Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
- от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещена;
- от индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича: представитель не явился, извещен;
- от ООО "Мир электроники", ОАО "Трансконтинент", МУП города Сочи "Сочиавтотранс": представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 апреля 2017 года по делу N А32-23401/2016
по иску Администрации города Сочи
к индивидуальному предпринимателю Мордвинову Владлену Леонидовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Мир электроники", открытому акционерному обществу "Трансконтинент", муниципальному унитарному предприятию города Сочи "Сочиавтотранс"
о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, признании права аренды земельного участка отсутствующим, погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, взыскании
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мордвинову Владлену Леонидовичу (далее - ответчик) со следующими требованиями:
- - признать договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-01/50-7/2004-069/1;
- - признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 общей площадью 854 кв. м расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, уч. 56а, в виде договора от 20.02.2004 N 4900003050;
- - взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204005:6 общей площадью 854 кв. м за период с 01.07.2013 по 31.03.2016 в размере 73 105,23 рубля, а также пеню в размере 10 851,91 рубль.
Определением от 05.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинент", ООО "Мир электроники".
Определением от 14.12.2016 ООО "Мир Электроники", ОАО "Трансконтинет", МУП "Сочиавтотранс" привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 признан недействительной (ничтожной) сделкой договор от 20.02.2004 N 4900003050 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и индивидуальным предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1 в Центральном округе города Сочи.
Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, уч. 56а, в виде его аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2015 в пользу Мордвинова Владлена Леонидовича (ОГРНИП 304232013800022 ИНН 232002547943) на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050.
Суд указал, что настоящее решения является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N 23-01/50-7/2004-069/1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2015 в пользу Мордвинова Владлена Леонидовича (ОГРНИП 304232013800022 ИНН 232002547943) на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050.
В иске о взыскании с индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м за период с 01.07.2013 по 31.03.2016, а также пени - отказано.
В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Мир электроники", открытому акционерному обществу "Трансконтинент", муниципальному унитарному предприятию города Сочи "Сочиавтотранс" отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец и ответчик ИП Мордвинов В.Л. обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, удовлетворить иск в полном объеме, поскольку считает подтвержденным имеющимися в деле доказательствами факт наличия на стороне ИП Мордвинова В.Л. задолженности по арендным платежам.
В апелляционной жалобе ИП Мордвинов В.Л. просит изменить решение суда, отказать в части признания недействительной (ничтожной) сделкой договора от 20.02.2004 N 4900003050 аренды земельного участка. Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправомерно признал недействительной несуществующую сделку, поскольку отдельного договора аренды земельного участка между администрацией и ИП Мордвиновым В.Л. нет, договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб Администрация города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича, явку представителей не обеспечили.
Апелляционные жалобы Администрация города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 были заключены следующие договоры аренды:
- - договор аренды от 02.03.2004 N 4900003059 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и муниципальным унитарным предприятием "Сочиавтотранс", согласно которому указанный арендатор принимает земельный участок в совместное пользование с ОАО "Трансконтинет", ООО "Мир электроники", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых помещений здания автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи;
- - договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 05:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем, согласно которому земельный участок предоставляется арендатору в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинент", ООО "Мир электроники" сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а. строение N 1;
- - договор аренды от 12.02.2004 N 4900003045 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и ООО "Мир электроники", согласно которому земельный участок предоставляется в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинет", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации магазина в здании автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи;
- - договор аренды от 03.02.2004 N 4900003029 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 общей площадью 5 500 кв. м, заключенный администрацией г. Сочи и ОАО "Трансконтинент", которому земельный участок был предоставлен в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ООО "Мир электроники", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых помещений здания автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи.
Указанный факт подтверждается материалами регистрационного дела спорного земельного участка, предоставленного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (т. 3 л.д. 1-155).
Основанием предоставления земельного участка в аренду явилось постановление главы города Сочи от 24.07.2003 N 426/11 о переоформлении упомянутым организациям и предпринимателю в аренду сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 5 500 кв. м. Согласно данному постановлению на земельном участке находится здание автовокзала, принадлежащее нескольким совладельцам: ОАО "Трансконтинет", МУП "Сочиавтотранс", ООО "Мир электроники", также на участке расположено отдельно стоящее здание пивного павильона, принадлежащее на праве собственности предпринимателю Мордвинову В.Л.
Согласно указанному постановлению весь земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
В соответствии с упомянутыми договорами аренды земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 25.04.2007 N 01-23/1284 филиала Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю в городе Сочи, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м отнесен к государственной казне Российской Федерации, включен в реестре федерального имущества на основании п. 6 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых территориях", распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, Постановления Совета Министров от 12.04.1993 N 337, Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи".
Материалами регистрационного дела подтверждается отнесение указанного земельного участка к федеральной собственности в силу закона.
Поскольку спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, он относился на основании Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766/337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р к территории курорта федерального значения, распоряжение которой могла осуществлять только Российская Федерация в лице своих уполномоченных органов. На момент заключения оспариваемого договора аренды в 2004 году администрация полномочиями по распоряжению данными землями не обладала и не была наделена правами территориального органа федерального органа исполнительной власти по распоряжению земельными участками, относящимися к федеральной собственности в силу закона.
При таких обстоятельствах оспариваемый администрацией в настоящем деле договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 05:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем является недействительной (ничтожной) сделкой как совершенный с нарушением Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", определявшего режим и принадлежность курортов федерального значения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Индивидуальный предприниматель Мордвинов В.Л. в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции пояснил, что земельный участок им полностью освобожден, не используется с июля 2013 года.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2013 N 491-р в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Транспортно-пересадочные узлы "Сочи", "Хоста", "Мацеста" (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят для федеральных нужд путем прекращения права аренды ОАО "Трансконтинет", ООО "Мир электроники" и гражданина Мордвинова В.Д. земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:1026 площадью 4648 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 56а.
На основании указанного распоряжения Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, Мордвиновым В.Л., ОАО "Трансконтинет" и ООО "Мир электроники" заключено соглашение N 1900-491-р от 31.07.2013, которым прекращено право аренды в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:1026 площадью 4 648 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м. Согласно пункту 2 указанного соглашения арендаторы обязаны освободить земельный участок в течение 10 календарных дней со дня государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка.
После указанного изъятия площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 уменьшилась с 5 500 кв. м до 854 кв. м, что следует из кадастрового паспорта от 25.10.2016 N 99/2016/8885720.
Представленными ответчиком фотоматериалами подтверждается отсутствие какого-либо павильона, принадлежащего предпринимателю и используемого им на спорном земельном участке.
Мордвинов В.Л. в отзыве утверждает, что спорным земельным участком не владеет с июля 2013 года, в связи с изъятием пивного павильона, для эксплуатации которого ему предоставлялся земельный участок в аренду.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, которая зарегистрирована 22.10.2015 (выписка из ЕГРП от 25.10.2016 N 90-27154154).
Таким образом, поскольку земельный участок или его часть не находятся во владении ответчика Мордвинова В.Л., на участке отсутствует принадлежащий Мордвинову В.Л. объект недвижимости, а администрация является собственником земельного участка, исковое требование администрации о признании отсутствующим права аренды ответчика в отношении указанного земельного участка признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению, поскольку данное право основано на недействительной (ничтожной) сделке, и в настоящее время ответчик владение этим земельным участком или его частью не осуществляет.
Применительно к требованию администрации о взыскании с Мордвинова В.Л. арендной платы и пени суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
В письме от 27.10.2016 N 29571 департамент имущественных отношений администрации города Сочи сообщает, что в связи с изъятием земельного участка на основании соглашения от 31.07.2013 N 1900-491-р выполнен уточненный расчет суммы задолженности за период с 01.07.2013 по 31.03.2016, в соответствии с которым задолженность по арендной плате составила 13 433,81 рубль, пеня составила 1 797,30 рублей.
Как следует из данного расчета, при определении размера арендной платы за период с 01.07.2013 по 30.07.2013 (до даты заключения соглашения об изъятии земельного участка) администрация принимает площадь земельного участка, приходящуюся на Мордвинова В.Л., в размере 85 кв. м.
При расчете арендной платы за период с 31.07.2013 по 31.12.2013 площадь земельного участка принимается администрацией в размере 13 кв. м. При расчете арендной платы за 2014 и 2015 год площадь земельного участка, приходящаяся на Мордвинова В.Л., также принимается в размере 13 кв. м.
Таким образом, администрация фактически признает состоявшимся 31.07.2013 изъятие земельного участка, в результате которого доля Мордвинова В.Л. в используемой площади снизилась с 85 кв. м до 13 кв. м. Данный расчет выполнен пропорционально ранее установленному порядку пользования земельным участком (письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 12.06.2016 N 17431/02-05-17).
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что использование Мордвиновым В.Л. части земельного участка площадью 13 кв. м после состоявшегося изъятия земельного участком не осуществлялось, поскольку, как следует из договора аренды земельного участка между администрацией г. Сочи и Мордвиновым В.Л., земельный участок предоставлялся Мордвинову В.Л. для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1.
В связи с изъятием 31.07.2013 земельного участка для строительства федерального объекта указанное здание во владении Мордвинова В.Л. не сохранилось, в связи с чем, Мордвинов В.Л. не может считаться использующим спорный земельный участок в какой-либо его части. Администрацией не доказано фактическое сохранение Мордвиновым В.Л. владения частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 13 кв. м после состоявшегося 31.07.2013 изъятия.
При таких обстоятельствах, поскольку пользование земельным участком прекратилось после изъятия 31.07.2013, и у Мордвинова В.Л. какие-либо объекты на участке отсутствуют, начисление администрацией задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 13 кв. м после 31.07.2013 не может быть признано обоснованным.
Относительно начисления арендной платы за период с 01.07.2013 по 30.07.2013 арбитражный суд указал, что в соответствии с материалами регистрационного дела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м был передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 27.08.2013 N 462-р. Согласно данному распоряжению (пункт 2) земельный участок подлежит передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи в соответствии с актом приема-передачи. Настоящее распоряжение является основанием для возникновения права собственности на земельный участок. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи возникает с момента утверждения акта приема-передачи земельного участка.
Таким образом, в период с 01.07.2013 по 30.07.2013 спорный земельный участок площадью 5 500 кв. м находился в собственности Российской Федерации, которая передала земельный участок в муниципальную собственность только распоряжением Теруправления Росимущества в Краснодарском крае от 27.08.2013 N 462-р. Следовательно, за указанный период администрация как не являвшаяся собственником земельного участка не может требовать платы за пользованием земельным участком.
Требование о взыскании пени удовлетворению не подлежит в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка между администрацией и Мордвиновым В.Л.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований к остальным ответчикам, поскольку задолженность по арендной плате и пеня в настоящем деле с них не взыскиваются, при этом, как выяснилось в результате исследования материалов регистрационного дела, с каждым из ответчиков был заключен отдельный договор аренды спорного земельного участка, сторонами оспариваемого в настоящем деле договора аренды остальные ответчики не являются. Администрация в настоящем деле оспаривает только договор аренды с Мордвиновым В.Л., просит погасить регистрационную запись об аренде земельного участка по договору аренды с Мордвиновым В.Л. и признать отсутствующим право аренды земельного участка, зарегистрированное за указанным ответчиком.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб по следующим основаниям.
Довод апелляционной жалобы истца о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам противоречит имеющимся в деле доказательствам. Так, 27.08.2013 на основании распоряжения N 462-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи (т. 3 л.д. 10-13). Таким образом, в период с 01.07.2013 по 30.07.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, в связи с чем не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате.
Относительно периода взыскания с 31.07.2013 по 31.03.2016 суд первой инстанции правомерно указал, что 31.07.2013 подписано соглашение N 1900-491-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды на земельный участок в целях размещения олимпийского объекта федерального значения, на основании которого прекращено право аренды Мордвинова В.Л., ОАО "ТрансКонтинент" и ООО "Мир электроники" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м (т. 1 л.д. 74-80).
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что использование Мордвиновым В.Л. части земельного участка площадью 13 кв. м после состоявшегося изъятия земельного участком не осуществлялось, поскольку в силу договора аренды земельного участка между администрацией г. Сочи и Мордвиновым В.Л. земельный участок предоставлялся Мордвинову В.Л. для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1 (т. 1 л.д. 28-31).
Довод апелляционной жалобы ИП Мордвинова В.Л. о том, что нельзя признать ничтожным несуществующий договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что Администрацией города Сочи заключено несколько договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м в отношении каждого из ответчиков:
- - от 03.02.2004 N 4900003029 с арендатором ОАО "Трансконтинент" (т. 3 л.д. 62-64);
- - от 12.02.2004 N 4900003045 с арендатором ООО "Мир электроники" (т. 3 л.д. 54-57);
- - от 20.02.2004 N 4900003050 с арендатором ИП Мордвиновым В.Л. (т. 3 л.д. 45-48);
- - от 02.03.2004 N 4900003059 с арендатором ООО "Сочиавтотранс" (т. 3 л.д. 38-41).
Таким образом, в отношении каждого из соответчиков имеется самостоятельный договор аренды, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал ничтожным договор аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050, поскольку в рамках настоящего требования рассматриваются исковые требования администрации к индивидуальному предпринимателю Мордвинову В.Л.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 апреля 2017 года по делу N А32-23401/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2017 N 15АП-8982/2017 ПО ДЕЛУ N А32-23401/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. N 15АП-8982/2017
Дело N А32-23401/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
- от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещена;
- от индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича: представитель не явился, извещен;
- от ООО "Мир электроники", ОАО "Трансконтинент", МУП города Сочи "Сочиавтотранс": представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 апреля 2017 года по делу N А32-23401/2016
по иску Администрации города Сочи
к индивидуальному предпринимателю Мордвинову Владлену Леонидовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Мир электроники", открытому акционерному обществу "Трансконтинент", муниципальному унитарному предприятию города Сочи "Сочиавтотранс"
о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, признании права аренды земельного участка отсутствующим, погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, взыскании
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мордвинову Владлену Леонидовичу (далее - ответчик) со следующими требованиями:
- - признать договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-01/50-7/2004-069/1;
- - признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 общей площадью 854 кв. м расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, уч. 56а, в виде договора от 20.02.2004 N 4900003050;
- - взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204005:6 общей площадью 854 кв. м за период с 01.07.2013 по 31.03.2016 в размере 73 105,23 рубля, а также пеню в размере 10 851,91 рубль.
Определением от 05.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинент", ООО "Мир электроники".
Определением от 14.12.2016 ООО "Мир Электроники", ОАО "Трансконтинет", МУП "Сочиавтотранс" привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 признан недействительной (ничтожной) сделкой договор от 20.02.2004 N 4900003050 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и индивидуальным предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1 в Центральном округе города Сочи.
Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, уч. 56а, в виде его аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2015 в пользу Мордвинова Владлена Леонидовича (ОГРНИП 304232013800022 ИНН 232002547943) на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050.
Суд указал, что настоящее решения является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N 23-01/50-7/2004-069/1 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2015 в пользу Мордвинова Владлена Леонидовича (ОГРНИП 304232013800022 ИНН 232002547943) на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050.
В иске о взыскании с индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м за период с 01.07.2013 по 31.03.2016, а также пени - отказано.
В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Мир электроники", открытому акционерному обществу "Трансконтинент", муниципальному унитарному предприятию города Сочи "Сочиавтотранс" отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец и ответчик ИП Мордвинов В.Л. обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, удовлетворить иск в полном объеме, поскольку считает подтвержденным имеющимися в деле доказательствами факт наличия на стороне ИП Мордвинова В.Л. задолженности по арендным платежам.
В апелляционной жалобе ИП Мордвинов В.Л. просит изменить решение суда, отказать в части признания недействительной (ничтожной) сделкой договора от 20.02.2004 N 4900003050 аренды земельного участка. Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправомерно признал недействительной несуществующую сделку, поскольку отдельного договора аренды земельного участка между администрацией и ИП Мордвиновым В.Л. нет, договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб Администрация города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича, явку представителей не обеспечили.
Апелляционные жалобы Администрация города Сочи и индивидуального предпринимателя Мордвинова Владлена Леонидовича рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 были заключены следующие договоры аренды:
- - договор аренды от 02.03.2004 N 4900003059 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и муниципальным унитарным предприятием "Сочиавтотранс", согласно которому указанный арендатор принимает земельный участок в совместное пользование с ОАО "Трансконтинет", ООО "Мир электроники", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых помещений здания автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи;
- - договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 05:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем, согласно которому земельный участок предоставляется арендатору в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинент", ООО "Мир электроники" сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а. строение N 1;
- - договор аренды от 12.02.2004 N 4900003045 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и ООО "Мир электроники", согласно которому земельный участок предоставляется в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ОАО "Трансконтинет", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации магазина в здании автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи;
- - договор аренды от 03.02.2004 N 4900003029 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 общей площадью 5 500 кв. м, заключенный администрацией г. Сочи и ОАО "Трансконтинент", которому земельный участок был предоставлен в совместное пользование с МУП "Сочиавтотранс", ООО "Мир электроники", предпринимателем Мордвиновым В.Л. сроком до 01.08.2052; земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых помещений здания автовокзала по ул. Горького, 56-а в Центральном районе г. Сочи.
Указанный факт подтверждается материалами регистрационного дела спорного земельного участка, предоставленного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (т. 3 л.д. 1-155).
Основанием предоставления земельного участка в аренду явилось постановление главы города Сочи от 24.07.2003 N 426/11 о переоформлении упомянутым организациям и предпринимателю в аренду сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 5 500 кв. м. Согласно данному постановлению на земельном участке находится здание автовокзала, принадлежащее нескольким совладельцам: ОАО "Трансконтинет", МУП "Сочиавтотранс", ООО "Мир электроники", также на участке расположено отдельно стоящее здание пивного павильона, принадлежащее на праве собственности предпринимателю Мордвинову В.Л.
Согласно указанному постановлению весь земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
В соответствии с упомянутыми договорами аренды земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 25.04.2007 N 01-23/1284 филиала Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю в городе Сочи, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 5 500 кв. м отнесен к государственной казне Российской Федерации, включен в реестре федерального имущества на основании п. 6 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых территориях", распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, Постановления Совета Министров от 12.04.1993 N 337, Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи".
Материалами регистрационного дела подтверждается отнесение указанного земельного участка к федеральной собственности в силу закона.
Поскольку спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, он относился на основании Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766/337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р к территории курорта федерального значения, распоряжение которой могла осуществлять только Российская Федерация в лице своих уполномоченных органов. На момент заключения оспариваемого договора аренды в 2004 году администрация полномочиями по распоряжению данными землями не обладала и не была наделена правами территориального органа федерального органа исполнительной власти по распоряжению земельными участками, относящимися к федеральной собственности в силу закона.
При таких обстоятельствах оспариваемый администрацией в настоящем деле договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 05:0006 площадью 5 500 кв. м между администрацией города Сочи и предпринимателем Мордвиновым Владленом Леонидовичем является недействительной (ничтожной) сделкой как совершенный с нарушением Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", определявшего режим и принадлежность курортов федерального значения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Индивидуальный предприниматель Мордвинов В.Л. в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции пояснил, что земельный участок им полностью освобожден, не используется с июля 2013 года.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2013 N 491-р в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Транспортно-пересадочные узлы "Сочи", "Хоста", "Мацеста" (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят для федеральных нужд путем прекращения права аренды ОАО "Трансконтинет", ООО "Мир электроники" и гражданина Мордвинова В.Д. земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:1026 площадью 4648 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 56а.
На основании указанного распоряжения Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, Мордвиновым В.Л., ОАО "Трансконтинет" и ООО "Мир электроники" заключено соглашение N 1900-491-р от 31.07.2013, которым прекращено право аренды в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:1026 площадью 4 648 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м. Согласно пункту 2 указанного соглашения арендаторы обязаны освободить земельный участок в течение 10 календарных дней со дня государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка.
После указанного изъятия площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 уменьшилась с 5 500 кв. м до 854 кв. м, что следует из кадастрового паспорта от 25.10.2016 N 99/2016/8885720.
Представленными ответчиком фотоматериалами подтверждается отсутствие какого-либо павильона, принадлежащего предпринимателю и используемого им на спорном земельном участке.
Мордвинов В.Л. в отзыве утверждает, что спорным земельным участком не владеет с июля 2013 года, в связи с изъятием пивного павильона, для эксплуатации которого ему предоставлялся земельный участок в аренду.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 854 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, которая зарегистрирована 22.10.2015 (выписка из ЕГРП от 25.10.2016 N 90-27154154).
Таким образом, поскольку земельный участок или его часть не находятся во владении ответчика Мордвинова В.Л., на участке отсутствует принадлежащий Мордвинову В.Л. объект недвижимости, а администрация является собственником земельного участка, исковое требование администрации о признании отсутствующим права аренды ответчика в отношении указанного земельного участка признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению, поскольку данное право основано на недействительной (ничтожной) сделке, и в настоящее время ответчик владение этим земельным участком или его частью не осуществляет.
Применительно к требованию администрации о взыскании с Мордвинова В.Л. арендной платы и пени суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
В письме от 27.10.2016 N 29571 департамент имущественных отношений администрации города Сочи сообщает, что в связи с изъятием земельного участка на основании соглашения от 31.07.2013 N 1900-491-р выполнен уточненный расчет суммы задолженности за период с 01.07.2013 по 31.03.2016, в соответствии с которым задолженность по арендной плате составила 13 433,81 рубль, пеня составила 1 797,30 рублей.
Как следует из данного расчета, при определении размера арендной платы за период с 01.07.2013 по 30.07.2013 (до даты заключения соглашения об изъятии земельного участка) администрация принимает площадь земельного участка, приходящуюся на Мордвинова В.Л., в размере 85 кв. м.
При расчете арендной платы за период с 31.07.2013 по 31.12.2013 площадь земельного участка принимается администрацией в размере 13 кв. м. При расчете арендной платы за 2014 и 2015 год площадь земельного участка, приходящаяся на Мордвинова В.Л., также принимается в размере 13 кв. м.
Таким образом, администрация фактически признает состоявшимся 31.07.2013 изъятие земельного участка, в результате которого доля Мордвинова В.Л. в используемой площади снизилась с 85 кв. м до 13 кв. м. Данный расчет выполнен пропорционально ранее установленному порядку пользования земельным участком (письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 12.06.2016 N 17431/02-05-17).
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что использование Мордвиновым В.Л. части земельного участка площадью 13 кв. м после состоявшегося изъятия земельного участком не осуществлялось, поскольку, как следует из договора аренды земельного участка между администрацией г. Сочи и Мордвиновым В.Л., земельный участок предоставлялся Мордвинову В.Л. для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1.
В связи с изъятием 31.07.2013 земельного участка для строительства федерального объекта указанное здание во владении Мордвинова В.Л. не сохранилось, в связи с чем, Мордвинов В.Л. не может считаться использующим спорный земельный участок в какой-либо его части. Администрацией не доказано фактическое сохранение Мордвиновым В.Л. владения частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 005:0006 площадью 13 кв. м после состоявшегося 31.07.2013 изъятия.
При таких обстоятельствах, поскольку пользование земельным участком прекратилось после изъятия 31.07.2013, и у Мордвинова В.Л. какие-либо объекты на участке отсутствуют, начисление администрацией задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 13 кв. м после 31.07.2013 не может быть признано обоснованным.
Относительно начисления арендной платы за период с 01.07.2013 по 30.07.2013 арбитражный суд указал, что в соответствии с материалами регистрационного дела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м был передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 27.08.2013 N 462-р. Согласно данному распоряжению (пункт 2) земельный участок подлежит передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи в соответствии с актом приема-передачи. Настоящее распоряжение является основанием для возникновения права собственности на земельный участок. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи возникает с момента утверждения акта приема-передачи земельного участка.
Таким образом, в период с 01.07.2013 по 30.07.2013 спорный земельный участок площадью 5 500 кв. м находился в собственности Российской Федерации, которая передала земельный участок в муниципальную собственность только распоряжением Теруправления Росимущества в Краснодарском крае от 27.08.2013 N 462-р. Следовательно, за указанный период администрация как не являвшаяся собственником земельного участка не может требовать платы за пользованием земельным участком.
Требование о взыскании пени удовлетворению не подлежит в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка между администрацией и Мордвиновым В.Л.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований к остальным ответчикам, поскольку задолженность по арендной плате и пеня в настоящем деле с них не взыскиваются, при этом, как выяснилось в результате исследования материалов регистрационного дела, с каждым из ответчиков был заключен отдельный договор аренды спорного земельного участка, сторонами оспариваемого в настоящем деле договора аренды остальные ответчики не являются. Администрация в настоящем деле оспаривает только договор аренды с Мордвиновым В.Л., просит погасить регистрационную запись об аренде земельного участка по договору аренды с Мордвиновым В.Л. и признать отсутствующим право аренды земельного участка, зарегистрированное за указанным ответчиком.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб по следующим основаниям.
Довод апелляционной жалобы истца о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам противоречит имеющимся в деле доказательствам. Так, 27.08.2013 на основании распоряжения N 462-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи (т. 3 л.д. 10-13). Таким образом, в период с 01.07.2013 по 30.07.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, в связи с чем не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате.
Относительно периода взыскания с 31.07.2013 по 31.03.2016 суд первой инстанции правомерно указал, что 31.07.2013 подписано соглашение N 1900-491-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды на земельный участок в целях размещения олимпийского объекта федерального значения, на основании которого прекращено право аренды Мордвинова В.Л., ОАО "ТрансКонтинент" и ООО "Мир электроники" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м (т. 1 л.д. 74-80).
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что использование Мордвиновым В.Л. части земельного участка площадью 13 кв. м после состоявшегося изъятия земельного участком не осуществлялось, поскольку в силу договора аренды земельного участка между администрацией г. Сочи и Мордвиновым В.Л. земельный участок предоставлялся Мордвинову В.Л. для эксплуатации отдельно стоящего здания пивного павильона по ул. Горького, 56-а, строение N 1 (т. 1 л.д. 28-31).
Довод апелляционной жалобы ИП Мордвинова В.Л. о том, что нельзя признать ничтожным несуществующий договор аренды от 20.02.2004 N 4900003050 также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что Администрацией города Сочи заключено несколько договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204005:6 площадью 5 500 кв. м в отношении каждого из ответчиков:
- - от 03.02.2004 N 4900003029 с арендатором ОАО "Трансконтинент" (т. 3 л.д. 62-64);
- - от 12.02.2004 N 4900003045 с арендатором ООО "Мир электроники" (т. 3 л.д. 54-57);
- - от 20.02.2004 N 4900003050 с арендатором ИП Мордвиновым В.Л. (т. 3 л.д. 45-48);
- - от 02.03.2004 N 4900003059 с арендатором ООО "Сочиавтотранс" (т. 3 л.д. 38-41).
Таким образом, в отношении каждого из соответчиков имеется самостоятельный договор аренды, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал ничтожным договор аренды земельного участка от 20.02.2004 N 4900003050, поскольку в рамках настоящего требования рассматриваются исковые требования администрации к индивидуальному предпринимателю Мордвинову В.Л.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 апреля 2017 года по делу N А32-23401/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)