Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11999/2017) общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 (судья В.С. Воробьева), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН 8911021440, ОГРН 1058901221884) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (ИНН 8911023310, ОГРН 1088911000133) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды N 77-16 от 25.10.2016, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 8911004036, ОГРН 1028900860174), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 8901002135, ОГРН 1028900509538),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" - Кузьмишко С.А. по паспорту, доверенности б/н от 03.06.2016, сроком действия три года (до перерыва в судебном заседании 02.11.2017)
Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (далее - ООО "Ямалнефтесервис", ответчик) с участием Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (далее - Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики) с иском:
- о признании недействительным договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, заключенного между Администрацией и ООО "Ямалнефтесервис";
- о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239;
- о погашении в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239.
Определением от 14.03.2017 арбитражного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Департамент имущественных и земельных отношений), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра по ЯНАО).
Решением арбитражного суда от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 исковые требования Администрации удовлетворены. С ООО "Ямалнефтесервис" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Ямалнефтесервис" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:
- - считает неправомерным вывод суда первой инстанции о недействительности договора в связи с нарушением порядка его заключения, установленного статьей 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), то есть без проведения торгов;
- - ссылаясь на положения статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", ответчик полагает, что статья 39.6. ЗК РФ, вступившая в силу с 01.03.2015, не должна применяться к порядку продления арендных отношений сторон спора, поскольку воля сторон на заключение договора аренды была выражена при заключении договора от 20.11.2013 N 827-13, до вступления в силу нормы, предписывающей предоставление имущества в аренду путем проведения торгов;
- - соглашение о расторжении договора от 20.11.2013 N 827-13 не заключалось, отсутствуют документы о возвращении арендодателю имущества. Земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащем ответчику на праве собственности, который возведен в период действия договора аренды (21.08.2016). Поэтому земельный участок не может являться предметом аукциона на основании подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11. ЗК РФ;
- - как указывает далее ответчик, если предположить правомерность заявленных требований, то передача в аренду земельного участка по ничтожной сделке от 25.10.2016 не свидетельствует об автоматическом прекращении арендных отношений сторон по договору от 20.11.2013. По истечении указанного в договоре от 20.11.2013 N 827-13 срока 05.12.2016 он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку не заявлялись возражения по пользованию ответчиком земельным участком со стороны арендодателя;
- - являясь арендатором земельного участка, ответчик построил смотровую эстакаду, что подтверждается договором подряда от 30.03.2016 N 417-02М/2016/2, актом о приемке выполненных работ от 21.08.2016 N 2, объект возведен 21.08.2016, 05.09.2016 ответчик обратился к истцу с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, а также в МФЦ ЯНАО с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Ответчиком производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка, в филиале ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога получены технические условия на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе;
- - возвращение земельного участка как последствие недействительности сделки предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что будет являться нарушением прав и законных интересов арендатора, а также причинит ему значительный материальный ущерб.
От Администрации поступил отзыв на жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя.
От Управления Росреестра по ЯНАО поступило ходатайство, в котором оно просит вынести постановление на усмотрение суда, рассмотреть жалобу без участия его представителя.
Представители Администрации, Департамента имущественных и земельных отношений, Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики, Управления Росреестра по ЯНАО, извещенных о судебном заседании 02.11.2017 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом поступивших ходатайств рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель ООО "Ямалнефтесервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 02.11.2017 по 09.11.2017.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ (картотека арбитражных дел).
После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы завершено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя подателя жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 20.11.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 827-13 (далее - договор аренды от 20.11.2013, т. 1 л.д. 32-36), по которому ответчик получил в аренду земельный участок площадью 1703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239, площадью - 1703 кв. м, местоположение: ЯНАО, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, для фактического использования - строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 1.6.).
Срок действия данного договора аренды установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016 (пункт 2.1.).
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории п. Пурпе, осуществляет Администрация.
29.09.2016 ответчик обратился к истцу с заявлением от 05.09.2016 N 55 о продлении срока аренды на основании договора аренды от 20.11.2013 на три года для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы (т. 1 л.д. 39).
25.10.2016 между Администрацией арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор), в частности, на основании заявления арендатора от 29.09.2016, подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка N 77-16 (далее - договор аренды от 25.10.2016, т. 1 л.д. 48-53), по которому арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок на срок аренды с 06.12.2016 по 05.12.2019 для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
Договор аренды от 25.10.2016 зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2016 с присвоением номера государственной регистрации N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 (т. 1 л.д. 54, 56).
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, считая заключенный с ООО "Ямалнефтесервис" договор аренды от 25.10.2016 ничтожной сделкой, обосновывая тем, что у ответчика отсутствовали документы, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, с чем выразил несогласие ответчик.
Повторно рассмотрев настоящее дело, суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика исходя из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды 25.10.2016 и подлежащей применению при рассмотрении спора, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По общему правилу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Предметом настоящего спора является договор аренды от 25.10.2016.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
На дату 29.09.2016 подачи ответчиком истцу заявления N 55 от 05.09.2016 и на дату 05.12.2016 окончания срока действия договора аренды от 20.11.2013 действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), вступившими в силу с 01.03.2015.
Статьей 39.6. ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом N 171-ФЗ с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6. ЗК, на который имеется ссылка в преамбуле договора аренды от 25.10.2016, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6. ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6. ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исходя из приведенных норм права, юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного ему в аренду без проведения торгов, в определенных случаях имеет право на заключение нового договора аренды также без проведения торгов.
При этом реализация такого права поставлена в зависимость от наличия совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6. Закона о банкротстве.
При отсутствии совокупности этих условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, что следует из пункта 1 статьи 39.6. ЗК РФ.
Одним из условий для предоставления арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, как следует из подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6. ЗК РФ, является наличие на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Так, в частности, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено следующее.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В свою очередь, в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено следующее.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, на момент подачи ответчиком истцу заявления от 05.09.2016 действовали новые правила предоставления в аренду земельного участка, которые должны были быть соблюдены сторонами при заключении 25.10.2016 спорного договора аренды.
По смыслу вышеприведенных положений ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором обязательно должен быть расположен объект незавершенного строительства, предоставлено право на заключение (продление) договора аренды земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Податель жалобы, возражая против исковых требований и принятого судом первой инстанции решения, указывает о том, что земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащем ответчику на праве собственности, который возведен в период действия договора аренды (21.08.2016). Являясь арендатором земельного участка, он построил смотровую эстакаду, объект возведен 21.08.2016, переданы документы на государственную регистрацию права собственности на смотровую эстакаду. Ответчиком производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка, в филиале ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога получены технические условия на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе.
Однако приведенные подателем жалобы доводы не опровергают правильности вывода суда первой инстанции о недействительности спорного договора аренды от 25.10.2016.
Из материалов дела следует, что по условиям ранее заключенного договора аренды от 20.11.2013 земельный участок передан в аренду на срок три года с 06.12.2013 по 05.12.2016 для фактического использования - строительство железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
До истечения срока аренды в заявлении от 05.09.2016 ответчик просил продлить срок аренды, также ссылаясь на предоставление земельного участка для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
При этом в деле отсутствуют доказательства создания (строительства) железнодорожного тупика, возведения его в какой-либо степени готовности к моменту подачи ответчиком заявления от 05.09.2016.
При обращении в Администрацию с вышеуказанным заявлением ответчик не приводил никаких доводов о том, что на земельном участке строятся какие-либо объекты недвижимости, они находятся на стадии завершения, в какой-либо степени готовности, и в подтверждение факта нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства ответчиком не прикладывались к заявлению какие-либо документы об этом.
В качестве приложения значатся только: карточка предприятия, копии учредительных документов, копия действующего договора аренды земельного участка и согласие на обработку персональных данных.
В этой связи у апелляционного суда не имеется оснований утверждать, что на земельном участке к моменту окончания действия договора аренды от 20.11.2013 и на момент подачи заявления от 05.09.2016 находился объект незавершенного строительства в виде недостроенного железнодорожного тупика (иных объектов в составе данного объекта строительства), и именно это обстоятельство явилось поводом к обращению ответчика 29.09.2016 к истцу с вышеуказанным заявлением о продлении арендных отношений.
Ответчик ссылается в жалобе уже на построенный объект - смотровую эстакаду, право собственности на которую, как следует из материалов дела, зарегистрировано за ответчиком 29.12.2016 после заключения спорного договора (т. 2 л.д. 32), но, как указывает сам ответчик, она возведена 21.08.2016, в подтверждение чего им представлен акт о приемке выполненных работ N 2 от 21.08.2016 формы КС-2 (т. 2 л.д. 19).
Между тем, из материалов дела не усматривается, что построенная в 2016 году смотровая эстакада для железнодорожных путей входит в состав объекта строительства железнодорожного тупика, для чего ответчику первоначально был предоставлен в аренду земельный участок и затем вновь передан по спорному договору.
Само по себе наличие в деле технических условий от 20.04.2015 филиала ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога (действительны до 31.12.2018 на основании письма данного филиала от 27.01.2017) (т. 2 л.д. 34-37), выданных ответчику на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе ОАО "РЖД", не опровергает вывода апелляционного суда об отсутствии в деле доказательств строительства железнодорожного тупика, а также существования на момент обращения ответчика к истцу (29.09.2016) и последующего заключения договора аренды от 25.10.2016 и наличия каких-либо недостроенных ответчиком объектов недвижимости в период действия прежнего договора аренды от 20.11.2013, что действительно могло повлечь применение правил подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, который указан сторонами в преамбуле договора аренды от 25.10.2016.
Сам ответчик указывает о возведении 21.08.2016, то есть до его обращения к истцу 29.09.2016, смотровой эстакады.
О каких-либо иных недостроенных объектах недвижимости, действительно находящихся на арендуемом земельном участке, ответчиком доводы не приводятся.
Доводы ответчика о том, что им производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка со ссылкой на технические условия, сами по себе не доказывают того, что на земельном участке находятся еще объекты незавершенного строительства помимо построенной смотровой эстакады.
Документально ответчиком не подтверждены обстоятельства продолжения им строительства железнодорожного тупика, для чего собственно ему и предоставлялся по договору аренды от 20.11.2013 и затем по спорному договору от 25.10.2016 земельный участок.
Между тем, имеющим значение обстоятельством по настоящему делу как раз является установление судом факта нахождения на арендуемом земельном участке объекта (объектов) незавершенного строительства, для завершения которого однократно возможно предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.
Исходя из фактических обстоятельств дела предоставление ответчику по оспариваемому договору аренды от 25.10.2016 земельного участка для строительства железнодорожного тупика без проведения торгов не подпадает под предусмотренное подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основание, так как на момент заключения договора у ответчика не было находящихся на стадии завершения каких-либо объектов строительства (как такового железнодорожного тупика или иных объектов, связанных с его созданием (строительством)).
Как следствие, условия, предусмотренные подпунктами 3, 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, не были соблюдены.
При таких обстоятельствах ответчик не имел права на продление (заключение) нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без проведения процедуры торгов.
Довод жалобы ответчика о том, что заключенный сторонами ранее договор аренды от 20.11.2013 возобновлен на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений арендодателя по использованию ответчиком земельным участком, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о признании договора аренды от 25.10.2016 ничтожным в силу противоречия закону этого договора.
В связи с этим новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ только в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом N 171-ФЗ, тем более, что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Учитывая приведенные выше нормы права и обстоятельства дела договор аренды от 25.10.2016 не соответствует требованиям закона, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции недействительным по признаку ничтожности.
Поэтому довод жалобы ответчика о неправомерности вывода суда первой инстанции о недействительности договора в связи с нарушением порядка его заключения, установленного статьей 39.6. ЗК РФ, то есть без проведения торгов, является несостоятельным.
Также несостоятельным является довод жалобы ответчика о неприменении к порядку продления арендных отношений сторон спора норм ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, предписывающих предоставление имущества в аренду путем проведения торгов.
Относительно довода подателя жалобы о том, что возвращение земельного участка как последствие недействительности сделки предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что будет являться нарушением прав и законных интересов арендатора, а также причинит ему значительный материальный ущерб, суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом не заявлено требования о применении последствий недействительности договора аренды от 25.10.2016.
Признание договора аренды от 25.10.2016 ничтожной сделкой не нарушает прав ответчика как собственника объекта недвижимости (смотровой эстакады), поскольку как верно указал суд первой инстанции, ответчик не лишен возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ при предоставлении всех документов вне рамок настоящего судебного разбирательства.
В дополнение апелляционный суд отмечает, что на основании часть 36 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку договор аренды от 25.10.2016 является ничтожным, то производные требования истца о признании недействительной государственной регистрации договора и погашения в ЕГРП регистрационной записи об его регистрации также правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 08АП-11999/2017 ПО ДЕЛУ N А81-921/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. N 08АП-11999/2017
Дело N А81-921/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11999/2017) общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 (судья В.С. Воробьева), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН 8911021440, ОГРН 1058901221884) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (ИНН 8911023310, ОГРН 1088911000133) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды N 77-16 от 25.10.2016, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 8911004036, ОГРН 1028900860174), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 8901002135, ОГРН 1028900509538),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" - Кузьмишко С.А. по паспорту, доверенности б/н от 03.06.2016, сроком действия три года (до перерыва в судебном заседании 02.11.2017)
установил:
Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (далее - ООО "Ямалнефтесервис", ответчик) с участием Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (далее - Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики) с иском:
- о признании недействительным договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, заключенного между Администрацией и ООО "Ямалнефтесервис";
- о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239;
- о погашении в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды земельного участка N 77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239.
Определением от 14.03.2017 арбитражного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Департамент имущественных и земельных отношений), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра по ЯНАО).
Решением арбитражного суда от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 исковые требования Администрации удовлетворены. С ООО "Ямалнефтесервис" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Ямалнефтесервис" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:
- - считает неправомерным вывод суда первой инстанции о недействительности договора в связи с нарушением порядка его заключения, установленного статьей 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), то есть без проведения торгов;
- - ссылаясь на положения статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", ответчик полагает, что статья 39.6. ЗК РФ, вступившая в силу с 01.03.2015, не должна применяться к порядку продления арендных отношений сторон спора, поскольку воля сторон на заключение договора аренды была выражена при заключении договора от 20.11.2013 N 827-13, до вступления в силу нормы, предписывающей предоставление имущества в аренду путем проведения торгов;
- - соглашение о расторжении договора от 20.11.2013 N 827-13 не заключалось, отсутствуют документы о возвращении арендодателю имущества. Земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащем ответчику на праве собственности, который возведен в период действия договора аренды (21.08.2016). Поэтому земельный участок не может являться предметом аукциона на основании подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11. ЗК РФ;
- - как указывает далее ответчик, если предположить правомерность заявленных требований, то передача в аренду земельного участка по ничтожной сделке от 25.10.2016 не свидетельствует об автоматическом прекращении арендных отношений сторон по договору от 20.11.2013. По истечении указанного в договоре от 20.11.2013 N 827-13 срока 05.12.2016 он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку не заявлялись возражения по пользованию ответчиком земельным участком со стороны арендодателя;
- - являясь арендатором земельного участка, ответчик построил смотровую эстакаду, что подтверждается договором подряда от 30.03.2016 N 417-02М/2016/2, актом о приемке выполненных работ от 21.08.2016 N 2, объект возведен 21.08.2016, 05.09.2016 ответчик обратился к истцу с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, а также в МФЦ ЯНАО с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Ответчиком производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка, в филиале ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога получены технические условия на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе;
- - возвращение земельного участка как последствие недействительности сделки предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что будет являться нарушением прав и законных интересов арендатора, а также причинит ему значительный материальный ущерб.
От Администрации поступил отзыв на жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя.
От Управления Росреестра по ЯНАО поступило ходатайство, в котором оно просит вынести постановление на усмотрение суда, рассмотреть жалобу без участия его представителя.
Представители Администрации, Департамента имущественных и земельных отношений, Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики, Управления Росреестра по ЯНАО, извещенных о судебном заседании 02.11.2017 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом поступивших ходатайств рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель ООО "Ямалнефтесервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 02.11.2017 по 09.11.2017.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ (картотека арбитражных дел).
После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы завершено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя подателя жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 20.11.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 827-13 (далее - договор аренды от 20.11.2013, т. 1 л.д. 32-36), по которому ответчик получил в аренду земельный участок площадью 1703 кв. м, с кадастровым номером 89:05:030301:1239, площадью - 1703 кв. м, местоположение: ЯНАО, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, для фактического использования - строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 1.6.).
Срок действия данного договора аренды установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016 (пункт 2.1.).
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории п. Пурпе, осуществляет Администрация.
29.09.2016 ответчик обратился к истцу с заявлением от 05.09.2016 N 55 о продлении срока аренды на основании договора аренды от 20.11.2013 на три года для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы (т. 1 л.д. 39).
25.10.2016 между Администрацией арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор), в частности, на основании заявления арендатора от 29.09.2016, подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка N 77-16 (далее - договор аренды от 25.10.2016, т. 1 л.д. 48-53), по которому арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок на срок аренды с 06.12.2016 по 05.12.2019 для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
Договор аренды от 25.10.2016 зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2016 с присвоением номера государственной регистрации N 89-89/004-89/005/201/2016-5608 (т. 1 л.д. 54, 56).
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, считая заключенный с ООО "Ямалнефтесервис" договор аренды от 25.10.2016 ничтожной сделкой, обосновывая тем, что у ответчика отсутствовали документы, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, с чем выразил несогласие ответчик.
Повторно рассмотрев настоящее дело, суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика исходя из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды 25.10.2016 и подлежащей применению при рассмотрении спора, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По общему правилу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Предметом настоящего спора является договор аренды от 25.10.2016.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
На дату 29.09.2016 подачи ответчиком истцу заявления N 55 от 05.09.2016 и на дату 05.12.2016 окончания срока действия договора аренды от 20.11.2013 действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), вступившими в силу с 01.03.2015.
Статьей 39.6. ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом N 171-ФЗ с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6. ЗК, на который имеется ссылка в преамбуле договора аренды от 25.10.2016, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6. ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6. ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исходя из приведенных норм права, юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного ему в аренду без проведения торгов, в определенных случаях имеет право на заключение нового договора аренды также без проведения торгов.
При этом реализация такого права поставлена в зависимость от наличия совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6. Закона о банкротстве.
При отсутствии совокупности этих условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, что следует из пункта 1 статьи 39.6. ЗК РФ.
Одним из условий для предоставления арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, как следует из подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6. ЗК РФ, является наличие на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Так, в частности, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено следующее.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В свою очередь, в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено следующее.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, на момент подачи ответчиком истцу заявления от 05.09.2016 действовали новые правила предоставления в аренду земельного участка, которые должны были быть соблюдены сторонами при заключении 25.10.2016 спорного договора аренды.
По смыслу вышеприведенных положений ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором обязательно должен быть расположен объект незавершенного строительства, предоставлено право на заключение (продление) договора аренды земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Податель жалобы, возражая против исковых требований и принятого судом первой инстанции решения, указывает о том, что земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащем ответчику на праве собственности, который возведен в период действия договора аренды (21.08.2016). Являясь арендатором земельного участка, он построил смотровую эстакаду, объект возведен 21.08.2016, переданы документы на государственную регистрацию права собственности на смотровую эстакаду. Ответчиком производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка, в филиале ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога получены технические условия на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе.
Однако приведенные подателем жалобы доводы не опровергают правильности вывода суда первой инстанции о недействительности спорного договора аренды от 25.10.2016.
Из материалов дела следует, что по условиям ранее заключенного договора аренды от 20.11.2013 земельный участок передан в аренду на срок три года с 06.12.2013 по 05.12.2016 для фактического использования - строительство железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
До истечения срока аренды в заявлении от 05.09.2016 ответчик просил продлить срок аренды, также ссылаясь на предоставление земельного участка для строительства железнодорожного тупика от пути N 26 станции Пурпе до производственной базы.
При этом в деле отсутствуют доказательства создания (строительства) железнодорожного тупика, возведения его в какой-либо степени готовности к моменту подачи ответчиком заявления от 05.09.2016.
При обращении в Администрацию с вышеуказанным заявлением ответчик не приводил никаких доводов о том, что на земельном участке строятся какие-либо объекты недвижимости, они находятся на стадии завершения, в какой-либо степени готовности, и в подтверждение факта нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства ответчиком не прикладывались к заявлению какие-либо документы об этом.
В качестве приложения значатся только: карточка предприятия, копии учредительных документов, копия действующего договора аренды земельного участка и согласие на обработку персональных данных.
В этой связи у апелляционного суда не имеется оснований утверждать, что на земельном участке к моменту окончания действия договора аренды от 20.11.2013 и на момент подачи заявления от 05.09.2016 находился объект незавершенного строительства в виде недостроенного железнодорожного тупика (иных объектов в составе данного объекта строительства), и именно это обстоятельство явилось поводом к обращению ответчика 29.09.2016 к истцу с вышеуказанным заявлением о продлении арендных отношений.
Ответчик ссылается в жалобе уже на построенный объект - смотровую эстакаду, право собственности на которую, как следует из материалов дела, зарегистрировано за ответчиком 29.12.2016 после заключения спорного договора (т. 2 л.д. 32), но, как указывает сам ответчик, она возведена 21.08.2016, в подтверждение чего им представлен акт о приемке выполненных работ N 2 от 21.08.2016 формы КС-2 (т. 2 л.д. 19).
Между тем, из материалов дела не усматривается, что построенная в 2016 году смотровая эстакада для железнодорожных путей входит в состав объекта строительства железнодорожного тупика, для чего ответчику первоначально был предоставлен в аренду земельный участок и затем вновь передан по спорному договору.
Само по себе наличие в деле технических условий от 20.04.2015 филиала ОАО "РЖД" Свердловская железная дорога (действительны до 31.12.2018 на основании письма данного филиала от 27.01.2017) (т. 2 л.д. 34-37), выданных ответчику на восстановление железнодорожного пути необщего пользования ООО "Ямалнефтесервис" с примыканием к железнодорожным путям общего пользования на станции Пурпе ОАО "РЖД", не опровергает вывода апелляционного суда об отсутствии в деле доказательств строительства железнодорожного тупика, а также существования на момент обращения ответчика к истцу (29.09.2016) и последующего заключения договора аренды от 25.10.2016 и наличия каких-либо недостроенных ответчиком объектов недвижимости в период действия прежнего договора аренды от 20.11.2013, что действительно могло повлечь применение правил подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, который указан сторонами в преамбуле договора аренды от 25.10.2016.
Сам ответчик указывает о возведении 21.08.2016, то есть до его обращения к истцу 29.09.2016, смотровой эстакады.
О каких-либо иных недостроенных объектах недвижимости, действительно находящихся на арендуемом земельном участке, ответчиком доводы не приводятся.
Доводы ответчика о том, что им производятся действия по освоению и использованию арендуемого земельного участка со ссылкой на технические условия, сами по себе не доказывают того, что на земельном участке находятся еще объекты незавершенного строительства помимо построенной смотровой эстакады.
Документально ответчиком не подтверждены обстоятельства продолжения им строительства железнодорожного тупика, для чего собственно ему и предоставлялся по договору аренды от 20.11.2013 и затем по спорному договору от 25.10.2016 земельный участок.
Между тем, имеющим значение обстоятельством по настоящему делу как раз является установление судом факта нахождения на арендуемом земельном участке объекта (объектов) незавершенного строительства, для завершения которого однократно возможно предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.
Исходя из фактических обстоятельств дела предоставление ответчику по оспариваемому договору аренды от 25.10.2016 земельного участка для строительства железнодорожного тупика без проведения торгов не подпадает под предусмотренное подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основание, так как на момент заключения договора у ответчика не было находящихся на стадии завершения каких-либо объектов строительства (как такового железнодорожного тупика или иных объектов, связанных с его созданием (строительством)).
Как следствие, условия, предусмотренные подпунктами 3, 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, не были соблюдены.
При таких обстоятельствах ответчик не имел права на продление (заключение) нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без проведения процедуры торгов.
Довод жалобы ответчика о том, что заключенный сторонами ранее договор аренды от 20.11.2013 возобновлен на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений арендодателя по использованию ответчиком земельным участком, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о признании договора аренды от 25.10.2016 ничтожным в силу противоречия закону этого договора.
В связи с этим новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ только в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом N 171-ФЗ, тем более, что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Учитывая приведенные выше нормы права и обстоятельства дела договор аренды от 25.10.2016 не соответствует требованиям закона, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции недействительным по признаку ничтожности.
Поэтому довод жалобы ответчика о неправомерности вывода суда первой инстанции о недействительности договора в связи с нарушением порядка его заключения, установленного статьей 39.6. ЗК РФ, то есть без проведения торгов, является несостоятельным.
Также несостоятельным является довод жалобы ответчика о неприменении к порядку продления арендных отношений сторон спора норм ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, предписывающих предоставление имущества в аренду путем проведения торгов.
Относительно довода подателя жалобы о том, что возвращение земельного участка как последствие недействительности сделки предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что будет являться нарушением прав и законных интересов арендатора, а также причинит ему значительный материальный ущерб, суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом не заявлено требования о применении последствий недействительности договора аренды от 25.10.2016.
Признание договора аренды от 25.10.2016 ничтожной сделкой не нарушает прав ответчика как собственника объекта недвижимости (смотровой эстакады), поскольку как верно указал суд первой инстанции, ответчик не лишен возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ при предоставлении всех документов вне рамок настоящего судебного разбирательства.
В дополнение апелляционный суд отмечает, что на основании часть 36 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку договор аренды от 25.10.2016 является ничтожным, то производные требования истца о признании недействительной государственной регистрации договора и погашения в ЕГРП регистрационной записи об его регистрации также правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-921/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)