Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6137/2016) общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7111/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 29 апреля 2016 года по делу N А46-10169/2015 (судья Беседина Т.И.), по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" (ИНН 5506214359, ОГРН 1105543027468) к обществу с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (ИНН 1658055480, ОГРН 1041626808783), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договоров участия в долевом строительстве,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" - представитель не явился, извещено;
- от жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В. (удостоверение, по доверенности N 52 от 05.07.2016, сроком действия до 31.12.2016);
- установил:
жилищно-строительный кооператив "Пархоменко" (далее - ЖСК "Пархоменко", истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (далее - ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", ответчик) о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 26, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 43, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 29.06.2007 N 50, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 48, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Определением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2016 по делу N А46-10169/2015 Управление Росреестра по Омской области в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-10169/2015 исковые требования удовлетворены. Решено погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 26, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 43, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 29.06.2007 N 50, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 48, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009.
Также решено взыскать с ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" и с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу ЖСК "Пархоменко" по 15 000 руб. с каждого расходов по уплаченной государственной пошлине по иску.
Возражая против принятого судебного акта, ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-10169/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
Управление Росреестра по Омской области в апелляционной жалобе ссылается на неправомерное отнесение на государственный орган расходов по уплаченной государственной пошлине.
ЖСК "Пархоменко" и ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав представителя Управления Росреестра по Омской области, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения.
Как следует из материалов дела, между ООО "Компания "ОмСтрой-2001" ("Застройщик") и ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" ("Участник долевого строительства") были заключены договоры участия в долевом строительстве:
- N 25 от 05.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 26 от 05.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 43 от 25.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 50 от 29.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 48 от 25.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске.
Земельный участок под строительство жилого дома с кадастровым номером 55:36:12 03 02:1017 был предоставлен ООО "Компания "ОмСтрой-2001" в аренду по договору аренды N Д-О-31-6862, заключенному между департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ООО "Компания "ОмСтрой-2001".
Решением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2011 по делу N А46-19198/2008 ООО "Компания "ОмСтрой-2001" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
При рассмотрения судом требования ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в рамках дела N А46-19198/2008 установлено, что последнее на основании пункта 5.5 договоров в одностороннем порядке расторгло поименованные выше договоры участия в долевом строительстве и потребовало возвратить денежные средства, вложенные в строительство жилья, уплатить пеню и проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается уведомлениями от 06.04.2009.
В целях завершения строительства и ввода многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Омск, ул. Пархоменко, 7, в эксплуатацию, на общем собрании членов инициативной группы участников долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Омск, ул. Пархоменко, 7, состоявшемся 20.08.2010, было принято решение о создании и регистрации ЖСК "Пархоменко" (протокол общего собрания N 1 от 20.08.2010).
08.04.2011 между ЖСК "Пархоменко" (кредитор) и ООО "Компания "ОмСтрой-2001" (должник) заключено соглашение об отступном, по условиям которого должник взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, передал кредитору в качестве отступного строительную конструкцию в виде свай, фундаментных блоков и перемычек.
При этом на основании соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-31-6862 о перенайме, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области 04.10.2011, все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного под строящимся жилым домом, перешли к ЖСК "Пархоменко".
Ссылаясь на то, что несмотря на расторжение договоров участия в долевом строительстве, записи о регистрации данных договоров в ЕГРП до настоящего времени не погашены, что нарушает права строительного кооператива как нового застройщика жилого дома, ЖСК "Пархоменко" обратилось в суд с настоящим иском.
Статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании пункта 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Как указано выше, при рассмотрении арбитражным судом требования ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Компания "ОмСтрой-2001" в рамках дела N А46-19198/2008 установлен факт расторжения ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве N N 25, 26 от 05.06.2007, N N 43, 48 от 25.06.2007, N 50 от 29.06.2007.
Факт расторжения договоров участия в долевом строительстве ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" не оспаривается.
В силу части 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Как видно из материалов дела, процедура обращения в регистрирующий орган для регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве сторонами договоров не соблюдена.
Поскольку договоры участия в долевом строительстве расторгнуты ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в одностороннем порядке, а Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации расторжения договора долевого участия в случае, когда стороны договора уклоняются от регистрации расторжения договора, при этом сохранение записи о регистрации договоров нарушает права третьего лица (ЖСК "Пархоменко"), суд в данном случае считает возможным применить положения пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии, учитывая, что в силу статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ запись о прекращении договора долевого участия в отсутствие заявления сторон может быть внесена только на основании решения суда.
Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В силу статей 153, 154 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, которая в соответствии со статьей 155 ГК РФ создает обязанности для другой стороны сделки.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.
Часть 1 статьи 6 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании части 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности применения в данном споре положений части 3 статьи 165 ГК РФ по аналогии, поскольку сохранение записи о регистрации договора нарушает права ЖСК "Пархоменко".
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку, как указывалось выше, именно стороны сделки, коей является ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", не соблюли процедуру обращения в регистрирующий орган для регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, установленную частью 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ЖСК "Пархоменко".
При этом, удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции распределил понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб. поровну между ответчиками - ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" и Управлением Росреестра по Омской области (по 15 000 руб. с каждого).
Между тем, согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 19 постановление от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела рассмотрены требования ЖСК "Пархоменко" о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Заявленные требования имели своим предметом погашение записи Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не оспаривание действий Управления Росреестра по Омской области.
В рассмотренном случае необходимость разрешения спора в суде не вызвана незаконностью действий государственного органа и нарушением ответчиком- Управлением Росреестра по Омской области прав кооператива, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договоров. Удовлетворение требований ЖСК "Пархоменко" не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца Управлением Росреестра по Омской области.
В силу вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на Управление Росреестра по Омской области судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Таким образом, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части распределения расходов по уплаченной государственной пошлине путем отнесения данных расходов в сумме 30 000 руб. на ООО "АК БАРС ИПОТЕКА".
Апелляционную жалобу ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" следует оставить без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7111/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 29 апреля 2016 года по делу N А46-10169/2015 изменить в части распределения расходов по уплаченной государственной пошлине.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (ИНН 1658055480, ОГРН 1041626808783) в пользу жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" (ИНН 5506214359, ОГРН 1105543027468) 30 000 руб. расходов по уплаченной государственной пошлине по иску.
В удовлетворении апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-6137/2016) общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 08АП-6137/2016, 08АП-7111/2016 ПО ДЕЛУ N А46-10169/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 08АП-6137/2016, 08АП-7111/2016
Дело N А46-10169/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6137/2016) общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7111/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 29 апреля 2016 года по делу N А46-10169/2015 (судья Беседина Т.И.), по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" (ИНН 5506214359, ОГРН 1105543027468) к обществу с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (ИНН 1658055480, ОГРН 1041626808783), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договоров участия в долевом строительстве,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" - представитель не явился, извещено;
- от жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В. (удостоверение, по доверенности N 52 от 05.07.2016, сроком действия до 31.12.2016);
- установил:
жилищно-строительный кооператив "Пархоменко" (далее - ЖСК "Пархоменко", истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (далее - ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", ответчик) о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 26, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 43, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 29.06.2007 N 50, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 48, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Определением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2016 по делу N А46-10169/2015 Управление Росреестра по Омской области в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-10169/2015 исковые требования удовлетворены. Решено погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации:
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 05.06.2007 N 26, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 43, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 29.06.2007 N 50, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009;
- - договора участия в долевом строительстве от 25.06.2007 N 48, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "ОмСтрой-2001" и обществом с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" в отношении квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске, в связи с расторжением этого договора 07.04.2009.
Также решено взыскать с ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" и с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу ЖСК "Пархоменко" по 15 000 руб. с каждого расходов по уплаченной государственной пошлине по иску.
Возражая против принятого судебного акта, ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-10169/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
Управление Росреестра по Омской области в апелляционной жалобе ссылается на неправомерное отнесение на государственный орган расходов по уплаченной государственной пошлине.
ЖСК "Пархоменко" и ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав представителя Управления Росреестра по Омской области, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения.
Как следует из материалов дела, между ООО "Компания "ОмСтрой-2001" ("Застройщик") и ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" ("Участник долевого строительства") были заключены договоры участия в долевом строительстве:
- N 25 от 05.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 38 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 26 от 05.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 40 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 43 от 25.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 44 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 50 от 29.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 181 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске;
- N 48 от 25.06.2007 в отношении трехкомнатной квартиры N 188 в доме по ул. Пархоменко в г. Омске.
Земельный участок под строительство жилого дома с кадастровым номером 55:36:12 03 02:1017 был предоставлен ООО "Компания "ОмСтрой-2001" в аренду по договору аренды N Д-О-31-6862, заключенному между департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ООО "Компания "ОмСтрой-2001".
Решением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2011 по делу N А46-19198/2008 ООО "Компания "ОмСтрой-2001" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
При рассмотрения судом требования ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в рамках дела N А46-19198/2008 установлено, что последнее на основании пункта 5.5 договоров в одностороннем порядке расторгло поименованные выше договоры участия в долевом строительстве и потребовало возвратить денежные средства, вложенные в строительство жилья, уплатить пеню и проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается уведомлениями от 06.04.2009.
В целях завершения строительства и ввода многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Омск, ул. Пархоменко, 7, в эксплуатацию, на общем собрании членов инициативной группы участников долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Омск, ул. Пархоменко, 7, состоявшемся 20.08.2010, было принято решение о создании и регистрации ЖСК "Пархоменко" (протокол общего собрания N 1 от 20.08.2010).
08.04.2011 между ЖСК "Пархоменко" (кредитор) и ООО "Компания "ОмСтрой-2001" (должник) заключено соглашение об отступном, по условиям которого должник взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, передал кредитору в качестве отступного строительную конструкцию в виде свай, фундаментных блоков и перемычек.
При этом на основании соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-31-6862 о перенайме, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области 04.10.2011, все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного под строящимся жилым домом, перешли к ЖСК "Пархоменко".
Ссылаясь на то, что несмотря на расторжение договоров участия в долевом строительстве, записи о регистрации данных договоров в ЕГРП до настоящего времени не погашены, что нарушает права строительного кооператива как нового застройщика жилого дома, ЖСК "Пархоменко" обратилось в суд с настоящим иском.
Статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании пункта 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Как указано выше, при рассмотрении арбитражным судом требования ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Компания "ОмСтрой-2001" в рамках дела N А46-19198/2008 установлен факт расторжения ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве N N 25, 26 от 05.06.2007, N N 43, 48 от 25.06.2007, N 50 от 29.06.2007.
Факт расторжения договоров участия в долевом строительстве ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" не оспаривается.
В силу части 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Как видно из материалов дела, процедура обращения в регистрирующий орган для регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве сторонами договоров не соблюдена.
Поскольку договоры участия в долевом строительстве расторгнуты ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в одностороннем порядке, а Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации расторжения договора долевого участия в случае, когда стороны договора уклоняются от регистрации расторжения договора, при этом сохранение записи о регистрации договоров нарушает права третьего лица (ЖСК "Пархоменко"), суд в данном случае считает возможным применить положения пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии, учитывая, что в силу статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ запись о прекращении договора долевого участия в отсутствие заявления сторон может быть внесена только на основании решения суда.
Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В силу статей 153, 154 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, которая в соответствии со статьей 155 ГК РФ создает обязанности для другой стороны сделки.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.
Часть 1 статьи 6 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании части 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности применения в данном споре положений части 3 статьи 165 ГК РФ по аналогии, поскольку сохранение записи о регистрации договора нарушает права ЖСК "Пархоменко".
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку, как указывалось выше, именно стороны сделки, коей является ООО "АК БАРС ИПОТЕКА", не соблюли процедуру обращения в регистрирующий орган для регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, установленную частью 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ЖСК "Пархоменко".
При этом, удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции распределил понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб. поровну между ответчиками - ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" и Управлением Росреестра по Омской области (по 15 000 руб. с каждого).
Между тем, согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 19 постановление от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела рассмотрены требования ЖСК "Пархоменко" о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Заявленные требования имели своим предметом погашение записи Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не оспаривание действий Управления Росреестра по Омской области.
В рассмотренном случае необходимость разрешения спора в суде не вызвана незаконностью действий государственного органа и нарушением ответчиком- Управлением Росреестра по Омской области прав кооператива, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договоров. Удовлетворение требований ЖСК "Пархоменко" не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца Управлением Росреестра по Омской области.
В силу вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на Управление Росреестра по Омской области судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Таким образом, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части распределения расходов по уплаченной государственной пошлине путем отнесения данных расходов в сумме 30 000 руб. на ООО "АК БАРС ИПОТЕКА".
Апелляционную жалобу ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" следует оставить без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "АК БАРС ИПОТЕКА" в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7111/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 29 апреля 2016 года по делу N А46-10169/2015 изменить в части распределения расходов по уплаченной государственной пошлине.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" (ИНН 1658055480, ОГРН 1041626808783) в пользу жилищно-строительного кооператива "Пархоменко" (ИНН 5506214359, ОГРН 1105543027468) 30 000 руб. расходов по уплаченной государственной пошлине по иску.
В удовлетворении апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-6137/2016) общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ИПОТЕКА" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)