Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин",
апелляционное производство N 05АП-11670/2015
на решение от 30.10.2015 судьи О.А. Портновой
по делу N А59-2697/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин" (ИНН 6501184021, ОГРН 1076501005712)
к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510), Лексиной Ирине Владимировне
о признании недействительным соглашения,
при участии: стороны не явились
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин" (далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) индивидуальному предпринимателю Лексиной Ирине Владимировне (далее - Лексина И.В.) о признании недействительным Соглашения от 21.01.2014 года (далее - соглашение).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не оценил доводы апеллянта о том, что Лексина И.В. обязалась после регистрации имущества в собственность произвести раздел земельного участка, суд отклонился от рассмотрения исковых требований и стал рассматривать вопрос о делимости земельного участка, из материалов дела исчезли представленные истцом доказательства - решение Южно-Сахалинского городского суда по делу N 2-5871/2014 об отказе в удовлетворении требований Лексиной И.В. о признании незаконным отказа Росреестра в госрегистрации спорного соглашения, суд не оценил доводы о наличии на спорном участке иных строений, не дал оценки представленному истцом заключению ЗАО "Сахалинское проектно-изыскательское предприятие по земельным ресурсам и землеустройству" от 16.10.2015.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Судебной коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные письменные доказательства, а именно ответ федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.04.2014.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку указанный документ имеется в материалах дела.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 26.06.2009 департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N 65:01:0204003:183 площадью 9277 кв. м на срок с 19.12.2007 по 30.09.2028 года.
В приложении N 1 к договору указаны характеристики земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, согласно которому на земельном участке расположено нежилое помещение общей площадью 2657,70 кв. м - производственное здание РММ.
В последующем в указанный договор внесены изменения от 28.08.2009 в части уточнения площади предоставленного в аренду земельного участка, площадь составила 9039 кв. м.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 01.04.2013 Лексина И.В. является собственником нежилых помещений площадью 1220,1 кв. м и 114, 8 кв. м в здании, расположенном в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе 5/1.
Основанием возникновения права собственности является передаточный акт и решение участника ООО "Трансстрой Сахалин" (истец по делу) от 05.10.2012.
21.01.2014 между Департаментом и Лексиной И.В. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Лексиной И.В. предоставлено право принять и использовать на условиях аренды с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке из категории Земли населенных пунктов земельный участок с кадастровым N 65:01:0204003:183, находящийся по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе 5/1, разрешенное использование - производственная база, площадью 9039 кв. м (пункт 1.1 Соглашения).
Согласно пункту 1.2 Соглашения указано, что условиями использования земельного участка стороны признают условия Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 11650 от 26.06.2009.
Согласно пункту 3 Соглашения определен расчет арендной платы за земельный участок площадью 4 540 кв. м (без определения границ земельного участка в натуре).
Отмеченное Соглашения установлено, что оно распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2013 (пункт 4).
Пунктом 5 Соглашения установлено, что оно действует по 30.09.2028 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Полагая, что указанное дополнительное соглашение заключено при отсутствии законных оснований, общество заявило настоящий иск.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что заключение оспариваемого соглашения является надлежащим способом реализации принадлежащего Лексиной И.В. права на земельный участок.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как основанные на договоре аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также специальные положения Земельного кодекса РФ.
В соответствии с частью 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
По смыслу статьи 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Таким образом, обращение в суд должно преследовать цель реальной защиты нарушенных прав или законных интересов. Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.
В силу изложенного, признание соглашения от 21.01.2014 недействительным должно быть направлено на реальное восстановление нарушенных прав истца как арендатора спорного земельного участка.
Признавая право Лексиной И.В. на приобретение земельного участка в аренду на основании спорного соглашения, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.
На основании статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды и оспариваемого соглашения, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (часть 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ).
При этом, пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу изложенного верным является вывод суда первой инстанции о том, что в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, являющимся одним из собственников объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, соответствующий договор аренды земельного участка заключается с ним с учетом предполагаемой возможности вступления в него иных собственников недвижимости, при этом в случае вступления указанных лиц в договора аренды земельного участка, договор считается заключенным с множественностью лиц на стороне арендатора.
Общество являлось единственным собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, на момент заключения договора аренды земельного участка N 11650 от 26.06.2009, однако впоследствии передало Лексиной И.В. в собственность нежилые помещения в расположенном на спорном участке здании общей площадью 1 334, 9 кв. м.
Таким образом, у Лексиной И.В. с момента получения в собственность отмеченных нежилых помещений, в силу статьи 36 ЗК РФ возникло право на земельный участок, необходимый для использования принадлежащего ей недвижимого имущества, реализация которого с учетом обстоятельства передачи земельного участка в аренду обществу, заключалась во внесении в договор аренды N 11 650 от 26.06.2009 изменений в части множественности лиц на стороне арендатора.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что по своей правовой природе оспариваемое соглашение направлено на устранение правовой неопределенности в отношениях собственников земельного участка и объектов недвижимости на нем по поводу использования спорного земельного участка, в том числе в части распределения между соарендаторами обязательств по внесению арендной платы.
При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2014 N 18182/13.
Таким образом, независимо от согласования с предыдущим единоличным собственником недвижимого имущества и единственным арендатором земельного участка (обществом), Лексина И.В. с момента приобретения прав на часть недвижимого имущества приобретает право на вступление в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, вне зависимости от воли первоначального арендатора.
При этом апелляционная коллегия не имеет оснований для поддержки вывода суда первой инстанции о том, что для разрешения настоящего спора не имеет значения, является ли спорный участок делимым или нет, поскольку положения части 3 статьи 36 ЗК РФ подлежали применению только к неделимым участкам в силу прямого указание на это в самой норме, в связи с чем также отклоняется довод жалобы о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований при разрешении вопроса о делимости участка.
Из материалов дела усматривается, что спорный участок площадью 9039 кв. м предназначен для размещения производственной базы. Согласно приложению к договору аренды, на участке расположен один объект недвижимости - производственное здание РММ общей площадью 2657,7 кв. м. Право собственности Лексиной И.В. согласно свидетельствам о госрегистрации от 01.04.2013 зарегистрировано на нежилые помещения общей площадью 1334,9 кв. м, этаж 1 номера на поэтажном плане 1-10, 13, 38-48, 49, 53-54. Согласно собственным пояснениям истца (л.д. 128) здание построено на едином фундаменте и имеет общие несущие стены, в связи с чем из него не может быть выделена в натуре какая-либо часть.
Исходя из изложенного, оба арендатора владеют на праве собственности помещениями в одном здании, а весь земельный участок предназначен для его эксплуатации в составе единого производственного комплекса, что приводит судебную коллегию к выводу о неделимости спорного участка.
При этом, в материалы дела в обоснование возможности раздела участка представлено только сообщение Росреестра об отказе в госрегистрации от 24.04.2014 (л.д. 139). Оценив данное сообщение апелляционная коллегия приходит к выводу, что вывод о возможности раздела в нем сделан на основании неподтвержденного предположения о возможности размещения на нем нескольких объектов недвижимости, в связи с чем доказательственного значения не имеет.
Доводы апеллянта об обратном, в частности о наличии иных объектов недвижимости на участке и о расположении помещений истца в отдельном здании, отклоняются как противоречащие материалам дела, при этом надлежащих доказательств в нарушение статьи 65 АПК РФ в обоснование своей позиции апеллянтом не представлено.
Исследуя вопрос о возможности разделения земельного участка, суд первой инстанции определением от 10.09.2015 предписывал истцу предоставить доказательства возможности разделения земельного участка, что им выполнено не было.
Апеллянт указывает на представление заключения ЗАО "Сахалинское проектно-изыскательское предприятие по земельным ресурсам и землеустройству" от 16.10.2015, однако данное заключение в материалах дела отсутствует, доказательств его направления в суд не представлено, а имеется только письмо от 16.10.2015 (л.д. 126), которым указанное лицо разъясняет истцу критерии для отнесения участков к делимым или неделимым.
Так же апелляционная коллегия критически относится к указанию на утрату судом представленного истцом доказательства - решения Южно-Сахалинского городского суда по делу N 2-5871/2014 об отказе в удовлетворении требований Лексиной И.В. о признании незаконным отказа Росреестра в госрегистрации спорного соглашения, поскольку указанный судебный акт не выносился, согласно определению от 10.09.2014 производство по делу N 2-5871/2014 было прекращено в связи с отказом истца от иска.
В силу изложенного каких-либо оснований для сомнений в неделимости спорного участка и наличии у Лексиной И.В. права на вступление в договор аренды у апелляционной коллегии не имеется.
Данный вывод не ограничивает право арендаторов на разделение в последующем земельного участка при наличии такой возможности с соблюдением установленного законом порядка и надлежащим обоснованием целесообразности разделения.
При установленных обстоятельствах неделимости земельного участка, наличия у Лексиной И.В. права на вступление в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и отсутствия правового значения возражений второго арендатора, указанное право правомерно реализовано Лексиной И.В. посредством заключения оспариваемого соглашения с департаментом.
Поскольку право пользования Лексиной И.В. частью спорного земельного участка, пропорциональной доле в праве на объекты недвижимости, расположенные не нем, не зависит от наличия арендных отношений с собственником земельного участка, заявление истцом исковых требований не направлено на защиту какого-либо принадлежащего ему права и удовлетворению не подлежало.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Доводы жалобы об отсутствии в материалах дела определенных доказательств, вызвавших необходимость составления жалобы в соответствующие квалификационные коллегии, при отсутствии заявления тех или иных процессуальных ходатайств в суде апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального права. Существенных нарушений норм процессуального права, повлекших принятие неправосудного решения не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 по делу N А59-2697/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2016 N 05АП-11670/2015 ПО ДЕЛУ N А59-2697/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. N 05АП-11670/2015
Дело N А59-2697/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин",
апелляционное производство N 05АП-11670/2015
на решение от 30.10.2015 судьи О.А. Портновой
по делу N А59-2697/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин" (ИНН 6501184021, ОГРН 1076501005712)
к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510), Лексиной Ирине Владимировне
о признании недействительным соглашения,
при участии: стороны не явились
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин" (далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) индивидуальному предпринимателю Лексиной Ирине Владимировне (далее - Лексина И.В.) о признании недействительным Соглашения от 21.01.2014 года (далее - соглашение).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не оценил доводы апеллянта о том, что Лексина И.В. обязалась после регистрации имущества в собственность произвести раздел земельного участка, суд отклонился от рассмотрения исковых требований и стал рассматривать вопрос о делимости земельного участка, из материалов дела исчезли представленные истцом доказательства - решение Южно-Сахалинского городского суда по делу N 2-5871/2014 об отказе в удовлетворении требований Лексиной И.В. о признании незаконным отказа Росреестра в госрегистрации спорного соглашения, суд не оценил доводы о наличии на спорном участке иных строений, не дал оценки представленному истцом заключению ЗАО "Сахалинское проектно-изыскательское предприятие по земельным ресурсам и землеустройству" от 16.10.2015.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Судебной коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные письменные доказательства, а именно ответ федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.04.2014.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку указанный документ имеется в материалах дела.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 26.06.2009 департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N 65:01:0204003:183 площадью 9277 кв. м на срок с 19.12.2007 по 30.09.2028 года.
В приложении N 1 к договору указаны характеристики земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, согласно которому на земельном участке расположено нежилое помещение общей площадью 2657,70 кв. м - производственное здание РММ.
В последующем в указанный договор внесены изменения от 28.08.2009 в части уточнения площади предоставленного в аренду земельного участка, площадь составила 9039 кв. м.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 01.04.2013 Лексина И.В. является собственником нежилых помещений площадью 1220,1 кв. м и 114, 8 кв. м в здании, расположенном в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе 5/1.
Основанием возникновения права собственности является передаточный акт и решение участника ООО "Трансстрой Сахалин" (истец по делу) от 05.10.2012.
21.01.2014 между Департаментом и Лексиной И.В. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Лексиной И.В. предоставлено право принять и использовать на условиях аренды с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке из категории Земли населенных пунктов земельный участок с кадастровым N 65:01:0204003:183, находящийся по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе 5/1, разрешенное использование - производственная база, площадью 9039 кв. м (пункт 1.1 Соглашения).
Согласно пункту 1.2 Соглашения указано, что условиями использования земельного участка стороны признают условия Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 11650 от 26.06.2009.
Согласно пункту 3 Соглашения определен расчет арендной платы за земельный участок площадью 4 540 кв. м (без определения границ земельного участка в натуре).
Отмеченное Соглашения установлено, что оно распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2013 (пункт 4).
Пунктом 5 Соглашения установлено, что оно действует по 30.09.2028 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Полагая, что указанное дополнительное соглашение заключено при отсутствии законных оснований, общество заявило настоящий иск.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что заключение оспариваемого соглашения является надлежащим способом реализации принадлежащего Лексиной И.В. права на земельный участок.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как основанные на договоре аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также специальные положения Земельного кодекса РФ.
В соответствии с частью 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
По смыслу статьи 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Таким образом, обращение в суд должно преследовать цель реальной защиты нарушенных прав или законных интересов. Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.
В силу изложенного, признание соглашения от 21.01.2014 недействительным должно быть направлено на реальное восстановление нарушенных прав истца как арендатора спорного земельного участка.
Признавая право Лексиной И.В. на приобретение земельного участка в аренду на основании спорного соглашения, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.
На основании статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды и оспариваемого соглашения, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (часть 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ).
При этом, пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу изложенного верным является вывод суда первой инстанции о том, что в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, являющимся одним из собственников объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, соответствующий договор аренды земельного участка заключается с ним с учетом предполагаемой возможности вступления в него иных собственников недвижимости, при этом в случае вступления указанных лиц в договора аренды земельного участка, договор считается заключенным с множественностью лиц на стороне арендатора.
Общество являлось единственным собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, на момент заключения договора аренды земельного участка N 11650 от 26.06.2009, однако впоследствии передало Лексиной И.В. в собственность нежилые помещения в расположенном на спорном участке здании общей площадью 1 334, 9 кв. м.
Таким образом, у Лексиной И.В. с момента получения в собственность отмеченных нежилых помещений, в силу статьи 36 ЗК РФ возникло право на земельный участок, необходимый для использования принадлежащего ей недвижимого имущества, реализация которого с учетом обстоятельства передачи земельного участка в аренду обществу, заключалась во внесении в договор аренды N 11 650 от 26.06.2009 изменений в части множественности лиц на стороне арендатора.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что по своей правовой природе оспариваемое соглашение направлено на устранение правовой неопределенности в отношениях собственников земельного участка и объектов недвижимости на нем по поводу использования спорного земельного участка, в том числе в части распределения между соарендаторами обязательств по внесению арендной платы.
При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2014 N 18182/13.
Таким образом, независимо от согласования с предыдущим единоличным собственником недвижимого имущества и единственным арендатором земельного участка (обществом), Лексина И.В. с момента приобретения прав на часть недвижимого имущества приобретает право на вступление в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, вне зависимости от воли первоначального арендатора.
При этом апелляционная коллегия не имеет оснований для поддержки вывода суда первой инстанции о том, что для разрешения настоящего спора не имеет значения, является ли спорный участок делимым или нет, поскольку положения части 3 статьи 36 ЗК РФ подлежали применению только к неделимым участкам в силу прямого указание на это в самой норме, в связи с чем также отклоняется довод жалобы о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований при разрешении вопроса о делимости участка.
Из материалов дела усматривается, что спорный участок площадью 9039 кв. м предназначен для размещения производственной базы. Согласно приложению к договору аренды, на участке расположен один объект недвижимости - производственное здание РММ общей площадью 2657,7 кв. м. Право собственности Лексиной И.В. согласно свидетельствам о госрегистрации от 01.04.2013 зарегистрировано на нежилые помещения общей площадью 1334,9 кв. м, этаж 1 номера на поэтажном плане 1-10, 13, 38-48, 49, 53-54. Согласно собственным пояснениям истца (л.д. 128) здание построено на едином фундаменте и имеет общие несущие стены, в связи с чем из него не может быть выделена в натуре какая-либо часть.
Исходя из изложенного, оба арендатора владеют на праве собственности помещениями в одном здании, а весь земельный участок предназначен для его эксплуатации в составе единого производственного комплекса, что приводит судебную коллегию к выводу о неделимости спорного участка.
При этом, в материалы дела в обоснование возможности раздела участка представлено только сообщение Росреестра об отказе в госрегистрации от 24.04.2014 (л.д. 139). Оценив данное сообщение апелляционная коллегия приходит к выводу, что вывод о возможности раздела в нем сделан на основании неподтвержденного предположения о возможности размещения на нем нескольких объектов недвижимости, в связи с чем доказательственного значения не имеет.
Доводы апеллянта об обратном, в частности о наличии иных объектов недвижимости на участке и о расположении помещений истца в отдельном здании, отклоняются как противоречащие материалам дела, при этом надлежащих доказательств в нарушение статьи 65 АПК РФ в обоснование своей позиции апеллянтом не представлено.
Исследуя вопрос о возможности разделения земельного участка, суд первой инстанции определением от 10.09.2015 предписывал истцу предоставить доказательства возможности разделения земельного участка, что им выполнено не было.
Апеллянт указывает на представление заключения ЗАО "Сахалинское проектно-изыскательское предприятие по земельным ресурсам и землеустройству" от 16.10.2015, однако данное заключение в материалах дела отсутствует, доказательств его направления в суд не представлено, а имеется только письмо от 16.10.2015 (л.д. 126), которым указанное лицо разъясняет истцу критерии для отнесения участков к делимым или неделимым.
Так же апелляционная коллегия критически относится к указанию на утрату судом представленного истцом доказательства - решения Южно-Сахалинского городского суда по делу N 2-5871/2014 об отказе в удовлетворении требований Лексиной И.В. о признании незаконным отказа Росреестра в госрегистрации спорного соглашения, поскольку указанный судебный акт не выносился, согласно определению от 10.09.2014 производство по делу N 2-5871/2014 было прекращено в связи с отказом истца от иска.
В силу изложенного каких-либо оснований для сомнений в неделимости спорного участка и наличии у Лексиной И.В. права на вступление в договор аренды у апелляционной коллегии не имеется.
Данный вывод не ограничивает право арендаторов на разделение в последующем земельного участка при наличии такой возможности с соблюдением установленного законом порядка и надлежащим обоснованием целесообразности разделения.
При установленных обстоятельствах неделимости земельного участка, наличия у Лексиной И.В. права на вступление в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и отсутствия правового значения возражений второго арендатора, указанное право правомерно реализовано Лексиной И.В. посредством заключения оспариваемого соглашения с департаментом.
Поскольку право пользования Лексиной И.В. частью спорного земельного участка, пропорциональной доле в праве на объекты недвижимости, расположенные не нем, не зависит от наличия арендных отношений с собственником земельного участка, заявление истцом исковых требований не направлено на защиту какого-либо принадлежащего ему права и удовлетворению не подлежало.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Доводы жалобы об отсутствии в материалах дела определенных доказательств, вызвавших необходимость составления жалобы в соответствующие квалификационные коллегии, при отсутствии заявления тех или иных процессуальных ходатайств в суде апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального права. Существенных нарушений норм процессуального права, повлекших принятие неправосудного решения не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2015 по делу N А59-2697/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)