Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Муниципалитет указал, что участок был продан по заниженной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРИТ" на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.11.2016 по делу N А34-3565/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТРИТ" - Клочков А.С. (доверенность от 01.06.2016 N 8), Шушарин П.А. (доверенность от 01.06.2016 N 7).
- Муниципальное казенное учреждение Администрация города Макушино Макушинского района Курганской области (далее - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТРИТ" (далее - ответчик, общество "ТРИТ") - о признании аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м, недействительным;
- - о признании договора купли-продажи N 1 от 20.11.2015, заключенного по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м, недействительным;
- - о применении последствий недействительности сделки, путем возложения на общество "ТРИТ" обязанности вернуть Администрации земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м.
Решением суда от 23.11.2016 (судья Асямолов В.В.) заявление удовлетворено в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ТРИТ" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.
По мнению заявителя жалобы, признание торгов недействительными возможно лишь при наличии существенных нарушений правил проведения торгов, влияющих на их результат и нарушение прав истца, однако в материалах дела доказательств ущемления прав и существенного влияния результатов торгов на законные интересы Администрации истцом не представлено, учитывая, что общество "ТРИТ" является собственником недвижимого имущества на спорном земельном участке и в случае реализации его преимущественного права на приобретение данного земельного участка оно имело бы право на его выкуп также по заниженной цене (все тех же 50% от его кадастровой стоимости).
Ответчик полагает возможным рассмотрение договора купли-продажи земельного участка не как результат несостоявшихся торгов, поскольку в таком случае заключение договора происходит вне процедуры торгов, а с учетом расположения в пределах земельного участка принадлежащего обществу здания гаража, нормы земельного законодательства об определении начальной (минимальной) цены продажи земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости не нарушаются.
Общество "ТРИТ" считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на здание гаража не исключает продажу занятого им земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 04.09.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 45:11:020610:58, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 309 596 руб.
В соответствии с постановлением главы города Макушино от 19.10.2015 N 217 и извещением о проведении торгов N 2010115/0874081/01, Администрацией был проведен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, общей площадью 2800 кв. м. Названными документами установлена начальная цена предмета аукциона в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка (154 798 руб.).
Из протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 усматривается, что в связи с наличием единственной заявки от общества "ТРИТ", аукцион признан несостоявшимся.
Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) на основании протокола от 19.11.2015 N 2 был заключен договор купли-продажи от 20.11.2015 N 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора земельный участок 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, общей площадью 2800 кв. м (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка определена на основании протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 и составляет 154 798 руб.
Государственная регистрация права собственности общества "ТРИТ" на земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58 произведена 18.12.2015.
Уведомлением от 12.04.2016 Администрацией было предложено ответчику расторгнуть договор купли-продажи N 1 от 20.11.2015, в связи с нарушением при проведении аукциона положений п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об определении цены продажи земельного участка.
Не получив согласия общества и полагая, что аукцион и заключенный в результате его проведения договор являются недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что при проведении аукциона были нарушены требования п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с установлением начальной цены продажи земельного участка ниже на 50%, чем это установлено законом, что влечет недействительность торгов, договора купли-продажи и ввиду нарушения публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в бюджет, определяет заинтересованность Администрации в их оспаривании.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 23.06.2017 N Ф09-2105/17 ПО ДЕЛУ N А34-3565/2016
Требование: О признании недействительными аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка и договора, заключенного по его результатам, применении последствий недействительности.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Муниципалитет указал, что участок был продан по заниженной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. N Ф09-2105/17
Дело N А34-3565/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРИТ" на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.11.2016 по делу N А34-3565/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТРИТ" - Клочков А.С. (доверенность от 01.06.2016 N 8), Шушарин П.А. (доверенность от 01.06.2016 N 7).
- Муниципальное казенное учреждение Администрация города Макушино Макушинского района Курганской области (далее - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТРИТ" (далее - ответчик, общество "ТРИТ") - о признании аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м, недействительным;
- - о признании договора купли-продажи N 1 от 20.11.2015, заключенного по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м, недействительным;
- - о применении последствий недействительности сделки, путем возложения на общество "ТРИТ" обязанности вернуть Администрации земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв. м.
Решением суда от 23.11.2016 (судья Асямолов В.В.) заявление удовлетворено в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ТРИТ" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.
По мнению заявителя жалобы, признание торгов недействительными возможно лишь при наличии существенных нарушений правил проведения торгов, влияющих на их результат и нарушение прав истца, однако в материалах дела доказательств ущемления прав и существенного влияния результатов торгов на законные интересы Администрации истцом не представлено, учитывая, что общество "ТРИТ" является собственником недвижимого имущества на спорном земельном участке и в случае реализации его преимущественного права на приобретение данного земельного участка оно имело бы право на его выкуп также по заниженной цене (все тех же 50% от его кадастровой стоимости).
Ответчик полагает возможным рассмотрение договора купли-продажи земельного участка не как результат несостоявшихся торгов, поскольку в таком случае заключение договора происходит вне процедуры торгов, а с учетом расположения в пределах земельного участка принадлежащего обществу здания гаража, нормы земельного законодательства об определении начальной (минимальной) цены продажи земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости не нарушаются.
Общество "ТРИТ" считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на здание гаража не исключает продажу занятого им земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 04.09.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 45:11:020610:58, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 309 596 руб.
В соответствии с постановлением главы города Макушино от 19.10.2015 N 217 и извещением о проведении торгов N 2010115/0874081/01, Администрацией был проведен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, общей площадью 2800 кв. м. Названными документами установлена начальная цена предмета аукциона в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка (154 798 руб.).
Из протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 усматривается, что в связи с наличием единственной заявки от общества "ТРИТ", аукцион признан несостоявшимся.
Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) на основании протокола от 19.11.2015 N 2 был заключен договор купли-продажи от 20.11.2015 N 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора земельный участок 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К. Мяготина, 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственных целей, общей площадью 2800 кв. м (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка определена на основании протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 и составляет 154 798 руб.
Государственная регистрация права собственности общества "ТРИТ" на земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58 произведена 18.12.2015.
Уведомлением от 12.04.2016 Администрацией было предложено ответчику расторгнуть договор купли-продажи N 1 от 20.11.2015, в связи с нарушением при проведении аукциона положений п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об определении цены продажи земельного участка.
Не получив согласия общества и полагая, что аукцион и заключенный в результате его проведения договор являются недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что при проведении аукциона были нарушены требования п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с установлением начальной цены продажи земельного участка ниже на 50%, чем это установлено законом, что влечет недействительность торгов, договора купли-продажи и ввиду нарушения публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в бюджет, определяет заинтересованность Администрации в их оспаривании.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)