Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению прокурора, непроведение муниципальным органом публичных слушаний по вопросу примененного вида разрешенного использования участка влечет нарушение прав граждан, проживающих в близлежащих многоэтажных домах.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации муниципального образования г. Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Ищенко Н.Н. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие истца - заместителя прокурора Краснодарского края, в публичных интересах и интересах муниципального образования г. Новороссийск, ответчика - индивидуального предпринимателя Калюжного Владимира Дмитриевича (ИНН 231580900104, ОГРН 312231503200079), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу N А32-39733/2016, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования г. Новороссийск (далее - прокурор) с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Калюжному В.Д. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- - признать недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:1596;
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 01.06.2016 N 4740006611 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, а также о возложении на предпринимателя обязанности возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Решением от 16.02.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.05.2017, в иске отказано. Суды указали, что заключив по итогам публичных торгов спорный договор с видом разрешенного использования - "под деловое управление", администрация в силу пунктов 11 и 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) правомерно привела его в соответствии с классификатором, установленным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". В рассматриваемом случае необходимость проведения публичных слушаний отсутствует.
В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденным решением Городской Думы от 23.12.2014 N 439, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). Установленный администрацией для спорного участка вид разрешенного использования - "деловое управление", не относится к основным видам использования. Суды сделали преждевременный вывод о том, что в зоне застройки многоэтажными домами в соответствии с классификатором предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка, как "деловое управление". Непроведение муниципальным органом публичных слушаний по вопросу примененного вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение прав граждан, проживающих в близлежащих многоэтажных домах. В материалы дела представлен акт от 01.09.2016 осмотра спорного земельного участка, составленный Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Новороссийск, из которого следует, что на участке расположена детская игровая площадка.
В судебном заседании представитель администрации возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация 13.04.2016 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (www.torgi.gov.ru) и в газете "Официальный Новороссийск" от 13.04.2016 N 23 (414) разместила извещение и документацию о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 191 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Куникова, район жилого дома N 92 с видом разрешенного использования - "под деловое управление".
Согласно протоколу от 17.05.2016 N 16 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества победителем аукциона по лоту N 1 признан предприниматель, с которым 01.06.2016 заключен договор аренды земельного участка N 4740006611.
Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно статье 85 Земельного кодекса порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).
На основании статьи 7 Земельного кодекса возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В статье 30 Градостроительного кодекса закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа г. Новороссийск, утвержденными Городской Думой г. Новороссийск 23.12.2014, отнесен к территориальной зоне Ж-4 "Зона застройки многоэтажными жилыми домами". Зона Ж-4 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными многоэтажными жилыми домами от 9 этажей и более, с расширенным набором услуг местного значения.
К условно разрешенным видам использования данной зоны отнесены отдельно стоящие объекты общественно-делового назначения (при условии размещения необходимого расчетного количества парковочных мест в границах земельного участка): административные здания, офисы, конторы различных организаций, фирм, банки, отделения банков, загсы, залы для торжественных обрядов.
В соответствии с частью 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Согласно указанному классификатору зона многоэтажной жилой застройки предполагает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.
Для обслуживания жилой застройки предусмотрено размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7 и 4.9, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны.
Вид разрешенного использования с кодом 4.1 "деловое управление" присвоен в соответствии с классификатором земельному участку с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, который является предметом оспариваемой сделки. Данный вид разрешенного использования предполагает размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в зоне застройки многоэтажными жилыми домами предусмотрен такой вид разрешенного использования, как деловое управление. Заключив по итогам публичных торгов спорный договор с указанием вида разрешенного использования земельного участка - под деловое управление, администрация фактически привела вид разрешенного использования спорного участка в соответствие с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, в связи с чем необходимость проведения публичных слушаний отсутствует.
Вместе с тем суд округа полагает, что выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны без исследования всех обстоятельств дела.
В материалы дела представлен акт от 01.09.2016 осмотра спорного земельного участка, составленный Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Новороссийск, с приложением фотоматериалов (т. 1, л.д. 37-39). Из представленных документов следует, что в непосредственной близости со спорным земельным участком расположен многоквартирный жилой дом. Рядом с указанным домом находится детская игровая площадка, проезд и парковочные места.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Доводы прокурора о нахождении на спорном земельном участке детской игровой площадки, содержащиеся в исковом заявлении (т. 1, л.д. 6-12) и апелляционной жалобе (т. 1, л.д. 119-122), надлежащей правовой оценки судов не получили, вопрос о том, сформирован ли земельный участок под находящимся в непосредственной близости к участку многоквартирным домом не рассмотрен.
При изложенных обстоятельствах решение от 16.02.2017 и постановление от 18.05.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 2 части 4 статьи 288 Кодекса).
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить, сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом, находящемся в непосредственной близости от спорного участка, не нарушают ли границы сформированного спорного земельного участка права собственников многоквартирного дома, определить местоположение детской игровой площадки по отношению к спорному земельному участку, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по делу N А32-39733/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.08.2017 N Ф08-5707/2017 ПО ДЕЛУ N А32-39733/2016
Требование: О признании недействительными торгов, договора аренды, применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязании возвратить участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению прокурора, непроведение муниципальным органом публичных слушаний по вопросу примененного вида разрешенного использования участка влечет нарушение прав граждан, проживающих в близлежащих многоэтажных домах.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. по делу N А32-39733/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации муниципального образования г. Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Ищенко Н.Н. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие истца - заместителя прокурора Краснодарского края, в публичных интересах и интересах муниципального образования г. Новороссийск, ответчика - индивидуального предпринимателя Калюжного Владимира Дмитриевича (ИНН 231580900104, ОГРН 312231503200079), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу N А32-39733/2016, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования г. Новороссийск (далее - прокурор) с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Калюжному В.Д. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- - признать недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:1596;
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 01.06.2016 N 4740006611 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, а также о возложении на предпринимателя обязанности возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Решением от 16.02.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.05.2017, в иске отказано. Суды указали, что заключив по итогам публичных торгов спорный договор с видом разрешенного использования - "под деловое управление", администрация в силу пунктов 11 и 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) правомерно привела его в соответствии с классификатором, установленным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". В рассматриваемом случае необходимость проведения публичных слушаний отсутствует.
В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденным решением Городской Думы от 23.12.2014 N 439, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). Установленный администрацией для спорного участка вид разрешенного использования - "деловое управление", не относится к основным видам использования. Суды сделали преждевременный вывод о том, что в зоне застройки многоэтажными домами в соответствии с классификатором предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка, как "деловое управление". Непроведение муниципальным органом публичных слушаний по вопросу примененного вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение прав граждан, проживающих в близлежащих многоэтажных домах. В материалы дела представлен акт от 01.09.2016 осмотра спорного земельного участка, составленный Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Новороссийск, из которого следует, что на участке расположена детская игровая площадка.
В судебном заседании представитель администрации возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация 13.04.2016 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (www.torgi.gov.ru) и в газете "Официальный Новороссийск" от 13.04.2016 N 23 (414) разместила извещение и документацию о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 191 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Куникова, район жилого дома N 92 с видом разрешенного использования - "под деловое управление".
Согласно протоколу от 17.05.2016 N 16 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества победителем аукциона по лоту N 1 признан предприниматель, с которым 01.06.2016 заключен договор аренды земельного участка N 4740006611.
Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно статье 85 Земельного кодекса порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).
На основании статьи 7 Земельного кодекса возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В статье 30 Градостроительного кодекса закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа г. Новороссийск, утвержденными Городской Думой г. Новороссийск 23.12.2014, отнесен к территориальной зоне Ж-4 "Зона застройки многоэтажными жилыми домами". Зона Ж-4 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными многоэтажными жилыми домами от 9 этажей и более, с расширенным набором услуг местного значения.
К условно разрешенным видам использования данной зоны отнесены отдельно стоящие объекты общественно-делового назначения (при условии размещения необходимого расчетного количества парковочных мест в границах земельного участка): административные здания, офисы, конторы различных организаций, фирм, банки, отделения банков, загсы, залы для торжественных обрядов.
В соответствии с частью 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Согласно указанному классификатору зона многоэтажной жилой застройки предполагает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.
Для обслуживания жилой застройки предусмотрено размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7 и 4.9, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны.
Вид разрешенного использования с кодом 4.1 "деловое управление" присвоен в соответствии с классификатором земельному участку с кадастровым номером 23:47:0308001:1596, который является предметом оспариваемой сделки. Данный вид разрешенного использования предполагает размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в зоне застройки многоэтажными жилыми домами предусмотрен такой вид разрешенного использования, как деловое управление. Заключив по итогам публичных торгов спорный договор с указанием вида разрешенного использования земельного участка - под деловое управление, администрация фактически привела вид разрешенного использования спорного участка в соответствие с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, в связи с чем необходимость проведения публичных слушаний отсутствует.
Вместе с тем суд округа полагает, что выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны без исследования всех обстоятельств дела.
В материалы дела представлен акт от 01.09.2016 осмотра спорного земельного участка, составленный Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Новороссийск, с приложением фотоматериалов (т. 1, л.д. 37-39). Из представленных документов следует, что в непосредственной близости со спорным земельным участком расположен многоквартирный жилой дом. Рядом с указанным домом находится детская игровая площадка, проезд и парковочные места.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Доводы прокурора о нахождении на спорном земельном участке детской игровой площадки, содержащиеся в исковом заявлении (т. 1, л.д. 6-12) и апелляционной жалобе (т. 1, л.д. 119-122), надлежащей правовой оценки судов не получили, вопрос о том, сформирован ли земельный участок под находящимся в непосредственной близости к участку многоквартирным домом не рассмотрен.
При изложенных обстоятельствах решение от 16.02.2017 и постановление от 18.05.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 2 части 4 статьи 288 Кодекса).
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить, сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом, находящемся в непосредственной близости от спорного участка, не нарушают ли границы сформированного спорного земельного участка права собственников многоквартирного дома, определить местоположение детской игровой площадки по отношению к спорному земельному участку, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по делу N А32-39733/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)