Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу N А07-8836/2017 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Галеев Роберт Ильгизович (далее - истец, ИП Галеев Р.И.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, (далее - ответчик, Управление, УЗИО Администрации ГО г. Уфа), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просил изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", изложив его в следующей редакции: "Ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) и период применения: с 12 июля 2016 года по 31 мая 2017 года - 1,69%; в период с 1 июня 2017 года по ставке 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение" (л.д. 1 т. 2).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 (резолютивная часть от 21.08.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 7 т. 2).
Не согласившись с указанным решением Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что при подготовке спорного договора при начислении арендной платы была применена ставка 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа.
Договор подписан сторонами без замечаний. Указанный договор является новым и его стороны не связаны условиями ранее заключенного договора.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, Главным управлением архитектуры и и градостроительства Администрации ГО г. Уфа на основании обращения ООО "Доля" утвержден акт выбора земельного участка для строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (л.д. 75 т. 1).
Постановлением главы администрации ГО г. Уфа РБ N 2066 от 12.04.2011 ООО "Доля" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, относящийся в категории земель населенных пунктов для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (л.д. 85 т. 1).
На основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ N 2066 от 12.04.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ (арендодатель) и ООО "Доля" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 716-11 от 16.06.2011, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02655:0107026433, расположенный по адресу Советский район ГО г. Уфа РБ, ул. Минигали Губайдуллина, для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6, общей площадью 287 кв. м сроком до 12.04.2014 (п. 1.1).
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрацией ГО г. Уфа РБ ООО "Доля" 05.06.13 выдано разрешение N RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа" общей площадью 525,70 кв. м (л.д. 91 т. 1).
23 июня 2016 между ООО "Доля" (продавец) и Галеевым Р.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства площадью 525,7 кв. м, степень готовности 35%, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. М. Губайдуллина, д. 19 корп. 6. указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010702:433 (п. 1.1).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 04 июля 2016 года (т. 1 л.д. 31 на обороте).
14 ноября 2016 года между Управлением (арендодатель) и Галеевым Р.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 976-16 (л.д. 34-37 т. 1), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, расположенный по адресу: Советский район ГО г. Уфа РБ, ул. Минигали Губайдуллина, д. 19 корп. 6, для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (для завершения строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа) (п. 1.1).
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 поставлен на кадастровый учет 04.10.2010 с видом разрешенного использования - для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 (л.д. 38 т. 1).
Администрацией ГО г. Уфа РБ 07 декабря 2016 года ИП Галееву Р.И. выдано разрешение N 02-RU03308000-935П-2013 на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. Минигали Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа РБ" (л.д. 44 т. 1).
15 декабря 2016 года ИП Галеев Р.И. обратился в Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа с заявлением о внесении изменений в Приложение N 2 к договору N 976-16, где просил указать ставку арендной платы в размере 1,69%, сделать перерасчет начисленной арендной платы в период с 12.07.2016 по 12.07.2019, согласно п. 3.1 договора N 976-16 аренды земельного участка от 14.11.2016.
Истец, ссылаясь, что ответчиком нарушены его права, обратился в суд с данным иском об изменении спорного договора.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что и у прежнего арендатора ООО "Доля", и у настоящего арендатора Галеева Р.И. были намерения на спорном земельном участке построить объект с назначением "размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания". Ответчик не обосновал правомерность применения к отношениям сторон ставки арендной платы, равной 13,63% (Прочие земли населенных пунктов).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 12.1 Решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 (ред. от 24.05.2017) "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов (согласно пункту 1 настоящего решения).
Из материалов дела следует, что правопредшественнику истца 05.06.13 было выдано разрешение N RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа" общей площадью 525,70 кв. м.
Согласно имеющейся в материалах дела проектной документации, разработанной по заказу правопредшественника, намерение заявителя по функциональному использованию объекта строительства обозначено, как: размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения (л.д. 95 т. 1).
В договоре аренды земельного участка N 716-11 от 16.06.2011 с правопредшественником при расчете арендной платы использована ставка арендной платы, предусмотренная для эксплуатации соответствующего объекта здравоохранения.
Представленные в материалы дела документы являются достаточными для точного установления целевого назначения строящегося объекта, которое оставалось неизменным с начальной стадии предоставления земельного участка правопредшественнику, перехода права собственности на объект незавершенного строительства к истцу и до оформления прав на земельный участок при заключении спорного договора аренды.
То обстоятельство, что в кадастровом паспорте земельного участка и в договоре аренды указан вид разрешенного использования и цель предоставления земельного участка - для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6, без указания функционального назначения строящегося объекта, не свидетельствует в безусловном порядке о том, что спорный земельный участок занят объектом незавершенного строительства с неопределенным целевым назначением, и при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы, равной 13,63%, установленная п. 14.1 Приложения N 1-Ж к решению Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа".
По смыслу положений ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Учитывая указанные обстоятельства, а также тот факт, что ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлено нормативное обоснование необходимости применения при начислении арендной платы ставки арендной платы, равной 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа", апелляционный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса некорректность сформулированных требований и отсутствие прямого правового регулирования спорных правоотношений не может являться основанием для отказа в судебной защите.
Учитывая, что ставки арендной платы нормативно установлены актами органа местного самоуправления и являются императивными, исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений при аренде публичного имущества, принимая во внимание, что существенные условия договора аренды земельного участка от 14.11.2016 N 976-16 сторонами согласованы, следует признать, что заявленные истцом требования направлены на устранение правовой неопределенности в правоотношениях сторон в части обязательств истца по оплате арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к норме п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Поскольку судом установлен факт несоответствия размера арендных платежей нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в неправильного применения ставки арендной платы, условия Приложения N 2 к договору "Расчет годовой арендной платы" подлежат изменению путем применения в расчете ставки арендной платы в размере 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды/типы) объектов) "Здравоохранение".
Между тем, по смыслу нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ в ее нормативном единстве с нормой п. 3 ст. 452 ГК РФ правовые последствия, связанные с изменением правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.
Из исковых требований следует, что истец просит изменить ставку арендной платы с даты оформления правоотношений спорным договором, то есть с 12.07.2016 года.
С учетом изложенных правовых норм такой подход не может быть признан обоснованным, и кроме того, в таком случае ответчик лишается права заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний истца.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ выбор истцом способа защиты нарушенного права не может быть произвольным, и должен быть адекватен допущенному правонарушению, то есть быть соразмерным степени умаления субъективных прав истца.
В силу этого, право истца на перерасчет арендных платежей за период, предшествующий принятию настоящего судебного акта, не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.
При изложенных обстоятельствах и с учетом материально-правовой направленности иска коллегия считает возможным признать обоснованными требования истца, настаивающего на изменении условий договора путем приведения его в соответствие с Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 (ред. от 24.05.2017) "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", однако восстановить нарушенные права истца путем обязания ответчика изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", применив ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение", распространив правовые последствия такого изменения с даты вступления в силу настоящего постановления.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для изменения решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункт 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку доводы апелляционной жалобы были направлены исключительно на отказ истцу в удовлетворении его исковых требований по мотивам отсутствия оснований для внесения изменений в действующий договор аренды, при этом требования истца при разрешении настоящего спора по существу удовлетворены, судебная коллегия признает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ и в связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины, не распределяются.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу N А07-8836/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Галеева Роберта Ильгизовича к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан удовлетворить.
Изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", применив в расчетах ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующую подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение".
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Галеева Роберта Ильгизовича расходы по иску в размере 300 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 18АП-12379/2017 ПО ДЕЛУ N А07-8836/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 18АП-12379/2017
Дело N А07-8836/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу N А07-8836/2017 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Галеев Роберт Ильгизович (далее - истец, ИП Галеев Р.И.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, (далее - ответчик, Управление, УЗИО Администрации ГО г. Уфа), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просил изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", изложив его в следующей редакции: "Ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) и период применения: с 12 июля 2016 года по 31 мая 2017 года - 1,69%; в период с 1 июня 2017 года по ставке 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение" (л.д. 1 т. 2).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 (резолютивная часть от 21.08.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 7 т. 2).
Не согласившись с указанным решением Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что при подготовке спорного договора при начислении арендной платы была применена ставка 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа.
Договор подписан сторонами без замечаний. Указанный договор является новым и его стороны не связаны условиями ранее заключенного договора.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, Главным управлением архитектуры и и градостроительства Администрации ГО г. Уфа на основании обращения ООО "Доля" утвержден акт выбора земельного участка для строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (л.д. 75 т. 1).
Постановлением главы администрации ГО г. Уфа РБ N 2066 от 12.04.2011 ООО "Доля" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, относящийся в категории земель населенных пунктов для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (л.д. 85 т. 1).
На основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ N 2066 от 12.04.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ (арендодатель) и ООО "Доля" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 716-11 от 16.06.2011, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02655:0107026433, расположенный по адресу Советский район ГО г. Уфа РБ, ул. Минигали Губайдуллина, для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6, общей площадью 287 кв. м сроком до 12.04.2014 (п. 1.1).
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрацией ГО г. Уфа РБ ООО "Доля" 05.06.13 выдано разрешение N RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа" общей площадью 525,70 кв. м (л.д. 91 т. 1).
23 июня 2016 между ООО "Доля" (продавец) и Галеевым Р.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства площадью 525,7 кв. м, степень готовности 35%, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. М. Губайдуллина, д. 19 корп. 6. указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010702:433 (п. 1.1).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 04 июля 2016 года (т. 1 л.д. 31 на обороте).
14 ноября 2016 года между Управлением (арендодатель) и Галеевым Р.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 976-16 (л.д. 34-37 т. 1), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 площадью 287 кв. м, расположенный по адресу: Советский район ГО г. Уфа РБ, ул. Минигали Губайдуллина, д. 19 корп. 6, для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа (для завершения строительства пристроя к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина в Советском районе ГО г. Уфа) (п. 1.1).
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:433 поставлен на кадастровый учет 04.10.2010 с видом разрешенного использования - для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6 (л.д. 38 т. 1).
Администрацией ГО г. Уфа РБ 07 декабря 2016 года ИП Галееву Р.И. выдано разрешение N 02-RU03308000-935П-2013 на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. Минигали Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа РБ" (л.д. 44 т. 1).
15 декабря 2016 года ИП Галеев Р.И. обратился в Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа с заявлением о внесении изменений в Приложение N 2 к договору N 976-16, где просил указать ставку арендной платы в размере 1,69%, сделать перерасчет начисленной арендной платы в период с 12.07.2016 по 12.07.2019, согласно п. 3.1 договора N 976-16 аренды земельного участка от 14.11.2016.
Истец, ссылаясь, что ответчиком нарушены его права, обратился в суд с данным иском об изменении спорного договора.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что и у прежнего арендатора ООО "Доля", и у настоящего арендатора Галеева Р.И. были намерения на спорном земельном участке построить объект с назначением "размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания". Ответчик не обосновал правомерность применения к отношениям сторон ставки арендной платы, равной 13,63% (Прочие земли населенных пунктов).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 12.1 Решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 (ред. от 24.05.2017) "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов (согласно пункту 1 настоящего решения).
Из материалов дела следует, что правопредшественнику истца 05.06.13 было выдано разрешение N RU 03308000-935-П на строительство объекта капитального строительства "Пристрой к жилому дому N 19/6 по ул. М. Губайдуллина с целью размещения стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения в Советском районе ГО г. Уфа" общей площадью 525,70 кв. м.
Согласно имеющейся в материалах дела проектной документации, разработанной по заказу правопредшественника, намерение заявителя по функциональному использованию объекта строительства обозначено, как: размещение стоматологического кабинета и помещений бытового обслуживания населения (л.д. 95 т. 1).
В договоре аренды земельного участка N 716-11 от 16.06.2011 с правопредшественником при расчете арендной платы использована ставка арендной платы, предусмотренная для эксплуатации соответствующего объекта здравоохранения.
Представленные в материалы дела документы являются достаточными для точного установления целевого назначения строящегося объекта, которое оставалось неизменным с начальной стадии предоставления земельного участка правопредшественнику, перехода права собственности на объект незавершенного строительства к истцу и до оформления прав на земельный участок при заключении спорного договора аренды.
То обстоятельство, что в кадастровом паспорте земельного участка и в договоре аренды указан вид разрешенного использования и цель предоставления земельного участка - для проектирования и строительства пристроя к жилому дому N 19/6, без указания функционального назначения строящегося объекта, не свидетельствует в безусловном порядке о том, что спорный земельный участок занят объектом незавершенного строительства с неопределенным целевым назначением, и при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы, равной 13,63%, установленная п. 14.1 Приложения N 1-Ж к решению Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа".
По смыслу положений ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Учитывая указанные обстоятельства, а также тот факт, что ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлено нормативное обоснование необходимости применения при начислении арендной платы ставки арендной платы, равной 13,63% (прочие земли населенных пунктов (в том числе геонимы в поселениях и земли-резерв) в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа N 30/7 от 3 февраля 2007 года "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа", апелляционный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса некорректность сформулированных требований и отсутствие прямого правового регулирования спорных правоотношений не может являться основанием для отказа в судебной защите.
Учитывая, что ставки арендной платы нормативно установлены актами органа местного самоуправления и являются императивными, исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений при аренде публичного имущества, принимая во внимание, что существенные условия договора аренды земельного участка от 14.11.2016 N 976-16 сторонами согласованы, следует признать, что заявленные истцом требования направлены на устранение правовой неопределенности в правоотношениях сторон в части обязательств истца по оплате арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к норме п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Поскольку судом установлен факт несоответствия размера арендных платежей нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в неправильного применения ставки арендной платы, условия Приложения N 2 к договору "Расчет годовой арендной платы" подлежат изменению путем применения в расчете ставки арендной платы в размере 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды/типы) объектов) "Здравоохранение".
Между тем, по смыслу нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ в ее нормативном единстве с нормой п. 3 ст. 452 ГК РФ правовые последствия, связанные с изменением правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.
Из исковых требований следует, что истец просит изменить ставку арендной платы с даты оформления правоотношений спорным договором, то есть с 12.07.2016 года.
С учетом изложенных правовых норм такой подход не может быть признан обоснованным, и кроме того, в таком случае ответчик лишается права заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний истца.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ выбор истцом способа защиты нарушенного права не может быть произвольным, и должен быть адекватен допущенному правонарушению, то есть быть соразмерным степени умаления субъективных прав истца.
В силу этого, право истца на перерасчет арендных платежей за период, предшествующий принятию настоящего судебного акта, не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.
При изложенных обстоятельствах и с учетом материально-правовой направленности иска коллегия считает возможным признать обоснованными требования истца, настаивающего на изменении условий договора путем приведения его в соответствие с Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 (ред. от 24.05.2017) "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", однако восстановить нарушенные права истца путем обязания ответчика изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", применив ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующей подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение", распространив правовые последствия такого изменения с даты вступления в силу настоящего постановления.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для изменения решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункт 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поскольку доводы апелляционной жалобы были направлены исключительно на отказ истцу в удовлетворении его исковых требований по мотивам отсутствия оснований для внесения изменений в действующий договор аренды, при этом требования истца при разрешении настоящего спора по существу удовлетворены, судебная коллегия признает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ и в связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины, не распределяются.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2017 по делу N А07-8836/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Галеева Роберта Ильгизовича к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан удовлетворить.
Изменить договор N 978-16 аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года в части Приложения N 2 "расчет годовой арендной платы", применив в расчетах ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) 1,91%, соответствующую подвиду функционального использования (виды (типы) объектов "Здравоохранение".
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Галеева Роберта Ильгизовича расходы по иску в размере 300 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)