Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от ООО "Виктория": не явились, извещены; от Администрации Ленинского муниципального района Московской области: Дулов А.Н., по доверенности от 09.01.2017; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Виктория" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года N А41-11723/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Администрации Ленинского муниципального района Московской области к ООО "Виктория", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,
установил:
Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория", в котором просит суд (с учетом принятых судом уточнений):
- - взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" в пользу Администрации Ленинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю по состоянию на 3-ий квартал 2016 года включительно в размере 213 260 руб. 00 коп., а также пени по состоянию на 16.11.2016 года в размере 1 814 382 руб. 94 коп.;
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Виктория" возвратить Администрации Ленинского муниципального района Московской области земельный участок площадью 3200 кв. м с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года А41-11723/17 исковые требования Администрации Ленинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Виктория" обжаловало его в апелляционном порядке.
Истец направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
До судебного заседания в электронном виде от ответчика поступило ходатайство о замене ООО "Виктория" путем проведения процессуального правопреемства на гражданина Духанина А.К.
Указанное ходатайство мотивировано заключением между ответчиком и Духаниным А.К. договора уступки прав по спорному в рамках настоящего дела договору аренды.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Апелляционный суд полагает указанное ходатайство не подлежащим удовлетворению, ввиду того, что в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации перехода прав арендатора.
Также до судебного заседания от Духанина А.К. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с заключением вышеприведенного договора.
Однако, учитывая, что в удовлетворении ходатайства о замене стороны ее правопреемником отказано, оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Сталкер" (арендатор) заключен договор N 321-2007/Ю от 14.11.2007.
Согласно п. 1.1 договора аренды, предметом договора является земельный участок площадью 3 200 кв. м с кадастровым номером 50:21:020104:0113, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, г. Видное, промзона, уч. 279, для размещения стоянки автомобилей.
Границы участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане участка (Приложение N 2) (п. 1.2 договора аренды).
Договор в соответствии со ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, заключается на 49 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, либо его отделении в Ленинском района (п. 1.3 Договора аренды).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны распространяют действие настоящего договора со дня фактической передачи Арендодателем участка, указанного в п. 1.1 договора, Арендатору по акту приема-передачи земельного участка (п. 1.3 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды и приложением N 1 к нему стороны установили, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. Арендная плата начисляется со дня следующего за днем фактической передачи участка согласно акту приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно ежегодной арендной платы, до 15 числа последнего месяца текущего квартала и перечисляется на расчетный счет, указанный в Приложении N 1.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения Арендатор направляет Арендодателю его копию (п. 2.2 Договора аренды).
Согласно п. 3.2 Договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю. В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал) начиная с 16 последнего месяца текущего квартала, за который производится оплата, по день уплаты включительно (п. 4.2 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.8 Договора аренды, в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа по требования арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 29.04.2008.
В соответствии с договором уступки права аренды от 27.12.2012 права и обязанности арендатора перешли от ООО "Сталкер" к ООО "Виктория".
Как указывает истец, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по состоянию на третий квартал 2016 года в заявленной сумме.
Истец направил в адрес ответчика 06.10.2016 претензию за исх. N 2437-исх, в которой предложил опалить сумму задолженности и пени, а также расторгнуть договор аренды земельного участка.
Факт направления указанной претензии подтверждается описью почтового отправления, заверенного штампом Почты России.
В связи с тем, что в досудебном порядке общество сумму задолженности не оплатило, соглашение о расторжении не подписало, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из представленного истцом расчета следует, что сумма задолженности по договору аренды земельного участка по состоянию на третий квартал 2016 года включительно составляет 213 260 руб.
При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истец просил также взыскать с ответчика пени по состоянию на 16.11.2016 в размере 1 814 382,94 руб.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из расчета истца следует, что пени начислены как на задолженность. Образовавшуюся за третий квартал 2016 года так и за задолженность, которая ранее была у ответчика и была погашена с нарушением сроков, установленных договором аренды
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на необоснованное взыскание с него задолженности, возникшей в период пользования земельным участком ООО "Сталкер".
Однако, относительно взыскания задолженности по арендной плате солидарно с предыдущих и настоящего арендаторов Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 сформулировал следующую правовую позицию.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Иной подход способствовал бы злоупотреблению правом со стороны арендаторов.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал арендную плату с действительного арендодателя.
Также истцом было заявлено требование о расторжении Договора аренды земельного участка земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что общество неоднократно, более двух раз подряд не вносило арендную плату в сроки, установленные договором аренды, вследствие чего истцом на сумму задолженности начислялись пени.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. При таких обстоятельствах суд считает, что истец имеет право требовать расторжение Договора аренды в судебном порядке.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Во исполнение указанных норм истцом 06.10.2016 года в адрес ответчика была направлена Претензия, в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт направления претензии в адрес ответчика подтверждается материалами дела (том 1 л.д. 7 - 8).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение арендатором условий договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора и обязании возвратить спорный земельный участок.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года по делу N А41-11723/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2017 N 10АП-10720/2017 ПО ДЕЛУ N А41-11723/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2017 г. по делу N А41-11723/17
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от ООО "Виктория": не явились, извещены; от Администрации Ленинского муниципального района Московской области: Дулов А.Н., по доверенности от 09.01.2017; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Виктория" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года N А41-11723/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Администрации Ленинского муниципального района Московской области к ООО "Виктория", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,
установил:
Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория", в котором просит суд (с учетом принятых судом уточнений):
- - взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" в пользу Администрации Ленинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю по состоянию на 3-ий квартал 2016 года включительно в размере 213 260 руб. 00 коп., а также пени по состоянию на 16.11.2016 года в размере 1 814 382 руб. 94 коп.;
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Виктория" возвратить Администрации Ленинского муниципального района Московской области земельный участок площадью 3200 кв. м с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года А41-11723/17 исковые требования Администрации Ленинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Виктория" обжаловало его в апелляционном порядке.
Истец направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
До судебного заседания в электронном виде от ответчика поступило ходатайство о замене ООО "Виктория" путем проведения процессуального правопреемства на гражданина Духанина А.К.
Указанное ходатайство мотивировано заключением между ответчиком и Духаниным А.К. договора уступки прав по спорному в рамках настоящего дела договору аренды.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Апелляционный суд полагает указанное ходатайство не подлежащим удовлетворению, ввиду того, что в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации перехода прав арендатора.
Также до судебного заседания от Духанина А.К. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с заключением вышеприведенного договора.
Однако, учитывая, что в удовлетворении ходатайства о замене стороны ее правопреемником отказано, оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Сталкер" (арендатор) заключен договор N 321-2007/Ю от 14.11.2007.
Согласно п. 1.1 договора аренды, предметом договора является земельный участок площадью 3 200 кв. м с кадастровым номером 50:21:020104:0113, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, г. Видное, промзона, уч. 279, для размещения стоянки автомобилей.
Границы участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане участка (Приложение N 2) (п. 1.2 договора аренды).
Договор в соответствии со ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, заключается на 49 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, либо его отделении в Ленинском района (п. 1.3 Договора аренды).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны распространяют действие настоящего договора со дня фактической передачи Арендодателем участка, указанного в п. 1.1 договора, Арендатору по акту приема-передачи земельного участка (п. 1.3 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды и приложением N 1 к нему стороны установили, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. Арендная плата начисляется со дня следующего за днем фактической передачи участка согласно акту приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно ежегодной арендной платы, до 15 числа последнего месяца текущего квартала и перечисляется на расчетный счет, указанный в Приложении N 1.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения Арендатор направляет Арендодателю его копию (п. 2.2 Договора аренды).
Согласно п. 3.2 Договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю. В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал) начиная с 16 последнего месяца текущего квартала, за который производится оплата, по день уплаты включительно (п. 4.2 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.8 Договора аренды, в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа по требования арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 29.04.2008.
В соответствии с договором уступки права аренды от 27.12.2012 права и обязанности арендатора перешли от ООО "Сталкер" к ООО "Виктория".
Как указывает истец, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по состоянию на третий квартал 2016 года в заявленной сумме.
Истец направил в адрес ответчика 06.10.2016 претензию за исх. N 2437-исх, в которой предложил опалить сумму задолженности и пени, а также расторгнуть договор аренды земельного участка.
Факт направления указанной претензии подтверждается описью почтового отправления, заверенного штампом Почты России.
В связи с тем, что в досудебном порядке общество сумму задолженности не оплатило, соглашение о расторжении не подписало, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из представленного истцом расчета следует, что сумма задолженности по договору аренды земельного участка по состоянию на третий квартал 2016 года включительно составляет 213 260 руб.
При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истец просил также взыскать с ответчика пени по состоянию на 16.11.2016 в размере 1 814 382,94 руб.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из расчета истца следует, что пени начислены как на задолженность. Образовавшуюся за третий квартал 2016 года так и за задолженность, которая ранее была у ответчика и была погашена с нарушением сроков, установленных договором аренды
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на необоснованное взыскание с него задолженности, возникшей в период пользования земельным участком ООО "Сталкер".
Однако, относительно взыскания задолженности по арендной плате солидарно с предыдущих и настоящего арендаторов Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 сформулировал следующую правовую позицию.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Иной подход способствовал бы злоупотреблению правом со стороны арендаторов.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал арендную плату с действительного арендодателя.
Также истцом было заявлено требование о расторжении Договора аренды земельного участка земельного участка от 14.11.2007 года N 321-2007/Ю, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0020104:113, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона, уч. 279ю.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что общество неоднократно, более двух раз подряд не вносило арендную плату в сроки, установленные договором аренды, вследствие чего истцом на сумму задолженности начислялись пени.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. При таких обстоятельствах суд считает, что истец имеет право требовать расторжение Договора аренды в судебном порядке.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Во исполнение указанных норм истцом 06.10.2016 года в адрес ответчика была направлена Претензия, в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт направления претензии в адрес ответчика подтверждается материалами дела (том 1 л.д. 7 - 8).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение арендатором условий договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора и обязании возвратить спорный земельный участок.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2017 года по делу N А41-11723/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.В.БОРОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)