Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
от индивидуального предпринимателя Кочаряна Акопа Сократовича - Броян Г.М., доверенность от 01.06.2015 г.,
от Управления Росреестра по Самарской области - не явился, извещен,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещен,
от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-15642/2015 (судья Филатов М.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Кочаряна Акопа Сократовича, г. Тольятти,
к Управлению Росреестра по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц:
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,
о признании незаконным отказа и обязании,
Индивидуальный предприниматель Кочарян А.С. обратился в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 30, по ул. Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", площадью 30,10 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0000000:2334, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса", сроком с 01.01.2015 по 31.12.2029, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и заявителем, содержащегося в сообщении от 26.05.2015 N 63/009/500/2015-3011 и обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации указанного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В апелляционной жалобе указывает, что договор 2000 года был заключен до вступления в законную силу Земельного кодекса РФ, следовательно, при квалификации договора 2000 года Росреестром применение норм положений ст. 34 Земельного кодекса РФ неправомерно.
Податель жалобы также указывает, что нормами ст. 71 Закона РСФСР N 1550-1 о полномочиях городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов, охраны природы, установлены полномочия предоставлять в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передавать в собственность, изымать и сдавать в аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, а нормами ст. 13, 41, 42, 44, 47, 48 Земельного кодекса РСФСР не предусмотрена необходимость осуществления публикаций о проведении предстоящих торгов по реализации прав аренды на земельные участки, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования, субъекта федерации или Российской Федерации.
Следовательно, по мнению подателя жалобы, в данном случае применимы положения п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции на момент заключения Договора, в соответствии с которыми при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.
Податель жалобы ссылается на то, что нормы ст. 34 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент подписания Договора, определяют общий алгоритм порядка предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, при этом указывая необходимость принятия акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, следовательно применение указанной нормы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в настоящее время не возможен, ввиду отсутствия регулирующего нормативного акта.
Податель жалобы указывает, что доказательства нахождения участков в частной, муниципальной или областной собственности в материалах дела отсутствуют.
Также податель жалобы ссылается на то, что нормами п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям, установленным в ст. 18 названного Закона.
Податель жалобы указывает также на то, что подтверждения незаконности распорядительного акта Территориального управления Росимущества по предоставлению федеральных участков заинтересованным лицом не представлено.
Также податель жалобы ссылается на то, что в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано также, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В судебном заседании представитель ИП Кочаряна Акопа Сократовича апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области поддержал.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по делу объявлялся перерыв с 21 марта 2016 г. до 12 час. 35 мин. 28 марта 2016 г., информация о котором была размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети интернет.
В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ИП Кочаряна Акопа Сократовича, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением от 27.02.2015 N 118-р руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, между индивидуальным предпринимателем Кочаряном А.С. (далее - заявитель) и третьим лицом был заключен договор аренды от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 30, по ул. Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", площадью 30,10 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0000000:2334, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса", сроком с 01.01.2015 г. по 31.12.2029 г.
14.04.2015 заявителем вышеуказанный договор аренды земельного участка от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) был представлен заинтересованному лицу для осуществления государственной регистрации.
Сообщением от 23.04.2015 г. N 63/009/500/2015-3011 регистрация договора аренды земельного участка от 27.02.2015 г. N 23-2015 (2015-2029) была приостановлена, а сообщением от 26.05.2015 г. N 63/009/500/2015-3011 заинтересованное лицо в регистрации договора аренды земельного участка от 27.02.2015 г. N 23-2015 (2015-2029) отказало по мотивам того, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Считая названный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
Суд верно указал на то, что Управление Росреестра должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, предоставленных для государственной регистрации прав.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что 24.02.1999 между администрацией Центрального района г. Тольятти и Кочарян А.С., был заключен договор N 25 аренды земельного участка по адресу: г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Победы, около дома N 30, остановка "Синтетика", площадью 30,10 кв. м. Впоследствии на спорный земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, после регистрация права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок договорные отношения с заявителем сохранились.
В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в Самарской области спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ГК РФ, Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Суд первой инстанции правильно указал, что заявителем и Территориальным управлением Росимущества при обосновании своих доводов не учтено следующее.
Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка N 23-2015 (2015-2029) от 27.02.2015, согласно которому ТУ Росимущества в Самарской области, на основании приказа Росимущества от 29.09.2009 г. N 278, предоставляет в аренду Кочаряну Л.С. на основании распоряжения от 27.02.2015 N 118-р, земельный участок (кадастровый номер 63:09:0000000:2334) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, квартал N 30, по ул. 1 Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", сроком с 01.01.2015 г. по 31.12.2029 г. для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о законности предоставления муниципальным образованием земельного участка не в рамках организации аукциона или публичных торгов правомерно были отклонены судом.
Согласно ст. 34 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).
Суд первой инстанции правильно применил указанную норму, в соответствии с которой договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, должны заключаться с учетом публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, при условии заблаговременной публикации информации о таком предоставлении и при подаче более чем одной заявки - только по результатам проведения торгов.
Ссылка заявителя на наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды обоснованно отклонена судом, поскольку данное право могло быть реализовано только в порядке, описанном в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, в пункте 3 Постановления N 73 указано, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Судом верно сделана ссылка на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, в котором суд изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция также изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
Суд верно отметил, что при указанных обстоятельствах добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Суд правильно указал в решении, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении земельного участка заявителю заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка.
Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015.
С учетом вышеизложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также, регистрирующий орган в сообщении об отказе указал на то, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 23-2015 (2015-2029) от 27.02.2015 земельного участка (кадастровый номер 63:09:0000000:2334) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, квартал N 30, по ул. Победы, 39, от имени Кочаряна Л.С. обратился Броян Г.М., действующий на основании доверенности. Однако в указанной доверенности Кочарян Л.С. наделяет полномочиями по вопросу государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка Брояна Г.М. с указанием на иные паспортные данные.
Суд учел, что в данном случае заявление о регистрации права было принято заинтересованным лицом.
При этом материалами дела подтверждено, что полномочиями наделялся именно Броян Г.М., подавший заявление в регистрирующий орган.
В связи с необходимостью устранения причин, препятствующих государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка, регистрация была приостановлена на основании п. 1 статьи 19 ФЗ РФ на 1 месяц - с 23.04.2015 г. до 25.05.2015 г. (включительно), о чем заявителю было сообщено уведомлением о приостановлении государственной регистрации исх. N 63/009/500/2015-3011 от 23.04.2015.
Кроме того, регистрирующий орган ссылался на отсутствие полномочий от имени Территориального управления Росимущества в Самарской области и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129), на подписание представленного на регистрацию договора.
Указанный довод суд обоснованно признал верным в связи со следующим.
Регистрирующий орган указывал, что полномочия и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой на совершение сделок с находящимся в публичной собственности имуществом, с учетом требований ст. ст. 125, 182 ГК РФ, ничем не подтверждены.
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129) Шевяховой Ю.В. предоставлено право подписи, в том числе договоров аренды.
При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством.
Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29.09.2009 N 278.
Как установлено судом и следует из материалов дела, а также не оспаривается сторонами, представленные на государственную регистрацию договор подписан исполняющим обязанности заместителя руководителя Шевяховой Ю.В. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
Доказательств согласования агентством полномочий на подписание договора аренды суду не представлено.
Вместе с тем, суд принял во внимание, что данное обстоятельство не указывалось заинтересованным лицом ни при приостановлении регистрационных действий, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, и в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-15642/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 11АП-638/2016 ПО ДЕЛУ N А55-15642/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А55-15642/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
от индивидуального предпринимателя Кочаряна Акопа Сократовича - Броян Г.М., доверенность от 01.06.2015 г.,
от Управления Росреестра по Самарской области - не явился, извещен,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещен,
от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-15642/2015 (судья Филатов М.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Кочаряна Акопа Сократовича, г. Тольятти,
к Управлению Росреестра по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц:
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,
о признании незаконным отказа и обязании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кочарян А.С. обратился в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 30, по ул. Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", площадью 30,10 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0000000:2334, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса", сроком с 01.01.2015 по 31.12.2029, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и заявителем, содержащегося в сообщении от 26.05.2015 N 63/009/500/2015-3011 и обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации указанного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В апелляционной жалобе указывает, что договор 2000 года был заключен до вступления в законную силу Земельного кодекса РФ, следовательно, при квалификации договора 2000 года Росреестром применение норм положений ст. 34 Земельного кодекса РФ неправомерно.
Податель жалобы также указывает, что нормами ст. 71 Закона РСФСР N 1550-1 о полномочиях городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов, охраны природы, установлены полномочия предоставлять в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передавать в собственность, изымать и сдавать в аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, а нормами ст. 13, 41, 42, 44, 47, 48 Земельного кодекса РСФСР не предусмотрена необходимость осуществления публикаций о проведении предстоящих торгов по реализации прав аренды на земельные участки, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования, субъекта федерации или Российской Федерации.
Следовательно, по мнению подателя жалобы, в данном случае применимы положения п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции на момент заключения Договора, в соответствии с которыми при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.
Податель жалобы ссылается на то, что нормы ст. 34 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент подписания Договора, определяют общий алгоритм порядка предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, при этом указывая необходимость принятия акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, следовательно применение указанной нормы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в настоящее время не возможен, ввиду отсутствия регулирующего нормативного акта.
Податель жалобы указывает, что доказательства нахождения участков в частной, муниципальной или областной собственности в материалах дела отсутствуют.
Также податель жалобы ссылается на то, что нормами п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям, установленным в ст. 18 названного Закона.
Податель жалобы указывает также на то, что подтверждения незаконности распорядительного акта Территориального управления Росимущества по предоставлению федеральных участков заинтересованным лицом не представлено.
Также податель жалобы ссылается на то, что в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано также, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В судебном заседании представитель ИП Кочаряна Акопа Сократовича апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области поддержал.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по делу объявлялся перерыв с 21 марта 2016 г. до 12 час. 35 мин. 28 марта 2016 г., информация о котором была размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети интернет.
В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ИП Кочаряна Акопа Сократовича, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением от 27.02.2015 N 118-р руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, между индивидуальным предпринимателем Кочаряном А.С. (далее - заявитель) и третьим лицом был заключен договор аренды от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 30, по ул. Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", площадью 30,10 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0000000:2334, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса", сроком с 01.01.2015 г. по 31.12.2029 г.
14.04.2015 заявителем вышеуказанный договор аренды земельного участка от 27.02.2015 N 23-2015 (2015-2029) был представлен заинтересованному лицу для осуществления государственной регистрации.
Сообщением от 23.04.2015 г. N 63/009/500/2015-3011 регистрация договора аренды земельного участка от 27.02.2015 г. N 23-2015 (2015-2029) была приостановлена, а сообщением от 26.05.2015 г. N 63/009/500/2015-3011 заинтересованное лицо в регистрации договора аренды земельного участка от 27.02.2015 г. N 23-2015 (2015-2029) отказало по мотивам того, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Считая названный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
Суд верно указал на то, что Управление Росреестра должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, предоставленных для государственной регистрации прав.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что 24.02.1999 между администрацией Центрального района г. Тольятти и Кочарян А.С., был заключен договор N 25 аренды земельного участка по адресу: г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Победы, около дома N 30, остановка "Синтетика", площадью 30,10 кв. м. Впоследствии на спорный земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, после регистрация права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок договорные отношения с заявителем сохранились.
В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в Самарской области спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ГК РФ, Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Суд первой инстанции правильно указал, что заявителем и Территориальным управлением Росимущества при обосновании своих доводов не учтено следующее.
Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка N 23-2015 (2015-2029) от 27.02.2015, согласно которому ТУ Росимущества в Самарской области, на основании приказа Росимущества от 29.09.2009 г. N 278, предоставляет в аренду Кочаряну Л.С. на основании распоряжения от 27.02.2015 N 118-р, земельный участок (кадастровый номер 63:09:0000000:2334) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, квартал N 30, по ул. 1 Победы, 39, остановка общественного транспорта "Синтетика", сроком с 01.01.2015 г. по 31.12.2029 г. для дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного комплекса.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о законности предоставления муниципальным образованием земельного участка не в рамках организации аукциона или публичных торгов правомерно были отклонены судом.
Согласно ст. 34 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).
Суд первой инстанции правильно применил указанную норму, в соответствии с которой договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, должны заключаться с учетом публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, при условии заблаговременной публикации информации о таком предоставлении и при подаче более чем одной заявки - только по результатам проведения торгов.
Ссылка заявителя на наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды обоснованно отклонена судом, поскольку данное право могло быть реализовано только в порядке, описанном в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, в пункте 3 Постановления N 73 указано, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Судом верно сделана ссылка на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, в котором суд изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция также изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
Суд верно отметил, что при указанных обстоятельствах добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Суд правильно указал в решении, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении земельного участка заявителю заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка.
Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015.
С учетом вышеизложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также, регистрирующий орган в сообщении об отказе указал на то, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 23-2015 (2015-2029) от 27.02.2015 земельного участка (кадастровый номер 63:09:0000000:2334) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, квартал N 30, по ул. Победы, 39, от имени Кочаряна Л.С. обратился Броян Г.М., действующий на основании доверенности. Однако в указанной доверенности Кочарян Л.С. наделяет полномочиями по вопросу государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка Брояна Г.М. с указанием на иные паспортные данные.
Суд учел, что в данном случае заявление о регистрации права было принято заинтересованным лицом.
При этом материалами дела подтверждено, что полномочиями наделялся именно Броян Г.М., подавший заявление в регистрирующий орган.
В связи с необходимостью устранения причин, препятствующих государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка, регистрация была приостановлена на основании п. 1 статьи 19 ФЗ РФ на 1 месяц - с 23.04.2015 г. до 25.05.2015 г. (включительно), о чем заявителю было сообщено уведомлением о приостановлении государственной регистрации исх. N 63/009/500/2015-3011 от 23.04.2015.
Кроме того, регистрирующий орган ссылался на отсутствие полномочий от имени Территориального управления Росимущества в Самарской области и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129), на подписание представленного на регистрацию договора.
Указанный довод суд обоснованно признал верным в связи со следующим.
Регистрирующий орган указывал, что полномочия и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой на совершение сделок с находящимся в публичной собственности имуществом, с учетом требований ст. ст. 125, 182 ГК РФ, ничем не подтверждены.
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129) Шевяховой Ю.В. предоставлено право подписи, в том числе договоров аренды.
При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством.
Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29.09.2009 N 278.
Как установлено судом и следует из материалов дела, а также не оспаривается сторонами, представленные на государственную регистрацию договор подписан исполняющим обязанности заместителя руководителя Шевяховой Ю.В. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
Доказательств согласования агентством полномочий на подписание договора аренды суду не представлено.
Вместе с тем, суд принял во внимание, что данное обстоятельство не указывалось заинтересованным лицом ни при приостановлении регистрационных действий, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, и в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-15642/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
А.Б.КОРНИЛОВ
П.В.БАЖАН
А.Б.КОРНИЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)