/2013/1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка, расположенного по адресу: 344 064, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова 52а, торгово-выставочную площадку общей площадью 18 кв. м и складскую площадку общей площадью 631 кв. м, для осуществления складирования и торговли строительными материалами. Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды имущества с 01.04.2013 по 28.02.2014; согласно пункту 1.4.1 договор пролонгируется автоматически на срок 11 месяцев. Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрено ежемесячное внесение арендатором арендной платы, которая установлена в размере 2 тыс. рублей (без учета НДС). В силу пункта 3.6 договора (в тексте судебных актов ошибочно указан пункт 5.3 договора) при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе, арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере 145 тыс. рублей. По истечении указанного в пункте 1.4 срока аренды (28.02.2014) договор был автоматически пролонгирован на 11 месяцев (до 28.01.2015). Учитывая, что по истечении названного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суд признал договор аренды от 01.04.2013 возобновленным на тех же условиях с 29.01.2015. Бремя доказывания возврата имущества лежит на ответчике как арендаторе; подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 07.06.2015 в размере 16 тыс. рублей, судом проверен, признан соответствующим условиям договора. Доказательств выполнения договорных обязательств в полном объеме, контррасчет ответчик не представил, возражений по расчету, о фальсификации доказательств не заявил. Факт надлежащего исполнения обязательства со стороны истца подтвержден имеющимися в деле документами. Материалами дела подтвержден и факт расторжения договора. В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Поскольку пунктом 3.6 договора предусмотрена выплата арендатором арендодателю компенсации в размере 145 тыс. рублей при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе, требование истца в данной части подлежит удовлетворению. Доводы ответчика суд оценил критически, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, и на ошибочной оценке обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, также отметил, что отсутствие индивидуализации части земельного участка, являвшейся объектом аренды по спорному договору, не влечет его незаключенность, поскольку договор фактически исполнялся сторонами: вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Заключение договора на срок менее года, равно как и последующее продление срока его действия на 11 месяцев, не требовали государственной регистрации сделки. В предмет иска входит требование об уплате арендной платы за период с октября 2014 года по июнь 2015 года, в сумме 16 тыс. руб. Возражения ответчика о том, что к 27 января 2015 года он освободил арендованный объект и предложил истцу подписать акт приема-передачи о возврате объекта аренды, который не был подписан по воле арендодателя, апелляционный суд отклонил, вывод суда первой инстанции о действии спорного договора в период с октября 2014 года по июнь 2015 года, признал соответствующим обстоятельствам дела. Приняв во внимание, что пунктом 3.6 договора предусмотрена обязанность заказчика уплатить исполнителю денежную сумму при расторжении договора по любому основанию, вне зависимости от виновных или невиновных действий любой из сторон, суд апелляционной инстанции признал данное условие не связанным с нарушением сторонами договорных обязательств. Соответственно, указанная сумма не может быть признана договорной неустойкой, и является по своей правовой природе элементом цены аренды по итогам исполнения обязательства. Данное условие не противоречит пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса, который допускает установление арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, в том числе в их сочетании. Поскольку вопрос о формах арендной платы применительно к спорному договору действующим законодательством императивно не урегулирован, постольку стороны вправе определять их (формы) самостоятельно. Гражданское законодательство допускает любые предусмотренные законом или договором способы определения арендной платы, следовательно, в данном споре отсутствуют основания для признания ничтожным условий пункта 3.6 договора, предусматривающего обязанность оплаты определенной денежной суммы при завершении спорных обязательств аренды. Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. Из материалов дела не следует, что условие пункта 3.6 являлось вынужденным для арендатора, что арендодатель имел монопольное положение на рынке либо какие-либо властно-распорядительные полномочия в отношении арендатора, что последний находился в зависимости от арендодателя либо не осознавал своих действий при подписании договора. Договор не является типовым, следовательно, ответчик был свободен в заключении договора и согласовании спорного условия.
В кассационной жалобе Панасюк А.М. просит отменить решение от 14.01.2016 и апелляционное постановление от 08.04.2016 в полном объеме, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 6.2 договора аренды. Претензии о погашении задолженности в размере 16 тыс. рублей в адрес ответчика не поступало. В силу прямого указания пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости. Согласно условиям заключенного договора аренды земельного участка от 01.04.2013, цена аренды определена сторонами и спора относительно ее размера между ними не возникало. Признание компенсационной выплаты в размере 145 тыс. рублей в качестве элемента цены аренды противоречит условиям договора аренды от 01.04.2013 и пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса. Правовую природу компенсационной выплаты суд определил неверно. Названная выплата не направлена на возмещение затрат или убытков. В данном случае компенсация в размере 145 тыс. рублей внесена в условия срочного договора аренды в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, а именно, как особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса. В условиях неопределенного срока действия договора аренды компенсацию в размере 145 тыс. рублей нельзя рассматривать как элемент цены аренды по итогам исполнения обязательств, и как гарантию от немотивированного досрочного расторжения договора. Взыскание компенсации с арендатора в рамках неопределенного срока действия договора, по своей правовой природе является штрафом, который в случае его применения нарушает законные права и интересы арендатора. Аналогичные выводы суд сделал в схожем деле N А53-27608/2015 (по тому же предмету, но между другими сторонами).
Письменный отзыв от Соколовой Е.А. на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель Панасюк А.М. на удовлетворении жалобы настаивал.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с принятием в указанной части нового судебного акта, по следующим основаниям.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о возврате арендатором арендодателю предмета аренды по акту (подпункт 3 пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 01.04.2013) после истечения 28.01.2015 срока аренды, автоматически пролонгированного на срок 11 месяцев на основании пункта 1.4.1 договора, действие данного договора возобновлено на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (на неопределенный срок). Судебные акты в указанной части сторонами не оспариваются.
Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный в настоящем деле период ответчик суду не представил, взыскание задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2013 в размере 16 тыс. рублей с Панасюка А.М. в пользу Соколовой Е.А. осуществлено обоснованно.
Довод подателя жалобы о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 6.2 договора досудебного порядка урегулирования спора, что выразилось в отсутствии претензии о погашении задолженности в размере 16 тыс. рублей, окружным судом не принимается. Представленное в материалы настоящего дела уведомление Соколовой Е.А. в адрес Панасюка А.М. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2013, факт получения которого ответчик не оспаривает, содержит также указание на наличие у арендатора и предложение оплатить задолженность по арендным платежам, периодичность и размер уплаты которых закреплены в данном договоре.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса); стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
С учетом положений пункта 1 статьи 140, пункта 1 статьи 317 Гражданского кодекса, надлежащим согласованием арендной платы в твердой сумме платежей является указание размера арендной платы в рублях.
Как прямо следует из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды земельного участка от 01.04.2013, заключенного предпринимателями, ими согласовано ежемесячное внесение арендатором арендной платы, установленной в размере 2 тыс. рублей (без учета НДС). Никаких иных платежей за пользование переданным в аренду имуществом, в том числе подлежащей уплате по истечении конкретного срока аренды (количества месяцев) единовременной суммы, стороны не предусмотрели.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).
Ссылка на установленные судами какие-либо из перечисленных (или иные) обстоятельства, указывающие на наличие у сторон действительной общей воли определить размер ежемесячной арендной платы за переданную во временное владение и пользование Панасюку А.М. часть земельного участка в ином, нежели закреплен в пунктах 3.1, 3.2 договора размере, в судебных актах отсутствует.
При таких обстоятельствах толкование условий пункта 3.6 договора аренды земельного участка от 01.04.2013, предложенное судебными инстанциями, посчитавшими, что предусмотренная данным пунктом компенсационная выплата арендатора в пользу арендодателя при расторжении договора (независимо по чьей инициативе) является частью арендной платы за пользование имуществом, арбитражный суд округа поддержать не может.
Буквальное толкование положений пункта 3.6 договора, в совокупности с условиями его пункта 5.3, предоставившего арендодателю право в любое время расторгнуть договор по своей инициативе в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за 30 дней, не позволяет установить содержание его нарушенного права (законного интереса), компенсируемого за счет другой стороны.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Поскольку фактические обстоятельства при рассмотрении настоящего дела судами установлены, но положения статей 140, 317, 431, 614 Гражданского кодекса об арендной плате и толковании условий договора применены к названным обстоятельствам неправильно, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, судебные акты в части взыскания с ответчика под видом арендной платы компенсации за односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2013 N 13.03-БР/2013/1 отменить, в отмененной части принять новый судебный акт об отказе в соответствующей части иска.
Понесенные сторонами при подаче настоящего иска, апелляционной и кассационной жалоб судебные расходы подлежат перераспределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, исходя из частичного удовлетворения требований предпринимателя Соколовой Е.А. и частичного удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя Панасюка А.М.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу N А53-27604/2015 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) в пользу индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРНИП 304616713700099) 145 тысяч рублей и 5 250 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску - отменить, в удовлетворении указанной части требований - отказать.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ОГРНИП 304616713700099) в пользу индивидуального предпринимателя Панасюка Алексея Михайловича (ОГРНИП 312618930700031) 5 403 рубля 60 копеек судебных расходов, понесенных при подаче апелляционной и кассационной жалоб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)