Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 04 октября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-31514/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (ИНН 6670184820, ОГРН 1076670026586)
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца: Шалыгина А.А., представитель по доверенности от 18.12.2015 г.,
от ответчика: Гордеев Н.В., представитель по доверенности от 17.03.2015 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Истец заявленные требования поддержал.
От ответчика поступил отзыв с приложением документов, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указывает на подписание договора с протоколом разногласий, которые не были урегулированы сторонами.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.11.2012 N 39000422, в соответствии с условиями которого, арендатору передано нежилое здание, общей площадью 1060,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2.
Срок действия договора в соответствии с п. 1.2 установлен сторонами с 01.11.2012 по 31.10.2017.
25.10.2010 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 39000261, в соответствии с условиями которого, арендатору передано часть нежилых помещений, общей площадью 1973,6 кв. м находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.
В соответствии с договором аренды от 09.01.2013 N 39000434 арендатору переданы нежилые помещения, общей площадью 2015,2 кв. м находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.
Согласно п. 3.2.23 договоров аренды муниципального нежилого фонда арендатор обязан не позднее 30.04.2013 и не позднее 15.07.2013 г. заключить договор аренды муниципального земельного участка, на котором расположен объект, и который необходим для его эксплуатации.
Переданные ответчику здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2. и г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1 расположены на вышеуказанном земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702063:5 его площадь составляет 7348 кв. м, участок является собственностью муниципального образования город Екатеринбург (запись 66-66/001-66/001/609/2016-816/1 от 02.03.2016 г.)
Поскольку арендатор не заключил договор аренды в отношении используемого земельного участка, истец обратился в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора.
Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка N 7-1392 от 04.05.2016 г.
Ответчик подписал договор аренды с протоколом разногласий, который направил в адрес истца.
В соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, о том, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суд пришел к выводу, что правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора, поскольку действия сторон свидетельствуют о намерении заключить договор, однако у них имеются разногласия по нескольким существенным условиям.
Согласно п. 1.2. стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.
В соответствии с п. 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный в границах ул. Пионеров, 2 и ул. Железнодорожников, 66 (в кадастровом паспорте местоположение: г. Екатеринбург), в пределах границ, указанных в Плане Участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
П. 2.1.2. Общая площадь Участка - 7348 кв. м.
Ответчик просит пункт 1.2. исключить, а п. 2.1.1. и п. 2.1.2. изложить в иной редакции т.к. намерен заключить договор аренды только на часть земельного участка, на котором располагаются его здания.
Однако ответчиком не учитываются положения Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду может быть предоставлен земельный участок, границы которого уточнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702063:5 площадью 7348 кв. м. На земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Екатеринбург".
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если помещения в здании, сооружении, расположенные на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким правообладателям либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким правообладателям, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Кроме того, договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Из представленного письма Департамента по управлению муниципальным имуществом от 22.10.2015 г. наряду с ответчиком часть здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, занимает иное лицо на праве хозяйственного ведения.
На основании вышеизложенного, редакция пунктов 1.2, 2.1.1., 2.1.2., предложенная истцом, соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам.
Согласно п. 2.1.5. участок с разрешенным использованием - земли предприятий коммунального хозяйства, предоставляется под здания и сооружения общей площадью 3273,5 кв. м, всем правообладателям, в том числе:
- - ООО "Фонд Радомир" - для размещения организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами под здание (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилые помещения (литер А, А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м;
- В соответствии с абз. 3 п. 2.2.1. Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в его собственности (пользовании), к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, а именно:
- для ООО "Фонд Радомир" в размере 3075,9/3273,5 от 7348 кв. м; (абз. 4 п. 2.2.1.)
Ответчик просит изложить данные пункты в иной редакции, изменить общую площадь с 3273,5 кв. м на 3075,9 кв. м и размер арендной платы определять согласно строительной площади арендуемых нежилых помещений здания.
Однако как следует из материалов дела (кадастровых паспортов объектов (приложение к договорам аренды), письма Департамента от 22.10.2015 г.), на земельном участке располагаются два здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и здание по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2212,8 кв. м, в котором ответчику переданы помещения площадью 2015,2 кв. м, остальные 197,6 кв. м принадлежат иному лицу на праве хозяйственного ведения.
При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Ответчик просит изменить редакцию абз. 5 п. 2.2.2. "Неполучение Арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы", полагая, что неполучение расчета арендной платы является основанием для освобождения от ее уплаты.
Вместе с тем согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Следовательно, в силу открытости сведений об установленных государством ставок арендной платы, формулы для расчета арендной платы согласно постановлению Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011, кадастровой стоимости земельного участка, неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы (абз. 5 п. 2.2.2. договора аренды земельного участка).
Согласно абз. 3 п. 2.2.4. поступающие по настоящему договору платежи при наличии задолженности по арендной плате за предшествующие платежные периоды засчитываются в следующей очередности:
1) в счет погашения задолженности по арендной плате по настоящему договору;
2) в счет погашения задолженности по пени по настоящему договору;
3) в счет погашения задолженности по штрафам по настоящему договору. Ответчик просит дополнить абз. 3 п. 2.2.4. фразой в конце предложения следующего содержания: "при отсутствии иного указания со стороны Арендатора".
Данное дополнение не противоречит ни нормам гражданского права, ни действующим правилам по безналичным расчетам.
Правила о содержании расчетного документа установлены Положением о безналичных расчетах в Российской Федерации (утв. ЦБ РФ 03.10.2002 N 2-П, ред. от 22.01.2008).
Согласно пункту 2.10. настоящего Положения в платежном поручении должно содержаться, в том числе, назначение платежа. В случае невыполнения плательщиком перечисленных требований по указанию необходимых данных в платежном поручении получатель оставляет за собой право самостоятельного решения вопроса о распределении денежных средств в рамках исполнения условий настоящего договора.
Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке и благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях.
Ответчик просит исключить из данного пункта фразу: "...и прилегающих к нему территориях.".
Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено обеспечение арендатором проведение работ по уборке и благоустройству. Правила благоустройства территории муниципального образования "город Екатеринбург", утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61. Пунктом 6 указанных правил предусмотрена обязанность пользователей земельных участков обеспечивать уборку принадлежащих им земельных участков и прилегающей территории, в связи с чем судом принимается редакция истца.
Кроме того у сторон возникли разногласия по п. 3.2., 3.3. и 3.4., касающиеся ответственности за невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора со стороны арендатора.
Ответчик просит исключить пункт 3.2. "В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4. настоящего договора."
Пункт 3.3. "В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2. настоящего договора."
Пункт 3.4. "В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка.".
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение договора не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность.
Суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств в случае возражения одной из сторон против ее (Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56).
Таким образом п. 3.2. и п. 3.3. подлежат исключению из договора, а в п. 3.4. подлежат исключению слова "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка", т.к. согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Что касается разногласий по п. 5.5. договора "При расторжении настоящего договора Арендодатель не возмещает Арендатору стоимость улучшений Участка, не отделимых без вреда для Участка", то суд полагает, что редакция ответчика полностью соответствует положениям ст. 623 ГК РФ "В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды", в связи с чем судом принимается редакция ответчика.
Ответчик предлагает дополнить договор п. 5.6. следующего содержания: "п. 5.6. Договор прекращает свое действие с момента расторжения договоров аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", заключенных в отношении здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилых помещений (литер А. А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м".
Администрации города Екатеринбурга согласна с данным предложением ответчика, в связи с чем в договор аренды подлежит включению пункт 5.6. в редакции ответчика.
Согласно абз. 2 п. 6.2. в редакции истца: "Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения".
Ответчик просит данный абзац исключить, оставив п. 6.2. в следующей редакции: "Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 мая 2016 года."
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Учитывая, что одна из сторон возражает против распространения условий договора на ранее возникшие отношения, суд исключает из договора данный пункт.
Более того сам истец указывает, что фактически арендные отношения между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Фонд Радомир" по договору от 04.05.2016 N 7-1392 возникают с 01.05.2016, в связи с передачей земельного участка в пользование с 01.05.2016.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ФОНД РАДОМИР" заключить с АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА договор аренды земельного участка площадью 7348 кв. м с кадастровым номером 66:41:0702063:5, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2 ул. Железнодорожников, 66 на следующих условиях:
Пункт 1.2 изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.1. изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.2. изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.5. изложить в редакции истца,
Абз. 3 пункта 2.2.1 изложить в редакции истца
Абз. 4 пункта 2.2.1. изложить в редакции истца,
Абз. 5 пункта 2.2.2. изложить в редакции истца,
Абз. 3 пункта 2.2.4. изложить в редакции ответчика,
Абз. 1 пункта 2.4. изложить в редакции истца,
Пункт 3.2. исключить,
Пункт 3.3. исключить,
В пункте 3.4. исключить слова "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка".
Пункт 5.5. изложить в редакции ответчика.
Дополнить текст договора пунктом 5.6. в редакции ответчика: "Договор прекращает свое действие с момента расторжения договоров аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", заключенных в отношении здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилых помещений (литер А. А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м".
Абз. 2 пункта 6.2. договора исключить.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФОНД РАДОМИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 04.10.2016 ПО ДЕЛУ N А60-31514/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. по делу N А60-31514/2016
Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 04 октября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-31514/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (ИНН 6670184820, ОГРН 1076670026586)
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца: Шалыгина А.А., представитель по доверенности от 18.12.2015 г.,
от ответчика: Гордеев Н.В., представитель по доверенности от 17.03.2015 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Истец заявленные требования поддержал.
От ответчика поступил отзыв с приложением документов, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указывает на подписание договора с протоколом разногласий, которые не были урегулированы сторонами.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.11.2012 N 39000422, в соответствии с условиями которого, арендатору передано нежилое здание, общей площадью 1060,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2.
Срок действия договора в соответствии с п. 1.2 установлен сторонами с 01.11.2012 по 31.10.2017.
25.10.2010 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 39000261, в соответствии с условиями которого, арендатору передано часть нежилых помещений, общей площадью 1973,6 кв. м находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.
В соответствии с договором аренды от 09.01.2013 N 39000434 арендатору переданы нежилые помещения, общей площадью 2015,2 кв. м находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.
Согласно п. 3.2.23 договоров аренды муниципального нежилого фонда арендатор обязан не позднее 30.04.2013 и не позднее 15.07.2013 г. заключить договор аренды муниципального земельного участка, на котором расположен объект, и который необходим для его эксплуатации.
Переданные ответчику здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2. и г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1 расположены на вышеуказанном земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702063:5 его площадь составляет 7348 кв. м, участок является собственностью муниципального образования город Екатеринбург (запись 66-66/001-66/001/609/2016-816/1 от 02.03.2016 г.)
Поскольку арендатор не заключил договор аренды в отношении используемого земельного участка, истец обратился в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора.
Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка N 7-1392 от 04.05.2016 г.
Ответчик подписал договор аренды с протоколом разногласий, который направил в адрес истца.
В соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, о том, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суд пришел к выводу, что правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора, поскольку действия сторон свидетельствуют о намерении заключить договор, однако у них имеются разногласия по нескольким существенным условиям.
Согласно п. 1.2. стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.
В соответствии с п. 2.1.1. Объектом по настоящему договору является Участок, расположенный в границах ул. Пионеров, 2 и ул. Железнодорожников, 66 (в кадастровом паспорте местоположение: г. Екатеринбург), в пределах границ, указанных в Плане Участка (Приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
П. 2.1.2. Общая площадь Участка - 7348 кв. м.
Ответчик просит пункт 1.2. исключить, а п. 2.1.1. и п. 2.1.2. изложить в иной редакции т.к. намерен заключить договор аренды только на часть земельного участка, на котором располагаются его здания.
Однако ответчиком не учитываются положения Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду может быть предоставлен земельный участок, границы которого уточнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702063:5 площадью 7348 кв. м. На земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Екатеринбург".
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если помещения в здании, сооружении, расположенные на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким правообладателям либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким правообладателям, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Кроме того, договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Из представленного письма Департамента по управлению муниципальным имуществом от 22.10.2015 г. наряду с ответчиком часть здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, занимает иное лицо на праве хозяйственного ведения.
На основании вышеизложенного, редакция пунктов 1.2, 2.1.1., 2.1.2., предложенная истцом, соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам.
Согласно п. 2.1.5. участок с разрешенным использованием - земли предприятий коммунального хозяйства, предоставляется под здания и сооружения общей площадью 3273,5 кв. м, всем правообладателям, в том числе:
- - ООО "Фонд Радомир" - для размещения организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами под здание (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилые помещения (литер А, А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м;
- В соответствии с абз. 3 п. 2.2.1. Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в его собственности (пользовании), к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, а именно:
- для ООО "Фонд Радомир" в размере 3075,9/3273,5 от 7348 кв. м; (абз. 4 п. 2.2.1.)
Ответчик просит изложить данные пункты в иной редакции, изменить общую площадь с 3273,5 кв. м на 3075,9 кв. м и размер арендной платы определять согласно строительной площади арендуемых нежилых помещений здания.
Однако как следует из материалов дела (кадастровых паспортов объектов (приложение к договорам аренды), письма Департамента от 22.10.2015 г.), на земельном участке располагаются два здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и здание по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2212,8 кв. м, в котором ответчику переданы помещения площадью 2015,2 кв. м, остальные 197,6 кв. м принадлежат иному лицу на праве хозяйственного ведения.
При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Ответчик просит изменить редакцию абз. 5 п. 2.2.2. "Неполучение Арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы", полагая, что неполучение расчета арендной платы является основанием для освобождения от ее уплаты.
Вместе с тем согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Следовательно, в силу открытости сведений об установленных государством ставок арендной платы, формулы для расчета арендной платы согласно постановлению Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011, кадастровой стоимости земельного участка, неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы (абз. 5 п. 2.2.2. договора аренды земельного участка).
Согласно абз. 3 п. 2.2.4. поступающие по настоящему договору платежи при наличии задолженности по арендной плате за предшествующие платежные периоды засчитываются в следующей очередности:
1) в счет погашения задолженности по арендной плате по настоящему договору;
2) в счет погашения задолженности по пени по настоящему договору;
3) в счет погашения задолженности по штрафам по настоящему договору. Ответчик просит дополнить абз. 3 п. 2.2.4. фразой в конце предложения следующего содержания: "при отсутствии иного указания со стороны Арендатора".
Данное дополнение не противоречит ни нормам гражданского права, ни действующим правилам по безналичным расчетам.
Правила о содержании расчетного документа установлены Положением о безналичных расчетах в Российской Федерации (утв. ЦБ РФ 03.10.2002 N 2-П, ред. от 22.01.2008).
Согласно пункту 2.10. настоящего Положения в платежном поручении должно содержаться, в том числе, назначение платежа. В случае невыполнения плательщиком перечисленных требований по указанию необходимых данных в платежном поручении получатель оставляет за собой право самостоятельного решения вопроса о распределении денежных средств в рамках исполнения условий настоящего договора.
Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке и благоустройству, а также по организации наружного освещения Участка. Арендатор обязуется соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях.
Ответчик просит исключить из данного пункта фразу: "...и прилегающих к нему территориях.".
Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено обеспечение арендатором проведение работ по уборке и благоустройству. Правила благоустройства территории муниципального образования "город Екатеринбург", утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61. Пунктом 6 указанных правил предусмотрена обязанность пользователей земельных участков обеспечивать уборку принадлежащих им земельных участков и прилегающей территории, в связи с чем судом принимается редакция истца.
Кроме того у сторон возникли разногласия по п. 3.2., 3.3. и 3.4., касающиеся ответственности за невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора со стороны арендатора.
Ответчик просит исключить пункт 3.2. "В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4. настоящего договора."
Пункт 3.3. "В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2. настоящего договора."
Пункт 3.4. "В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка.".
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение договора не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность.
Суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств в случае возражения одной из сторон против ее (Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56).
Таким образом п. 3.2. и п. 3.3. подлежат исключению из договора, а в п. 3.4. подлежат исключению слова "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка", т.к. согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Что касается разногласий по п. 5.5. договора "При расторжении настоящего договора Арендодатель не возмещает Арендатору стоимость улучшений Участка, не отделимых без вреда для Участка", то суд полагает, что редакция ответчика полностью соответствует положениям ст. 623 ГК РФ "В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды", в связи с чем судом принимается редакция ответчика.
Ответчик предлагает дополнить договор п. 5.6. следующего содержания: "п. 5.6. Договор прекращает свое действие с момента расторжения договоров аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", заключенных в отношении здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилых помещений (литер А. А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м".
Администрации города Екатеринбурга согласна с данным предложением ответчика, в связи с чем в договор аренды подлежит включению пункт 5.6. в редакции ответчика.
Согласно абз. 2 п. 6.2. в редакции истца: "Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения".
Ответчик просит данный абзац исключить, оставив п. 6.2. в следующей редакции: "Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 мая 2016 года."
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Учитывая, что одна из сторон возражает против распространения условий договора на ранее возникшие отношения, суд исключает из договора данный пункт.
Более того сам истец указывает, что фактически арендные отношения между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Фонд Радомир" по договору от 04.05.2016 N 7-1392 возникают с 01.05.2016, в связи с передачей земельного участка в пользование с 01.05.2016.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ФОНД РАДОМИР" заключить с АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА договор аренды земельного участка площадью 7348 кв. м с кадастровым номером 66:41:0702063:5, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пионеров, 2 ул. Железнодорожников, 66 на следующих условиях:
Пункт 1.2 изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.1. изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.2. изложить в редакции истца,
Пункт 2.1.5. изложить в редакции истца,
Абз. 3 пункта 2.2.1 изложить в редакции истца
Абз. 4 пункта 2.2.1. изложить в редакции истца,
Абз. 5 пункта 2.2.2. изложить в редакции истца,
Абз. 3 пункта 2.2.4. изложить в редакции ответчика,
Абз. 1 пункта 2.4. изложить в редакции истца,
Пункт 3.2. исключить,
Пункт 3.3. исключить,
В пункте 3.4. исключить слова "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка".
Пункт 5.5. изложить в редакции ответчика.
Дополнить текст договора пунктом 5.6. в редакции ответчика: "Договор прекращает свое действие с момента расторжения договоров аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", заключенных в отношении здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв. м и нежилых помещений (литер А. А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв. м".
Абз. 2 пункта 6.2. договора исключить.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФОНД РАДОМИР" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
В.В.ПАРАМОНОВА
В.В.ПАРАМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)